مرحله یک

در مرحله اول، داده‌های مربوط به میزان و ماهیت نقص‌های ساختمانی از نمونه‌ای نماینده از ساختمان‌های RMOP در سه منطقه دولتی محلی (LGAs) در منطقه شهری سیدنی (شهر سیدنی، پاراماتا، کانتربری-بانکس‌تاون) جمع‌آوری شد. این نمونه شامل ۶۳۵ طرح لایه‌ای (یعنی RMOP) بود که به‌طور تصادفی انتخاب شدند تا ۵۰ درصد از تمام دارایی‌های با عنوان طبقات ثبت‌شده در این سه LGA بین سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۱۷ را نشان دهند. این دوره به این دلیل انتخاب شد که نشان‌دهنده مرحله‌ای از رشد قابل توجه در توسعه RMOP است. سیدنی سه LGA برای نشان دادن قیمت‌های مختلف در بازار RMOP انتخاب شدند: بالا (شهر سیدنی)، متوسط ​​(پاراماتا) و پایین (کانتربری-بانک‌تاون). فهرست ساختمان‌های نمونه تحت مجوز خدمات ثبت زمین NSW در دسترس قرار گرفت و نمونه تصادفی ۵۰ درصد منجر به نمایانگر ساختمان‌های RMOP جدیدتر در سه LGA شد.

پس از شناسایی نمونه، محققان داده های مربوط به نقص ساختمان های انتخاب شده را از طیف وسیعی از منابع اسنادی جمع آوری کردند، همانطور که در میز ۱. این داده‌ها از طریق درخواست‌ها به منابع صنعتی و دولتی و جستجو در سوابق در دسترس عموم جمع‌آوری شد.

مرحله دو

در مرحله دوم، داده‌های کیفی تکمیلی با استفاده از رویکرد اطلاعات کلیدی از طریق مصاحبه‌های نیمه ساختاریافته با نمونه‌ای هدفمند از پزشکان مجرب درگیر در برنامه‌ریزی، طراحی، ساخت، مدیریت و رفع نقص RMOP جمع‌آوری شد.پاورقی^۱ شرکت‌کنندگان در مصاحبه از طریق توصیه‌های یک پنل مرجع متخصص از ذینفعان صنعت RMOP و شبکه‌های حرفه‌ای محققین و همچنین گلوله برفی گاه به گاه بر اساس پیشنهادات مربوطه توسط مصاحبه‌شوندگان شناسایی شدند. برای ترکیب دیدگاه‌های مختلف، تخصص مصاحبه‌شونده به دقت ردیابی شد تا اطمینان حاصل شود که کارشناسان از همه بخش‌های مربوطه گنجانده شده‌اند. مصاحبه ها به صورت حضوری، تلفنی یا آنلاین انجام شد و بین ۴۵ دقیقه تا ۲ ساعت به طول انجامید که شامل ۲ تا ۳ عضو از تیم تحقیقاتی چند رشته ای بود. این مصاحبه ها با تجزیه و تحلیل نظری از نحوه توضیح عدم تقارن اطلاعاتی نقص در RMOP، نقشی را که عدم تقارن اطلاعات در طول فرآیند توسعه و فروش RMOP ایفا می کند، بررسی کرد. استفاده از مصاحبه‌های نیمه‌ساخت‌یافته، بینش‌های عمیقی را بر اساس تجربیات پاسخ‌دهندگان در مورد چگونگی تشدید عدم تقارن اطلاعاتی خطر خرید ویژگی‌های معیوب RMOP ارائه کرد.

مصاحبه ها تا نقطه «اشباع نظری» ادامه یافت (ساندرز و همکاران، نقل قول۲۰۱۸)، جایی که هیچ بینش جدیدی در مورد سؤالات تحقیق پدیدار نشد. در مجموع، تیم تحقیقاتی ۵۷ مصاحبه با ۶۶ کارشناس انجام داد (برخی از مصاحبه ها شامل چندین شرکت کننده از یک سازمان بود – نگاه کنید به جدول ۲).

تحلیل و بررسی

تجزیه و تحلیل داده ها شامل توسعه یک چارچوب تحلیلی برای مقایسه و تجزیه و تحلیل سیستماتیک داده های اسنادی جمع آوری شده در مرحله اول، بر اساس ادبیات نقص MOP بود. این چارچوب شامل: انواع عیب (به عنوان مثال ترک / ساختار، آب و آتش). مکان (به عنوان مثال درها / پنجره ها)؛ سیستم (به عنوان مثال مکانیکی / الکتریکی)؛ آسیب (به عنوان مثال خوردگی). برای هر طرح طبقاتی، با ذکر جزئیات بیشتر، مشخص شد که آیا هر نوع نقص در ساختمان آنها شناسایی شده است یا نه. عیوبی که بیش از یک دسته را شامل می‌شدند (مثلاً عیوب درب ضد حریق) در یک دسته طبقه‌بندی می‌شدند (در آن مورد، نقص‌های مربوط به آتش‌سوزی) تا از اغراق‌آمیز بودن شیوع عیوب در نتایج جلوگیری شود.

در مرحله دوم، تمام مصاحبه ها ضبط و به صورت حرفه ای رونویسی شد. با استفاده از سؤالات تحقیق به عنوان نقطه شروع، محققان کدگذاری باز (استقرایی) و جهت دار (قیاسی) را با استفاده از مقوله های تحلیلی مربوط به نظریه عدم تقارن اطلاعات (مشکلات اصلی-عامل، انگیزه های تقسیم، هزینه های نمایندگی، خطر اخلاقی، انتخاب نامطلوب، سیگنال دهی و غربالگری). این فهرستی از کدهای گروه بندی شده در مضامین فراگیر مرتبط با سؤالات تحقیق را ایجاد کرد. لیست کدها از طریق فرآیند کدگذاری توسط تیم تحقیق کامل بررسی شد تا از سازگاری در نحوه اعمال آنها در داده های مصاحبه اطمینان حاصل شود.

دنبال کردن هنینک (نقل قول۲۰۱۳، پ. ۱۳۳)، نتایج تجزیه و تحلیل کیفی در تجزیه و تحلیل و بحث همزمان ارائه می شود تا امکان تأملی مبتنی بر آن فراهم شود. این رویکرد یافته‌ها را در مجاورت بحث مربوطه قرار می‌دهد، که به برجسته کردن اهمیت زمینه‌ای یافته‌ها و کمک به تحقیقات موجود کمک می‌کند. با توجه به حجم بالای داده های جمع آوری شده، امکان گزارش همه داده ها وجود ندارد. بنابراین، مانند سنت تحقیق کیفی، نقل قول‌های منتخبی از مصاحبه‌ها که معرف موضوعات کلیدی است برای حمایت از یافته‌ها ارائه می‌شود. این با یک بخش بحث کوتاه‌تر دنبال می‌شود که به انعکاس بینش‌های کلیدی از تحلیل کیفی و شناسایی راه‌های جدید برای توسعه مبانی تجربی و نظری تحقیقات نقص‌های ساختمانی کمک می‌کند.

RQ1: شیوع نقص در توسعه RMOP در سیدنی چقدر است؟

با نشان دادن مقیاس موضوع، تنها سه نفر از مصاحبه شوندگان ادعا کردند که نقص ها یک مشکل مهم یا رو به رشد در بخش RMOP نیستند. این جملات برای بسیاری از آنها معمول بود:

داده های کمی از این ادراک پشتیبانی می کند و شواهدی از حداقل یک نقص در ۲۶٪ از ۶۳۵ طرح لایه در مجموعه داده را شناسایی می کند (نگاه کنید به شکل ۱). با این حال، به دلیل عدم تقارن اطلاعاتی که در زیر مورد بحث قرار می‌گیرد (RQ2)، این رقم احتمالاً شیوع واقعی نقص را کمتر اعلام می‌کند. این به این دلیل است که برای بسیاری از طرح‌های نمونه ما، اطلاعات قابل اعتمادی در دسترس نبود. در طرح‌های لایه‌ای که داده‌های «محکم» بیشتری دارند بود در دسترس (۳۱۴ طرح)، شواهدی از حداقل یک نقص در ۵۱٪ از این طرح ها (و شواهد حداقل ده نقص در ۱۲٪) وجود دارد. «داده‌های مستحکم» به پیشرفت‌های RMOP اشاره می‌کند که حداقل یکی از اسناد زیر برای آن موجود بود: گزارش بازرسی نقص (یعنی گزارشی که توسط یک کارشناس/مشاور اصلاحی پس از نقل مکان مالکان تهیه می‌شود). سوابق دقیق بیمه؛ یا یک گزارش بازرسی اقشار (یعنی گزارشی که توسط خریداران بالقوه سفارش داده شده است که بر اساس بازرسی از سوابق نگهداری شده توسط شرکت مالکان (OC) از طرح اقشار است.پاورقی^۲ بر اساس بررسی منابع داده های موجود، این سه دسته سند به احتمال زیاد تصویر جامعی از شیوع نقص (در صورت وجود) در یک ساختمان ارائه می دهند. به همین دلیل، ما “برآوردهای محافظه کارانه” را در نظر می گیریم شکل ۱ احتمال بیشتری نسبت به «حداقل برآوردها» برای منعکس کردن دقیق شیوع نقص در RMOPs در نمونه وجود دارد.

شکل ۱ همچنین نشان می دهد که شایع ترین نوع عیوب عبارت بودند از: نفوذ آب. ترک خوردگی و مشکلات ساختاری؛ و مسائل ایمنی آتش نشانی

این نتایج برخی از نماینده ترین شواهد را تا به امروز در سطح بین المللی در مورد بروز نقص در RMOP ارائه می دهد. با توجه به این یافته ها حاکی از آن است که حداقل نیمی از RMOPها در نمونه دارای نقص هستند، بسیار مهم است که مشتریان RMOP بتوانند قبل از خرید، کیفیت ساختمان را بررسی کنند. با این حال، یافته های تحقیق همچنین نشان می دهد که این بسیار چالش برانگیز است، همانطور که در بخش بعدی بررسی خواهد شد.

RQ2: چگونه عدم تقارن اطلاعاتی خطرات مرتبط با نقص RMOP را برای مصرف کنندگان تشدید می کند؟

بینش ما در مورد نقش عدم تقارن اطلاعات در شکل‌دهی ریسک‌های مرتبط با RMOPها و نقص‌ها هم از تجربه تلاش برای جمع‌آوری داده‌های مورد نیاز برای پرداختن به RQ1 و هم از تجزیه و تحلیل موضوعی مصاحبه‌های متخصص پدیدار می‌شود. به عنوان Ivić و Cerić (نقل قول۲۰۲۳توجه داشته باشید، خطر عدم تقارن اطلاعاتی در چندین نقطه در سراسر یک پروژه ساخت‌وساز ایجاد می‌شود و می‌تواند طیفی از طرف‌های مختلف (مثلاً توسعه‌دهنده/سازنده، پیمانکار/پیمانکار فرعی) را تحت تأثیر قرار دهد. در این مقاله ما بر دو نوع کلیدی عدم تقارن اطلاعاتی که توسط مصاحبه‌شوندگان شناسایی شده‌اند، تمرکز می‌کنیم، که به رابطه نامتقارن بسیار بین توسعه‌دهنده (عامل) و مصرف‌کننده (اصول) کمک می‌کند، بنابراین خطرات را برای مصرف‌کنندگان RMOP تشدید می‌کند. ما به این دو نوع عدم تقارن اطلاعاتی می گوییم تکه تکه شدن داده ها و استحکام داده ها.

تکه تکه شدن داده ها

این تحقیق تکه تکه شدن منابع داده نقص RMOP را به عنوان یک مشکل عمده شناسایی کرد. اگرچه بیش از ۲۰۰۰ مورد از داده‌های نقص در مرحله ۱ جمع‌آوری شد، اطلاعات معنی‌دار در مورد عیوب ساختمان هم کمیاب و هم پراکنده بود. انواع مختلف داده های نقص به طور متفاوت توسط ادارات دولتی محلی و ایالتی نگهداری می شوند. دادگاه ها و دادگاه ها؛ گواهینامه های خصوصی؛ پیمانکاران ساختمان و پیمانکاران فرعی؛ توسعه دهندگان؛ شرکت های رفع نقص؛ مدیران اقشار؛ OCs شرکت های حقوقی؛ بازرسان اقشار; بیمه گران ساختمانی و اقشاری; و مشاورین املاک در بسیاری از موارد، دسترسی به داده‌ها از این منابع شامل پیمایش مسائل پیچیده رابطه‌ای، محرمانه و حقوقی می‌شد که گاهی دسترسی را دشوار می‌کرد یا از همه آنها جلوگیری می‌کرد. تشخیص اینکه آیا و کدام ادارات یا سازمان های دولتی دارای سوابق مختلف هستند اغلب پیچیده بود و سوابق همیشه به راحتی قابل دسترسی نبود. میز ۱ این تقسیم بندی و در دسترس بودن متغیر منابع داده را نشان می دهد.

این تقسیم‌بندی داده‌ها نتیجه شکست‌های گذشته دولت‌ها در جمع‌آوری داده‌های با کیفیت جامع در مورد بخش ساخت و ساز مسکونی است. این یک مشکل عدم تقارن اطلاعاتی عمده برای خریداران ایجاد می کند، زیرا هیچ انبار متمرکزی از اطلاعات قابل اعتماد و مستقل در مورد یک ساختمان برای اهداف “غربالگری” وجود ندارد. این مسئله برای خود دولت‌ها نیز مهم است، زیرا به این معنی است که آنها داده‌های قابل اعتماد و جامعی ندارند که بر اساس آن تصمیمات نظارتی و هدایت منابع و اجرا را انجام دهند.

مصاحبه‌شوندگان راه‌های مختلفی را که دولت‌های استرالیا در جمع‌آوری اطلاعات کافی در مورد کیفیت ساختمان در RMOP شکست خورده‌اند، برجسته کردند. به عنوان مثال، بسیاری خاطرنشان کردند که نه توسعه دهندگان و نه OC ها موظف به گزارش نقص به دولت نبوده اند. مصاحبه‌شوندگان همچنین نگرانی‌هایی را در مورد کمبود منابع تنظیم‌کننده‌های استرالیا، که مانع از بررسی و گزارش‌دهی شکایات توسط دولت‌ها می‌شود، مطرح کردند (شرگولد و ویر، نقل قول۲۰۱۸). همانطور که یکی از حقوقدانان می گوید:

اصلاحات اخیر در نیوساوت ولز منابع بهتری را برای دولت برای بررسی و گزارش عیوب و مدیریت داده های نقص (به ویژه ایجاد یک کمیسر اختصاصی ساختمان) فراهم کرده است و OC ها اکنون تشویق می شوند تا مشکلات را گزارش کنند (دولت NSW نقل قول۲۰۲۲). با این حال، این تغییرات همیشه به این معنی نیست که عموم مردم به داده های نقص دسترسی خواهند داشت. یک مثال برجسته از این عدم تقارن اطلاعاتی در رابطه با ثبت ساختمان‌های NSW که دارای روکش‌های قابل اشتعال «خطر بالا» هستند، پدید آمد. هنگامی که یک کمیته پارلمانی نیوساوت ولز که مسائل مربوط به کیفیت ساختمان را بررسی می کرد، به دنبال دسترسی به ثبت بود، دولت تنها در صورتی موافقت کرد که ثبت عمومی نشده باشد (پارلمان NSW، شورای قانونگذاری PAC نقل قول۲۰۲۰)، با اشاره به نگرانی های بهداشت عمومی و ایمنی. در حالی که این نگرانی ها ممکن است مشروع بوده باشد، این اختلاف این سوال را ایجاد می کند که در مورد سلامت و ایمنی خریداران احتمالی آپارتمان در این ساختمان ها چطور؟

علاوه بر این مسائل دسترسی، کمیته پارلمانی نگرانی هایی را در مورد کیفیت داده ها و ارتباطات عمومی در مورد ثبت نام مطرح کرد و به این نتیجه رسید که (پارلمان NSW، شورای قانونگذاری PAC نقل قول۲۰۲۰، پ. ۴۰):

یافته‌های ما عدم هماهنگی مشابه در جمع‌آوری داده‌ها، مدیریت و ارتباطات توسط دولت را در مورد داده‌های نقص RMOP به طور کلی نشان می‌دهد، با دسترسی مصرف‌کننده بسیار محدود. باید دید روند اصلاحات اخیر تا چه اندازه می تواند به این موضوع رسیدگی کند.

در حالی که می‌توان انتظار داشت که سوابق دادگاه منبع دقیق و قابل اعتمادی از داده‌های نقص باشد، مصاحبه‌شوندگان ما توضیح دادند که این سوابق نیز محدود هستند. به عنوان بخشی از تحقیق، موارد نقص منتشر شده در NSW را بررسی کردیم. این بررسی تنها ۶۳ مورد نقص منتشر شده را بین سال‌های ۱۹۹۹ و ۲۰۲۰ شناسایی کرد. در حالی که این موارد بینش مفیدی را ارائه کردند (به عنوان مثال، میانگین هزینه‌های اعطا شده ۵۰۰,۰۰۰ دلار بود، با بزرگترین هزینه مورد ۱۴٫۳ میلیون دلار) (به کروملین و همکاران مراجعه کنید، نقل قول۲۰۲۱ برای جزئیات)، این بررسی همچنین موضوع عدم تقارن اطلاعات را برجسته کرد. همانطور که مصاحبه شوندگان توضیح دادند، این موارد در دسترس عموم منعکس کننده تعداد کمی از ساختمان های دارای نقص است، زیرا بیشتر اختلافات مربوط به نقص قبل از تصمیم گیری خارج از دادگاه حل می شود. همانطور که یک وکیل مجرب در این زمینه توضیح داد:

این مشاهدات همچنین «هزینه‌های آژانس» بزرگ مرتبط با طرح دعوی قضایی و رفع نقص در RMOP در NSW را برجسته می‌کند، که ممکن است مانعی برای پیگیری یک ادعای حقوقی برای قضاوت باشد. همانطور که یکی دیگر از مصاحبه شوندگان تایید کرد:

با توجه به این هزینه، برخی از مصاحبه‌شوندگان به صاحبان RMOP توصیه کردند که با هزینه‌های معینی به عیوب رسیدگی نکنند. به این دلایل، نتیجه می گیریم که رویه قضایی موجود نشانه جامعی از شیوع نقص در RMOP ارائه نمی دهد. این مشاهدات انجام شده توسط Carretero-Ayuso و همکاران را تقویت می کند. (نقل قول۲۰۲۰) در بررسی سوابق دعاوی اسپانیایی که همچنین به این نتیجه رسیدند که سوابق دادگاه تصویر ناقصی در مورد شیوع نقص ارائه می دهد.

با توجه به این محدودیت‌ها در منابع داده‌های دولتی، تحقیقات ما نشان می‌دهد که این صنعت است که در حال حاضر بیشترین سوابق نقص اطلاعاتی را دارد، نه دولت. با این حال، مصاحبه های تحقیقاتی نشان می دهد که حتی کسانی که در صنعت هستند برای به دست آوردن داده های قابل اعتماد تلاش می کنند. برای مثال، بیمه‌گران اغلب فاقد اطلاعات دقیقی بودند که به آنها در ارزیابی مناسب خطرات نقص کمک کند. همانطور که یک شرکت بیمه اقشار توضیح داد، زمانی که آنها یک ساختمان RMOP را بیمه می کنند:

در حالی که شرکت های رفع نقص داده های دقیق تری دارند، این صنعت بسیار پراکنده است و بسیاری از شرکت های کوچک هر کدام از سیستم مدیریت داده خود استفاده می کنند. بعلاوه، در مثالی از «مشوق‌های تقسیم‌بندی»، این شرکت‌ها توسط OCها استخدام می‌شوند و باید داده‌های خود را محرمانه نگه دارند. این امر دسترسی به آن را چالش برانگیز کرد و تیم تحقیقاتی را ملزم به امضای قراردادهای عدم افشا با هر شرکت کرد. این امر مجدداً عدم دسترسی به داده‌های نقص دقیق را برای خریداران RMOP برجسته می‌کند، که نمی‌توانند قبل از خرید، فرآیندی مانند این را برای نمایش کافی ساختمان‌ها طی کنند.

استحکام داده ها

با توجه به اینکه دولت ها و صنعت به طور کلی نمی توانند اطلاعات مورد نیاز برای ارزیابی کیفیت یک ساختمان را در اختیار مصرف کنندگان قرار دهند، مصرف کنندگان باید به منابع دیگر مراجعه کنند. در نیوساوت ولز، دو مکانیسم اصلی برای دسترسی مصرف کنندگان و مالکان به اطلاعات کیفیت ساختمان در مورد یک RMOP وجود دارد: گزارش های بازرسی لایه ها و گزارش های نقص. گزارش بازرسی طبقه را می توان توسط یک خریدار بالقوه یک آپارتمان موجود سفارش داد و توسط بازرس طبقه ای تهیه می شود که سوابق یک OC را بررسی می کند و اطلاعات کلیدی را خلاصه می کند. در تئوری، خرید یک گزارش بازرسی طبقات باید به این معنی باشد که مصرف کننده RMOP “دقت لازم” خود را انجام داده است و از خطرات مهم در ساختمان مطلع شده است. این گزارش‌ها باید به‌عنوان یک سند روبه‌روی مصرف‌کننده، به گونه‌ای ارائه شوند که درک ریسک‌ها را برای خریدار بالقوه ممکن سازد.

شکل دوم اسنادی که گاهی اوقات در دسترس مصرف کنندگان قرار می گیرد، گزارش نقص است که توسط یک OC تهیه می شود و شامل یک کارشناس اصلاح ساختمان است که ساختمان را بررسی می کند و هرگونه نقص پیدا شده را مستند می کند. گاهی اوقات، گزارش بازرسی طبقات شامل گزارش نقص به عنوان پیوست می شود، به این معنی که خریدار بالقوه می تواند به آن دسترسی داشته باشد. این گزارش‌های نقص می‌توانند کاملاً مفصل باشند (ده‌ها، اگر نه صدها صفحه) و ماهیت فنی دارند. در دسترس بودن گزارش نقص بستگی به این دارد که آیا OC یک مورد را راه اندازی کرده است یا خیر، و اگر چنین است، آیا در هنگام تهیه گزارش بازرسی طبقات توسط بازرس طبقه مشخص شده است یا خیر.

برای اینکه مصرف کنندگان به اندازه کافی مطلع شوند، مهم است که این دو نوع گزارش دقیق و آموزنده باشند. متأسفانه، بسیاری از مصاحبه شوندگان در مورد قوی بودن این گزارش ها نگرانی هایی را مطرح کردند. این نگرانی‌ها مربوط به مهارت‌های متفاوت افرادی است که وظیفه ایجاد این گزارش‌ها را بر عهده دارند، کیفیت اطلاعاتی که گزارش‌ها از آن استفاده می‌کنند، و ناهماهنگی در نحوه ارائه این گزارش‌ها. این نگرانی‌ها روی هم، عدم تقارن اطلاعاتی قابل توجهی را که مشتریان RMOP هنگام تلاش برای «سعی‌کردن لازم» با آن مواجه هستند، برجسته می‌کند.

با توجه به گزارش های بازرسی طبقاتی، مصاحبه شوندگان ماهیت مقررات زدایی صنعت را به عنوان یک نگرانی برجسته کردند. در حالی که تهیه یک گزارش جامع بازرسی طبقاتی نیاز به مهارت‌های خوبی دارد، این مقررات زدایی به این معنی است که بسیاری از بازرسان با تجربه محدود تمرین می‌کنند. همانطور که یک بازرس با تجربه توضیح داد:

به طور مشابه، یک دانشگاهی با تجربه قبلی در تهیه گزارش های بازرسی طبقاتی، چالش های موجود در تهیه گزارش کیفیت را برجسته کرد:

به طور خاص، بازرسان هنگام تلاش برای تهیه گزارش جامع در مواردی که نگهداری سوابق OC ضعیف بوده است، با چالش هایی مواجه می شوند. در این شرایط، بازرس باید تجربه کافی داشته باشد تا بتواند موارد گمشده را تشخیص دهد:

سایر مصاحبه شوندگان نیز مهارت های ثبت سوابق مدیران اقشار را تایید کردندپاورقی^۳ کسانی که رکوردهای OC را مدیریت می کنند به طور قابل توجهی متفاوت هستند:

با توجه به این مسائل، این احتمال وجود دارد که بسیاری از گزارش های اقشار ناقص باشند و اطلاعات مهم حذف شوند. این نتیجه گیری توسط بررسی خود ما از گزارش های بازرسی اقشار پشتیبانی می شود. از ۳۵۷ گزارش بررسی شده برای این تحقیق، ۱۲ درصد از گزارش ها به هیچ وجه به ایرادات اشاره نکرده اند، در حالی که ۸ درصد دیگر به مسائل مربوط به نقص اشاره کرده اند، اما هیچ مدرک پشتیبانی ارائه نکرده اند. نکته مهم این است که در مواردی که گزارش بازرسی طبقاتی حاوی اطلاعات کمی در مورد عیوب یا بدون اطلاعات بود، اغلب مشخص نبود که آیا این امر به این دلیل است که ساختمان هیچ مشکل دائمی نقصی نداشته است یا اینکه نقص ها به اندازه کافی گزارش نشده است. ارجاع متقابل با سایر منابع داده نشان داد که مورد دوم برای حداقل نه طرح درست است. این نشان می‌دهد که لزوماً نمی‌توان به گزارش بازرسی طبقاتی که به عیوب اشاره نمی‌کند به عنوان مدرکی مبنی بر اینکه هیچ نقصی در ساختمان شناسایی نشده است استناد کرد.

نگرانی های مشابهی از مصاحبه های ما در مورد کیفیت گزارش های نقص ظاهر شد. به طور خاص، مصاحبه شوندگان تأکید کردند که چگونه کیفیت این گزارش ها می تواند به طور قابل توجهی بسته به مهارت های مشاور، و همچنین اینکه آیا آزمایش های مخرب انجام شده است، متفاوت باشد. برخی از عیوب جدی را می توان در ساختار ساختمان پنهان کرد، به این معنی که گزارش نقص صرفاً بر اساس بازرسی بصری ممکن است این مسائل را از دست بدهد. مصاحبه‌شوندگان همچنین خاطرنشان کردند که همه مشاورانی که گزارش‌های نقص ارائه می‌کنند، لزوماً در رفع نقص، که یک حوزه بسیار تخصصی است، تخصص ندارند:

این مسائل به این معنی است که یک گزارش نقص ضعیف ممکن است تمام مشکلات یک ساختمان را شناسایی نکند. همانطور که یکی از مصاحبه شوندگان توضیح داد:

این به این معنی است که حتی زمانی که Ocs سعی می‌کند فعال باشد و با نقص‌ها مقابله کند، ممکن است با اطلاعات ناکافی برای مقابله با مشکل کار کنند. علاوه بر این، همانطور که تحقیقات قبلی نشان می دهد (جانستون و رید، نقل قول۲۰۱۹; لی و همکاران، نقل قول۲۰۲۰; پان و توماس، نقل قول۲۰۱۴)، کارشناسان مختلف رفع نقص، رویکردهای متفاوتی را برای تعیین شدت نقص، با اختلاف نظرهای رایج، اتخاذ می کنند. این تغییرات به این معنی است که ممکن است برای رسیدن به یک موضع جامع (و به طور کلی پذیرفته شده) در مورد این که نقص ها چیست و چگونه باید به آنها رسیدگی شود، به گزارش های متعددی نیاز است. در همین حال، برای مشتریان RMOP، این بدان معناست که دسترسی به یک گزارش نقص ممکن است هنوز برای ارائه تصویر کاملی از خطرات نقص مرتبط با یک ساختمان کافی نباشد.

در حالت ایده‌آل، یک گزارش بازرسی طبقاتی باید اطلاعات فنی موجود در گزارش نقص را به قالبی ترجمه کند که مصرف‌کنندگان بتوانند آن را درک کنند. در عمل لزوماً چنین نیست، زیرا برخی از اقشار گزارش می دهند:

در مواردی مانند این، مصرف کننده باید سعی کند گزارش نقص را درک کند، که بدون آموزش فنی چالش برانگیز است. علاوه بر این، این گزارش‌ها همیشه ساختاری ثابت ندارند، همانطور که یکی از کارشناسان رفع نقص توضیح داد:

این بدان معنی است که نقص های مشابه ممکن است توسط ارائه دهندگان مختلف به طور متفاوتی طبقه بندی شوند. به عنوان مثال، در بررسی گزارش‌های نقص، طیفی از اصطلاحات مورد استفاده برای دسته‌بندی عیوب را شناسایی کردیم، از جمله: نقص‌های عمده/کوچک. سیستم رتبه بندی ۱-۳؛ عیوب توصیف شده به عنوان اولویت بالا، متوسط ​​و پایین. یا به سادگی تمام عیوب را بدون دسته بندی فهرست می کند. سایر محققان نیز ناسازگاری های مشابهی را شناسایی کرده اند (جانستون و رید، نقل قول۲۰۱۹). این تناقضات «غربالگری» را برای مشتریان روزمره RMOP که فاقد تخصص برای درک اطلاعات فنی زیربنای این دسته‌بندی‌ها هستند، دشوار، یا غیرممکن می‌سازد.

نتیجه خالص این عدم تقارن های اطلاعاتی این است که مصرف کنندگان RMOP امید کمی به دسترسی به اطلاعات کافی برای تصمیم گیری آگاهانه در مورد خرید RMOP دارند. به سادگی نقاط بسیار زیادی در فرآیند وجود دارد که می توان اطلاعات مورد نیاز را از دست داد، همانطور که در نمودار در آن وجود دارد شکل ۲ نشان می دهد.

اثر کلی این محیط داده ضعیف این است که تنها منابع داده در دسترس مصرف کنندگان اغلب ناقص و/یا درک آنها دشوار است. وضعیت حتی برای مصرف کنندگانی که “خارج از طرح” را خریداری می کنند (یعنی قبل از تکمیل ساختمان)، که حتی نمی توانند به گزارش بازرسی طبقات یا گزارش نقص دسترسی داشته باشند، بدتر است. این امر خریداران را آسیب پذیر می کند، به خصوص با توجه به اینکه برای بسیاری، خرید آپارتمان ممکن است کاری باشد که فقط یک یا دو بار در زندگی خود انجام می دهند. همانطور که Forcada و همکاران. (نقل قول۲۰۱۳، پ. ۷۶۰) مشاهده کرده‌اند، مشتریان RMOP تمایل دارند که از نظر فنی بی‌تجربه باشند و جنبه فنی (که به عنوان مشخصات کیفی در نظر گرفته می‌شود) را به‌عنوان بخشی تحت قوانین و استانداردهای مختلف مشاهده می‌کنند. در این شرایط، انتظار اینکه این مصرف کنندگان با موفقیت از عدم تقارن اطلاعاتی مشخص شده در بالا با موفقیت عبور کنند، به نظر غیرمنطقی به نظر می رسد. همانطور که مصاحبه شوندگان می گویند:

عدم تقارن های اطلاعاتی شناسایی شده در این تحقیق محیطی را ایجاد می کند که در آن حتی برای یک خریدار ماهر با منابع قابل توجه اطمینان از اینکه در حال خرید به یک ساختمان با کیفیت است، حتی پس از انجام بررسی های لازم دشوار است. این یک بازار به شدت نامتعادل ایجاد می کند که مصرف کنندگان در ضرر قابل توجهی قرار دارند. همانطور که در بخش بعدی بررسی خواهد شد، این طیفی از جریانات منفی بر اثرات بازار RMOP به طور کلی دارد.