املاک گران تر در اوساسکو: آیا “احتکار املاک” مقصر است؟

پس از سال‌ها زندگی و کار در پایتخت، یکی از چیزهایی که در بازگشت به اوساسکو بیشتر توجه من را به خود جلب کرد، تعداد زیادی ساختمان بود که چشم‌انداز شهری را تسخیر کرده بود.

اوساسکو که در دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ در آن بزرگ شدم، شهری نسبتاً آرام بود، جایی که خانه‌های یک طبقه یا دو طبقه غالب بودند. من خودم با پدر و مادرم در یک خانه دو طبقه در کیلومتر ۱۸ زندگی می‌کردم، در خیابانی که قبلاً شلوغ نبود، جایی که فوتبال بازی می‌کردیم و سوار گاری غلتکی می‌شدیم.

در سال ۲۰۱۹، طبق داده های ثبت IPTU، تعداد واحدهای مسکونی در کاندومینیوم ها برای اولین بار از تعداد کل خانه های شهری بیشتر شد. اگر روند سال های اخیر ادامه یابد، انتظار می رود تا سال ۲۰۳۰ تعداد خانه های مسکونی در ساختمان ها از تعداد خانه های (طبقه و دو طبقه) ثبت شده در شهر بیشتر شود.

فرآیند عمودی سازی سریع و بدنام“سفته بازی املاک و مستغلات”

منبع: اداره امور مالی شهرداری اوساسکو. خود شرح دادن.

بیشتر بخوانید: واقعاً چه چیزی باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟

«سفته بازی» در املاک، در واقع، بیکار نگه داشتن زمین، خانه ها و ساختمان ها، بدون ساکنین است – در نتیجه ناتوانی در انجام کارکرد اجتماعی ملکی که در قانون اساسی پیش بینی شده است – به انتظار قدردانی در آینده. علی‌رغم روند عمودی‌سازی سریع، اوساسکو هنوز دارای مناطق بی‌کار است، به‌ویژه در منطقه مرکزی، جایی که دارایی‌های خالی و زمین‌های صنعتی هستند که به‌درستی دوباره اشغال نشده‌اند. بر اساس گزارش IBGE، جمعیت اوساسکو از ۶۵۲٫۶ هزار نفر در سال ۲۰۰۰ به ۷۲۸٫۶ هزار نفر در سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است.ستون قبلی

، جمعیت اوساسکو نسبتاً بیشتر از میانگین منطقه متروپولیتن رشد کرد.

این افزایش جمعیت با عوامل دیگر، رشد اقتصادی شهر در سال‌های اخیر توضیح داده می‌شود – بین سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۲۱، اوساسکو از شانزدهمین اقتصاد ثروتمند کشور به هفتمین اقتصاد کشور رسید – ورود شرکت‌های جدید و هزینه بالای زندگی. در سائوپل اوساسکو با موقعیت ممتاز، با دسترسی آسان به مناطق جنوبی و غربی سائوپائولو، به عنوان مثال، از بسیاری از محله‌های خود پایتخت به مرکز مالی کشور نزدیک‌تر است.

این عوامل، به تغییرات در پیکربندی خانوار اضافه شد (مثلاً افراد بیشتری که تنها زندگی می کنند)، منجر به تقاضای بیشتر برای مسکن شد. و تنها راه برای رشد یک شهر برای برآورده کردن این تقاضا – حتی بیشتر از آن در مورد شهری که قلمرو آن نسبتاً کوچک است، مانند اوساسکو (فقط ۶۵ کیلومتر مربع) – ساختن بیشتر، “به سمت بالا” ترجیحاً نزدیک به محورهای حمل و نقل: حمل و نقل عمومی، که تمایل به کاهش هزینه های مربوط به تحرک، زیرساخت ها و محیط زیست دارد.

اما اگر عرضه املاک نتواند با تقاضای فزاینده همگام شود، همانطور که در شهر مشاهده کرده ایم، قیمت ها افزایش می یابد. بنابراین، افزایش قیمت‌ها به عمودی شدن شهر مربوط نمی‌شود، بلکه به این دلیل است که به نظر می‌رسد عرضه مسکن جدید مطابق با تقاضا نیست. در واقع، اوساسکو هنوز هم ساختمان های بسیار کمی دارد، نه خیلی زیاد.

من نوستالژی کسانی را که عمودی شدن شهر را نوعی شرور می دانند، درک می کنم. با این حال، این ربطی به “گمانه‌کاری املاک و مستغلات” ندارد. به هر حال ساخت ساختمان ها برای جذب رشد جمعیت ضروری به نظر می رسد. و تسهیل ساخت و ساز و عمودی سازی، به جای محدود کردن آن، بهترین راه برای جلوگیری از افزایش سرسام آور قیمت ملک در شهر است.

بیشتر بخوانید: پادکست شماره ۳۵ | عمودی سازی: شرور یا راه حل؟

عکس: تالار شهر اوساسکو

اگر مردم کمتر در خیابان باشند، به نوبه خود تقصیر دقیقاً از ساختمان ها نیست، بلکه نوع ساختمان هایی است که در سال های اخیر ساخته شده اند، با دیوارهای بلندی که به زندگی در پیاده روها آسیب می زند. یا بدون مغازه در طبقه همکف، که ساکنان را ملزم می کند از اتومبیل خود برای انجام رایج ترین فعالیت ها استفاده کنند. یا در قالب کاندومینیوم-باشگاه که شکل های اجتماعی شدن و ارتباط مردم با شهر را تغییر می دهد.

بنابراین، بر خلاف آنچه ما در آنجا زیاد می شنویم، مشکل در شهرهای بزرگ برزیل، خود عمودی سازی نیست، بلکه کیفیت این عمودی سازی است. بنابراین، ما هنوز نباید وقت خود را با بحث در مورد مخالف یا موافق عمودی‌سازی تلف کنیم، بلکه باید در مورد مکان و نحوه ساخت ساختمان‌هایی که به سرزندگی شهری کمک می‌کنند و تأثیر کمتری بر ترافیک و محیط زیست می‌گذارند، بحث جدی داشته باشیم. ساختمان‌های نزدیک به حمل‌ونقل عمومی، بدون پارکینگ (که هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش می‌دهد و استفاده از وسایل حمل‌ونقل عمومی را تشویق می‌کند)، با استفاده بهتر از زمین و تجارت در طبقه همکف (که نیاز به خودرو برای سفرهای کوتاه روزانه را کاهش می‌دهد. زندگی روزانه) راه خوبی برای رفتن به نظر می رسد.

بیشتر بخوانید: پارکینگ: دشمنان مسکن ارزان

احتکار املاک و مستغلات، در نهایت، ربطی به ساخت و ساز و ساختمان های بیشتر ندارد، بلکه به بیکاری یا بی بهره نگه داشتن زمین و املاک در مناطق مرکزی شهر، غنی از مشاغل، خدمات و زیرساخت ها مربوط می شود – مناطقی که اگر به خوبی اشغال شوند، آنها را اشغال می کنند. می تواند به عرضه بیشتر مسکن، نشاط بیشتر شهری و کاهش رشد قیمت ملک در منطقه کمک کند.

شماره‌های ثبت IPTU با اطلاعاتی که اخیراً توسط IBGE منتشر شده است متفاوت است، طبق آن، با در نظر گرفتن خانه‌های شخصی دائماً اشغال شده، اوساسکو دارای ۱۹۲۵۷۸ خانه، ۶۴۹۲۶ آپارتمان و ۱۸۰۱ خانه شهری یا کاندومینیوم خواهد بود. بخشی از این واگرایی را می توان با وجود بسیاری از املاک نامنظم توضیح داد – برای مثال خانه هایی در یک زمین که اغلب در IPTU به عنوان یک خانه ثبت شده اند. در حالی که به نظر می رسد در محله های دور از مرکز، شهر خارج از قوانین کاربری و تصرف، با نرخ ساخت و ساز بالا و استفاده بیشتر از زمین، رشد می کند، در منطقه مرکزی، غنی از زیرساخت ها و جایی که مشاغل و خدمات متمرکز است، وجود دارد. بسیاری از املاک و زمین خالی یا کم استفاده هستند (مثلاً فقط توسط پارکینگ ها اشغال شده است) و تراکم جمعیت کمتر است. در مقالات بعدی به موضوع باز خواهم گشت.مقاله در ابتدا منتشر شده است