بلاگ

وقتی شهرها از بحران مسکن صحبت می کنند، تقریباً همیشه گفتگو به سمت سیاست پیش می رود. بحث بین کدهای منطقه‌بندی و طرح‌های جامع باز می‌گردد و سپس به اراده سیاسی بازمی‌گردد. ما در مورد اینکه آیا مقررات خیلی سخت هستند یا به اندازه کافی سختگیرانه نیستند، آیا توسعه دهندگان حریص هستند یا دولت ناتوان است بحث می کنیم.

اما در عمل، بسیاری از مسکن‌هایی که می‌گوییم می‌خواهیم با سیاست بد مسدود نشده‌اند. توسط چیزی مسدود شده است دیدن سخت تر: فرآیندهای روزمره شهرها برای بررسی و تصویب پروژه های کوچک.

در مکان‌های بیشتر و بیشتری، قوانین از نظر فنی مسکن افزایشی را مجاز می‌دانند. کلبه های حیاط خلوت، واحدهای مسکونی لوازم جانبی، و خانه های پرکننده کوچک روی کاغذ قانونی هستند. تصاویر زیبا و براق از این خانه ها در وب سایت های شهری به اشتراک گذاشته شده و در اسناد برنامه ریزی گنجانده شده است. با این حال، این خانه‌ها به ندرت ساخته می‌شوند – نه به دلیل مخالفت عمومی یا بازسازی ناموفق، بلکه به دلیل رویه‌های معمول با خانه های کوچک مانند پیشرفت های بزرگ رفتار کنید.

آنچه ما داریم یک شکست بینایی نیست، بلکه شکست فرآیند است.

جایی که مسکن واقعاً کشته می شود

اکثر مسکن ها در اتاق شورای شهر یا با رای نمی میرد. خیلی زودتر در داخل شهرداری می میرد.

در طول بررسی طرح از بین می‌رود، جایی که تأییدیه‌ها به‌عنوان تمرین‌های چک باکس ساختاربندی می‌شوند و اغلب به جدیدترین یا کم‌تجربه‌ترین کارمند اختصاص داده می‌شوند. این بازبینان اختیار تفسیر قصد یا اعمال قضاوت را ندارند. نقش آنها اطمینان از انطباق دقیق با استانداردهای نوشته شده برای انواع بسیار متفاوت پروژه است.

در سیلوهای دپارتمان، جایی که هر بخش یک پیشنهاد را از طریق دریچه‌ی محدود دستورالعمل‌ها و رویه‌های خود بررسی می‌کند، می‌میرد. در میدانی از بین می‌رود، جایی که از بازرسان و تکنسین‌ها انتظار می‌رود که قوانین را دقیقاً همانطور که نوشته شده، بدون توجه به زمینه یا حتی آنچه قبلاً تأیید شده، اجرا کنند.

هیچ یک از اینها مخرب نیست، بلکه نتیجه مورد انتظار یک سیستم است که برای کنترل بهینه شده است. با این وجود، اثر تجمعی برای مسکن در مقیاس کوچک ویرانگر است.

زمانی که قوانین پروژه های بزرگ با مسکن های کوچک روبرو می شوند

مونتیوس جونز، مکان ساز مستقر در میلواکی این مشکل را گرفت در حین بحث در مورد واحدهای مسکونی جانبی.

او می‌نویسد: «اگر بگوییم خانه‌های قابل دسترس‌تری می‌خواهیم، ​​نمی‌توانیم به الزامات غیرضروری که پروژه‌های کوچک را غیرممکن می‌کنند، ادامه دهیم.»

جونز به تازگی برنده مسابقه دولت میلواکی نوآوری شده بود برای پیشنهادی که طبق توضیحات خودش ساده بود: حذف الزامات اتصال مجزای فاضلاب و آب برای ADUهای جدا شده. او خاطرنشان کرد که این قانون واحد، «پنج رقم هزینه، ماه تأخیر را اضافه می‌کند و امکان‌سنجی را در بیشتر لات‌ها از بین می‌برد».

این مثال منحصر به میلواکی نیست. در بسیاری از شهرها، ADUهای جدا شده نسبتاً لازم برای نصب خطوط فاضلاب و آب کاملاً مجزا هستند، گویی که آنها توسعه های مستقل در زمین های توسعه نیافته هستند. از منظر سیستم، تقاضای اضافی ایجاد شده توسط یک کلبه کوچک حیاط خلوت یک خوابه حاشیه‌ای است – اغلب بیشتر از یک آپارتمان زیرزمین یا خانه اضافی نیست. با این حال پاسخ حداکثر است.

همان اضافات و تغییرات داخلی به طور معمول از طریق مجوز اولیه ساختمان و بازرسی تأیید می شود. تنها چیزی که تغییر می کند طبقه بندی است. واحد را به خانه وصل کنید و به عنوان بازسازی پیش می رود. آن را جدا کنید و آن را تا 20 فوت به حیاط خلوت منتقل کنید، و ناگهان مجموعه‌ای از روش‌های کاملاً متفاوت و بسیار گران‌تر را آغاز می‌کند.

البته این رویه ها از ناکجاآباد نبود. بخش های تاسیسات و سایر بخش های فنی مدیران سیستم هستند. آنها مسئول حفظ زیرساخت های پیچیده با کارکنان محدود و بودجه محدود هستند. با گذشت زمان، آنها استانداردهای یک اندازه را اتخاذ می کنند زیرا این استانداردها عدم اطمینان را کاهش می دهند. آنها از تکرار اشتباهات گذشته جلوگیری می کنند. آنها بررسی را برای بازبین سریعتر و اجرا را ساده تر می کنند.

این رویکرد زمانی کار می کند که شهرها به سرعت در حال ساختن چیزهای بزرگ هستند. این رویکرد افزایش می یابد. اما، وقتی برای پروژه های کوچک و تدریجی اعمال می شود، خراب می شود. نمی تواند کاهش یابد.

هنگامی که رویه‌های یکسانی در یک کلبه حیاط خلوت یا یک خانه استارت پرکننده کوچک اعمال می‌شود، نتیجه مدیریت ریسک دقیق نیست. بیش از حد خفه کننده است. در بهترین حالت، پروژه به طور غیر ضروری گران می شود. بیشتر اوقات، به سادگی هرگز ساخته نمی شود. ‌

وقت آن است که سوالات بهتری بپرسیم

شهرها برای رفع این مشکل نیازی به استراتژی های جدید مسکن ندارند. آنها نیازی به کوتاه کردن یا کنار گذاشتن استانداردها و نظارت ندارند. چیزی که آنها نیاز دارند حس تناسب است.

آنها می توانند با پرسیدن سؤالات بهتر از فرآیندهای خود شروع کنند: آیا این قانون به طور معناداری از عموم محافظت می کند یا به سادگی آشناست؟ آیا هزینه تحمیل شده متناسب با تاثیر پروژه است؟ آیا ما ریسک واقعی را مدیریت می‌کنیم یا رویه‌های مبتنی بر دسته‌بندی را پیش‌فرض می‌کنیم؟

در مورد کلبه های حیاط خلوت کوچک، تعمیر ساده است. با آنها همانطور رفتار کنید که شهرها قبلاً با اضافات و تغییرات داخلی برخورد می کنند. اجازه اتصال به زیرساخت های ابزار موجود را بدهید. به مقامات ساختمان برای تأیید کار از طریق پروسه مجوز استاندارد قدرت دهید. این کوچکترین فراخوانی برای مقررات زدایی نیست. این فراخوانی برای عقل سلیم است.

صرفه جویی در پیچیدگی برای پروژه های پیچیده مقررات را با مقیاس مطابقت دهید. و به خانه‌های کوچک اجازه دهید کاری را که همیشه به بهترین شکل انجام می‌دادند انجام دهند: به‌طور متوسط چیزی معنادار در طول زمان

بسیاری از فرآیندهایی که امروزه شهرها به آنها تکیه می کنند در دوران رشد سریع و در مقیاس بزرگ توسعه یافته اند. آنها برای مدیریت شرط‌های بزرگ طراحی شده‌اند: بخش‌های فرعی، ساختمان‌های آپارتمانی عظیم، و توسعه‌های زیرساختی اصلی. این ابزارها زمانی معنا پیدا می‌کنند که یک شهر تصمیم می‌گیرد رشدی را که می‌تواند بودجه‌ها و سیستم‌ها را برای چندین دهه تحت فشار قرار دهد یا خیر، تضمین کند، اما بارها و بارها می‌بینیم که چگونه کوچک‌ترین پروژه‌ها را محدود می‌کنند.

شهرها روی کارکنان آموزش‌دیده فنی سرمایه‌گذاری می‌کنند، سپس سیستم‌هایی طراحی می‌کنند که از اعمال صلاحدید آن کارکنان جلوگیری می‌کند. این تصمیم‌گیری در عوض به سمت بالا سوق داده می‌شود، مقامات منتخب را درگیر می‌کند و نوآوری را در جایی که بیشتر مورد نیاز است، دلسرد می‌کند. ما مشکل ظرفیت نداریم، اما مشکل داریم که رویه را بر قضاوت بالاتر ببریم. اگر مکان شما قبلاً سیاست‌هایی را اتخاذ کرده است که آن را برای مسکن آماده می‌کند، وقت آن رسیده است که به فرآیندهایی که مانع می‌شوند نگاه کنید.