سرفصل ها مدت هاست که از مرگ مرکز خرید آمریکا خبر داده اند. با وجود تغییرات غیرقابل انکار در چشم انداز خرده فروشی، حقیقت در مورد این فضاها ظریف تر است. این بسته‌های عظیم اغلب در مکان‌های اصلی قرار دارند و بنابراین پتانسیل عظیمی برای کنار گذاشتن ضایعات و توسعه مجدد و تکامل واقعی دارند.

هر چند چنین تحولی با چالش‌هایی مواجه است، چه از دست دادن حقوق، دستیابی به اجماع در میان گروه‌های مالکیت متعدد، تجدیدنظر در نیازهای طراحی و برنامه‌نویسی، یا هدایت مالی در محیط توسعه امروزی. هر یک یا همه این مسائل می تواند چنین پروژه هایی را به طور فوق العاده پیچیده ای کند.

از آنجایی که جوامع در سرتاسر کشور نحوه خدمت رسانی به نسل‌های جدید را از نو تصور می‌کنند، تیم‌های توسعه به شدت از یک تلاش هماهنگ که فرآیند آنها را در داخل و خارج در نظر می‌گیرد، با ترکیب تیم‌های معماری، شهرسازی، و معماری منظر در یک چشم‌انداز مشترک، بهره می‌برند. در شرکای نلسن و شما استودیو، ما این فرصت را داشته ایم که روی چندین پروژه از این دست کار کنیم، طراحی و عملکرد چندین مرکز خرید قدیمی در سراسر کشور، از جمله متروسنتر، مرکز خرید Paradise Valley، و فیستا مال در آریزونا، و همچنین هالادی هیلز در یوتا

اگرچه هر پروژه چالش‌ها و فرصت‌های منحصربه‌فرد خود را ارائه می‌کند، ما بر چندین اصل راهنما تکیه می‌کنیم که به تبدیل این مقاصد خرید متمرکز به درون به مراکز اجتماعی بیرون‌نگر کمک می‌کند.

۱٫ مشارکت عمومی/خصوصی: همکاری کلیدی است

همانطور که کلیشه ای به نظر می رسد، کار گروهی باعث می شود که رویاها در پروژه های توسعه مجدد مرکز خرید عملی شوند. از آنجا که این بخش‌های عظیم زمین اغلب دارای چندین لایه حقوق هستند، مهم است که در نظر بگیریم که مشارکت‌های دولتی/خصوصی چگونه می‌توانند بر این تلاش‌ها تأثیر بگذارند. بنابراین، همکاری با شهرداری محلی برای کمک به ساده‌سازی فرآیندها، به حداقل رساندن موانع بوروکراتیک و اطمینان از دستیابی به چشم‌انداز منسجم در طول توسعه مجدد ضروری است.

پروژه‌هایی مانند Metrocenter در فینیکس، که در آن استودیو دیگ در زیرساخت‌های عمومی و توسعه مجدد خصوصی مشارکت داشته است، قدرت چنین مشارکت‌هایی را با Phoenix به نمایش می‌گذارد. سرمایه گذاری در توسعه راه آهن سبک تبدیل شدن به یک کاتالیزور مهم برای توسعه جدید. علاوه بر این، مهم است که تاریخ غنی این فضاها را در جوامع خود در نظر بگیریم – در برخی موارد چندین نسل را در بر می گیرد. پرورش این مشارکت عمومی/خصوصی می‌تواند به این اطمینان کمک کند که این پروژه به تاریخ مرکز تجاری احترام می‌گذارد و در عین حال با نیازهای در حال رشد جامعه همسو می‌شود.

۲٫ زمان همه چیز است: صبر کلید باز کردن پتانسیل است

با توسعه مجدد مرکز خرید، صبر یک ضرورت است. مراکز خرید اغلب نشان‌دهنده شبکه پیچیده‌ای از مالکیت و حقوق تأیید مالکیت تکه تکه شده در نهادهای مختلف، از جمله فروشگاه‌های لنگر، ساختمان‌های حاشیه‌ای، و اجاره‌های خرده‌فروشی موجود هستند. پیمایش این پیچیدگی‌ها و تضمین خرید از سوی همه ذینفعان می‌تواند فرآیندی زمان‌بر باشد که بر نیاز به همکاری قوی عمومی/خصوصی در طول یک پروژه تأکید می‌کند.

داستان مرکز خرید Paradise Valley Mall در آریزونا قدرت صبر را نشان می دهد. علیرغم سال ها برنامه ریزی، تلاش های قبلی برای توسعه مجدد مرکز خرید شکست خورده بود. پیچیدگی بهبودهای مرحله‌ای در حالی که بخش‌هایی از مرکز خرید همچنان عملیاتی بود، در کنار چالش‌های برنامه‌ریزی و تصویب مرحله‌ای، پروژه را تحت الشعاع قرار داد. با ساده‌سازی مالکیت ملک از طریق کسب و کار صبورانه با همه طرف‌های درگیر، چشم‌انداز جدیدی پدیدار شد که بر ایجاد یک مرکز اجتماعی ترکیبی با فضای باز، قابلیت پیاده‌روی و تجربیات متنوع تمرکز دارد.

اگرچه انتظار قطعاً چالش‌های خاص خود را ایجاد می‌کند، زمان سرمایه‌گذاری شده از قبل احتمالاً در درازمدت به شدت نتیجه خواهد داد، زیرا توسعه مجدد با برنامه‌ریزی خوب و با حمایت سهامداران به احتمال زیاد به سنگ بنای جامعه تبدیل می‌شود.

۳٫ انعطاف پذیری را با رویکرد مرحله ای به توسعه بپذیرید

چشم انداز توسعه کنونی، به بیان مهربانانه، پویا است، و استراتژی سنتی «همه آن را به یکباره بسازید» همیشه امکان پذیر نیست، و لزوماً برای چنین پروژه های توسعه مجدد عظیمی مانند نمونه های موجود ایده آل نیست.

اتخاذ یک رویکرد مرحله‌ای برای توسعه امکان پیشرفت تدریجی را در طول یک پروژه فراهم می‌کند که به اطمینان از هماهنگی بین طراحی معماری و برنامه‌ریزی قلمرو عمومی کمک می‌کند و در نهایت می‌تواند منجر به طراحی منسجم‌تر و قانع‌کننده‌تر شود. تجزیه یک پروژه توسعه مجدد مرکز خرید به فازهای کوچکتر نیز می تواند سازگاری با شرایط فعلی بازار و تأمین بودجه را آسان تر کند. پیمایش در چشم‌انداز توسعه در حال تحول مستلزم آگاهی دقیق از پویایی‌های بازار در حال تحول است، مانند تغییر تقاضا برای فضای اداری که ناشی از کار ترکیبی است، و کالیبراسیون مجدد خرده‌فروشی‌های آجر و ملات در پاسخ به خرید آنلاین بیشتر مردم. این روابط سیال چالش‌های مهمی را در پیش‌بینی طرح جامع ۱۰ تا ۲۰ ساله ایجاد می‌کند. پذیرش رویکرد توسعه مرحله‌ای نه تنها این عدم قطعیت‌ها را در بر می‌گیرد، بلکه امکان انطباق انعطاف‌پذیرتر با تقاضاهای بازار را فراهم می‌کند و از طول عمر و ارتباط پروژه مرکز خرید احیا شده اطمینان می‌دهد. فروش چشم انداز بلند مدت به شهر و جامعه می تواند چالش برانگیز باشد، به خصوص زمانی که پروژه در طول زمان تکامل یابد. با این حال، تعامل مداوم با ذینفعان در طول فرآیند تضمین می‌کند که پروژه همچنان با نیازهای جامعه مطابقت دارد زیرا در طول زمان شکل می‌گیرد.

۴٫ بهبود گردش خون: از هزارتو به مرکز پر جنب و جوش

چیدمان سنتی مرکز خرید اغلب از گردش و دید ضعیف رنج می برد که مانع دسترسی و ترافیک پیاده روی می شود. اما اگر این پیشرفت‌ها بیشتر شبیه یک میدان شهری شلوغ، با مسیرهای روشن، فضاهای باز و حس ناوبری آسان باشد، چه؟ اینجاست که تصور مجدد گردش به یک ابزار قدرتمند تبدیل می شود.

اکثر مراکز خرید آمریکایی معمولاً دارای یک جاده دایره‌ای شکل هستند که پیمایش در فضا را پیچیده و گیج‌کننده می‌کند. مرکز خرید فیستا در مسا، آریزونا نیز از این قاعده مستثنی نیست. تلاش‌های نلسن به‌جای تکیه بر شبکه‌های از پیش موجود مسیرها، بر تبدیل زیرساخت‌ها به یک سیستم شبکه‌مانند قابل کشتی‌رانی و سازگارتر شبیه به خیابان‌های سنتی شهر متمرکز است. این رویکرد نه تنها ناوبری را ساده می‌کند، بلکه با ایجاد بسته‌های قابل ساخت که قادر به تطبیق گزینه‌های مختلف پر کردن ساختمان هستند، انعطاف‌پذیری توسعه را نیز در اولویت قرار می‌دهد. همچنین شکل‌گیری مناطق مجزا را امکان‌پذیر می‌سازد، جایی که عناصری مانند درختان، منظره‌های سخت، اثاثیه و نورپردازی را می‌توان برای غنی‌سازی محیط و عملکرد بازسازی در آن گنجاند.

این پروژه همچنین از یک فضای سبز متمرکز و فعال – یک “هاب” – برای ایجاد یک نقطه کانونی در توسعه و غلبه بر الگوی گردش حلقه معمولی که توسط پدهای خرده فروشی احاطه شده است، استفاده می کند، که می تواند باعث ایجاد احساس قطع شدن لبه های توسعه با مطلوب شود. تجربه شهری با کشاندن افراد به قلب توسعه، تمرکز به سمت تجربه مکان “در داخل” تغییر می کند. اولویت دادن به زیرساخت‌های سبز و سازگار با عابر پیاده نه تنها راحتی را افزایش می‌دهد و کاوش را تشویق می‌کند، بلکه حس کلی مکان و ارتباط پروژه را تقویت می‌کند. توسعه مجدد مرکز خرید سابق Cottonwood در هالادی، یوتا، پروژه دیگری است که در آن گردش خون با پیکربندی مجدد خیابان ها و جایگزینی پارکینگ های سطحی با فضاهای فعال تر و مناسب تر برای عابر پیاده بهبود می یابد. پرداختن به چالش‌های زیرساختی نیاز به برنامه‌ریزی دقیق دارد، اما اولویت‌بندی دسترسی و گردش به سمت ایجاد یک مقصد پر جنب و جوش و متصل است که مردم را به بازگشت نگه می‌دارد.

۵٫ ایجاد کانون های اجتماعی: احترام به گذشته، شکل دادن به آینده

اگرچه خرده‌فروشی تقریباً به طور قطع جزء حیاتی توسعه کلی باقی خواهد ماند، آینده این فضاها در تبدیل آنها به مراکز اجتماعی پر جنب و جوش نهفته است، نه صرفاً به عنوان مقاصد خرید معاملاتی. در این میان نیاز به این مراکز اجتماعی حتی ضروری‌تر شده است کاهش سریع “فضاهای سوم” در جوامع سراسر کشور

اطمینان از اینکه این پیشرفت‌ها تجربیات معنی‌داری فراتر از خرید ارائه می‌کنند، می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام شود، چه با یکپارچه‌سازی مکان‌های فرهنگی مانند گالری‌های هنری یا فضاهای نمایشی یا با ایجاد میدان‌های عمومی که می‌توانند به عنوان مکان‌هایی برای تجمع برای بازارهای کشاورزان، کنسرت‌های در فضای باز، یا رویدادهای اجتماعی عمل کنند. برای مثال، فضای پارک در مرکز خرید Paradise Valley، با زیرساخت‌هایی برای پشتیبانی از طیف وسیعی از عملکردها و رویدادهای اجتماعی در اندازه‌های مختلف، و با فضاهای سبز یکپارچه‌شده در سرتاسر طراحی شده بود تا از احساسی فعال، حتی بین اجراها اطمینان حاصل شود.

احیای مراکز خرید همچنین مستلزم تعادل ظریف بین حفظ اهمیت تاریخی آنها و ترکیب امکانات مدرن است. توسعه مجدد مرکز خرید Paradise Valley با ادای احترام به چندین نقطه عطف فرهنگی که بخشی از طرح اصلی بودند، مانند مکعب های ورودی محبوب اتحادیه جک، که الهام بخش لوگوی توسعه با کاربری ترکیبی جدید بود، اهمیت این مرکز خرید را جشن می گیرد و در سراسر جهان مورد تجلیل قرار می گیرد. توسعه جدید و پارک به روش های خلاقانه دیگر.

با تمرکز بر ادغام عناصر فرهنگی منحصر به فرد و فضاهای تفریحی، توسعه دهندگان و طراحان می توانند تجربه بازدیدکنندگان را غنی کنند و در عین حال موفقیت و هدف کلی فضا را در جامعه تقویت کنند.

۶٫ پارکینگ با (دوباره) هدف

پارکینگ های وسیعی که اغلب مراکز خرید را احاطه کرده اند نشان دهنده یک شمشیر دولبه است. در حالی که سازه های چند سطحی برای تراکم عالی هستند و پارکینگ ضروری را برای بازدیدکنندگان فراهم می کنند، پارکینگ های سطحی به مراتب کمتر مطلوب هستند. آنها گستره عظیمی از فضای غیرقابل پیاده‌روی و کم استفاده را ایجاد می‌کنند و با جذب و تابش گرما به عنوان جزیره‌های گرما عمل می‌کنند و نواحی اطراف را کمتر راحت، سرزنده و قابل دوام می‌کنند. با این حال، فرصت‌هایی برای تبدیل این پارکینگ‌ها از بدهی‌ها به دارایی‌های ارزشمند وجود دارد که جذابیت پروژه را افزایش داده و به موفقیت آن کمک می‌کند.

نکته کلیدی در تغییر کاربری استراتژیک نهفته است – به‌ویژه به جای تخریب ساختارهای پارکینگ موجود، نحوه ادغام آنها را در توسعه جدید برای استفاده در مسکن چندخانواری یا توسعه‌های کاربری مختلط در نظر می‌گیریم. انجام این کار به حداکثر استفاده از فضا کمک می‌کند و همچنین جذابیت پروژه را برای توسعه‌دهندگان افزایش می‌دهد (در هر حال، پارکینگ یک حق بیمه است) و با جایگزینی آسفالت با ساختمان‌ها یا فضاهای سبز، اثر جزیره گرمایی شهری را کاهش می‌دهد.

هیچ فیلمنامه‌ای از پیش تعیین‌شده برای احیای مراکز خرید آمریکایی وجود ندارد و هر پروژه فرصت‌ها و چالش‌های خاص خود را ارائه می‌کند، اما این مکان‌های دیدنی محلی می‌توانند به عنوان قطب‌های پرجنب‌وجوشی که تجارت، فرهنگ و جامعه در آن رونق می‌یابند، زندگی جدیدی به خود بگیرند. صرف نظر از اهداف هر جامعه، مؤلفه مشترکی که این پروژه ها نمونه آن هستند، همکاری عمومی/خصوصی است. این تنها بزرگترین کلید برای یک تعهد موفق در پروژه های بزرگ مقیاس از این نوع باقی می ماند. از طریق همکاری زودهنگام و مکرر بین توسعه دهندگان و کارکنان شهر، جوامع می توانند به مکان های عمومی سازگارتر و پر جنب و جوش دست یابند.