همکاران در کانون: ایجاد فرصت های مالکیت خانه مقرون به صرفه در نیواورلئان

موسسه لینکلن انواع مختلفی را ارائه می دهد فرصت های بورسیه اولیه و اواسط شغلی برای محققان در این مجموعه، ما با دوستانمان دنبال می‌کنیم تا در مورد کار آنها بیشتر بدانیم.

Oجی الکساندر مدیر عامل شرکت است مسکن مردم +، یک سازمان غیرانتفاعی نیواورلئان است که هدف آن از بین بردن شکاف ثروت نژادی از طریق ایجاد فرصت های مالکیت خانه مقرون به صرفه، ارائه خدمات سرپرستی مالی بلندمدت، و اطمینان از استطاعت همیشگی از طریق اعتماد زمین اجتماعی و ترتیبات مالکیت مشترک است. الکساندر در مرکز سرمایه گذاری اجتماعی ۲۰۲۲-۲۰۲۳ شرکت کرد فلوکرم فلوشیپ، یک برنامه یک ساله و فشرده برای رهبران جامعه در سطح میدانی. در این مصاحبه که برای وضوح ویرایش و فشرده شده است، او توضیح داد که چگونه کمک هزینه تحصیلی دیدگاه او را در مورد مسکن مقرون به صرفه تغییر داد و چگونه People's Housing+ برای ایجاد ثروت نسلی برای خانواده های نیواورلئان تلاش می کند.

جان گوری: تمرکز سازمان شما چیست، و کمک هزینه تحصیلی شما چگونه به شما کمک کرد تا بر این کار بسازید؟

اوجی الکساندر: People's Housing+ نتیجه ادغام استراتژیک بین سه سازمان مسکن مقرون به صرفه مستقر در نیواورلئان است. سازمان من Home by Hand نام داشت – ما از لحاظ تاریخی یک توسعه دهنده مالکیت خانه با قیمت مناسب برای یک خانواده بودیم. شرکت توسعه محله Tulane Canal نیز یک توسعه دهنده مسکن مقرون به صرفه برای یک خانواده برای مالکیت خانه بود، اما چین و چروک منحصر به فرد آنها کار تناسب اندام مالی داخلی و آموزش خریدار خانه بود. و سومین سازمان، تراست اراضی اجتماعی شهر کرسنت، یکی از دو تراست زمین اجتماعی شهر بود. سه سازمان کوچک، دو تای آنها به رهبری سیاه پوستان، با ماموریت های مشابه. ما اغلب شریک بودیم، و این همان داستان قدیمی رقابت برای همان منابع محدود بود. بنابراین ما یک سازمان در مقیاس بزرگتر و تحت رهبری سیاهان ایجاد کردیم که می تواند خدمات گسترده تری را به جامعه ما ارائه دهد.

ماموریت ما ایجاد ثروت آفریقایی آمریکایی، کاهش شکاف ثروت نژادی است. ما این کار را از طریق توسعه املاک و مستغلات مقرون به صرفه انجام می دهیم، زیرا می دانیم که مالکیت خانه یک محرک قابل اعتماد برای ایجاد ثروت است و با ارائه خدمات سرپرستی. بنابراین ما نه تنها واحدها را می‌سازیم، خانواده‌ها را شناسایی می‌کنیم، منابع را شناسایی می‌کنیم، آن خانواده‌ها را وارد خانه‌ها می‌کنیم، بلکه واقعاً کار مهمی است، و چیزی که ما را از برخی از همتایان خود متمایز می‌کند، این است که پنج تا هفت سال اول که مردم هستند. در خانه های خود، اطمینان حاصل کنند که دارایی را که به تازگی به دست آورده اند، نحوه نگهداری و نگهداری آن دارایی، و نحوه رشد آن دارایی، با هدف انتقال آن دارایی را درک می کنند. ما همچنین منابعی را برای افرادی در شبکه خود فراهم می کنیم که ۱۰ تا ۱۵ سال در خانه های خود بوده اند، که مجموعه ای کاملا متفاوت از خدمات است.

من همیشه به مسکن به عنوان یک فرآیند مبادله فکر می‌کردم—همیشه ساخت واحدهای بیشتر، تعداد، بیشتر و بیشتر و بیشتر بود. قبل از Fulcrum، هدف من این بود که بزرگ‌ترین و پربازده‌ترین سازمان مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اندازه خود باشم – فکر می‌کنم ما بیشتر از هر سازمانی در لوئیزیانای جنوبی، غیر از Habitat for Humanity، مسکن تک‌خانواری توسعه داده‌ایم. آنچه Fulcrum به من کمک کرد تا متوجه شوم این است که سازمان ما به تنهایی پاسخگو نیست، و واقعاً به من کمک کرد در مورد تغییر سطح سیستم فکر کنم و چه کاری می توانیم انجام دهیم – سهم ما در اکوسیستم مسکن مقرون به صرفه و اکوسیستم توسعه جامعه چیست؟ این رویکرد من را به کارمان کاملاً تغییر داده است.

Fulcrum همچنین به من کمک کرد تا خودم را از علف های هرز بیرون بکشم. من همیشه افتخار می‌کردم که نه تنها تصویر بزرگ را می‌دانستم، بلکه می‌دانستم که چگونه یک خانه ساخته می‌شود، چگونه شروع به پایان می‌کند – مهره‌ها و پیچ‌ها – و Fulcrum به من کمک کرد که نمای بالکن را ببینم و شروع به نگاه کردن به اکوسیستم گسترده‌تر کنم، واقعاً چارچوب جذب سرمایه و دریابیم که ما در خط لوله معاملات کجا قرار می گیریم.

جی جی: در حال حاضر روی چه چیزی کار می کنید، و برای آینده چه برنامه ای دارید؟

OA: «به‌علاوه» نام ما این است که ما همچنین در حال کار روی برخی پروژه‌های مالکیت مشترک و مالکیت اجتماعی هستیم، که در آن با افرادی که زمین دارند اما منابع لازم برای بازگرداندن زمین به تجارت را ندارند، شریک شده‌ایم. ما طوفان کاترینا را داشتیم، و خانواده‌های زیادی داریم که هنوز در تلاشند تا پس از طوفان سال ۲۰۰۵ بهبود یابند – که دارایی‌ها را تخریب کرده‌اند، که توسط مؤسسات وام‌دهی سنتی غیرقابل وام‌دهی به حساب می‌آیند. بنابراین ما با سازمان‌ها شریک می‌شویم، ترازنامه و دسترسی‌مان به منابع را قرض می‌دهیم تا در شرایطی که می‌توانیم مسکن مقرون‌به‌صرفه را نیز ترکیب کنیم، به آنها کمک می‌کنیم تا دارایی‌ها را به تجارت بازگردانند. ما یک کوه کاملاً برای بالا رفتن داریم.

ما همچنین در حال کار بر روی اولین پروژه کوچک، چندخانواری، اجاره ای با کاربری مختلط هستیم. این بازسازی تاریخی یک آتش‌خانه سوخته است که در اوایل دهه ۱۹۰۰ در محله‌ای به نام سنترال سیتی ساخته شد، یک محله تاریخی آفریقایی آمریکایی که واقعاً شروع به دیدن اثرات اصیل‌سازی و جابجایی کرده است. این آتش نشانی دارای هفت آپارتمان اجاره ای دائمی با قیمت مناسب در طبقه بالا و یک مرکز رشد کودکی ۶۵ نفره در طبقه پایین خواهد بود که اولین زندگی مشترک مسکن ارزان قیمت و آموزش دوران کودکی در شهر است.

چیزی که ما به دنبال شروع کار روی آن هستیم، مالکیت بیشتر جامعه، مالکیت مشترک، سهام مشترک است. ما همیشه به دنبال ارائه مزایا نه فقط به گیرندگان مستقیم محصولاتمان، بلکه برای افرادی هستیم که قبلاً در محله‌هایی که ما در آن کار می‌کنیم زندگی می‌کنند. تعدادی مدل مالکیت مشترک مختلف در سراسر کشور وجود دارد، اما ما درگیر با اعتماد سرمایه گذاری جامعه، که در پورتلند راه اندازی شد و توسط مرسی کورپس منشعب شد و راهی برای ساکنان یک محله خاص برای سرمایه گذاری ایمن در املاک تجاری است. پتانسیل این است که آنها به پیشرفت توسعه املاک و مستغلات در محله خود پی ببرند – دوباره بدون اینکه گیرندگان مستقیم برخی از مسکن های جدید باشند – اما مطمئن شوند که ما به مردم فرصت سرمایه گذاری و سرمایه گذاری در محله ها را می دهیم. در حال انتقال، بر خلاف جابجایی توسط آن گذار.

JG: آیا می توانید در مورد چالش های دوگانه توسعه نه تنها مسکن مقرون به صرفه بلکه همچنین مسکن مقاوم در برابر آب و هوا، در شهری که به ویژه در برابر تغییرات آب و هوایی آسیب پذیر است، صحبت کنید؟

OA: به دلیل طوفان کاترینا، ما در موقعیت منحصر به فردی قرار داریم: ما در مورد بازسازی یک شهر صحبت می کنیم. و عقل متعارف این بوده است که اگر می‌خواهیم شهر را بازسازی کنیم، باید شهری مقاوم بسازیم. ما همیشه از منظر عملی به آن پرداخته ایم. برای ما، همیشه در مورد خانواده ها بود، همیشه در مورد کاربر نهایی – چگونه می توانیم خانه ای مقاوم بسازیم که هزینه های عملیاتی پایینی داشته باشد. هدف پیش بینی پذیری است: شما می خواهید در پرداخت های خود قابل پیش بینی باشد، خواه پرداخت اجاره یا پرداخت وام مسکن، و می خواهید در قبوض آب و برق خود قابل پیش بینی باشد. بنابراین ما در حال ساختن با عایق بندی و سیستم های HVAC کارآمد هستیم. ما می‌خواهیم مطمئن شویم که کاربر نهایی ساختمانی دارد که توانایی نگهداری از آن را دارد. با برخی از ویژگی های کاهشی که در خانه ها ایجاد می کنیم، مردم تخفیف هایی را در نرخ بیمه خود دریافت می کنند.

همچنین قابل پیش بینی است که وقتی طوفان می آید و شما فرصت تخلیه را دارید، وقتی به خانه می رسید خانه شما همچنان آنجاست. و اینجاست که مباشرت وارد می‌شود. اگر بعد از طوفان به خانه می‌آیید، و خانه‌تان آسیب می‌بیند، ما برای کمک به شما در انجام معاملات با شرکت بیمه خود و FEMA و مواردی از این دست آماده‌ایم.

ما شهری هستیم که زیر سطح دریا قرار دارد، و نحوه برخورد شهر ما با آب این است که سعی می کنیم سریعتر از باران آن را تخلیه کنیم. بنابراین، ما زیرساخت‌های سبز و مدیریت آب طوفان را در خانه‌های خود بدون هیچ هزینه‌ای برای صاحبان خانه ایجاد می‌کنیم. مدیریت آب طوفان منطقه ای است که در آن قبض آب کمتری مشاهده نمی شود. این واقعاً یک مزیت جامعه است. و افراد کم درآمد و متوسط ​​معمولاً درآمد قابل مصرفی برای ارائه مزایای جامعه ندارند. بنابراین ما می خواهیم مطمئن شویم که آن را بدون هیچ هزینه ای ارائه می کنیم.

جی جی دوست دارید مردم بیشتر در مورد مسکن ارزان قیمت بدانند؟

OA: اکثر مردم به ما مراجعه می کنند که فکر می کنند هیچ راهی وجود ندارد که بتوانند خانه بخرند. علاوه بر آنچه که ما در مورد شکاف ثروت نژادی از نقطه نظر دارایی می دانیم – این تفاوت ها قابل درک و شناخته شده هستند – فکر می کنم شکافی در ثروت دانش که همراه با ثروت نسلی است نیز وجود دارد. و بسیاری از مردم ما که از ثروت نسلی به دست نمی‌آیند، درک درستی از آنچه که داشتن یک دارایی می‌تواند برای یک خانواده انجام دهد را ندارند.

بنابراین، اگر چیزی بود که آرزو می‌کردم جامعه وسیع‌تر، به‌ویژه جامعه آمریکایی آفریقایی‌تبار، که از لحاظ تاریخی – به‌عمد، از طریق شیوه‌ها و سیاست‌های نژادپرستانه مسکن – از دسترسی به مالکیت خانه محروم شده‌اند، بدانند، این است که دستور العمل بسیار ساده‌ای وجود دارد. و با کمی حمایت، در یک بازه زمانی معقول، اکثر افرادی که کار ثابت و درآمد ثابتی دارند، می توانند در صورتی که این مسیر را دنبال کنند، صاحب خانه شوند. مالکیت خانه برای افرادی که از ثروت نسلی ناشی نمی شوند دست نیافتنی نیست.

جی جی: وقتی نوبت به کار شما می رسد، چه چیزی شما را شب ها بیدار نگه می دارد؟ و چه چیزی به شما امید می دهد؟

OA: چیزی که مرا شب‌ها بیدار نگه می‌دارد، واقعاً این واقعیت است که ما باید برای چیزی که باید یک حق اولیه باشد، که پناهگاه است، خیلی سخت بجنگیم. این واقعیت که سازمانی مانند سازمان ما باید وجود داشته باشد. با این حال، چیزی که به من امید می دهد، ماهیت مرکب ثروت است – تأثیری که یک خانه فردی می تواند از دیدگاه نسلی بر خانواده داشته باشد. زمانی که ما شروع به کار با آنها کردیم، افرادی بودند که بچه ها را بزرگ می کردند. اکنون آن بچه ها فارغ التحصیل یا در کالج هستند و در موارد خاص واقعاً این خانه ها را به ارث می برند. بنابراین ما در واقع شروع به دیدن فرآیند انتقال کرده ایم. شما بذر را می کارید، به آن آب می دهید و به آن منابع می دهید، و سپس رشد آن را تماشا می کنید.

جی جی: بهترین کتابی که اخیرا خوانده اید چیست؟

OA: این به مسکن مربوط نیست، اما واقعاً به کاری که ما در Fulcrum انجام دادیم مربوط می شود. بهترین کتابی که اخیرا خوندم اسمش بود نفس: علم جدید یک هنر گمشده، توسط جیمز نستور. بسیاری از کارهایی که ما در Fulcrum Fellowship انجام دادیم، علاوه بر چارچوب توسعه مجدد و آموزش رهبری، بر روی خودمراقبتی بود – به عنوان رهبران غیرانتفاعی، ما اغلب مراقبت از خود را بدیهی می دانیم، خودمان را در این مشاغل می کشیم. و قدرت کاری که نفس می تواند انجام دهد، تاثیر فیزیولوژیکی که تنفس و نحوه تنفس شما روی شما می گذارد، واقعا شگفت انگیز است.

مقالات مرتبط

همکاران در کانون: بازاندیشی مدیریت آب طوفان در غرب

همکاران در کانون: طراحی یک رویکرد جدید برای ارزیابی مالیات بر دارایی

همکاران در کانون: نقشه برداری از انعطاف پذیرترین مناظر ما

جان گوری نویسنده کارکنان مؤسسه سیاست زمین لینکلن است.

تصویر سرب: اوجی الکساندر، مدیر عامل People's Housing+ و عضو سابق Fulcrum، در مقابل دو خانه People's Housing+. اعتبار: عکس محترمانه