انجمن خبرنگاران ۲۰۲۳: نوآوری در مقرون به صرفه بودن

مبیش از ۳۰ خبرنگار، ویراستار، پادکستر و نویسندگان Substack در انجمن خبرنگاران ۲۰۲۳ موسسه لینکلن سیاست زمین شرکت کردند و در گفتگوهای دو روزه در مورد مشکل مقرون به صرفه بودن مسکن و تأثیر مداخلات سیاستی فعلی شرکت کردند.

مجمع خبرنگاران ۲۰۲۳: نوآوری در مقرون به صرفه بودن در ۱۷ تا ۱۸ نوامبر در کمبریج، ماساچوست، با مشارکت مرکز مشترک مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد (JCHS) و بانک TD برگزار شد. این گردهمایی سالانه بین رسانه ها و تحقیقات دانشگاهی پل می زند و به روزنامه نگاران امکان می دهد ایده های جدید را بشنوند و با یکدیگر ارتباط برقرار کنند.

محققان، محققان، شاغلین، و مقامات منصوب و منتخب دیدگاه‌های خود را در مورد سیاست‌های اخیر با هدف افزایش عرضه مسکن به اشتراک گذاشتند. این گروه دستورات منطقه‌بندی سراسری را در نظر گرفت که به شهرها و شهرک‌ها نیاز دارد تا امکان توسعه بیشتر چندخانواری را فراهم کنند. سیاست های مالیاتی که می تواند به مدیریت قیمت های زمین و سفته بازی املاک کمک کند (با تلاش های دیترویت برای ایجاد مالیات بر ارزش زمین به عنوان مطالعه موردی). استراتژی های محلی برای غلبه بر سرمایه گذاران نهادی؛ و کالیبره کردن سیستم تامین مالی خانه برای کمک به بستن شکاف سرسخت ثروت نژادی.

استراتژی های محلی، یک بحران سراسری

آرتور جمیسون، مدیر آژانس برنامه‌ریزی و توسعه بوستون، با تشریح تلاش‌های “همه موارد فوق” بوستون برای رسیدگی به مسکن مقرون به صرفه، که یک مسئله مهم برای کل منطقه است، این روند را آغاز کرد.

جیمیسون گفت، در سمت عرضه، شهر به دنبال این است که اجازه دهد واحدهای مسکونی کمکی (ADUs) از همان ابتدا در محله ماتاپان شهر شروع شود، همراه با برنامه های تامین مالی کم یا صفر برای ساکنان، و ترانزیت محور در منطقه بالا. محله‌ها در سطح شهر از طریق طرح «میدان و خیابان‌ها».

این شهر همچنین به دنبال “مشوق مالیاتی بسیار عمیق” برای صاحبان املاک است تبدیل ساختمان های اداری خالی به سکونتجیمیسون گفت. او گفت که شرکت معماری جهانی Gensler مرکز شهر بوستون را بررسی کرد، “و آنها حدود ۶۰ نامزد عالی برای تبدیل دفتر به مسکونی پیدا کردند.” ما فکر می‌کنیم که شاید ۱۰ درصد، شاید ۱۵ درصد از این ساختمان‌ها با این انگیزه تبدیل شوند و احتمالاً تغییر خواهند کرد.»

دانیل مک کیو، همکار ارشد تحقیقاتی در مرکز مشترک مطالعات مسکن، سپس با تشریح جزئیات روند نگران کننده قیمت مسکن و اجاره بها، که از گزارش سالانه JCHS خارج شد، زمینه را برای بحث های دو روزه بعدی فراهم کرد. وضعیت مسکن ملت ارزیابی مک کیو توضیح داد که ساخت و ساز خانه از زمان رکود بزرگ با تقاضا همگام نبوده است، اما نرخ بهره پایین باعث شد تا پرداخت ماهانه وام مسکن تا حدودی مقرون به صرفه باشد، حتی با افزایش قیمت مسکن در میان کمبود.

با این حال، این پویایی تغییر کرده است.

او گفت: «در طول دو سال و نیم گذشته، شاهد افزایش ۴۰ درصدی قیمت ها در سراسر کشور بوده ایم. “این با افزایش نرخ بهره همراه است که واقعاً هزینه های وام مسکن را افزایش داده است” و ۱۲۰۰ دلار در ماه به میانگین پرداخت وام مسکن خریداران مسکن اضافه می کند. اگر شما یک هزاره هستید، شاید حتی یک ژنرال Z-er، فرشی که از زیر شما کنده می‌شود، همین است.»

اصلاح منطقه بندی

همانطور که ایالت های بیشتری از کالیفرنیا تا کانکتیکات را دنبال می کنند اصلاح منطقه بندی در سراسر ایالت در تلاش برای افزایش تولید، تراکم و قیمت مناسب مسکن – که واکنش دولت‌های محلی را به دنبال حفظ کنترل بر کاربری زمین برانگیخت – موضوع دستورات منطقه‌سازی و تاثیر افزایش تراکم به طرز ماهرانه‌ای توسط هیئتی از جمله مورد بررسی قرار گرفت. جسی گروگان، معاون مدیر کاهش فقر و نابرابری فضایی در موسسه لینکلن؛ جنی شوتز، عضو ارشد مترو بروکینگز. پاتریک کاندون، استاد طراحی شهری در دانشگاه بریتیش کلمبیا؛ و دیوید گارسیا، مدیر مرکز ترنر برای نوآوری مسکن در دانشگاه کالیفرنیا، برکلی.

ناظم و نویسنده سیاست شهری دیانا لیند از گروگان خواست تا با توضیح اینکه چرا برخی ایالت ها به دنبال نادیده گرفتن قوانین منطقه بندی محلی هستند، شروع کند. گروگان گفت که مسکن اغلب یک مشکل منطقه ای است، “اما اکثر ابزارهایی که برای رسیدگی به این مشکل به ما داده می شود در سطح محلی است.” به یک معنا، او اشاره کرد که عدم تطابق جغرافیایی بیشتر یک مشکل سیاسی ایجاد می کند تا یک مشکل سیاسی.

ما این سیستم مشوق‌های انحرافی را ایجاد کرده‌ایم – به‌ویژه برای مکان‌های ثروتمندتر و فرصت‌های بالاتر- که در آن ساکنان فعلی، حتی اگر نیاز به مسکن ارزان‌تر و عرضه مسکن بیشتر را به طور گسترده‌تر در سطح منطقه‌ای تصدیق کنند، واقعاً در آنهاست. بهترین علاقه برای حفظ دروازه‌ها است.» او افزود. «اگر عرضه مسکن کم باشد، ارزش ملک همچنان بالاست. . . . این برای آنها عالی است، برای منطقه وحشتناک است.»

در نتیجه، گروگان گفت، در حال حاضر تعداد کمی از ایالت‌ها وجود دارند که سیاست‌های منطقه‌بندی سراسری را تصویب می‌کنند یا فعالانه بحث می‌کنند که عموماً هدفشان انجام یکی از سه کار است. “اول، آنها سعی می کنند عرضه کلی مسکن را افزایش دهند. دوم، آنها سعی می کنند مقدار مسکن ارزان قیمت و کمتر از نرخ بازار را افزایش دهند. سوم، آنها سعی می کنند مسکن در مکان های استراتژیک مانند حمل و نقل نزدیک بسازند.

متأسفانه، شوتز توضیح داد – که اخیراً یک نویسنده مشترک است دانلود سیاست موسسه لینکلن در مورد اجرای اصلاحات مسکن دولتی– مدتی طول می کشد تا کسی بتواند تأثیر چنین مداخلاتی را بسنجد، و حتی مدت بیشتری طول می کشد تا مسکن جدید محقق شود.

او توضیح داد که توسعه‌دهندگان باید منتظر بمانند تا شهرداری‌شان قوانین جدید منطقه‌بندی مطابق با ایالت را بنویسد و تصویب کند تا بتوانند برای مجوزها درخواست کنند، و برخی از جوامع – مانند جوامع ماساچوست که قانون جوامع MBTA ایالت را به عقب انداخت– دعوا کن شوتز گفت: “غیرعادی نیست که سه تا پنج سال از تصویب قانون ایالتی بگذرد تا زمانی که منطقه بندی محلی مطابق با آن باشد.”

“ما می خواهیم فکر کنیم، “اوه، دولت اکنون یک دسته از مسکن های جدید را قانونی کرده است، شما می توانید آپارتمان ها را در نزدیکی ایستگاه های حمل و نقل بسازید، بنابراین چند آپارتمان در حال ساخت هستند؟” و البته پاسخ این است، خوب، تا کنون، هیچکدام – زیرا ما در واقع منطقه بندی محلی در محل نداریم.» او گفت. چند سال طول می‌کشد تا حتی مراحل اولیه را ببینیم، مانند درخواست توسعه‌دهندگان برای این آپارتمان‌ها.»

گفتنی است، در حالی که برخی از جوامع ممکن است در پاسخ از دولت عقب نشینی کنند یا حتی از دولت شکایت کنند، بسیاری دیگر مشکل را تصدیق کرده و مایل به رعایت آن هستند. و سیاست‌های ایالتی می‌تواند به مقامات محلی که می‌خواهند منطقه را ارتقا دهند اما از ضربه سیاسی می‌ترسند، پوشش دهد.

یک شهردار آینده‌نگر یا شورای شهر می‌تواند به رای‌دهندگان خود برود و بگوید: هی، دولت به ما می‌گوید که باید آپارتمان‌ها را اجازه دهیم، باید دوبلکس‌ها را اجازه دهیم. ما می دانیم که مشکل مقرون به صرفه ای داریم، بسیاری از بچه هایی که در اینجا بزرگ شده اند نمی توانند به جامعه برگردند زیرا بسیار گران است، بنابراین ما از این فرصت استفاده می کنیم و به این ایده تکیه می کنیم و در مورد خود تصمیم می گیریم. شوتز گفت که چه چیزی برای ما کارآمد است تا از دستورات دولتی پیروی کنیم.

کاندون، که دهه‌ها مقرون به صرفه بودن مسکن را در ونکوور مطالعه کرده است، نکته مخالفی را مطرح کردوی گفت: دلایل خوبی برای اصلاح منطقه بندی و افزایش تراکم وجود دارد، اما مقرون به صرفه بودن یکی از آنها نیست.

ما از سال ۱۹۷۰ تعداد مردم در هر کیلومتر مربع را در شهر دو برابر کرده ایم. کاندون گفت، هیچ شهر مرکزی دیگری در آمریکای شمالی وجود ندارد که بتوانم آن را حتی از راه دور به اضافه شدن منابع جدید بیابم. اگر قرار بود اضافه کردن عرضه به کاهش قیمت‌ها منجر شود، ونکوور باید ارزان‌ترین مسکن را در آمریکای شمالی داشته باشد. اکنون گران ترین مسکن در آمریکای شمالی را دارد.

و بنابراین، کاندون ادامه داد، این سوال این است که چرا عرضه اضافی به مقرون به صرفه بودن کمک نکرد. او گفت: «به نظر می رسد که پاسخ این است که قیمت زمین تمام منافع حاصل از عرضه جدید را جذب کرده است. از آنجایی که ظرفیت آن بسته ها از نظر بازده مالی افزایش یافته است، این امر در این افزایش فوق العاده ارزش زمین منعکس شده است.

کاندون به کمبریج، ماساچوست، به عنوان جامعه‌ای که رویکرد درستی را اتخاذ می‌کند، اشاره کرد پوشش ۱۰۰ درصدی مسکن مقرون به صرفه تراکم اضافی را در ازای قیمت مطمئن و دائمی امکان پذیر می کند. او گفت: “کار اشتباه این است که فقط تراکم مجاز را افزایش دهیم و فکر کنیم که این مشکل را حل می کند.” کار درست این است که راه‌هایی برای جذب این افزایش ارزش زمین جدید در چارچوب بازسازی این محله‌ها بیابیم.»

کاندون در پایان گفت که شهرداری ها باید بر مقرون به صرفه بودن «برای نظم بخشیدن به بازار زمین که خارج از کنترل است» پافشاری کنند. بسیاری از ابتکاراتی که امروز در مورد آنها صحبت می کنیم برعکس عمل می کنند – آنها بازار زمین را آزاد می کنند. این یک فلسفه اساسا متفاوت از نحوه حل مشکل است.»

تأثیرات افزایش عرضه مسکن می تواند نامحسوس باشد. گروگان به مینیاپولیس اشاره کرد، جایی که Pew Research از زمانی که شهر تری پلکس را در تمام زمین های مسکونی قانونی کرد و الزامات پارکینگ را حذف کرد، اجاره ها را ردیابی می کند. در حالی که اجاره بها در سراسر کشور بین سال‌های ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۳ ۳۱ درصد افزایش یافته است. آنها در مینیاپولیس فقط یک درصد افزایش داشتند. او گفت: “در آزمایش آنها برای افزایش تراکم بسیار، بسیار، خیلی زود است، اما آنها متوجه شده اند که قیمت اجاره آنها به اندازه سایر نقاط کشور افزایش نمی یابد.”

همانطور که گفتگو به کالیفرنیا تبدیل شد، جایی که حدود ۲۰۰ سیاست جدید مسکن در سراسر ایالت از سال ۲۰۱۶ ظهور کرده است – از جمله جلوگیری از منطقه‌بندی محلی برای مجاز کردن ADUها به طور مستقیم در تقریباً همه زمین‌های مسکونی – شواهد بیشتری برای تجزیه و تحلیل در دسترس بود. گارسیا گفت که مرکز ترنر در UC برکلی تصویب مداخلات منطقه‌بندی و قوانین مسکن کالیفرنیا را پیگیری کرده است و نتایج متفاوت بوده است.

به عنوان مثال، قانونی کردن ADU ها موفقیت آمیز بوده است، اما ثابت کرده است که با مشکل بزرگتر مطابقت ندارد. گارسیا گفت: «اکنون ADU ها تقریباً ۲۰ درصد از خانه های جدید مجاز در کالیفرنیا را تشکیل می دهند، که به نظر چیز خوبی است، اما کمی ترسناک است، زیرا به این معنی است که بقیه بازار کار نمی کند.»

دیگر سیاست‌های خارج از ساکرامنتو اکنون جوامع را ملزم می‌کند که ثابت کنند برای مسکن جدید قابل توجهی برنامه‌ریزی می‌کنند و دور زدن این تعهد را دشوارتر می‌کنند. در همین حال، تغییرات در قانون پاداش تراکم ایالتی، به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد در ازای واحدهای مقرون‌به‌صرفه‌تر، ساختمان‌های بالاتری بسازند، و لایحه‌ای به نام سنا ۳۵ به توسعه‌دهندگان مسکن مقرون‌به‌صرفه اجازه می‌دهد تا تصویب محلی و قانون «بدنام» کیفیت محیطی کالیفرنیا را دور بزنند.

“آیا این کار می کند؟ گارسیا گفت: پاسخ بسیار ساده من به این سوال هنوز نیست، اما شاید. او گفت که کالیفرنیا سالانه ۲۰۰۰۰۰ واحد مسکونی می ساخت. او گفت: «اخیراً، حتی با وجود همه این تغییرات در سطح ایالت، کالیفرنیا در حدود ۱۰۰۰۰۰ واحد در سال شناور است. سال گذشته ۱۲۰۰۰۰ واحد داشتیم. این یک افزایش است، خوب است – اما هنوز هم از ۱۸۰۰۰۰ واحدی که کالیفرنیا باید در سال بسازد، عقب است.

سیاست مالیاتی

شهرها و شهرک‌ها نیز در حال بررسی تأثیر سیستم‌های مالیاتی خود بر مقرون به صرفه بودن مسکن هستند. هیئتی شامل جی رایزینگ، مدیر مالی دیترویت. نیک آلن، محقق مستقر در MIT؛ جوآن یانگمنکارشناس ارشد موسسه لینکلن؛ و ارزیاب سابق بوستون ران راکو پیشنهاد دیترویت برای الف را بررسی کرد مالیات بر ارزش زمین کاهش مالیات های مسکونی و تشویق توسعه.

به گفته Rising، حدود ۱۷ درصد از ۱۳۸ مایل مربع دیترویت خالی است و صاحبان زمین های غیرمولد مالیات بسیار کمی می پردازند. او گفت: «این یک گمانه زنی انگیزشی است. مالیات بر زمین بیش از ساختمان ها، بار مالیات بر دارایی را برای بسیاری از صاحبان خانه که در دیترویت اقامت کرده اند و به دنبال بزرگ کردن خانواده های خود در آنجا هستند، کاهش می دهد. این شهر که برای اجرای مالیات زمین نیاز به مجوز از قانونگذار ایالتی میشیگان دارد، در تلاش است تا «از درآمدهای عمومی و خدمات عمومی با ایجاد درآمد نسبتاً خنثی محافظت کند. اینگونه بود که به جایگاه امروزی رسیدیم.»

آلن، یکی از نویسندگان این مقاله، گفت که دیترویت‌ها بالاترین نرخ‌های مالیات بر دارایی را در کشور پرداخت می‌کنند، به‌ویژه برای سرمایه‌گذاری‌های مسکن که مالک آن هستند. مطالعه موسسه لینکلن در مورد امکان سنجی تقسیم نرخ مالیات برای زمین و ساختمان. «مالیات بر ارزش زمین، از برخی جهات، فقط یک مالیات خنثی است. برخی از اقتصاددانان آن را بدترین مالیات نامیده اند. از دارایی‌ای که جابه‌جا نمی‌شود مالیات می‌گیرد، که وقتی از آن مالیات می‌گیرید، آن دارایی را تعقیب نمی‌کند. برای تأمین مالی انواع خدماتی که شهرها ارائه می کنند، درآمد را افزایش می دهد.»

تئوری این است که مالکان به جای پرداخت مالیات بر زمین های خالی، مسکن می سازند یا پیشرفت های دیگری انجام می دهند. بسیاری در انتظار فروش زمین با قیمت بالاتر هستند، اما این حدس و گمان بر اساس یک درآمد بادآورده است. «اگر یک قطعه زمین خالی در وسط منهتن دارید، ثروت دارید، اما نه به خاطر کاری که انجام داده‌اید. این به این دلیل است که جامعه رشد کرده است و تقاضا در اطراف شما وجود دارد یک مالیات خوب.

شرکت کنندگان در جلسه موافقت کردند که یک مالیات بر دارایی که به خوبی کار می کند بر اساس ارزش بازار نیز برای افزایش برابری حیاتی است و بسیاری از حوزه های قضایی در حال طراحی هستند. تخفیف مالیات بر دارایی برنامه ها و معافیت های خانگی برای کاهش بار مالیاتی در شرایط هدفمند.

از نظر عدالت مالیاتی، واقعاً مهم است که . . . یک سیستم ارزیابی خوب و مستحکم داشته باشید که در آن ارزیابی‌ها به‌روز نگه داشته می‌شوند و با برنامه‌های معافیت هدفمند برای اطمینان از اینکه ما فقط در صورت لزوم کمک می‌کنیم و اطمینان حاصل می‌کنیم که درآمد کافی برای جوامع خود داریم.» مالیات بر دارایی بوستون را برای آزمایش رگرسیون تجزیه و تحلیل کرد.

سیاست‌هایی که کمتر مؤثر هستند شامل برخی معافیت‌های کشاورزی شهری و سقف‌های مالیاتی گسترده‌ای مانند پیشنهاد ۱۳ در کالیفرنیا می‌شوند. راکو گفت: «راز کوچک کثیف در مورد سقف های ارزیابی این است که افراد بسیار بیشتری نسبت به زمانی که اصلاً سقفی وجود نداشت، مالیات پرداخت می کنند.

سرمایه گذاران نهادی

در یکی از پر جنب و جوش ترین بحث ها در این کارگاه، موضوع سرمایه گذاران نهادی – شرکت های بزرگی که در حال خرید، تلنگر یا دریافت اجاره های بالا برای املاک در بازارهای ضعیف املاک و جاهای دیگر هستند – مورد بررسی کامل قرار گرفت.

شهردار سینسیناتی، آفتاب پوروال، با حضور در ویدئو، استفاده از انتشار اوراق قرضه بندر سینسیناتی را تبلیغ کرد. پیشی گرفتن از سرمایه گذاران نهادی برای کنترل نزدیک به ۲۰۰ ملک در چندین محله.

ما یک محیط ساخته شده قدیمی، ساختمان های قدیمی و خانه های تک خانواده قدیمی داریم. این واقعیت، همراه با این واقعیت که ما شهری مقرون به صرفه در بافت ملی هستیم، ما را به یک هدف کلیدی برای سرمایه گذاران نهادی غارتگر تبدیل کرده است. مانند سایر شهرها، ما شاهد روندی از شرکت‌های خارج از شهر بوده‌ایم که عملکرد بدی دارند و بخش‌های عظیمی از خانه‌های مجردی را خریداری می‌کنند، هیچ کاری برای سرمایه‌گذاری در آن‌ها انجام نمی‌دهند و سپس اجاره‌ها را یک شبه بالا می‌برند. این عمل به قیمت گذاری جوامع قدیمی از محله هایشان کمک می کند. این به رفاه مستاجرانی که مورد بی توجهی قرار می گیرند آسیب می زند و بر کل بازار مسکن ما تأثیر منفی می گذارد.

“[We] او از فرصتی برای بازگرداندن این خانه ها به دست صاحبان خانه های محلی استفاده کرد. «دولت‌های محلی ذاتاً از نظر منابع و توانایی ما برای جابه‌جایی بازارها محدود هستند، اما من معتقدم که این برنامه شاهدی قوی برای ارزش تفکر خارج از چارچوب و تکیه کردن و آزمایش ایده‌های نوآورانه بوده است. “

موفقیت در سینسیناتی نتیجه سازماندهی متفکرانه ساختارهای مالی عمومی بود که می تواند در جوامع دیگر برای حفظ مسکن مقرون به صرفه تکرار شود. رابرت جی (RJ) مک گریل، که رهبری می کند تسریع سرمایه گذاری در جامعه ابتکار عمل در موسسه لینکلن

میزان مالکیت دارایی توسط سرمایه گذاران نهادی که توسط بسیاری از خبرگزاری ها به عنوان یک جنبه کلیدی گفت: بحران مقرون به صرفه مسکن را می توان با استفاده از نقشه برداری پیچیده و فناوری داده مستند کرد جف آلنبی، مدیر نوآوری در مرکز راه حل های جغرافیایی.

«چه کاری می توانیم با این اطلاعات انجام دهیم. . . شروع به نگاه کردن به بخش‌های مختلف می‌کند و واقعاً به چیزهایی مانند تاریخچه تراکنش‌ها، لایه‌ای روی اطلاعات دیگر از شهر می‌پردازد [including building code violations] . . . آلنبی گفت: برای شروع به مقابله با آنچه من ادغام داده می نامم. CGS توسعه داده است رویکرد که از این داده ها برای ترسیم تراکنش های دارایی استفاده می کند و در برخی موارد، بخش هایی از مالکیت نهادی را در یک محله نشان می دهد.

دیوید هاوارد، مدیر عامل شورای ملی خانه های اجاره ای، یک انجمن تجاری غیرانتفاعی مستقر در دی سی که نماینده صنعت خانه های اجاره ای تک خانواده ای است، مخالفت کرد که مالکیت دارایی توسط سرمایه گذاران نهادی بر اساس ملی کسری کوچک است، اگرچه او اذعان کرد که بیشتر است. در برخی مناطق مترو متمرکز شده است. او گفت در حالی که برخی از بازیگران بد وجود دارند، سرمایه‌گذاران خارجی صرفاً تقاضای بازار را برآورده می‌کنند – که با کاهش سرعت ساخت خانه‌های آغازین تقویت می‌شود.

خرید خانه های تک خانواده سخت تر و سخت تر می شود. تامین مالی آنها سخت تر است. آنها گران تر هستند. چالش های موجودی قابل توجهی وجود دارد. تقاضای زیادی برای اجاره خانه های تک خانواده وجود دارد.

تامین مالی خانه

در روز دوم کنفرانس، دن داکا از دانشکده طراحی دانشگاه هاروارد به بررسی این موضوع پرداخت که چگونه طراحی نوآورانه می تواند مقرون به صرفه بودن را ارتقا دهد و خلاصه یک گزارش اخیر منتشر شده توسط GSD و مرکز مشترک مطالعات مسکن.

این ارائه با بحث پر جنب و جوش دیگری در مورد تامین مالی خانه دنبال شد. پس از قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه و بحران مالی سال ۲۰۰۸، با برنامه‌ها و سیاست‌های جدیدی که برای کمک به افراد و محله‌ها در دسترسی به سرمایه و کمک به پر کردن شکاف نژادی مالکیت خانه در نظر گرفته شده است، بازنشانی در حال انجام است. اما در مورد اینکه چقدر می توان با اصلاحات سیاستی در مقابل ارزیابی رادیکال تر بازار ۱۲ تریلیون دلاری وام مسکن به نتیجه رسید، اختلاف نظر وجود دارد.

کریس آرنولد، گزارشگر NPR، بحث را با اشاره به این که اگر اصلاحات منطقه‌بندی و سایر اقدامات، عرضه مسکن را افزایش دهند – همانطور که او می‌گوید «در حالی که یخ‌ها شکسته می‌شوند» – به وضوح موانع آشکاری برای تأمین مالی مالکیت خانه، به‌ویژه برای خانواده‌ها و جوامع کم‌درآمد باقی می‌ماند. از رنگ

کریس هربرت، مدیر عامل مرکز مشترک مطالعات مسکن، تغییرات تدریجی را تحسین کرد که می‌تواند برای افراد بیشتری از ثروت‌سازی از طریق مالکیت خانه لذت ببرند، از جمله کمک پیش پرداخت، آسان‌تر کردن روند درخواست، بهبود امتیاز اعتباری و فرآیند ارزیابی. و امکان دریافت منابع مالی برای ADU ها، خانه های ساخته شده و خرید املاک را از طریق تراست های زمین اجتماعی فراهم می کند.

Majurial (MJ) Watkins، مدیر فروش وام مسکن در بانک TD، استفاده از برنامه های اعتباری با هدف ویژه برای گسترش دسترسی به منابع مالی خانگی – اگرچه این نگرانی وجود دارد که چنین اقداماتی می تواند یک چالش قانونی را بر اساس تبعیض معکوس ایجاد کند.

جیم گری، یکی از همکاران ارشد موسسه لینکلن که یکی از اعضای این موسسه است ائتلاف بازارهای وام مسکن ضعیف، خاطرنشان کرد که حدود ۷۰ درصد از کل وام های مسکن به پایان می رسد فردی مک و فانی می. او گفت: «روشی که ما سیستم را تغییر می‌دهیم عمدتاً از طریق فانی و فردی است، زیرا آنها بخش بزرگی از بازار را کنترل می‌کنند. «اگر می‌خواهید سیستمی دریافت کنید که اکنون اعتبار اجاره شما را در امتیاز اعتباری شما تشخیص دهد، خوب، وقتی فانی و فردی را مجبور به انجام آن می‌کنید، آن موقع است که سیستم تغییر می‌کند. به همین دلیل است که ما در مؤسسه لینکلن احساس می‌کنیم این بسیار مهم است و امیدواریم که همه شما توجه بیشتری به کارهایی که فانی و فردی انجام می‌دهند و اینکه چگونه به تکامل بازار وام مسکن ما ادامه می‌دهند، داشته باشید.

وی گفت: همچنین مهم هستند وظیفه خدمت کردن قوانینی که بر GSE ها حاکم است و در نتیجه معیارهای وام دهی مورد استفاده توسط وام دهندگان غیربانکی را شکل می دهد، دسته ای رو به افزایش از ارائه دهندگان وام مسکن که مشمول مقررات قانون سرمایه گذاری مجدد جامعه نیستند.

آیا اقدامات افزایشی کافی خواهد بود؟ کریستال کورنگای، کارگردان فیلم، گفت: واقعاً نه MassHousing، یک آژانس مستقل و شبه دولتی که در سال ۱۹۶۶ ایجاد شد و مسئولیت تامین مالی برای مسکن ارزان قیمت در ماساچوست را بر عهده داشت.

«سیستم مالی فعلی مسکن، ساخته‌ی کامل دولت است. وقتی به همه بی عدالتی ها و نابرابری ها در آن سیستم فکر می کنید، این یک ساخته کامل دولت است. همه اینها با عمد انجام شد.» «وقتی سؤالاتی در مورد اینکه چرا شکاف‌های مالکیت خانه وجود دارد می‌پرسیم، آیا اکنون خانه بخرید، این سؤال واقعاً بیشتر در مورد این است که دولت برای ایجاد سیستمی برابر برای همه چه کاری می‌تواند انجام دهد. آنها این سیستم را ایجاد کردند که نابرابر است. آنها همچنین می توانند یک سیستم متفاوت ایجاد کنند.”

کورنگای شرح داد MassDreams برنامه ای که با بودجه قانون طرح نجات آمریکا حمایت می شود و برای گسترش فرصت های مالکیت خانه برای افراد در جوامعی که به طور نامتناسبی تحت تأثیر کووید قرار گرفته اند با ارائه پیش پرداخت و کمک هزینه های بسته طراحی شده است. او گفت که با ارائه مستقیم وجوه به خریداران، «به طور ناگهانی، ۶۴ درصد از افرادی که خانه خریدند، رنگین پوست بودند. هفتاد و پنج درصد در ۱۰۰ درصد درآمد متوسط ​​منطقه و کمتر بودند. این فقط نشان می دهد که قدرت پول برای افرادی که تصمیمات خوبی می گیرند چه کاری می تواند انجام دهد.

چه می شد اگر ما، دولت، همه ما، تصمیم می گرفتیم که می خواهیم داشته باشیم. . . یک سیستم کامل برای رنگین پوستان که واقعاً خانه بخرند؟» کورنگای گفت. “ما می توانستیم این کار را انجام دهیم. ما می دانیم که چگونه این کار را انجام دهیم. . . [but] اگر دولت فدرال را وادار نکنیم این اتفاق بیفتد، این اتفاق نخواهد افتاد.»

هربرت بر نقش مهمی که مسکن متعلق به سازمان‌های غیرانتفاعی و بخش عمومی می‌تواند در گسترش مالکیت خانه ایفا کند، تأکید کرد. ما ۱۱ میلیون مستاجر داریم که بیش از نیمی از درآمد خود را بابت مسکن پرداخت می‌کنند، و فکر می‌کنیم که می‌خواهیم منطقه‌بندی را اصلاح کنیم و کمی نوآوری در تأمین مالی انجام دهیم و این مشکل را حل کنیم؟ نه، هربرت گفت. ما باید مسکن کافی برای آن ۱۱ میلیون نفر داشته باشیم تا بتوانند مسکن بخرند، و این باید خارج از بازار خصوصی باشد. زیرا بیشتر آن افزایش قیمت، قیمت زمین است. اگر ما آن را از بازار خارج کنیم، و شما مسکن خوبی داشته باشید که از بودجه خوبی برخوردار است، به مرور زمان، می‌توانیم برای آن ۱۱ میلیون نفر مسکن داشته باشیم.»

او همچنین خاطرنشان کرد که اصطلاحات «مسکن عمومی» و «مسکن اجتماعی» به طور کامل مفهوم توسعه‌های با درآمد مختلط و برای همیشه مقرون به صرفه را در بر نمی‌گیرد. ما باید این گفتگو را داشته باشیم. ما باید نامی برای آن داشته باشیم که باعث نشود مردم فکر کنند سوسیالیستی یا سوئدی است.»

جلسه پایانی برخی از رویکردهایی را که موسسه لینکلن در حال حاضر برای کمک به رسیدگی به بحران استطاعت مسکن در ایالات متحده اتخاذ کرده است، بررسی کرد و به دنبال آن میزگرد پایانی سنتی که توسط پیج کارلسون-هیم از بنیاد خیریه TD و Shelley Silva از بانک TD برگزار شد، انجام شد. که در اوایل کارش اداره مسکن فیلادلفیا را بر عهده داشت.

روزنامه‌نگاران دیدگاه‌های خود را در مورد چالش‌های حضور در بیت مسکن، با توجه به پیچیدگی‌های عناصر مختلف داستان، از نیازهای مبرم به اشتراک گذاشتند. جمعیت سالخورده به طور فزاینده ای قابل مشاهده است بی خانمانیبه پتانسیل شکل‌های جدید دولت‌های فعال مسکن اجتماعی.

داستان‌هایی که از انجمن روزنامه‌نگاران سرازیر می‌شوند همچنان ظاهر می‌شوند، از جمله ارسالی توسط جاش استفنز در انجمن گزارش برنامه ریزی و توسعه کالیفرنیا، “آیا تراکم به مقرون به صرفه بودن منجر می شود؟?» بر اساس اولین جلسه اصلاح منطقه بندی؛ و سرمقاله ای تشویق کننده پیشنهاد قانونی کردن آپارتمان های زیرزمینی در شهر نیویورک توسط شهردار اریک آدامز در کرین'کسب و کار نیویورک.

در سرمقاله آمده است: «شهردار در شرکت خوبی است. همانطور که در کنفرانس اخیر انستیتوی لینکلن سیاست زمین در مورد نوآوری ها در مسکن مقرون به صرفه بحث شد، شهرداری های سراسر کشور در حال بررسی ADU ها هستند که می تواند شامل آپارتمان های ساخته شده از گاراژ و سایر سازه ها باشد، به عنوان راه حلی برای کمبود مسکن. یکی از سخنرانان خاطرنشان کرد که هزینه بالای ساخت یک ADU، که برخی از تحلیلگران محلی می گویند می تواند حدود ۴۰۰,۰۰۰ دلار هزینه داشته باشد، و این واقعیت که برنامه های فدرال مانند فردی مک و فانی می به تامین مالی کمک نمی کند، مانع بزرگی برای ورود آنها به آن است. سهام قانونی مسکن که از سال ۲۰۱۵ تنها حدود ۷۷۲۰۰۰ واحد در سراسر کشور ایجاد شده است.

---

جان گوری نویسنده کارکنان موسسه سیاست زمین لینکلن است.

آنتونی فلینت عضو ارشد مؤسسه سیاست زمین لینکلن، میزبان این برنامه است مسائل زمین پادکست، و یک ویرایشگر کمک کننده در خطوط زمینی.

تصویر سرب: جورج دبلیو مک کارتی، رئیس مؤسسه خط مشی زمین لینکلن، از شرکت کنندگان در آغاز مجمع خبرنگاران در سال ۲۰۲۳ استقبال می کند. اعتبار: داکین هندرسون