خانه‌های تولید شده در فشار مسکن فدرال، «تغییر بازی» را افزایش می‌دهند

اچاستفاده از املاک و مستغلات پرزیدنت بایدن – و نیاز فوری به آن، با قیمت های مقرون به صرفه تر آدرس وضعیت اتحادیه در ماه مارس، زمانی که رئیس جمهور برای خریداران خانه اولی، فروشندگان خانه های اولیه و توسعه دهندگان مسکن ارزان قیمت، اعتبار مالیاتی پیشنهاد کرد.

اما چیزهای بیشتری برای این وجود دارد آخرین طرح مسکن دولت بایدن هریس بیش از آنچه در سخنرانی رئیس جمهور ذکر شد – از جمله سه اقدام بزرگ برای تقویت مسکن های تولیدی، که در حال حاضر فراوان ترین منبع مسکن ارزان قیمت بدون یارانه در ایالات متحده است. خانه های کارخانه ای یک گزینه ای مقرون به صرفه و سریع برای افزایش تولید خانه‌های کوچک‌تر و مبتدی، آمریکا به شدت به تقاضای مسکن خود نیاز دارد.

می‌گوید، قرار دادن مسکن‌های تولیدی توسط کاخ سفید در میان راه‌حل‌های خود برای مشکلات مسکن مقرون‌به‌صرفه کشور، فوق‌العاده است. آریکا یانگ، معاون مدیر شبکه نوآوری در خانه های ساخته شده (من خانه هستم).، گروهی که توسط موسسه لینکلن سیاست زمین تشکیل شده است که مسکن های تولیدی را به عنوان مسیری امن و مقرون به صرفه برای مالکیت خانه ترویج می کند.

توجه دولت و اقدامات جدید فدرال – که شامل ایجاد یک برنامه کمک هزینه برای جوامع مسکونی تولیدی، افزایش محدودیت‌های وام‌گیری برای افراد، و ارائه یک رویکرد جدید تامین مالی برای تعاونی‌های مقیم می‌شود – می‌تواند راه طولانی را در جهت معکوس کردن کلیشه‌ها و ننگ مرتبط با تولیدی انجام دهد. یانگ می‌گوید: «من فکر می‌کنم که بازی در حال تغییر است، صادقانه بگویم. این در حال گرفتن شکلی از مسکن است که به عنوان آخرین راه حل در نظر گرفته می شد و در مورد آن به عنوان یک گزینه مناسب بحث می شود.

کمک های مالی برای جوامع مسکن تولیدی

اولین ابتکار جدید ۲۲۵ میلیون دلار کمک هزینه رقابتی به جوامع مسکونی تولیدی (MHCs) برای بهبود زیرساخت ها یا تعمیر یا جایگزینی خانه های فرسوده اعطا می کند. جوامع مسکونی تولیدی، که به طور عامیانه به عنوان پارک‌های خانه‌های متحرک شناخته می‌شوند، عموماً باید زیرساخت‌های خود را از جاده‌ها و پیاده‌روها گرفته تا خدمات آب و فاضلاب تأمین و نگهداری کنند. و در بسیاری از MHC ها، این سیستم های حیاتی مدت زیادی است که برای ارتقاء به تعویق افتاده اند.

یانگ می‌گوید: «این واقعاً گران است و مالکان همیشه انگیزه یا پول لازم را ندارند تا با زیرساخت‌ها یا تعمیرات هماهنگی کنند. بسیاری از امکانات قدیمی‌تر متعلق به مادران و پاپ‌ها هستند و با بودجه‌های ناچیز اداره می‌شوند. و در برخی موارد، تعداد بیشتری از واحدهای زیرساختی را مجبور کرده‌اند که در آن جای بگیرد.»

کمک‌های بلاعوض اعطا شده از طریق برنامه جدید حفظ و سرمایه‌گذاری مجدد برای ارتقای جامعه (PRICE) می‌تواند برای تامین مالی نصب یا بهبود چنین زیرساخت‌های حیاتی، و همچنین تعمیر یا جایگزینی خانه‌های ساخته‌شده موجود، به‌روزرسانی‌های بهره‌وری انرژی یا دسترسی، اقدامات انعطاف‌پذیری استفاده شود. و اصلاح محیطی، از جمله پیشرفت‌های دیگر. قابل ذکر است، خانه‌هایی که قبل از استانداردسازی کد ساختمانی خود در سال ۱۹۷۶ توسط وزارت مسکن و شهرسازی (HUD) ساخته شده‌اند، واجد شرایط تعمیر نیستند، فقط قابل تعویض هستند.

«PRICE یک برنامه کاملاً جدید است. مایا هامبرگ، تحلیلگر سیاست در موسسه لینکلن می گوید: «این برای اولین بار است که این پول به طور خاص برای بهبود زیرساخت ها در جوامع مسکونی ساخته شده و جایگزینی خانه های ساخته شده قبل از ۱۹۷۶ اختصاص می یابد. جوامع همچنین می‌توانند از این بودجه برای کمک به ساکنان فعلی برای دستیابی به زمینی که اجاره می‌کنند استفاده کنند، یا برای آماده کردن زمین‌هایی که برای ساخت خانه‌های جدید ساخته شده‌اند، مثلاً خطوط آب و برق جدید را آماده کنند.

بخش عمده ای از پول کمک مالی، ۲۰۰ میلیون دلار، برای استفاده گسترده توسط دولت های ایالتی و محلی، نهادهای چند حوزه قضایی، تعاونی ها، سازمان های غیرانتفاعی، جوامع تحت مالکیت ساکنین، CDFI ها است. [community development financial institutions]هامبرگ می گوید، و متقاضیان قبیله ای. بخشی از این بودجه، ۱۰ میلیون دلار، به طور خاص برای متقاضیان قبایل به رسمیت شناخته شده فدرال تعیین شده است، که همچنین می توانند برای حداکثر کمک هزینه تا ۷۵ میلیون دلار درخواست دهند.

۲۵ میلیون دلار نهایی یک برنامه آزمایشی را تأمین می کند که از خانه های ساخته شده به عنوان یک استراتژی مسکن جایگزین مقرون به صرفه در MHC ها استفاده می کند و خانه های سیار قدیمی را که در حال تعمیر هستند با حداکثر چهار واحد جدید تعویض می کند. هامبرگ می‌گوید در ایالتی مانند آریزونا، جایی که تقریباً یک سوم خانه‌های ساخته شده قبل از کد استاندارد HUD اواسط دهه ۱۹۷۰ وجود دارد، «جامعه‌ای با اکثریت این خانه‌ها می‌تواند برای کمک هزینه منطبق از طریق PRICE درخواست دهد» تا ساختارهای در حال فرسودگی را با ساختارهای کارآمد جایگزین کند. جدیدهای مقرون به صرفه

افزایش آگاهی و محدودیت های وام

جایگزینی بیشتر خانه‌های متحرک قبل از ۱۹۷۶ با مدل‌های خوش‌ساخت و کم‌مصرف امروزی، نه تنها شرایط زندگی و انعطاف‌پذیری را برای آن مالکان بهبود می‌بخشد. یانگ می‌گوید، همچنین می‌تواند به تغییر درک عمومی کمک کند. «این خانه سیار پدربزرگ شما نیست. آن‌ها خانه‌های باکیفیتی هستند و می‌توانند به اندازه خانه‌های ساخته‌شده در محل در برابر بلایا مقاوم باشند، اگر نه بیشتر، بسته به اینکه چه بخشی از کد HUD را برآورده می‌کنند. اما هنوز ننگ زیادی وجود دارد، و ما باید برای غلبه بر آن ننگ، آموزش هایی را انجام دهیم.»

لزوماً این خریداران خانه نیستند که تصور منفی از خانه های تولیدی دارند. یک ۲۰۲۲ نظرسنجی توسط فردی مک دریافتند که بیش از ۶۰ درصد از پاسخ دهندگان از نظر جمعیت نژادی و درآمدی – و بیش از دو سوم افراد هزاره – به فکر خرید یک خانه تولیدی هستند.

اما به نظر می رسد که وام دهندگان، قانونگذاران و مقامات منطقه بندی همچنان چشم خود را به سمت مسکن های تولیدی برمی گردانند، که در دسترس بودن و دسترسی به نوع مسکن را محدود می کند. همانطور که جورج دبلیو مک کارتی، رئیس و مدیر عامل موسسه لینکلن گفت شهادت او در سال ۲۰۲۲ در مقابل یک کمیته فرعی کنگره، “اگرچه خانه های تولید شده به همان کیفیت خانه های ساخته شده در سایت رسیده اند، اما در سیستم های مالی و حقوقی ما جایگاه درجه دومی دارند.”

برای مثال، بیش از ۴۰ درصد خانه‌های تولیدی تحت عنوان «مالکیت غیرمنقول» تحت قوانین ایالتی نیستند، و بنابراین واجد شرایط وام مسکن نیستند. این امر باعث می‌شود خریداران خانه‌های تولیدی به وام‌های دارایی شخصی (یا «شاهی») با مدت کوتاه‌تر و نرخ‌های بهره بالاتر تکیه کنند. تقریباً دو سوم از این برنامه ها رد می شوند، تا حدی به دلیل استانداردهای اعتباری سخت تر و کمبود وام دهندگان شرکت کننده.

علاوه بر این، تا این ماه، محدودیت وام در برنامه وام دارایی شخصی FHA، عنوان I، از سال ۲۰۰۸ به‌روزرسانی نشده بود و این برنامه وام را از نظر عملکردی بی‌فایده می‌کرد. این قیمت میانگین در سال ۲۰۲۳ یک خانه جدید ساخته شده دوبخشی تقریباً ۱۵۰۰۰۰ دلار بود، بدون احتساب هزینه زمین یا آماده سازی محل. حداکثر وامی که FHA پس می گیرد فقط ۶۹۶۷۸ دلار بود.

دومین اقدام عمده دولت در مورد مسکن های تولیدی با هدف اصلاح آن است. در یک جدید تغییر قانون که در ۲۹ مارس اجرایی شد – شبکه ای که شبکه I'm HOME مدت هاست از آن حمایت می کند – FHA محدودیت های وام گرفتن عنوان I خود را به ۱۱۵ درصد از میانگین قیمت یک خانه جدید تولید شده افزایش داد. این به خریدار خانه‌های تولیدی اجازه می‌دهد تا بیش از ۱۰۵,۰۰۰ دلار برای یک واحد تک‌بخشی و نزدیک به ۲۰۰,۰۰۰ دلار برای یک خانه دو بخش وام بگیرد. یانگ می‌گوید: «علاوه بر افزایش محدودیت‌های وام، این قانون فهرست‌بندی سالانه را نیز پیش‌بینی می‌کند، بنابراین آنها مجبور نیستند این کار را در ۱۰ سال دیگر که محدودیت‌های وام قدیمی شده است، انجام دهند.

تامین مالی FHA برای مالکیت مقیم

سومین پیروزی برای مسکن های تولیدی در طرح جدید اعلام شده، تغییر پیشنهادی در اداره مسکن فدرال (FHA) است که به تعاونی های مقیم اجازه می دهد تا از وام چندخانواری FHA 223(f) برای خرید یا تامین مالی مجدد جامعه خانه های تولیدی خود استفاده کنند.

مالکیت ساکنان یکی از راه‌های مقرون‌به‌صرفه ماندن جوامع مسکونی تولیدی است – و از دست سرمایه‌گذاران متمرکز بر سود خارج می‌شود، سرمایه‌گذارانی که به جمع‌آوری MHC‌ها و دریافت ناگهانی اجاره بهای ساکنان قدیمی که زمین زیر خانه‌شان را اجاره می‌کنند، معروف هستند. با این حال، تأمین مالی برای چنین خریدی می تواند برای گروهی از ساکنان دشوار باشد.

یانگ می‌گوید: «فقط کمبود منابع مالی برای جوامع تحت مالکیت ساکنان وجود دارد، به‌ویژه برنامه‌های تحت حمایت دولت که وام‌دهندگان را در برابر ضررهای ناشی از نکول وام مسکن بیمه می‌کنند». “بنابراین این راه دیگری برای وام گیرندگان برای درخواست این وام است که در غیر این صورت در دسترس آنها نبود.”

موانع محلی باقی می مانند

در حالی که اقدامات دولت دلگرم کننده است، هنوز کارهای زیادی برای انجام دادن وجود دارد، هم در سطح فدرال و هم در سطح محلی، قبل از اینکه خانه های تولیدی بتوانند نقش بزرگتری در کاهش بحران مسکن ما ایفا کنند. قوانین منطقه‌بندی انحصاری و سایر محدودیت‌های کاربری زمین، برای مثال، بر اساس گزارش جدید توسط مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد.

یانگ می‌گوید، اما نشانه‌های دلگرم‌کننده‌ای وجود دارد که نشان می‌دهد مقامات شهری و هیئت‌های منطقه‌بندی نیز شروع به ورود کرده‌اند.

او می‌گوید: «اگر به جلسات برنامه‌ریزی بروید، برنامه‌ریزان شهری برای یافتن مسکن‌های ساخته شده جان خود را از دست می‌دهند. هیچ کس تا به حال در مورد مسکن های ساخته شده به عنوان پرکننده صحبت نکرده است، اما آنها اکنون هستند. افراد زیادی در مورد مسکن های ساخته شده به عنوان چند سطح صحبت نکرده اند، اما اکنون دارند، و در حال بحث در مورد امکان سنجی فنی پیرامون آن هستند.

اعضای شبکه I'm HOME علاوه بر آموزش مردم و سیاست گذاران در مورد مسکن های تولیدی، با مقامات دولتی و سایر نهادها برای بحث در مورد راه های افزایش کارایی و مقرون به صرفه بودن نوع مسکن، ملاقات کرده اند.

شهادت مک کارتی در مقابل کمیته فرعی و اطلاعاتی که او ارائه کرد «در کمک به آنها در تصمیم گیری حمایتی در مورد میزان تخصیص به ویژه قانون PRICE، و همچنین برای برجسته کردن برخی از مسائل ساختاری ذاتی با جوامع مسکونی و مسکن های تولیدی مفید بود. یانگ می‌گوید بزرگ بنویس.

در فوریه، اعضای شبکه I'm HOME و the صندوق های خیریه پیو هامبرگ می گوید که یک جلسه با مقامات مسکن در واشنگتن دی سی برگزار کرد. تمرکز به طور خاص بر روی عنوان I بود، تا با مقامات HUD و سایر کارشناسان برجسته در زمینه مسکن تولیدی صحبت کنیم که در مورد این تغییرات مهم است – اما همچنین کارهای بیشتری که باید انجام شود.

جان گوری نویسنده کارکنان موسسه سیاست زمین لینکلن است.

تصویر سرب: مسکن های تولیدی به عنوان یک نوع مسکن مقرون به صرفه و کم مصرف مورد توجه قرار گرفته است. اعتبار: شبکه مرحله بعدی.