ابزار جدید عدالت عمودی در ارزیابی مالیات بر دارایی را اندازه گیری می کند

تیشهر ساحلی ایپسویچ، ماساچوست، در ۳۰ مایلی شمال بوستون، دارای حدود ۶۰۰۰ خانه است که در طول پنج قرن ساخته شده است. استعمارگران معمولی، خانه‌های شهری جدید، و هر دو املاک متوسط ​​و عظیم در کنار آب وجود دارند. اما ایپسویچ نیز غرق در خانه های تاریخی است – از جمله تقریبا پنج دوجین خانه “دوره اول”. ساخته شده قبل از ۱۷۲۵، بیشتر از هر جامعه دیگری در ایالات متحده. اخیراً، خانه‌های عتیقه شهر در میان خریداران خانه محبوب بوده و انواع قیمت‌های فروش چند میلیون دلاری را که معمولاً با ساخت‌وسازهای جدید مرتبط است، دریافت می‌کنند.

مری لوئیز ایرلند، ارزیاب ارشد ایپسویچ مطمئن نیست که آیا این یک ضربه موقت است یا شروع یک روند. اما او یک چیز را می داند: این کار تیمش برای تعیین ارزش های مالیاتی عادلانه و دقیق برای هر خانه در شهر را کمی چالش برانگیز می کند.

از این گذشته، یکی از بزرگترین مشکلات برای یک ارزیاب مالیاتی محلی فقط ارزیابی دقیق اموال نیست – بلکه این کار را به طور مداوم در تمام نقاط قیمت، سبک خانه ها و محله ها انجام می دهد. اگر یک استعماری ۱ میلیون دلاری به عنوان مثال ۹۵۰۰۰۰ دلار ارزیابی شود – یا ۹۵ درصد ارزش بازار آن – آنگاه یک آپارتمان ۱۰۰۰۰۰ دلاری در همان منطقه باید ۹۵۰۰۰ دلار ارزیابی شود. زمانی که این نسبت در بین سطوح قیمت یک جامعه یکسان باشد، ارزش‌گذاری‌ها دارای چیزی هستند که به آن ارزش ویژه عمودی می‌گویند.

این به اندازه کافی دشوار است که بتوان در یک حومه همگن پس از جنگ به آن دست یافت. اما وقتی نمکدان‌های ۳۰۰ ساله در خیابان‌ها با خانه‌های شهری لوکس جدید مشترک می‌شوند و خانه‌های طبقه‌ای به هم می‌رسند. تبدیل شده است به کاندوهای غنی از شخصیتانجام ارزیابی‌های عادلانه در میان چنین مجموعه‌ای از سبک‌های مسکن چالش‌برانگیزتر می‌شود. ایرلند می گوید: «ما سه نفر هستیم و همه کارهای میدانی را به تنهایی انجام می دهیم.»

اکنون، دپارتمان کوچک ایرلند از یک ابزار آنلاین ابتکاری و رایگان از موسسه سیاست زمین لینکلن برای ارزیابی و تفسیر عدالت عمودی ارزیابی‌های خود استفاده می‌کند. او می گوید: «ما پول زیادی برای ابزار اضافی نداریم. “پس داشتن این فوق العاده بوده است.”

ارزیابی ارزش گذاری ها

ارزیابی درست در سراسر هیئت برای مالیات بر دارایی منصفانه و عادلانه بسیار مهم است. اما ارزیابی دقیق املاک با قیمت بسیار پایین و با قیمت بسیار دشوار است، تا حدی به این دلیل که فروش کمتری در بازار در این براکت ها وجود دارد. و در سال های اخیر، محققانی که مجموعه داده های ملی را تجزیه و تحلیل می کنند، دریافته اند شایسته تیتر شواهدی مبنی بر اینکه خانه های با قیمت پایین تر هستند بیش از حد ارزیابی شده– و بنابراین مازاد مالیات – نسبت به املاک با قیمت بالاتر در اطراف.

ران راکو، یکی از همکاران موسسه لینکلن سیاست زمین، می‌گوید: «اگر ارزیابی‌ها منصفانه باشد، املاک با قیمت پایین، متوسط ​​و بالا همگی در یک سطح نسبت به بازار ارزیابی می‌شوند. “اما اگرچه این یک مفهوم نسبتاً ساده است، اندازه گیری ارزش سهام عمودی واقعا دشوار است.”

راکو – کمیسر سابق اداره ارزیابی شهر بوستون – می گوید که انجمن بین المللی افسران ارزیابی (IAAO) دو استاندارد عدالت عمودی برای راهنمایی ارزیابان دارد، اما حتی این معیارها نیز ناقص هستند. دیفرانسیل مربوط به قیمت نسبت ساده ای است که اکثر ارزیاب ها از آن استفاده می کنند، اما Rakow می گوید که می تواند نادقیق باشد. ضریب سوگیری مربوط به قیمت کمی قوی‌تر، اما همچنین پیچیده‌تر است – به نوعی تحلیل نیاز دارد که بسیاری از بخش‌های کوچک منابع یا تخصص لازم برای انجام آن را ندارند.

راکو می‌گوید: «به‌دلیل دشواری اندازه‌گیری ارزش عمودی، بهترین معیار قطعی وجود ندارد». بنابراین به جای اینکه فقط به یک شاخص نگاه کنید، بهتر است به چندین شاخص نگاه کنید تا تصویر کامل تری ارائه دهید.

نیازی به گفتن نیست که این کار ساده ای نیست. بنابراین موسسه لینکلن با سازمان غیرانتفاعی شریک شد مرکز تحقیقات و فناوری ارزیابی (CART) برای توسعه یک ابزار آنلاین جدید برای کمک به ارزیابان برای اندازه گیری و درک ارزش عمودی در ارزش گذاری های خود.

مبتنی بر مرورگر برنامه سهام عمودیکه استفاده از آن رایگان است، فوراً داده‌های دارایی را که هر ارزیاب محلی از قبل در اختیار دارد، تجزیه و تحلیل می‌کند، آن را در برابر شش معیار مختلف عدالت عمودی ارزیابی می‌کند و گزارش مفصلی ارائه می‌کند. راکو می‌گوید: «ما می‌خواستیم ابزاری به ارزیاب‌ها بدهیم که نه‌تنها بتوانند این معیارها را محاسبه کنند، بلکه بتوانند در تفسیر آن‌ها کمک بگیرند.»

ابزار جدید که در ماه سپتامبر راه اندازی شد، به سادگی از کاربران می خواهد که مجموعه داده ای از سوابق ارزیابی را آپلود کنند، که برای محافظت از حریم خصوصی صاحبان املاک ناشناس هستند. سپس این ابزار یک محاسبه را بر اساس دو جزء اصلی اجرا می کند: قیمت های فروش با زمان تنظیم شده و ارزش های ارزیابی شده.

از آنجا، ارزیابان می‌توانند اندازه‌گیری‌های مصور متفاوتی از برابری عمودی را در مجموعه داده‌های خود، با نمودارها و توضیحات سفارشی‌شده ببینند و می‌توانند PDF کامل نتایج را دانلود کنند.

بنیانگذار و دانشمند تحقیقاتی CART می گوید: «اگر می توانید پیوستی را در ایمیل آپلود کنید، اکنون می توانید این مطالعات کنترل کیفیت آماری پیچیده را انجام دهید – لازم نیست دکترا داشته باشید، حتی مجبور نیستید تجربه برنامه نویسی داشته باشید. پل بیدانست. راه‌های مختلفی برای انجام این کار وجود دارد که می‌توانست پیچیده‌تر باشد، اما ما فکر می‌کنیم اگر بتوانیم افراد را دقیقاً در جایی که هستند ملاقات کنیم، به بیشتر مردم کمک می‌کنیم.» (ما را بخوانید مشخصات از Bidanset، همکار سابق C. Lowell Harriss در موسسه لینکلن.)

ایرلند می گوید که از دسترسی به چنین ابزار قدرتمندی هیجان زده است. او می‌گوید: «بسیار ساده بود – به هر حال من همه چیز را در صفحات گسترده اکسل دارم، و شما فقط به دو ستون نیاز داشتید. من می‌توانم از این گزارش واقعاً زیبا برای رفتن به هیئت منتخب استفاده کنم و بگویم، “بسیار خوب، این داده‌ها برای پشتیبانی از کاری که ما انجام داده‌ایم وجود دارد.”

ایرلند می‌گوید ظاهر حرفه‌ای گزارش چشمگیر بود – و چیزی نبود که بخش سه نفره او با بودجه محدود خود به تنهایی جمع‌آوری کند. و نمودارهای مصور فقط برای انتقال داده‌های ارزش عمودی به غیر ارزیاب‌ها مفید نیستند. همراه با توضیحات متنی درباره معنای هر اندازه گیری و نحوه محاسبه آن، به ایرلند کمک کردند تا سر خود را در اطراف برخی از معیارهای پیچیده تر و جدیدتر بپیچد. من تمام کلاس ها را گذرانده ام و در مورد آن صحبت کرده ایم [these measurements]او می گوید، اما به دلایلی واقعاً برای من به دردسر افتاد که همه چیز را به این شکل دیدم.

شش جنبه برای هر داستان

این ابزار نتایج را بر اساس شش رویکرد ارائه می دهد. اولین مورد به نسبت رایج ارزیابی به فروش نگاه می کند، که به سادگی ارزش های ارزیابی شده را بر قیمت فروش آنها تقسیم می کند. سپس این ابزار نتایج را به دهک های قیمتی مرتب و نمودار می کند.

راکو توضیح می‌دهد: «ما اساساً تمام فروش‌ها را به ۱۰ سطل تقسیم می‌کنیم – دارایی‌های با کمترین قیمت در سطل اول و دارای بالاترین قیمت در سطل دهم – و سپس این نسبت را مقایسه می‌کنیم و می‌بینیم که آیا تغییر می‌کند یا خیر. «اگر ارزیابی های متناسبی داشته باشیم، نسبت باید در هر یک از آن سطل ها یکسان باشد. اما آنچه که ما معمولاً می بینیم این است که نسبت های ارزیابی برای املاک با قیمت پایین کمی بیشتر از املاک با قیمت بالا است.

ضریب تجزیه و تحلیل پراکندگی نشان می دهد که نسبت هر ویژگی چقدر از میانه فاصله دارد. Rakow می‌گوید در حالی که معمولاً به‌عنوان معیار ارزش افقی استفاده می‌شود، همچنان کیفیت کلی ارزیابی‌ها را منعکس می‌کند. او می‌گوید: «به طور کلی، اگر با عدالت عمودی مشکل دارید، احتمالاً ضریب پراکندگی بسیار بالایی نیز خواهید داشت.

این ابزار همچنین تفاضل مربوط به قیمت را محاسبه می‌کند، یکی از دو استانداردی که IAAO برای اندازه‌گیری ارزش ویژه عمودی استفاده می‌کند (طبق دستورالعمل IAAO، PRD بین ۰٫۹۸ و ۱٫۰۳ نشان‌دهنده ارزش ویژه عمودی است). ضریب تعصب مربوط به قیمت، که می تواند به کاربران کمک کند تا الگوهای نسبت ارزیابی به فروش را در نقاط قیمت بالاتر درک کنند. و همبستگی رتبه- ترتیب اسپیرمن، که رتبه بندی ارزیابی ها و فروش را از پایین ترین به بالاترین مقایسه می کند.

در نهایت، این ابزار شامل ضرایب جینی است که مدت‌هاست برای اندازه‌گیری نابرابری در اقتصاد استفاده می‌شود. این فقط است نسبتا اخیرا که حرفه ارزیابی آغاز شده است از تکنیک رتبه بندی جینی استفاده کنید برای تجزیه و تحلیل ارزش عمودی راکو می‌گوید: «ما واقعاً در مورد اینها هیجان‌زده هستیم. Rakow می‌گوید: رتبه‌بندی جینی نه تنها یک شاخص کلی از برابری در ارزیابی‌ها ارائه می‌کند، «بلکه می‌تواند نشان دهد که در کجای توزیع قیمت واقعاً مشکل دارید». بسیار خوب است که بدانیم آیا توزیع ارزیابی عادلانه است یا نه، اما حتی مهم‌تر است، اگر اینطور نیست، بدانید از کجا شروع کنید و در کجا ممکن است مشکلاتی داشته باشید.

Rakow می‌گوید در حالی که هر یک از این شش اندازه‌گیری به‌صورت مجزا ممکن است تحلیل ناقصی از برابری عمودی ارائه دهد، اما وقتی به طور کلی گرفته شوند، تصویر کامل‌تری ارائه می‌دهند. و این برنامه همچنین می تواند به ارزیاب کمک کند تا با دقت بیشتری به داده های خاص نگاه کند. «اگر مشکوک هستید که مشکل ممکن است در محله‌های خاص یا در سبک‌های مسکن خاص باشد، می‌توانید اساساً فایل فروش خود را حذف کنید و فقط آن نوع دارایی‌ها را وارد برنامه کنید و ببینید که آیا واقعاً چنین است یا نه، و چگونه راکو توضیح می دهد که مشکل جدی است.

در نهایت، توسعه دهندگان این ابزار امیدوارند که این ابزار نه تنها درک نابرابری عمودی را برای ارزیابان آسان تر کند، بلکه اقداماتی را برای رفع آن انجام دهند. در تکرارهای آینده، Rakow مایل است عناصر تشخیصی را اضافه کند. یکی از ویژگی هایی که در حال حاضر در حال توسعه است، ابزاری با وزن جغرافیایی برای برجسته کردن مناطقی است که بیشترین تفاوت بین ارزش های بازار و ارزیابی ها را دارند. او می‌گوید: «بنابراین می‌توانید بزرگ‌نمایی کنید و ببینید آنجا چه خبر است. “شاید سبک خاصی از خانه در آن محله وجود داشته باشد که شما آن را به درستی در مدل ثبت نمی کنید، یا شاید خانه های بسیار بزرگی باشد که در آن مکان خاص در مقایسه با بقیه افراد جامعه قرار دارند.”

این نوع داده‌ها همچنین می‌تواند به ارزیابان کمک کند تا شهرداری‌هایشان سیاست‌های کاهش مالیات هدفمند را در نظر بگیرند. مانند معافیت خانه، که می تواند به عادلانه تر شدن ارزیابی ها کمک کند.

Bidanset می‌گوید، مانند هر فناوری خوب، این ابزار هرگز واقعاً تمام نمی‌شود: «همیشه با پیشرفت صنعت، و با دریافت بازخورد بیشتر، و با ارائه معیارهای جدید و آمارهای بهتر، این ابزار همیشه در حال تغییر و تحول خواهد بود. ”

جان گوری نویسنده کارکنان موسسه سیاست زمین لینکلن است.

تصویر سرب: خانه‌ها در ایپسویچ، ماساچوست. اعتبار: لی مانتونی-استوارت.