در سه ماهه اول سال، شاهد افزایش قابل قبولی در درخواست‌های مالی از سوی حامیان مختلف بودیم که خوش‌بینی می‌کردند که فعالیت املاک و مستغلات ممکن است در حال افزایش باشد. و در حالی که تعداد بسیار کمی از معاملات را می توان به عنوان “خبر خوب” دسته بندی کرد، اکثریت قریب به اتفاق آنچه را که در بازار می بینیم نشان می دهد.

همانطور که می بینیم، تقاضا برای تامین مالی می تواند در یکی از چهار سطل قرار گیرد: افزایش سرمایه، خرید تحت فشار، توسعه اولیه، یا تامین مالی مجدد (دفتر خوانده شده) که هر کدام چالش های منحصر به فرد خود را نشان می دهند.

بیشتر سرمایه‌گذاری‌هایی که روی میز ما انجام می‌شود از طرف حامیانی است که در یک توسعه جدید یا یک پروژه ارزش افزوده در حال تکمیل هستند. برای یک پروژه توسعه جدید، وام گیرنده معمولاً برای تکمیل پروژه خود و تثبیت دارایی به منظور فروش به وجوه اضافی نیاز دارد.

اگر توسعه‌دهنده زمان داشته باشد – یا بتواند زمان کافی برای بدهی‌های موجود خود داشته باشد – ما توانسته‌ایم شکاف را با بدهی نیم‌ساخت یا سهام ترجیحی پر کنیم. سرمایه تبعی جدید، که با وام دهنده ارشد همسو است و بازدهی را در سنین متوسط ​​نوجوانی هدف قرار می دهد، به شریک عمومی این امکان را می دهد که از بازگشت به سرمایه گذاران خود با درخواست دشوار تأمین مالی یک فراخوان سرمایه اجتناب کند.

داستان با سرمایه گذاران ارزش افزوده کمی متفاوت است. حامیان معمولاً بخش قابل توجهی از املاک و واحدهای خود را بازسازی کرده اند. آنها به طور کلی در حال دستیابی به اجاره بها و نزدیک به پایان وام کوتاه مدت پل خود هستند، که معمولاً توسط یک صندوق بدهی منشا گرفته شده است. با این حال، در بسیاری از موارد آنها ترکیبی از زمان‌بندی، هزینه‌های پیش‌فرض و/یا نرخ‌های سقف خروج را از دست دادند.

این یک فروش را جذاب نمی کند، زیرا بخش قابل توجهی، اگر نگوییم تمام دارایی آنها را از بین می برد. راه حل در اینجا، بازپرداخت نقدی با تامین مالی با نرخ ثابت برای خرید زمان برای افزایش اجاره بها و کاهش نرخ ها بوده است. وام دهندگان ارشد ارائه دهنده بدهی با نرخ ثابت و ۵ تا ۷ ساله ترکیبی از آژانس، شرکت های بیمه (که تامین مالی مدت دار فقط با بهره ارائه می کنند)، بانک ها و اوراق بهادار تجاری انتخابی با پشتوانه وام مسکن (CMBS) بوده اند.

برای بخش نقدی پشته سرمایه، ما دوباره شاهد هستیم که حامیان مالی به دلیل فقدان عمومی علاقه یا توانایی سرمایه‌گذاران خود برای تأمین مالی سرمایه، بدهی‌های نیم‌سنگی یا سهام ترجیحی را انتخاب می‌کنند. ارزش ویژه و نیم‌ساخت ترجیحی برای این اجراها عموماً کمی ارزان‌تر از بازدهی هدف‌گذاری تکمیل ساخت‌وساز در سنین پایین تا اواسط نوجوانی است که بخشی از آن پرداخت می‌شود و مانده آن جمع‌آوری می‌شود.

هنگامی که حامیان مالی نمی توانند بدهی خود را مجدداً سرمایه یا بازسازی کنند، وام دهندگان نقشی فعال در سلب مالکیت یا مشارکت با حامی / وام گیرنده برای بازاریابی ملک به عنوان یک فروش کوتاه دارند. نقدینگی قابل توجهی هم در سرمایه گذاری مشترک (JV) و هم در بدهی وجود دارد که این معاملات را به ویژه از طریق صندوق های بدهی هدف قرار می دهد. در برخی موارد، ما شاهد هستیم که اسپانسر مجبور است ۲ تا ۵ درصد از سرمایه و وجوه بدهی را برای تأمین تعادل سرمایه گذاری کند که شامل مشارکت در سود معامله پس از فروش نیز می شود.

توسعه زمین

سرمایه‌گذاری توسعه پایه، عمدتاً چند خانواده، در سال گذشته بسیار چالش برانگیز بوده است، به ویژه در نیمه دوم سال ۲۰۲۳٫ این بخش شاهد افزایش مستمر هزینه‌های سخت، افزایش هزینه‌های تامین مالی (از طریق ذخایر بهره بالاتر)، کاهش اجاره‌ها بوده است. (بسته به بازار فرعی)، افزایش هزینه‌های پیش‌فرض (که عمدتاً ناشی از افزایش هزینه‌های بیمه و نیروی کار است)، افزایش نرخ سقف و بخش بانکی که به حاشیه رفته است.

با این حال، امسال شاهد ورود مجدد بانک های منطقه ای به بازار وام ساخت و ساز با بدهی استرداد با ۶۰ درصد هزینه های پروژه بودیم. وام دهندگان بانکی بدون مراجعه نیز معیارهای پذیره نویسی خود را تا حدودی کاهش داده اند، اما هنوز به طور کلی فقط ۴۵ تا ۵۰ درصد از هزینه های پروژه را تامین مالی می کنند. صندوق‌های بدهی تا ۷۵ درصد وام به بهای تمام شده را ذکر می‌کنند، اما قیمتی دارد: اسپردهای بالای ۶٫۵ درصد تا ۷٫۵ درصد نسبت به نرخ تأمین مالی یک شبه تضمین شده (SOFR).

از سوی دیگر، سرمایه گذاران سهام JV، عمدتاً صندوق های فرصت، تا حد زیادی در حاشیه مانده اند. این امر همچنان ادامه خواهد داشت، زیرا آنها منتظر فرصت‌های خرید مضطرب هستند، جایی که می‌توانند بدون ریسک توسعه، به بازده هدف خود برسند. به جای آنها، سرمایه گذاران خصوصی با ارزش خالص بالا و دفاتر خانوادگی شروع به استقرار سرمایه در این بخش کرده اند، همانطور که سرمایه گذاران خارجی/خارجی فرصتی برای انتخاب بهترین سایت ها در یک بازار خاص با بهترین توسعه دهندگان در کلاس خود می بینند.

کلمه “O”.

حالا بیایید در مورد بخشی صحبت کنیم که هیچ کس نمی خواهد در مورد آن صحبت کند … دفتر. و دلیل خوبی دارد. صاحبان ساختمان‌های تثبیت نشده که به سررسید بدهی نزدیک می‌شوند، گزینه‌های خوب کمی دارند که بهترین آنها مشارکت با وام‌دهنده و تلاش برای تمدید وام است.

مالکان معدود ساختمان‌هایی که موقعیت خوبی دارند و تثبیت شده‌اند ممکن است بتوانند با CMBS یا با بانک‌های محلی در جایی که کمی اشتها وجود دارد، سرمایه‌گذاری مجدد کنند. و در حالی که ممکن است مدتی طول بکشد، با تبدیل فضای اداری به کاربری های دیگر و با افزایش جذب فضای اداری با بازگشت افراد بیشتر به کار، نقدینگی بیشتری را شاهد خواهیم بود.

با افزایش حجم معاملات و در دسترس بودن نقدینگی، فرصت کوتاهی را برای سرمایه گذاران، توسعه دهندگان، وام دهندگان و سرمایه گذاران سهام JV مشاهده می کنیم تا از نابسامانی بازار استفاده کنند. شکار مبارک