از زمان تصدی پست در سال ۲۰۱۸، ارزیاب فریتز کاگی بر ارزیابی تمامی املاک مسکونی و تجاری در شهرستان کوک، منطقه ای در شمال شرقی ایلینوی که شیکاگو را شامل می شود، نظارت داشته است. با اولین ارزیابی مجدد سه ساله املاک که اکنون از زمان قلب همه‌گیری در سال ۲۰۲۱ در این شهرستان در حال انجام است، کائیگی کار خود را برای او قطع کرده است.
بازار اداری در مرکز شهر شیکاگو محاسبات ارزیابی را پیچیده می کند زیرا معاملات زیادی برای مقایسه وجود ندارد. سال گذشته، کمتر از پنج ساختمان اداری بزرگ در شیکاگو فروخته شد – و با ضرر ۵۰ تا ۹۰ درصد، طبق گزارش انجمن مالکان و مدیران ساختمان شیکاگو. در همین حال، بر اساس گزارش ها، جای خالی در زیر بازار مرکزی لوپ شیکاگو به ۲۶٫۵۹ درصد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافت که نسبت به ۲۴٫۷۵ درصد در سال ۲۰۲۲ افزایش یافت. شرکت املاک و مستغلات سنگ
Kaegi گفت که دفتر او “نبض تک تک منابع داده ای را که می توانیم می گیرد” تا اطمینان حاصل کند که ارزیابی ها علیرغم حجم کم تراکنش ها “بازار را دنبال می کنند”.
کایگی در محله هاید پارک شیکاگو به دنیا آمد و بزرگ شد. او اکنون با همسرش ربکا که معلم است و سه فرزندشان در اوک پارک زندگی می کند. او قبل از فعالیت دولتی خود، بیش از ۲۰ سال را به عنوان مدیر و تحلیلگر سبد سرمایه گذاری مشترک صرف ارزش گذاری دارایی ها کرد.
زمین شهری: می دانم که ارزیابی ها هنوز در حال انجام است، اما در مورد تغییر ارزش های اداری در مرکز شهر شیکاگو چه می توانید به من بگویید؟
فریتز کاگی: ما همان ضعفی را در ارزش های اداری می بینیم که بازار می بیند. این در معدود تراکنش هایی است که وجود داشته است. آن چیزی است که ما در داده ها می بینیم [from] ارائه دهندگان تجاری ما آن را هنگام صحبت با فعالان بازار مشاهده می کنیم. همه در یک جهت است. بنابراین ما این ضعف را می بینیم. تفاوت در پیامدهای این ضعف برای پایه و نرخ مالیات بر دارایی شیکاگو است. [which] داستانی را که بیایید آنها را بنامیم «قلاب های عذاب» می گویند، پیچیده می کند.
UL: چرا پیامدهای مالیاتی بازار اداری در حال مبارزه برای شیکاگو متفاوت است؟
فریتز کاگی: سایر ایالت ها نرخ مالیات ثابتی دارند به طوری که اگر ارزش های ارزیابی شده افزایش یابد، درآمدها افزایش می یابد و اگر ارزش های ارزیابی شده کاهش یابد، درآمدها کاهش می یابد. در ایلینوی اینطور نیست. نهادهای مالیاتی ما – مدارس، شهرها، و بسیاری از واحدهای دولتی دیگر – از پیش تعیین می کنند که چقدر پول باید از قبل جمع آوری شود. ارزیابی ها اساساً سهم هر مالک از آن را تعیین می کند: توزیع بار.
دسته های دیگر خوب عمل می کنند، مانند [apartments]، مراکز صنعتی و داده ها. مردم شیکاگو دوباره سرمایه گذاری کرده اند و به ارزش خانه های تک خانواده خوشبین هستند. همه اینها به این معنی است که پایگاه ما امسال در شیکاگو رشد خواهد کرد و این امر باعث پیشرفت خواهد شد [property tax] نرخ ها تا حدودی کاهش می یابد. من فکر نمی کنم که بازار هنوز به طور کامل از آن استقبال کرده باشد.
UL: کاهش ارزش‌گذاری دفتر چقدر بر توزیع مالیات بر دارایی تأثیر می‌گذارد؟
فریتز کاگی: حتی وقتی تعریف وسیعی از مرکز شهر که شامل بازار Fulton و Near North باشد را در نظر بگیرید، دفتر مرکز شهر کمتر از ۲۰ درصد از پایه مالیات بر دارایی شیکاگو است. دفاتر B و C که بیشترین فشار قیمت به سمت پایین در آنها وجود دارد – دارای درجه پایین تر، کیفیت پایین تر و قدیمی تر – در واقع کمتر از پنج درصد از پایه مالیاتی شیکاگو هستند.
[On top of that]، بسیاری از ساختمان های اداری در مناطق تامین مالی افزایش مالیات (TIF) قرار دارند، [which] به این معنی است که برای پایه های مالیاتی شیکاگو تقریباً به اندازه ای که فکر می کنید وقتی ارزیابی ها را بررسی می کنیم، در خطر نیست.
UL: TIF ها چگونه کار می کنند؟
فریتز کاگی: قانونگذاران ایالتی در دهه ۱۹۸۰ به دولت های محلی TIF دادند تا به آنها کمک کند تا مناطق فرسوده یا آسیب دیده اقتصادی خود را احیا کنند. TIF به یک شهر اجازه می دهد تا تمام دلارهای مالیاتی جدید بر دارایی را در محله برای یک دوره ۲۳ ساله دوباره سرمایه گذاری کند.
هر گونه افزایش ارزش در داخل یک TIF به پایه مالیاتی شیکاگو تعلق نمی گیرد، بلکه به پایه این مناطق تعلق می گیرد. بنابراین، اگر شاهد کاهش ارزش در دفتر باشیم، این کاهش به جای پایه مالیاتی شیکاگو به عنوان یک کل، در داخل TIF ها متمرکز است.
UL: من درک می کنم که چرا نظریه “حلقه عذاب شهری” نحوه جمع آوری مالیات ها در شیکاگو را توضیح نمی دهد. اما آیا نگرانی هایی در مورد جای خالی دفتر مرکزی شهر از نقطه نظر کیفیت زندگی وجود دارد؟
فریتز کاگی: [Office vacancy is]البته یک مشکل کلیدی همه تصمیم گیرندگان در بخش های دولتی و خصوصی باید با یکدیگر همکاری کنند تا راه حل ها و راه هایی را بیابند تا به تجدید حیات بیفزایند. [of downtown]، بخشی از فضا را برای اهداف دیگر تغییر دهید و امکانات رفاهی مرکز شهر را افزایش دهید تا مردم بخواهند در آپارتمان زندگی کنند.
مرکز شهر شیکاگو سریعترین محله مسکونی در شیکاگو در حال رشد است. این زمین حاصلخیز برای تبدیل دفاتر به مسکونی است زیرا ما چنین محیط ساخته شده ای شگفت انگیز برای حمل و نقل عمومی و پیاده روی داریم. جوانان دوست ندارند رانندگی کنند. من… نوجوانان در خانه دارم و این گروه نسبت به نسل های قبل تمایل کمتری به گرفتن گواهینامه رانندگی دارند. در واقع، نیویورک و شیکاگو بهترین مکان‌ها برای افرادی هستند که می‌خواهند این سبک زندگی را داشته باشند.
UL: تبدیل ها اغلب آنقدرها که مردم فکر می کنند امکان پذیر نیستند. آیا شیکاگو برای دور زدن برخی از موانع منطقه‌بندی و سایر مسائلی که شهرها هنگام تلاش برای ایجاد مسکن بیشتر با آن مواجه هستند، برنامه‌ای دارد؟
فریتز کاگی: شهر است تبدیل های پشتیبانو بسیاری از جامعه تجاری ما که دارای تفکر مدنی هستند روی آنها متمرکز شده اند. فکر می کنم شهردار هم با آنها گرم می شود، بنابراین نشانه هایی از خوش بینی را می بینم.
مقامات دولتی و خصوصی باید برای انعطاف پذیری و اطمینان از امکانات بیشتر با یکدیگر همکاری کنند. [and remove] موانع استفاده های تبدیل شده [If it’s a restaurant]اجازه دهید تا دیر وقت باز بمانند و به آنها مجوز مشروب بدهند تا ما در مرکز شهر نشاط داشته باشیم. اینها چیزهایی هستند که مردم را برای زندگی در آنجا جذب می کنند.
در شیکاگو، ما سنت خوبی از همکاری بخش خصوصی و بخش دولتی برای رسیدگی به مشکلات روز داریم. من فکر می کنم ما می خواهیم راه هایی برای رفع ضعف در بازار اداری پیدا کنیم. بعد از مدت کوتاهی، می توانم بگویم که برخی از آن چیزها چیست.