طبق یک لایحه قانونی برای قانونی کردن اشکال خاصی از مسکن «از دست رفته» در سراسر ایالت در ایالت من، مینه سوتا، در مجلس قانونگذاری مرده به نظر می رسد. مقاله بسیار کامل ۳ آوریل توسط MinnPostپیتر کالاگان صورتحساب به طور گسترده ای مورد نیاز خواهد بود شهرها به بیش از یک خانه در همه مناطق مسکونی، اغلب تا شش خانه، اجازه می دهند. (شهرهای بیش از ۵۰۰۰ نفر باید حداقل شش نوع مسکن را از فهرست گزینه‌ها، از جمله دادگاه‌های کلبه‌ای، خانه‌های شهری، دوبلکس‌ها، و ساختمان‌های آپارتمانی کوچک قانونی می‌کردند.) همچنین شهرها را ملزم می‌کرد که یک فرآیند بازنگری اداری برای تأیید ایجاد کنند. چنین خانه هایی از سمت راست در جایی که قانونی هستند، به جای اینکه آنها را در معرض جلسات عمومی قرار دهند. برخی مقررات دیگر از جمله محدودیت در استفاده از الزامات طراحی معماری وجود داشت.

این بدان معنی است که ما امسال به صفوف مونتانا، مین، اورگان و کالیفرنیا در تصویب اصلاحات دو حزبی و سراسری به قوانین منطقه‌بندی تک خانواده‌ای نخواهیم پیوست، و محدودیت‌های مقرراتی را که مانع از رسیدگی شهرها و شهرک‌ها به کمبود مسکن می‌شود، کاهش دهیم.

اشکالی ندارد. واقعا در سالی که قبلاً به عنوان یک سال پرچمدار برای قوانین استفاده از زمین در سطح ایالتی بود، چیزهای زیادی برای تشویق وجود دارد. شاید بیش از هر چیز ائتلافی که حول این لایحه و لوایح مربوط به آن جمع شده است ثابت کند که سیاست این موضوع به شکلی چشمگیر و دائمی تغییر کرده است. ما به عقب بر نمی گردیم

جلسه قانونگذاری اینجا در مینه سوتا تمام نشده است. لایحه دیگری وجود دارد که هنوز زنده است و از طریق کمیته ها با حمایت آلیسیا کوزلوفسکی، نماینده دولوث، در حال کار است تا امکان بیشتری را فراهم کند. مسکن چند خانواری در مناطق تجاری– بازتاب قوانین اخیر در ایالت ها از جمله کالیفرنیا. لایحه ای وجود دارد که طرح های جامع محلی را مستثنی می کند دعاوی محیط زیست بد نیت پسندیدن طرحی که باعث تعلیق طرح پیشگامانه مینیاپولیس ۲۰۴۰ شده است..

و، البته، قانون مردم بیش از پارکینگ وجود دارد، یک حرکت بسیار ساده برای حذف قوانین بی اساس پارکینگ در سراسر ایالت. استرانگ تاونز دارد به صورت صوتی پشتیبانی می شود این لایحه

همه اینها، همانطور که قبلاً بحث کرده ام، به یک موج چشمگیر از اقدامات سیاسی اضافه می شود – و امواج مشابهی در نقاطی در سراسر آمریکای شمالی رخ می دهد. ما در میانه یک تغییر دریا هستیم: چشمگیرترین تجدید نظر در بیش از نیم قرن گذشته در مورد اصول استفاده از زمین که تقریباً در همه جا در اواسط قرن بیستم در طول گسترش منطقه بندی سفت و سخت در سراسر ایالات متحده و کانادا اتخاذ شد. این یک آزمایش عظیم، رادیکال و کنترل نشده بود و هزینه های آن آشکار شده است.

صورت‌حساب «میانه گمشده» ما اینجا در مینه‌سوتا کامل نبود. من مطمئنا هنوز کامل ندیده ام. اما این نشان دهنده یک اصلاح اساسی است که هر شهر، مهم نیست چقدر بزرگ یا کوچک، باید انجام دهد. هیچ محله ای نباید در کهربای نظارتی منجمد شود. شهرها باید چیزهای زنده و سازگار باشند. را فرآیندی که باعث تجدید تدریجی آنها می شود در طول زمان توسعه مجدد یا تغییر ساختمان های موجود برای رفع نیازهای جدید است. قبل از آزمایش‌های رادیکال منطقه‌بندی در دوران حومه شهر، همیشه به این معنی بود که با رشد یک شهر، محله های اصلی آن تکامل یافته است: به طور کلی، آنها به تدریج بلندتر، متراکم تر و شدیدتر شدند. مکانی که مردم به وضوح می‌خواهند در آن باشند، باید بتواند به آن بازخوردها پاسخ دهد – که از طریق قیمت‌های بالا بیان می‌شود جای خالی کم– با ایجاد خانه های جدید برای مردم.

چند نکته مهم از تماشای پیشرفت این موضوع در سطح ایالتی در اینجا دارم:

۱٫ ائتلاف برای این نوع اصلاحات فوق العاده گسترده و عمیق است.

مسکن واقعاً مسئله همه است. مانند MinnPostکالاگان است توصیفحامیان لایحه «میانه گمشده» در این جلسه در مینه سوتا شامل حامیان مسکن (هر دو سازمانی و مردمی سازمان هایخانه سازان، حامیان حمل و نقل، گروه های دوستدار محیط زیست مانند باشگاه سیرا، کارگران سازمان یافته، سازمان های مبتنی بر دین و عدالت نژادی. این لایحه، مانند بسیاری از لایحه های دیگر از نوع خود در ایالت های دیگر، از حمایت دو حزبی در مجلس قانونگذاری برخوردار بود.

این موضوع شکاف‌های سیاسی عادی را قطع می‌کند. من برای اولین بار سیاست ائتلافی باورنکردنی را مشاهده کردم که اصلاحات کاربری اراضی در سراسر ایالت امکان پذیر است در سال ۲۰۱۹، زمانی که اورگان لایحه ای بسیار مشابه را تصویب کرد به کسی که در مینه سوتا شکست خورد. اخیراً، شاهد بوده ایم که افرادی مانند گرگ جیانفورته، فرماندار حزب جمهوری خواه مونتانا و گاوین نیوسام، فرماندار دموکرات کالیفرنیا، دلایل مشترکی در مورد اصلاحات مسکن پیدا کرده اند.

البته این فقط به صورت جادویی اتفاق نمی افتد. بسیاری از کارهای پشت پرده برای جمع آوری این ائتلاف ها، در مینه سوتا و جاهای دیگر، و آوردن گروه های متفاوت به میز مذاکره انجام شده است. این کار به این معنی است که موضوع اجازه دادن به انواع خانه‌های بیشتر، در مکان‌های بیشتر، به منظور کاهش هزینه‌های مقرون به صرفه، موضوعی است که سال آینده و سال بعد در دستور کار قرار خواهد گرفت.

۲٫ اپوزیسیون دیگر در ظاهر از منطقه بندی تک خانواده دفاع نمی کند.

این بزرگ است، به نظر من، به عنوان نشانه ای از جایی که باد می وزد.

بزرگترین مخالفت ها از سوی شهرها و شهرک ها و اتحادیه شهر های مینه سوتا در سراسر ایالت صورت گرفت. قطعه کالاگان که در MinnPost، همچنین آ ستاره تریبون گزارش در لایحه، به برخی از این نظرات مخالف استناد کنید. تمرکز اپوزیسیون عمدتاً بر این تصور است که دولت کنترل محلی را از شهرها غصب خواهد کرد، و اینکه شهرها به اندازه کافی یا به اندازه کافی در مراحل تدوین قانون مورد مشورت قرار نگرفتند.

یکی از ایراداتی که بارها از جمله از سوی اتحادیه شهرها مطرح شد، این بود که این لایحه ممکن است شهرها را مجبور کند تا اجازه توسعه را بدهند که زیرساخت های کافی برای آن وجود ندارد. را ستاره تریبون نقل قول ها کرت بریگز، شهردار پریور لیک (یکی از حومه مینیاپولیس) با بیان اینکه شهرداران به قانون‌گذاران هشدار دادند که «زیرساخت‌هایی که حتی قادر به اداره یک ساختمان آپارتمانی کوچک نیستند، زیرا فاضلاب شهری و لوله‌های آب نمی‌توانند ظرفیت افزایش‌یافته را در خود جای دهند».

با توجه به ارزش آن، من به شدت به این اعتراض شک دارم. مثلاً اجازه دادن چهار پلکس در یک محله تک خانواده به این معنی نیست که تراکم واقعی مسکونی آن محله در هر نوع کوتاه مدت چهار یا حتی دو برابر می شود. تقاضا برای زیرساخت ها احتمالاً به تدریج افزایش می یابد. و اگر به ارتقاء زیرساخت‌های آتی نیاز باشد، تکمیل تدریجی دقیقاً همان چیزی است که درآمدی را برای شهرها فراهم می‌کند تا این ارتقاها قابل دوام باشند، زیرا در کوتاه‌مدت، چنین تکمیلی عمدتاً شامل اتصال پرداخت‌کنندگان نرخ جدید به لوله‌هایی است که از قبل وجود داشته‌اند، به جای ساخت‌وساز پرهزینه. گسترش سیستم جدید برای تطبیق توسعه میدان سبز در حاشیه شهر.

به هر حال آنچه از نظر سیاسی برای من قابل توجه است موضوع است نه گفته می شود. هیچ گزارشی که من در مورد این لایحه خوانده‌ام، به نقل از یک مقام محلی صراحتاً بیان نکرده است که مسکن اجاره‌ای مانند دوبلکس و ساختمان‌های آپارتمانی کوچک با محله‌های تک‌خانواده در جامعه‌شان ناسازگار است. من تقریباً هیچ فرهنگ جنگ افروزی در مورد جنبه های منفی احتمالی شهرنشینی یا تراکم ندیده ام، و بحث بسیار کمی در مورد نیاز به مسکن بیشتر وجود دارد. من شدیداً شک دارم که اگر این بحث ۱۰ سال پیش رخ می داد، استدلال هایی که علناً مطرح می شد بسیار متفاوت به نظر می رسید.

۳٫ توصيه به رهبران محلي: در مورد اين موضوع جلوگيري كنيد.

منتظر نباشید که دولت دست شما را مجبور کند.

منطقه‌بندی مدت‌هاست که یک موضوع محلی بوده است، اما یکی از موضوعاتی است که دولت‌های محلی تمایل دارند در قفل آن عمل کنند. در بسیاری از موارد، بخش‌های بزرگی از کدهای منطقه‌بندی شهرها و شهرهای کوچک به معنای واقعی کلمه از کدهای سایر جوامع کپی شده است. و این واقعاً درست است که این کدها – که ویژگی غالب آنها این است که بیشتر زمین‌ها در تقریباً هر شهر منحصراً برای خانه‌های تک‌خانواره‌ای محفوظ است – امروزه در حال از بین رفتن انواع جوامع هستند. رهبران محلی در خط مقدم این امر هستند.

شهرهای کوچک اغلب بدترین بحران مسکن را دارند که مانع از توانایی آنها برای حفظ نیروی کار، توسعه اقتصاد خودکفاتر یا اسکان جمعیت سالخورده می شود. و حومه‌های امروزی حومه پدربزرگ شما نیستند – آن‌ها با تغییرات سریع جمعیتی و مجموعه‌ای از نیازهای مسکن پیچیده‌تر و متنوع‌تر از آنچه که دنیای سال گذشته Leave It to Beaver به آن اشاره می‌کرد، سر و کار دارند. برای من قابل توجه است که هر دو حامی این لایحه از قانونگذاران حومه شهر بودند.

اگر در دولت محلی هستید، از قبل می‌دانید، یا توانایی این را دارید که بدانید چه نیازهای مسکن در جامعه شما برآورده نشده است. کسی باشید که آن گفتگو را با رای دهندگان خود رهبری می کند. گاهی اوقات دشوار خواهد بود، اما شما این قدرت را دارید که دستور کار را تعیین کنید و جهت اصلاح منطقه‌بندی (و سایر سیاست‌ها برای تشویق افزایش مسکن) را به روش‌هایی که استقبال قابل توجهی از جامعه محلی داشته باشد، شکل دهید.

و واضح است که جنبش اصلاح منطقه ای در سراسر ایالت (اینجا در مینه سوتا، بلکه در داخل خیلی جاهای دیگه) پا دارد. اگر شما نکن مکالمه را به صورت محلی هدایت کنید، این احتمال وجود دارد که تصمیماتی برای شما گرفته شود.

۴٫ توصیه به قانونگذاران ایالتی: آن را ساده و متمرکز نگه دارید.

در درون جنبش شهرهای قوی در مورد نقش مناسب قوانین ایالتی در اصلاح استفاده از زمین محلی اختلاف نظر وجود دارد. جایی که من فرود می‌آیم عمدتاً بر این عقیده است که سیاست دولتی باید به‌عنوان مجموعه‌ای از نرده‌های محافظ عمل کند. نرده های محافظ مورد نیاز است زیرا مسائل مسکن محلی یک مشکل ذاتی اقدام جمعی ایجاد می کند: مشوق های NIMBYism آنقدر قوی هستند که در منطقه ای از بسیاری از شهرهای منفرد، اغلب به نفع هر شهر است که منطقه بندی خود را محدود نگه دارد و از جوامع همسایه خود انتظار داشته باشد که بار مسکن یک نیروی کار منطقه ای را به دوش بکشند.

اصلاح منطقه‌بندی ایده‌آل من در سطح دولتی، به زبان بسیار ساده، به شهرها می‌گوید که چه چیزی ممکن است نه با منطقه بندی محلی خود انجام دهند. برای مثال، آنها ممکن است حداقل اندازه زمین دلخواه را برای توسعه ای که توسط فاضلاب و آب تامین می شود، تحمیل نکنند. آنها ممکن است مسکن چند خانواری را در کل محله ها ممنوع نکنند. آنها نمی توانند حداقل های پارکینگ خودسرانه را اعمال کنند. آنها ممکن است مالکان خانه را از اضافه کردن یک کلبه لوازم جانبی در ملک خود منع نکنند. آنها ممکن است یک جلسه استماع اختیاری و خودسرانه را در مورد پروژه هایی که قبلاً ساخت آنها قانونی است، تحمیل کنند. به همین ترتیب و غیره. واقعا دوست دارم فهرست شش اصلاحات اساسی و متمرکز منطقه‌بندی نولان گری که اساساً برای هر نوع جامعه اعمال می شود.

از میان لوایح فعلی مینه‌سوتا، موردی که استرانگ تاونز با اشتیاق از آن حمایت کرده است، قانون مردم بیش از پارکینگ است، و تا حد زیادی می‌دانم که آنها توانستند به آنجا برسند. زیرا این یک قبض “حفاظی” کاملاً ساده است.

لایحه «میانه گمشده» کمی کمتر بود. و همیشه این خطر وجود دارد که در تلاش برای گرد هم آوردن یک ائتلاف و جلب رضایت ذینفعان مختلف، قانون کمی به یک کیف دستی تبدیل شود و از ایفای عملکرد اصلی “نرده محافظ” که احتمالاً نقش درست دولت در ذاتاً است، دست بکشد. مسائل محلی مانند کاربری زمین هرچه مفاد یک لایحه پیچیده‌تر باشد – در این مورد، با توجه به مواردی مانند الزامات طراحی – فضای بیشتری برای شهرهای آسیب‌دیده باز می‌شود تا اعتراضات منطقی را مطرح کنند. (در اینجا یک نمونه از اوایل است اعتراضات منطقی به لایحه میانی گمشده مینه سوتا از طرف یکی از اعضای شورای شهر بسیار طرفدار شهرسازی و مسکن که می شناسم و به آن احترام می گذارم.)

بهترین راه برای کم کردن عبارت “این در زمینه محلی ما کار نمی کند!” ایراد این است که در مورد قانونگذاری محدود، با تمرکز بر چیزهایی که واقعاً در تقریباً در همه زمینه ها اعمال می شوند، نظم و انضباط داشته باشیم.