بدبینی نسبت به عرضه مسکن

مالکان خانه ها به طور سنتی با تحولات جدید در محله های خود به دلیل نگرانی از کاهش ارزش املاک آنها مخالفت می کنند. در عین حال، مشاهده مستاجرانی که با ساخت و ساز جدید به دلیل ترس از افزایش هزینه اجاره مخالفت می کنند، بسیار رایج است. چرا برداشت این دو گروه از یک پدیده متفاوت است؟ اثرات واقعی افزایش عرضه مسکن بر قیمت ها در منطقه ای از شهر چیست؟ همانطور که ویکی گزارش می دهد، این سؤالات بود که انگیزه تحقیق ویکی بین، اینگرید گولد الن و کاترین اوریگان در دانشگاه نیویورک (NYU) شد. پادکست گزارش EcoNews.

در مارس ۲۰۲۴، مقاله توسط NYU منتشر شد شک و تردید عرضه تجدید نظر شد، که می توان آن را ترجمه کرد شک و تردید عرضه، بازبینی شده است. نامیده می شوند در مورد پیشنهاد شک و تردید کسانی که معتقدند افزایش عرضه مسکن باعث کاهش رشد قیمت اجاره بها نمی شود، با قانون عرضه و تقاضا مغایرت دارد. در این تحقیق، ما به دنبال درک مجموعه‌ای از استدلال‌ها و نگرانی‌های این شکاکان بودیم تا هر فرضی را بر اساس داده‌های واقعی بررسی و رسیدگی کنیم.

روند در مقرون به صرفه بودن و در دسترس بودن مسکن

بر اساس نرخ‌های خالی، نقشه‌برداری از مکان‌هایی که تقاضا برای مسکن در ۲۰ منطقه شهری در ایالات متحده بالاتر است، انجام شد. با همپوشانی داده‌ها، اشاره شد که مناطق با تقاضای بالا نیز جایی هستند که قوانین کمترین اجازه ساخت مسکن جدید را می‌دهد، که نشان می‌دهد ممکن است مناطق کلان شهرها تعداد کمی مسکن جدید تولید کنند نه به دلیل تقاضای کم، بلکه به دلیل سختی مقررات. .

رابطه بین افزایش عرضه و قیمت اجاره

اگرچه قیمت اجاره ممکن است با افزایش تقاضا افزایش یابد، تحقیقات با استفاده از روش‌شناسی‌های مختلف تأیید می‌کند که افزایش عرضه از طریق یک اثر آبشاری، افزایش قیمت‌ها را در کل شهر کاهش می‌دهد، اگرچه نتایج ممکن است در شهرها و زمینه‌های مختلف متفاوت باشد. این نتیجه گیری بر اساس چندین مطالعه اخیر ذکر شده در مقاله انجام شد.

بیشتر بخوانید: آیا ساختن ساختمان های بیشتر شهر را گران تر می کند؟

در اوکلند، نیوزلند، گرینوی-مک گریوی اثرات الف را بررسی کرد تغییر منطقه در شهر که منجر به افزایش ۴٫۱ درصدی موجودی مسکن شد. او با استفاده از “کنترل مصنوعی” سایر مناطق شهری که روندهای بازار و سایر ویژگی های مشابه با اوکلند داشتند، به این نتیجه رسید که شش سال پس از اجرای کامل این سیاست، اجاره خانه های سه خوابه شهری در اوکلند بین ۲۶ تا ۳۳ درصد است. پایین تر از مناطق “کنترل مصنوعی”.

در آلمان، مردم اثرات ساخت‌وسازهای جدید بین سال‌های ۲۰۱۰ و ۲۰۱۷ را ارزیابی کرد و دریافت که «افزایش ۱ درصدی در عرضه سالانه مسکن جدید باعث می‌شود متوسط ​​اجاره بها (در شهرداری محلی) ۰٫۲ درصد کاهش یابد». پنینگتون همچنین تأثیر ساخت‌وسازهای جدید در مکان‌هایی که قبلاً تحت تأثیر آتش‌سوزی قرار گرفته بودند، بر اجاره‌بها در ساختمان‌های مجاور در سانفرانسیسکو بررسی شد. این نشان داد که اجاره بها برای مسکن در شعاع ۵۰۰ متری یک پروژه جدید حدود ۱٫۲٪ به ۲٫۳٪ کاهش یافته است. مجموعه ای از مطالعات دیگر در مکان های مختلف به نتایج مشابهی اشاره می کند.

آیا افزایش عرضه به ساکنان کم درآمد آسیب می زند؟

نگرانی دیگری که در این تحقیق به آن پرداخته شد این بود که آیا افزایش عرضه مسکن با تبلیغات به ساکنان کم درآمد آسیب می زند؟ اعیان سازی. در حالی که ممکن است افزایش متوسط ​​درآمد و سطح تحصیلات در محله هایی که مسکن جدید ساخته می شود وجود داشته باشد، اما در مطالعات اخیر نشان داده نشده است که این امر باعث جابجایی قابل توجه خانواده های کم درآمد شود. برخی از مطالعات نشان می دهد که ساخت و ساز جدید حتی احتمال جابجایی را کاهش داده است، مانند پنینگتون در سانفرانسیسکو، نشان داد که خطر جابجایی حدود ۱۷ درصد برای خانوارهایی که در فاصله ۱۰۰ متری پروژه جدید قرار دارند، کاهش می یابد.

علاوه بر این، اثر آبشاری وجود دارد. در واقع، ساخت و سازهای جدید به طور کلی جایگزین های مسکن بیشتری را برای خانواده های با درآمد بالاتر ارائه می دهد، که اغلب ترجیح می دهند در یک ملک جدید به جای بازسازی یک خانه قدیمی زندگی کنند. این حرکت منجر به آزادسازی آپارتمان‌هایی می‌شود که می‌توانند توسط خانواده‌ها در سطوح مختلف درآمد اجاره شوند. این برخلاف باور بسیاری از بدبینان است که افزایش عرضه مسکن تنها در صورتی تأثیر مثبتی بر مقرون به صرفه بودن اجاره خواهد داشت که مسکن به طور خاص با هدف خانواده های کم درآمد ساخته شود.

کمبود مسکن یا استفاده ناکارآمد از فضاهای موجود؟

آیا ممکن است با استفاده «کارآمدتر» از فضاهای موجود، مشکل کمبود مسکن حل نشود؟ این سوال دیگری است که مقاله به تحلیل آن می پردازد. با این حال، نحوه استفاده از فضاها در زمینه ها و مناطق مختلف بسیار متفاوت است و نمی توان به روشی ساده به آن پرداخت، زیرا تغییر کاربری اجباری می تواند مشکلات عرضه و تقاضای دیگری ایجاد کند. به طور کلی، این سوال بیشتر از اینکه در مورد مزایای عرضه مسکن بیشتر باشد، درباره سیاست‌های صحیح برای مواجهه با مشکل است.

بیشتر بخوانید: با خانه های خالی بیشتر بسازید؟

تسهیل مقررات کاربری زمین

از سوی دیگر، قوانین موجود اغلب امکانات را محدود می کند من از سی به تنهایی استفاده می کنم. محله‌هایی وجود دارد که در آن فرصت بسیار خوبی برای سرمایه‌گذاری در مسکن جدید وجود دارد، اما این مقدار به کاربری غیر مسکونی محدود می‌شود، که مانع از کمک توسعه‌دهنده برای برآورده کردن این تقاضا می‌شود.

این تحقیق بر اساس داده‌های تجربی سایر مطالعات اشاره می‌کند که کاهش این محدودیت‌های کاربری زمین به طور کلی به افزایش جزئی در عرضه مسکن دلالت دارد. با این حال، در عمل این امر پیچیده‌تر است، زیرا شامل مسائل مالی، بازسازی و سایر مقررات مربوط به زمین است که فراتر از خود استفاده است، مانند ترخیص اجباری، حداکثر ارتفاع و غیره.

نتیجه

مقاله شک و تردید عرضه تجدید نظر شد در پایان تاکید می کند که افزایش عرضه مسکن به خودی خود باعث افزایش قیمت اجاره بها نمی شود. اما درست است که با ورود تحولات جدید، منطقه ای از شهر اغلب سرمایه گذاری ها و امکانات رفاهی جدیدی را جذب می کند که می تواند قیمت ها را افزایش دهد.

چندین مطالعات به این واقعیت اشاره کنید که “اثر عرضه” به طور کلی در رابطه با “اثر امکانات رفاهی” برجسته است، یعنی معرفی مسکن جدید به جای افزایش آن، به کاهش رشد قیمت تمایل دارد.

در برزیل هم فرقی نمی کند. نتیجه گیری این تحقیق که بر اساس مطالعات دیگر در کشورهای مختلف است، مطابق با نتایج تحقیقاتی است که بیشتر بر واقعیت برزیل متمرکز شده است، همانطور که قبلا در وب سایت آشوب برنامه ریزی شده.

در این مقاله همچنین تاکید شده است که برای کاهش موانع ناکارآمد برای افزایش عرضه و در عین حال، به حداقل رساندن «اثر امکانات رفاهی» بر قیمت‌ها، همچنان لازم است مطالعات دیگری برای پر کردن شکاف‌های درک انجام شود. .