انجمن‌های صاحب خانه (HOA) کیسه‌های بوکس بدنامی هستند که شرمنده بیوه‌های قلدری برای چیدن چمن‌ها هستند یا به ساکنان می‌گویند که چه رنگی می‌توانند درب ورودی خانه‌شان را رنگ کنند. اما مدت ها قبل از اینکه با HOA خود به اختلاف برسید، توالی متوالی از تصمیمات برنامه ریزی ضعیف هر دوی شما را در این مخمصه قرار می دهد. و آن HOA که بسیار مورد سوء استفاده قرار می گیرد، فقط همان است قسمت قابل مشاهده از کوه یخ از یک مشکل سیستمیک

ادوارد ارفورت، مدیر Strong Towns of Community Action، می‌گوید در زیر سطح، برخی از ایرادات اصلی آزمایش حومه وجود دارد. او دنباله ای از مسئولیت های معوق را توصیف می کند که با شهرداری یا شهرستانی شروع می شود که می خواهد به حداکثر رساندن هزینه های تاثیر و مالیات بر املاک و مستغلات از توسعه جدید دریافت خواهد کرد و در عین حال بودجه و خدماتی را که باید متعهد شود به حداقل می رساند. این منجر به مذاکره با توسعه دهندگان می شود، که انگیزه دارند تا درآمد فروش را در یک توسعه قبل از رفتن به سایت ساختمانی دیگر به حداکثر برسانند.

نتیجه معمولاً محله ای است که تا پایان ساخته شده است، با بسیاری از وظایف بر اساس یک HOA یا ساختار مدیریت املاک مشابه (یا بسته به دیدگاه شما به آنها اعطا می شود). نمونه هایی از این وظایف عبارتند از: تعمیر و نگهداری زیرساخت، برف روبی و مدیریت تاسیسات. ارفورت می‌گوید اساساً «همه چیزهایی که شهرداری از پذیرش آن امتناع می‌ورزد» هنگام تصویب یک توسعه جدید.

هیچ مشکلی در این ساختار وجود ندارد و در مکان های بسیار موفقی مانند سی ساید، فلوریدا. در بهترین حالت، یک HOA امکاناتی را مدیریت می کند که ارزش ملک را افزایش می دهد و ساکنان با میل خود آن ها را انتخاب می کنند، مانند پارک ها و استخرها. ارفورت می‌گوید: «HOA فقط یک قرارداد عهدنامه‌ای در مورد ملک است» و ساختار و امور مالی آن در سوابق عمومی برای همه قابل دسترسی است.

دن اسلون، یک وکیل استفاده از زمین با Vertical Vision PLC که روی قراردادهای بین توسعه دهندگان و شهرداری ها کار کرده است، می گوید که درک تکامل تاریخی HOA ها مفید است. بسیاری از نسخه‌های اولیه آشکارا استثنایی بودند، با هدف‌گیری زبانی که گروه‌ها نمی‌توانستند آن را در جامعه بخرند. اسلون توضیح می دهد که ساختار HOA که امروز با آن بیشتر آشنا هستیم، بیشتر محصول جانبی توسعه حومه شهر بود. دو گروه این پیشرفت‌های جدید را پر می‌کردند: شهرنشینانی که برای نزدیک‌تر شدن به طبیعت بیرون می‌رفتند، و مردم روستایی که به آنجا مهاجرت می‌کردند. از آنجایی که «هر دوی این گروه‌ها از نظر برخی لزوماً هرگز وجود نداشتند. مراقبت از زمین در یک زمینه اجتماعیقوانین سختگیرانه ای برای حاکمیت بر سرپرستی آنها وضع شد. این میراث بسیاری از قوانین زیبایی شناسی است که HOA ها به آن بدنام شده اند.

اما مسائل بسیار عمیق تری وجود دارد که می تواند در رژیم HOA آشکار شود. ارفورت به یک مورد از توسعه مسکن در ویرجینیای غربی اشاره می کند که به شدت به تعمیر و بازسازی جاده های آن نیاز داشت. هزینه تخمینی ۳ میلیون دلار بود، اما ذخایر HOA فقط ۱۰۰۰۰۰ دلار بود و جامعه نمی‌توانست ارزیابی خاصی به این بالا را پوشش دهد. ساکنان رای دهندگان محلی بودند و نادیده گرفتن وضعیت اسفبار آنها هزینه سیاسی داشت، بنابراین شهر در دستان کیسه باقی ماند.

این مورد یک نقص بزرگ دیگر را در سیستم آشکار می کند. تحت یک ساختار منظم تعمیر و نگهداری شهری، پروژه‌ها در چرخه‌های چند ساله برنامه‌ریزی و اجرا می‌شوند، با بودجه‌بندی بلندمدت، بودجه در صورت نیاز در دسترس قرار می‌گیرد. برخی از توسعه دهندگان از همان ابتدا HOA های خود را کم سرمایه می کنند و بسیاری از HOA ها هزینه ها را در سطوحی نگه می دارند که برای تأمین بودجه تعمیر و نگهداری مداوم کافی است اما هیچ جایی نزدیک به ذخایر مورد نیاز برای پروژه های بلند مدت نیست. بنابراین وقتی کار به جایی می‌رسد که تمام جاده‌ها نیاز به بازسازی دارند، ساکنان فعلی می‌توانند با ارزیابی ویژه‌ای برای پوشش پروژه‌های بزرگی که نسل‌های قبلی مالکان هرگز در آن مشارکت نداشته‌اند، ضربه بزنند.

در یک مورد خوش خیم تر، این می تواند با روکش مجدد استخر اتفاق بیفتد، جایی که ساکنان فعلی از تعمیرات شش رقمی شوکه شده اند. در یک مورد شدیدتر، یک توسعه ممکن است تأسیسات تصفیه آب خاص خود را با تعمیر و نگهداری پرهزینه داشته باشد و شکست می تواند برای ساکنان فاجعه بار باشد.

اسلون می گوید که همه اینها با یک دولت شهری متعهد و دقیق که با حسن نیت با یک توسعه دهنده در طول مراحل برنامه ریزی مذاکره می کند، قابل حل است. او می افزاید که تقریباً هر مطالعه موردی منفی به a عدم آینده نگری. شهرها می‌توانند (و برخی نیز چنین می‌کنند) شرایط صریح را در توافق‌نامه‌هایی با توسعه‌دهندگان قرار دهند که شرایطی را فهرست می‌کنند که در آن شهر باید کنترل خدمات را از یک HOA به دست بگیرد، همراه با ساختارهایی برای اطمینان از پرداخت هزینه‌های جامعه برای پروژه‌های خود در این موارد.

افسوس که به ندرت به این شکل اجرا می شود. اغلب، مقامات شهر با احکام موروثی کار می کنند که به توافق نامه HOA برای توسعه واحد برنامه ریزی شده جدید نیاز دارد. بنابراین وقتی طرح‌هایی ارائه می‌شود، «بعضی‌ها فقط نگاه می‌کنند و می‌بینند، آیا HOA در آنجا وجود دارد؟ و اگر وجود داشته باشد، و منطقی به نظر می رسد، آنها فقط می گویند بله،» می گوید اسلون.

یا همانطور که چاک مارون بنیانگذار استرانگ تاونز می گوید: «آنها فرصتی دارند که این حماقت را بررسی کنند و این کار را نمی کنند».

ارفورت می‌گوید که این نمونه‌ای از «بمب ساعتی» برنامه‌ریزی حومه شهری است که در آن بسیاری از ذینفعان ادعای پیروزی کوتاه‌مدت می‌کنند و در عین حال مسئولیت مالی را به عهده می‌گیرند. نسل های آینده.

اسلون می‌گوید: برای مصرف‌کننده، زمانی که با مشکلی مواجه می‌شوید، «شما موقعیت چانه‌زنی زیادی برای خرید یک لات خود در آنجا ندارید». به همین دلیل، اسلون و ارفورت می گویند که خواندن تمام اسناد عمومی در مورد HOA و اقدامات و امور مالی آن قبل از خرید بسیار مهم است. همچنین، در مورد جایی که جامعه آینده شما در آن قرار دارد، سؤال کنید چرخه تعمیر و نگهداری زیرساخت ها و امکانات رفاهی اصلی

اسلون می‌گوید که در مورد شهرت آن‌ها برای اجرای بیش از حد غیرتمند، این تلاش‌ها اغلب نادرست هستند. من هرگز ندیده ام که ارزیاب به کسی بیاید و بگوید: “سلام، همسایه شما فلامینگوهای صورتی در حیاط خود دارد و من ۱۰۰۰۰ دلار از ارزش خانه شما کم می کنم” … این یک چیز واقعی نیست، مگر در ذهن مردم. “