با کاهش قیمت املاک تجاری، شهرها با کاهش مواجه می شوند

در سانفرانسیسکو، یک برج اداری ۲۰ طبقه که یک دهه پیش به قیمت ۱۴۶ میلیون دلار فروخته شد. در دسامبر فهرست شده است فقط ۸۰ میلیون دلار

در شیکاگو، یک ساختمان اداری به مساحت ۲۰۰۰۰۰ فوت مربع در کریدور کلیبورن شهر که در سال ۲۰۰۴ به قیمت نزدیک به ۹۰ میلیون دلار فروخته شد. ماه گذشته به قیمت ۲۰ میلیون دلار خریداری شد، کاهش ۷۸ درصدی.

و در واشنگتن، یک ساختمان ۱۲ طبقه که فضای اداری و خرده فروشی را در سه بلوک دورتر از کاخ سفید ترکیب می کند و اخیراً در سال ۲۰۱۸ به قیمت ۱۰۰ میلیون دلار فروخته شد. فقط ۳۶ میلیون دلار رفت.

چنین تخفیف های شدیدی برای فضاهای اداری در سراسر ایالات متحده عادی شده است زیرا روند همه گیر کار ترکیبی و از راه دور ادامه دارد و مراکز شهری را که زمانی پر از کارگران بودند خالی کرده است. اما این ضررها بیشتر از سرمایه گذاران املاک تجاری است. شهرها نیز شروع به تحمل بار سنگین کرده‌اند، زیرا بودجه‌های شهرداری که بر مالیات‌های مرتبط با املاک تجاری با ارزش متکی هستند، اکنون با کمبود مواجه شده‌اند و در فکر کاهش هستند زیرا ارزیابی‌های پایین‌تر از ارزش املاک باعث کاهش صورت‌حساب‌های مالیاتی می‌شود.

آرون پسکین، رئیس هیئت ناظران سانفرانسیسکو، درباره ساختمان‌های اداری در شهرش گفت: «آن‌ها با تخفیف‌های هنگفت فروخته می‌شوند». “اگر شما از افرادی بودید که از بالای بازار خرید می‌کردید، یک مدل موی بزرگ انتخاب می‌کردید.”

آقای پسکین گفت که بودجه ۱۴ میلیارد دلاری سانفرانسیسکو با چشم انداز کسری یک میلیارد دلاری طی چند سال آینده مواجه است که بخشی از آن به دلیل از دست رفتن درآمد مالیاتی املاک تجاری است.

او گفت: «در کوتاه مدت، این به معنای پول کمتر در خزانه شهرداری و استحکام کمتر مرکز شهر است.

از زمان همه‌گیری، شهرهای سراسر کشور از بهبود اقتصادی و تزریق میلیاردها دلار پول کمک فدرال که از طریق طرح نجات آمریکا در سال ۲۰۲۱ پرداخت شده است، بهره‌مند شده‌اند. با پول نقد که به کارگران شهری حقوق می دادند، بازسازی زمین های بسکتبال و تنیس محلی و ارتقاء سیستم های فاضلاب

اما اکنون بودجه ها شروع به فشرده شدن کرده اند.

یک گزارش مالی منتشر شده توسط اتحادیه ملی شهرها در سال گذشته نشان داد که خوش‌بینی در میان مقامات مالی شهرداری در میان نگرانی‌ها از فروش ضعیف‌تر و کاهش مالیات بر دارایی همزمان با انقضای بودجه فدرال شروع به کاهش کرده است.

کاهش هزینه ها می تواند منجر به چیزی شود که آرپیت گوپتا، استاد دانشکده بازرگانی استرن دانشگاه نیویورک، آن را به عنوان “حلقه نابودی شهری” در سراسر ایالات متحده توصیف می کند.

در یک مقاله تحقیقاتی که اواخر سال گذشته به روز شد، آقای گوپتا و همکارانش تخمین زدند که ارزش بازار دفاتر ملی ۶۶۴٫۱ میلیارد دلار از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ از دست داده است. برای پر کردن حفره های بودجه ایجاد شده توسط درآمد مالیاتی از دست رفته، آنها این گونه فرض کردند که شهرها می توانند خدمات را کاهش دهید یا انواع دیگر مالیات ها را افزایش دهید. اما این امر جنبه‌های منفی خود را به همراه خواهد داشت، از جمله ترغیب مشاغل و ساکنان به ترک، که با فرسایش بیشتر پایه مالیات، مشکل را تشدید می‌کند.

آقای گوپتا پویایی را با معمایی مقایسه کرد که شهرهای کمربند زنگ‌زدگی در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ تجربه کردند، زمانی که تولیدکنندگان تعطیل شدند و دولت‌های محلی برای متعادل کردن بودجه‌شان تلاش کردند.

او گفت: «برخی از شهرهایی که سعی کردند مالیات ها را افزایش دهند و خدمات عمومی را کاهش دهند، دریافتند که این پاسخ ها روند پرواز شهری را تسریع می کند. “این به نوعی خود را ترکیب کرد.”

از زمانی که بیماری همه گیر روند کار از راه دور را تسریع کرد، استرس وارده بر بخش املاک تجاری مشهود است. این امر به دلیل نرخ های بهره بالا، که باعث گرانی تامین مالی مجدد شده است، و استرس در بخش بانکی که تقریباً در حال تداوم است، پیچیده شده است. ۳ تریلیون دلار بدهی معوقه املاک تجاری.

این وضعیت یادآور آشفتگی است که بخش املاک و مستغلات تجاری در طول بحران مالی ۲۰۰۸ تجربه کرد، زمانی که اعتبارات خشک شد. با این حال، این بار، تغییرات در نحوه و مکان کار افراد نشان می دهد که یک تغییر ساختاری عمیق تر در بازار می تواند رخ دهد – حداقل تا زمانی که نرخ بهره کاهش یابد.

گلن سیدلیتز، مدیر و موسس شرکت مشاوره املاک تجاری مستقر در واشنگتن شش ۲۳وی گفت: بسیاری از مالکان و سرمایه گذاران ساختمان در تلاش برای بازسازی وام های خود هستند و در برخی موارد به دنبال سرمایه جدید هستند. اما در بیشتر موارد، به دلیل اشغال کمتر و هزینه استقراض بالاتر، این بخش در حال نزول است.

به نظر می رسد که وام دهندگان واقعاً مشکل اساسی را تشخیص می دهند، یعنی اگر نرخ بهره بالاتر بماند، به این معنی است که سرمایه کمتری برای خرید املاک وجود دارد و اگر خریداران کمتری برای خرید ملک وجود داشته باشد، بدیهی است که قیمت ها منعکس خواهند شد. تقاضای پایین تر،” آقای Seidlitz گفت. “و بنابراین تا زمانی که ثبات وجود داشته باشد، فقط این مارپیچ وجود دارد که به عنوان تابعی از آن رخ می دهد.”

نگرانی در مورد املاک تجاری در ماه گذشته هنگامی که بانک جامعه نیویورک فاش کرد افزایش یافت زیان های پیش بینی نشده در مورد وام های املاک و مستغلات که به ساختمان های اداری و آپارتمانی گره خورده بود و باعث سقوط سهام آن شد. در یک جلسه استماع کنگره در ماه فوریه، جانت ال. یلن، وزیر خزانه داری، اذعان کرد که این بخش می تواند خطرات مالی ایجاد کند و گفت که تنظیم کننده ها مراقب علائم مشکل هستند.

خطرات برای شهرداری‌ها به میزان اتکای پایه‌های مالیاتی آن‌ها به درآمد حاصل از املاک تجاری بستگی دارد.

در اکتبر گذشته موسسه سرمایه‌گذاران مودی گزارش داد که رتبه‌بندی اعتباری آتلانتا و بوستون از آسیب‌پذیرترین کشورها در برابر نوسانات قیمت املاک تجاری است، اما تحولات در این بخش تهدیدی برای شهرهای بزرگ برای چندین سال آینده خواهد بود.

تحلیلگران مودیز در این گزارش می‌گویند: «تغییر به سمت کار بیشتر به دور از دفتر، همراه با روند موجود افزایش خرید آنلاین، مقدار قابل توجهی از هزینه‌ها را از مناطق تجاری دور کرده است».

توماس بروسی، یکی از همکاران پژوهشی در مرکز سیاست مالیاتی مؤسسه شهری، خاطرنشان کرد که کاهش ارزش‌ها یک «شاخص عقب‌افتاده» است زیرا اجاره‌های جدید اجاره‌های کوچک‌تری را دریافت می‌کنند و مالکان از ارزیابی‌های مالیاتی درخواست می‌کنند زمانی که ساختمان‌های دیگر به قیمت‌های پایین فروخته می‌شوند. او پیشنهاد کرد که طی سه سال آینده، شهرها مجبور خواهند شد در مورد کاهش هزینه ها و افزایش مالیات انتخاب های سختی داشته باشند.

او گفت: “این شروع به دردناک شدن خواهد کرد.”

مراکز بزرگ کلان شهرها در حال حاضر برای بدترین شرایط آماده می شوند.

سانفرانسیسکو، که با افزایش تقاضای ارزیابی مالیات برای ساختمان‌های تجاری مواجه است، برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها، تعمیر و نگهداری تأسیسات شهری را به تعویق انداخت. آقای پسکین که در حال بررسی نامزدی برای شهرداری سانفرانسیسکو است، گفت که او بر سیاست هایی فشار می آورد که تبدیل فضای اداری خالی در مرکز شهر را به ساختمان های آپارتمانی تشویق کند.

ناظر شهر نیویورک تابستان گذشته سناریوی «روز قیامت» را ارائه کرد که در آن ارزش دفاتر این شهر ۴۰ درصد کمتر از اوج پیش از همه‌گیری بود. این به کسری بودجه ترجمه می شود تقریباً ۳۲۲ میلیون دلار در سال ۲۰۲۵ و ۱٫۱ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۷٫

در واشنگتن، جایی که دفتر نرخ جای خالی از ۲۰ درصد گذشتدر پایان سال ۲۰۲۳، وضعیت مالی نیز وخیم است. تابلوهای تبلیغاتی اجاره نامه بر روی برخی از ساختمان های اداری برتر پایتخت نقش بسته است، در حالی که فضاهای خرده فروشی در مرکز شهر خالی هستند.

مالک واشنگتن ویزاردز و واشنگتن کپیتالز به دنبال تخلیه کپیتال وان آرنای شهر و انتقال تیم ها به ویرجینیا بوده است که احتمالاً ضربه دیگری به مرکز شهر وارد می کند که در حال حاضر با بسته شدن رستوران ها و فروشگاه های خرده فروشی دست و پنجه نرم می کند. گروه تجاری DowntownDC Business Improvement District تخمین می زند که این عرصه به تولید ۳۴۱ میلیون دلار هزینه سالانه کمک می کند.

مدیر ارشد مالی شهر، گلن لی، سال گذشته پیش بینی کرد که واشنگتن از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ با کسری بودجه ۴۶۴ میلیون دلاری مواجه خواهد شد و بیشتر این شکاف را به کاهش درآمد مالیاتی املاک تجاری نسبت داد. در یک به روز رسانی در ماه گذشته، آقای لی هشدار داد که سلامت این بخش بیش از آنچه قبلاً انتظار می رفت رو به وخامت است و تغییر در تقاضا برای فضای اداری می تواند عواقب پایداری برای واشنگتن داشته باشد.

“از آنجایی که افراد بیشتری از خانه کار می کنند، بخش حمل و نقل و املاک اداری منطقه احتمالاً تغییرات قابل توجهی را تجربه خواهد کرد.” آقای لی در نامه ای به شهردار و رئیس شورای شهر در مورد وضعیت مالی پایتخت گفته است.. با تعداد کمتری از مسافران، ممکن است تقاضای کمتری برای حمل و نقل عمومی و فضای اداری وجود داشته باشد که منجر به کاهش بالقوه قیمت املاک و مستغلات می شود.

وی افزود: «به طور کلی، همه‌گیری و تغییر به سمت کار از راه دور احتمالاً پیامدهای اقتصادی گسترده‌ای برای منطقه خواهد داشت».