چگونه ابتکار خانه سیاه سیاتل به مقرون به صرفه بودن و نابرابری می پردازد؟

جیرگوری دیویس عمیقاً با افزایش هزینه مالکیت خانه در منطقه سیاتل آشنا است. استراتژیست مدیریت ائتلاف اقدام Rainier Beach، یک سازمان توسعه اجتماعی تحت رهبری سیاهپوستان در جنوب سیاتل، دیویس شاهد افزایش قیمت مسکن برای بسیاری از ساکنان قدیمی، از جمله برخی از همکاران خود بوده است.

“برخی از جوانانی که ما استخدام کرده ایم، آرزوی مالکیت خانه دارند. آنها خانه می خواهند. آنها عدالت و ثروت نسلی می خواهند.» بسیاری از آن‌ها از دبیرستان در یا نزدیک محله رینیر بیچ فارغ‌التحصیل شدند، به کالج رفتند و برای شروع زندگی حرفه‌ای خود به شهر بازگشتند. اما در این میان، دیویس توضیح می دهد، افزایش تقاضا برای خانه ها در مرکز سیاتل بر قیمت مسکن در حاشیه شهر فشار آورده است. ما در حال پرداخت ۶۵۰۰۰ دلار حقوق خارج از دروازه هستیم، اما چه چیزی باعث می شود شما صاحب خانه شوید؟

میانگین ارزش خانه در جامعه رینیر بیچ – که یکی از متنوع ترین محله های شهر است و ۸۲ درصد از ساکنان آن را سیاه پوست، آسیایی، لاتین تبار، سرخپوست آمریکایی یا چند نژادی می شناسند – در پایان سال ۲۰۲۳، ۶۷۴۰۰۰ دلار بود که افزایشی معادل طبق گفته Zillow، تقریباً ۱۷۰،۰۰۰ دلار در طول پنج سال. این نسبت به کل منطقه سیاتل پایین است، جایی که ارزش خانه در حدود ۸۱۶۰۰۰ دلار است – اما تقریباً دو برابر است. میانگین کشوری.

با این حال، دیویس می‌گوید جوانانی که با آنها کار می‌کند، که بیشترشان سیاه‌پوست هستند، خوش‌بین هستند. آن‌ها می‌دانند که ممکن است نتوانند یک خانه تک‌خانواده‌ای کلیشه‌ای «با حصار سفید و حیاط خلوت» به قول او بپردازند، اما مطمئن هستند که مالکیت خانه برای آنها نیز امکان‌پذیر است. دیویس می‌گوید: «آنها می‌دانند که باید به مسائل متفاوت نگاه کنند. “آنها خود را به طرز فکر کمبود محدود نمی کنند.”

سازمان دیویس یکی از ده‌ها گروه در منطقه سیاتل است که به یکدیگر پیوسته‌اند تا راه‌های خلاقانه‌ای را برای رفع برخی از موانعی که به ویژه برای ساکنان سیاه‌پوست خانه‌دار شدن را دشوار می‌کنند، بیابند. به نام ابتکار خانه سیاه (BHI)، این همکاری با هدف استفاده از قدرت شبکه خود، ایجاد تغییرات نوآورانه در سیاست ها و استفاده از بودجه جدید به منظور کمک به ۱۵۰۰ ساکن سیاه پوست تا سال ۲۰۲۷ صاحب خانه می شود.

این ابتکار بخشی از یک برنامه ملی است، اتصال سرمایه و جامعه (۳C)، که در پنج شهر بزرگ در سراسر کشور فعالیت می کند. ۳C که در سال ۲۰۲۱ راه اندازی شد و توسط مرکز سرمایه گذاری جامعه با مشارکت JPMorgan Chase اداره می شود، تلاشی برای توسعه و حفظ مسکن مقرون به صرفه و در عین حال تقویت برابری نژادی است. مرسده مرتضوی، معاون امور بشردوستانه جهانی در JPMorgan Chase می‌گوید: «در تلاش‌های ما برای پیشبرد یک اقتصاد فراگیر، جی‌پی مورگان چیس متعهد است که موانع موجود بر سر راه استطاعت مسکن و مالکیت خانه، به‌ویژه برای خانواده‌های رنگین پوست، را از طریق کار ۳C خود برطرف کند.

هر یک از پنج تیم ۳C در حال توسعه استراتژی‌هایی هستند که متناسب با اقلیم و ویژگی‌های خاص شهری که در آن مستقر هستند – شیکاگو، لس آنجلس، میامی، سیاتل، یا واشنگتن دی سی – به روش‌هایی که توسط دولت‌های محلی تکرار می‌شوند. ، سرمایه گذاران و سازمان ها. مانند همکاران جوان دیویس، تیم ها در حال بررسی کمبود مسکن مقرون به صرفه شهرهای خود از منظری تازه هستند، با این امید که راه حل های جدید و فراگیرتری ارائه دهند.

این فقط در مورد واحدهای جدید نیست

در ایالات متحده، اکثریت قریب به اتفاق مسکن های مقرون به صرفه ایجاد شده امروز با استفاده از اعتبارات مالیاتی مسکن کم درآمد فدرال ساخته شده است. برنامه اعتبار مالیاتی مسئول تولید سالانه هزاران واحد مقرون به صرفه است، اما دارای کاستی هایی است. واحدها همگی اجاره ای هستند و بنابراین ثروت بلندمدت برای ساکنانشان ایجاد نمی کنند. و توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذارانی که پروژه‌ها را می‌سازند، اغلب در محله‌هایی که در آن قرار دارند زندگی نمی‌کنند. در نتیجه درآمدی که تولید می کنند جامعه را ترک می کند.

یکی از اهداف کلیدی ۳C انجام کارها متفاوت است. آیا تیم ها می توانند راه هایی برای ساخت یا حفظ خانه های مقرون به صرفه بیابند که برابری نژادی برای ساکنان سیاه پوست و لاتین تبار را نیز افزایش دهد؟ و آیا آنها می توانند این کار را به گونه ای انجام دهند که نه تنها بر پیشرفت های فوری آنها بلکه بر سیستم کلی تأثیر بگذارد تا تلاش های آنها تأثیر بیشتری داشته باشد؟

رابین هک، بنیانگذار و مدیر اجرایی CCI، می گوید: «این یک تغییر واقعی از شمارش واحدها به عنوان شاخص های پیشرفت است. “آنها به دنبال این هستند که تا چه اندازه روی سهام خود حرکت می کنند. این یک معامله بزرگ است.» (CCI که در سال ۲۰۱۷ به عنوان یک ابتکار موسسه لینکلن در زمینه سیاست زمین راه اندازی شد، در اوایل سال ۲۰۲۴ به پروژه حمایت شده از مشاوران بشردوستانه راکفلر تبدیل شد.)

با توجه به تاریخ و زمینه منحصر به فرد هر شهر، برنامه های پنج تیم لزوماً کاملاً متفاوت است. اما در سه سالی که از شروع ۳C می گذرد، آنها روند مشابهی را دنبال کرده اند و از ابزاری به نام چارچوب جذب سرمایه استفاده می کنند.

این چارچوب که توسط Hacke و یکی از بنیانگذاران CCI ماریان اورکیلا برای کمک به جوامع در رسیدگی به مسائل اجتماعی و اقتصادی محلی توسعه و حمایت شده است، بر اساس سه کارکرد مرتبط ساخته شده است: ایجاد اولویت های مشترک بین طیفی از سهامداران. ایجاد جریانی از معاملات به جای پروژه های یکباره. و تقویت سیاست ها و رویه هایی که می تواند خط لوله پروژه را موثرتر کند.

در طول اولین سال کامل ۳C، سازمان‌های پیشرو در هر شهر ماه‌ها را صرف جمع‌آوری طیف گسترده‌ای از بازیگران علاقه‌مند یا تأثیرگذار در افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه در آنجا کردند: وام‌دهندگان، سرمایه‌گذاران، نمایندگان آژانس‌های دولتی، توسعه‌دهندگان املاک، گروه‌های آموزشی خریداران خانه، و سازمان‌های مردمی. به نمایندگی از ساکنان گروه‌ها با هم نقاط قوت و ضعف مسکن شهر خود را بررسی کردند و به تدریج مجموعه‌ای از اولویت‌های مشترک و یک برنامه عملی را که شامل آن یافته‌ها می‌شد، تعیین کردند. (برای توضیح دقیق مراحل اولیه این کار ر.ک تغییر ساختاری: ابتکار ۳C مقرون به صرفه بودن مسکن و برابری نژادی را در پنج شهر ایالات متحده ترویج می کند).

رابرت هریس، مدیر برنامه ۳C، توضیح می‌دهد: «هر پنج نفر اکنون در مکانی هستند که در تلاشند راهبردهایشان چگونه منجر به تحول در جوامعشان شود. “آنها واقعاً به این فکر می کنند که آیا این استراتژی دگرگون کننده است، آیا تأثیری خواهد داشت و آیا می تواند برای ۲۰ یا ۳۰ سال عمیقاً در جوامع ریشه داشته باشد؟”

اینها خواسته های بزرگی هستند، اما تیم ها رو به جلو حرکت می کنند. برای مثال، در شیکاگو، شرکت ۳C با توسعه دهندگان رنگی برای ساخت ساختمان‌های جدید دو و چهار واحدی همکاری می‌کند که هم خانه‌ها و هم درآمد اجاره‌ای را برای صاحبانشان فراهم می‌کند. در اوایل فرآیند، گروه تعیین کرد که این واحدها باید برای افرادی که تقریباً ۸۰ درصد از درآمد متوسط ​​منطقه را کسب می کنند مقرون به صرفه باشد. برای دستیابی به این هدف، با توسعه دهندگان و سرمایه گذاران محلی همکاری می کند تا راه هایی برای کاهش برخی از هزینه های پروژه ها بیابد.

تیم لس آنجلس – که شامل توسعه دهندگان مسکن مقرون به صرفه و یک معمار است – قبلاً دو خانه مجردی در جنوب لس آنجلس خریداری کرده است. با بهره گیری از قانون جدید کالیفرنیا که به املاک منطقه بندی شده برای یک خانواده اجازه می دهد تا حداکثر سه اقامتگاه اضافی را شامل شود، تیم دو واحد دیگر را در یکی از این املاک خواهد ساخت. دیگری در حال حاضر برای استفاده های تجاری منطقه بندی شده است و برنامه تخریب خانه موجود و توسعه شش واحد جدید در آن زمین است. این تیم امیدوار است که یک روش مالکیت کسری طراحی کند که به چندین نفر از ساکنان این امکان را می دهد تا با قیمت پایین تری مالک یک ملک شوند.

در سیاتل، این تیم منطقه جغرافیایی بزرگی را هدف قرار داده است و قصد دارد به بیش از هزار خانوار کمک کند. در حالی که رویکرد آن از بسیاری جهات اصلی است، بسیاری از چالش های اساسی که با آن دست و پنجه نرم می کند در کل برنامه ۳C مشترک است. مرتضوی از JPMorgan Chase ابتکار خانه سیاه را به عنوان یک همکاری بین بخشی مهم برای افزایش مالکیت خانه مقرون به صرفه برای خانوارهای سیاهپوست کم درآمد و متوسط ​​در مترو سیاتل و مناطق Puget Sound توصیف می کند. او می‌گوید: «با پرداختن به مشکل از طرف عرضه و تقاضا و در عین حال پیش‌برد تغییرات سیاست‌ها، BHI در حال پیشبرد یک استراتژی معنادار برای تغییر سیستم‌ها است.»

تغییر سیستم های زیر سازه ها

داریل اسمیت، مدیر اجرایی HomeSight، یک موسسه مالی توسعه اجتماعی در منطقه سیاتل و عضو ابتکار خانه سیاه، می‌گوید: «اینجا یک بحران ناامیدکننده وجود دارد. او می‌گوید خانواده‌های سیاه‌پوست در ایالت دارای نرخ مالکیت خانه‌ای هستند که تقریباً نصف همتایان سفیدپوست‌شان است و می‌افزاید که بیش از ۴۰ درصد دارایی خالص آنها صفر است. اسمیت یک چالش مهم را شناسایی می کند: “چگونه سیستم هایی را که در زیر ساختارهای اینجا قرار دارند تغییر دهیم؟”

اسمیت و سازمانش اعضای اصلی BHI از روزهای اولیه آن بوده اند. مدت کوتاهی قبل از اینکه کارشان بخشی از ۳C شود، گروه‌های منطقه شروع به بررسی این موضوع کرده بودند که چرا مالکیت خانه در آنجا به طور چشمگیری بر اساس نژاد متفاوت است و برای رفع این نابرابری چه کاری می‌توان انجام داد. حتی در آن زمان، واضح بود که برای داشتن هر گونه تأثیری، این تلاش باید شامل بخش گسترده ای از گروه های متمرکز بر مسکن در سطوح مختلف باشد.

دامنه تخصص آنها شناسایی موانعی را که در هر دو طرف عرضه و تقاضا وجود دارد، آسان کرد. نتیجه آن تلاش اولیه، یک طرح هفت ماده ای بود که برخی از مشکلات کلیدی منطقه – از نیاز به اطلاع رسانی بهتر و مشاوره پیش از خرید مسکن، تا سیاست های بهبود یافته و واحدهای کم هزینه بیشتر – و راه های بالقوه برای حل آنها را تشریح می کرد. اما تا زمانی که آن ائتلاف سست سیاتل به ۳C ملحق شد، چارچوبی بدون برنامه اجرایی مشخص بود.

پس از پیوستن به این برنامه در سال ۲۰۲۱، سازمان‌ها شروع به تثبیت در شبکه‌ای منسجم‌تر کردند، با گروه محلی Civic Commons به عنوان سازمان اصلی و ۴٫۴۵ میلیون دلار بودجه اولیه از JPMorgan Chase که به کارکنان، توسعه زیرساخت‌ها و برخی برنامه‌ریزی‌ها اجازه می‌دهد. تیم اصلی ابتکار به آوردن شرکای جدید ادامه داد و شروع به رسمی کردن برخی از آن ایده های اولیه کرد.

امروزه، BHI شامل حدود ۹۰ سازمان، از جمله دولت های محلی و شهرستانی، بانک های منطقه ای و ملی، انجمن های مشاوران املاک و غیرانتفاعی است. این منطقه تقریباً ۳۵ مایل مربع در جنوب مرکز شهر را پوشش می دهد که دو شهرستان و حوزه های قضایی متعدد را در بر می گیرد. این منطقه نسبت به پروژه های چهار شهر دیگر ۳C بزرگ است. رهبران BHI می خواهند این ابتکار شامل جوامع اصلی سیاهپوست منطقه شود که بسیار پراکنده هستند.

این تیم همچنین رویکرد جامعی را برای ارزیابی محیط توانمند محلی و چگونگی تغییر آن در صورت افزایش مالکیت خانه سیاهان اتخاذ کرده است.

مایکل براون، معمار ارشد Civic Commons توضیح می‌دهد: «ما همیشه می‌دانستیم که راه رسیدن به آن از طریق تغییر سیاست‌ها و سیستم‌ها است. او می گوید، کار انجام شده روی طرح هفت ماده ای، بررسی مسائل عرضه و تقاضا، نقطه شروع قوی بود. از آن زمان این تیم این ایده ها را بسیار دورتر کرده است.

بازنگری در عرضه و تقاضا

این گروه برای توسعه استراتژی خود، به بررسی تفاوت های ظریف عرضه و تقاضا پرداخت. به عنوان مثال، موضوع «تقاضا» شامل سؤالاتی در مورد اینکه آیا افراد کم درآمد و متوسط ​​که علاقه مند به خرید خانه هستند، واقعاً آماده این کار هستند یا خیر. آیا اعتبار آنها در جایی که باید باشد، آیا به مشاوره قوی خریدار خانه دسترسی دارند، آیا کمک با پیش پرداخت یا هزینه های بسته شدن در دسترس است؟ BHI همه این نکات را به عنوان فرصت هایی برای اقدام شناسایی کرد.

در پاسخ، تیم در حال توسعه چندین پروژه هدفمند است. یکی یک پورتال مبتنی بر وب است که به عنوان یک فروشگاه برای خریداران مسکن بالقوه عمل می کند و به آنها امکان می دهد تا در دسترس بودن کمک های مالی، مشاوره و سایر برنامه های هدفمند برای خریداران خانه های کم درآمد را بررسی کنند. دیگری صندوق میراث مالکیت خانه سیاه است که کمک هزینه های ظرفیت سازی را به سازمان های غیرانتفاعی تحت رهبری BIPOC با تمرکز بر آموزش مالکیت خانه و فعالیت های مشابه ارائه می دهد.

و BHI یک موفقیت بزرگ را در بهار ۲۰۲۳ جشن گرفت، زمانی که قانونگذار ایالت واشنگتن تصویب کرد قانون مالکیت خانه میثاق (CHA). در پاسخ به میثاق‌های نژادی که تا دهه ۱۹۶۰ بر معاملات املاک و مستغلات حاکم بود و مالکیت خانه را برای سیاه‌پوستان آمریکایی دشوارتر می‌کرد – و این یکی از دلایل اصلی نرخ پایین مالکیت خانه امروزی آنها در واشنگتن و در سراسر کشور است – تصویب شد – CHA پیش پرداخت را ارائه خواهد کرد. و کمک هزینه بسته شدن برای بسیاری از خریداران سیاه پوست برای اولین بار خانه. اعضای BHI فعالانه از این سیاست حمایت کرده بودند که به نفع ساکنان سراسر ایالت است که در تلاش برای پوشش هزینه های اولیه مالکیت خانه هستند.

براون درباره تصویب نامه CHA گفت: «این یک برد عالی بود. “این به رسمیت شناختن قدرت تاریخ و یک شبکه است.”

در سمت عرضه، مسئله این است که آیا مسکن مقرون به صرفه کافی در حال حاضر در بازار وجود دارد یا خیر – و توسعه‌دهندگان و دیگران چگونه می‌توانند مسکن موجود را حفظ کنند و بیشتر بسازند. این سوالی است که هر پنج تیم ۳C با آن دست و پنجه نرم می کنند.

در سیاتل، رهبران BHI تصمیم گرفته اند که می توانند تعداد خانه های مقرون به صرفه ای را که برای فروش ساخته می شوند افزایش دهند و در عین حال از توسعه دهندگان سیاه پوست نیز حمایت کنند. ساختن خانه‌ها به انواع وام‌هایی نیاز دارد که توسعه‌دهندگان رنگی اغلب برای دریافت آن تلاش می‌کنند، به دلایلی از فقدان شبکه‌های شخصی با جیب عمیق به‌عنوان منبع سرمایه اولیه تا اعمال تبعیض‌آمیز که در بین وام دهندگان وجود دارد.

با پرداختن به این چالش، BHI Field Order 15 را توسعه داد، ابتکاری که برای فرماندهی ژنرال شرمن در پایان جنگ داخلی نامگذاری شد تا به افراد برده قبلی قطعه زمین ۴۰ هکتاری بدهد. این تلاش برای جبران خسارت ماه ها پس از صدور توسط اندرو جانسون لغو شد. برنامه جدید Field Order 15 یک صندوق جبرانی است که به توسعه دهندگان رنگی که در حال ساخت خانه های فروش هستند کمک های مالی تا سقف ۵۰۰۰۰ دلار برای کارهای امکان سنجی در مراحل اولیه ارائه می دهد. سپس شرکت‌کنندگان واجد شرایط دریافت کمک‌های فنی و وام‌های پیش‌توسعه از طریق صندوق با نرخ‌های بهره پایین هستند.

اسمیت در HomeSight، که مسئول اصلی ایجاد این ابتکار و تامین بودجه اولیه آن بود، گفت: “ما توسعه دهندگان سیاه پوست بزرگی در اینجا داریم، اما آنها مجبور بودند با موانع واقعی مبارزه کنند.” او امیدوار است که کسانی که از طریق برنامه Field Order 15 می آیند توسط وام دهندگان سنتی “تأیید شده” دیده شوند و در آینده برای تامین بودجه راحت تری داشته باشند.

BHI امیدوار است بتواند به توسعه دهندگان Field Order 15 با ویژگی های قابل توسعه و فرصت های بالقوه متصل شود. به ویژه، برخی از اعضای تیم در حال حاضر با کلیساهایی کار می کنند که ممکن است برای استفاده از برخی از زمین های خود برای مسکن مقرون به صرفه باز باشند. اسمیت و دیگران امیدوارند که در نهایت این رهبران کلیسا را ​​به توسعه دهندگان ابتکار معرفی کنند و خانه های جدید برای فروش را به عنوان محصول نهایی معرفی کنند.

هدیه

علاوه بر سرمایه گذاری JPMorgan Chase، برنامه Field Order 15 تعهدی ۱ میلیون دلاری از کمیسیون مالی ایالت واشنگتن دریافت کرده است و آمازون نیز ۵۵۰۰۰۰ دلار تعهد کرده است. در حالی که بسیاری از خیرین دیگر در منطقه بر بحران شدید بی خانمانی در منطقه متمرکز شده اند، اما رهبران ابتکار معتقدند که شبکه گسترده و اهداف هدفمند آن به تدریج توجه حامیان مالی بیشتری را جلب خواهد کرد.

حتی در حالی که رهبران این گروه در چشم انداز تأمین مالی حرکت می کنند، آنها همچنین با چالش مبارزه با یک ائتلاف بزرگ و متنوع که اعضای آن در بسیاری از اهداف کلیدی مشترکند، اما نه همه آنها، و که به هیئت مدیره های مختلف پاسخ می دهند، دست و پنجه نرم می کنند.

مارتی کویسترا، مدیر پروژه BHI گفت: “با سالها کار در فضای شبکه قبل از این، می توانم بگویم که سخت ترین کار روشن کردن هدف و اولویت مشترک است.” “این در مورد پرورش اعتماد است، و انجام این کار دشوار است.”

به ویژه در روزهای اولیه ابتکار، زمانی که جلسات هنوز مجازی بود، سخت بود. در اولین نشست این گروه در سال ۲۰۲۱، بیش از ۱۰۰ نفر در زوم حضور داشتند. این روزها، ائتلاف اغلب در گروه های کاری کوچکتر و قابل مدیریت تر ملاقات می کند. با این حال، درک واقعی آنچه که هر یک از اعضا می‌تواند ارائه دهد و سپس متقاعد کردن آن‌ها برای صرف تلاش‌های بزرگ‌تر، چالشی مداوم برای اسمیت، کویسترا و دیگر رهبران ابتکار است.

اما مانند شیکاگو، لس آنجلس، میامی، و واشنگتن دی سی، رهبران سیاتل مطمئن هستند که کار ارزشش را دارد. کویسترا می‌گوید، برای دهه‌ها، گروه‌های متفاوتی کار کرده‌اند تا با موفقیت محدودی بر روی مالکیت خانه سیاه‌پوستان حرکت کنند. در حال حاضر، همانطور که وب سایت BHI بیان می کند، هدف “این است که طرز فکر خود را از کار کردن به عنوان ستارگان درخشان اما جداگانه و به سمت کار مانند یک صورت فلکی بسیار متصل تغییر دهیم.”

بودجه و کارکنان مرتبط با برنامه ۳C به BHI اجازه می دهد تا یک شبکه بزرگ و پرانرژی با پتانسیل بسیار زیاد برای مقابله با یکی از حل نشدنی ترین مشکلات منطقه ایجاد کند. کویسترا افزود: «ممکن است هرگز چنین زمان مناسب دیگری نداشته باشیم. BHI یک هدیه است. چگونه از این هدیه استفاده خواهیم کرد؟»

---

آماندا آبرامز یک روزنامه نگار آزاد مستقر در دورهام، کارولینای شمالی است.

تصویر اصلی: محله‌های مسکونی مرکز شهر سیاتل را احاطه کرده‌اند. اعتبار: مارک هتفیلد از طریق iStock/Getty Images Plus.