Urban Infill خوش آمدید

بر فراز راین (OTR) در سینسیناتی یکی از شناخته‌شده‌ترین داستان‌های حفاظت‌شده کشور است، با معماری دوباره اشغال شده در ۱۵ سال گذشته که با بهترین مناطق تاریخی در شهرهایی مانند نیواورلئان و چارلستون رقابت می‌کند – اما این منطقه همچنین آسیب دیده است. از دست دادن قابل توجه مسکن ارزان قیمت

مقرون به صرفه بودن، حفظ تاریخی و طراحی خوب به سختی می توان با هم پیدا کرد، و برخی استدلال می کنند که OTR باید یک یا چند مورد از این اهداف را با توسعه محله قربانی کند. پروژه پراکنده Willkommen، که شامل “بزرگترین اضافه شدن مسکن مقرون به صرفه در محله Over-the-Rhine در نسل ها” است، یک ضد استدلال قوی است. Willkommen که در آلمانی به معنای “خوش آمدید” است، شامل بازسازی ۱۱ سازه تاریخی و ساخت سه ساختمان جدید در زمین های خالی در محله قرن ۱۹ است که توسط مهاجران آلمانی ساخته شده است.

هیئت داوران جوایز منشور CNU تشخیص دادند که ساختمان‌های پرشده که در سال ۲۰۲۲ با ۳۸ درصد مسکن مقرون به صرفه تکمیل شد، طراحی خوبی را در زمینه یک منطقه تاریخی به نمایش گذاشت. به طور کلی، Willkommen 69 فضای زندگی مقرون به صرفه ایجاد کرده است. Cincinnati Center City Development Corp.، معروف به ۳CDC – که نقش مهمی در احیای OTR داشت – با توسعه دهنده Model Group و معماران GBBN شریک شد. این تیم خاطرنشان می‌کند: «با نشان دادن آنچه ممکن است وقتی که بافت تاریخی، اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی بزرگ‌تر را از طریق تکنیک‌های ساختمانی مدرن ترکیب می‌کنیم، ساختمان‌های جدید Willkommen به جامعه کمک می‌کنند نگرش YIMBY به تراکم، مقرون‌به‌صرفه و برابری طراحی را بپذیرند». به عبارت دیگر، طراحی در حال تغییر نگرش جامعه نسبت به توسعه و مقرون به صرفه بودن است.

رویکرد Willkommen بسیار متفاوت از استاندارد صنعت است. تیم گزارش می‌دهد: «این پروژه با رزرو فضا برای ساکنان با درآمدهای متفاوت و کارآفرینان محلی، تضادهای سنتی بین حفظ و تکامل محله را به چالش می‌کشد، و نشان می‌دهد که چگونه توسعه می‌تواند به طور همزمان از تنوع حمایت کند و از جابجایی جلوگیری کند، فرصت‌های اقتصادی را تحریک کند و میراث معماری ما را تقویت کند.»

این پروژه پوشش معماری را با ساختمان هایی که هم در بافت قرار می گیرند و هم برجسته می شوند، به جلو انداخت. در یک بودجه محدود برای مسکن مقرون به صرفه، تیم توانست نماهای منحصر به فردی را با آجرکاری خلاقانه به دست آورد که اعضای هیئت منصفه را تحت تاثیر قرار داد. این پروژه از واقعیت افزوده، طراحی پارامتریک و نمونه سازی فیزیکی برای کاهش منحنی یادگیری با مزون های محلی استفاده کرد.

ساختمانی در خیابان واین نمونه ای از این رویکرد است. کیتی وستبروک، مدیر توسعه ۳CDC، توضیح می دهد که «… این ساختمان گواهی است که هرگز نباید بین قیمت مناسب، لذت طراحی خوب و تجلیل از بافت تاریخی شهر تضادی وجود داشته باشد. هندسه آجری چشمگیر تلفیق تکنولوژی و هنر است. دیوار آجری موج‌دار، بازی با سنگ‌های تاریخی محله است و ضمن غنی‌سازی خیابان پایین، حریم خصوصی و نور خورشید را برای ساکنان آن فراهم می‌کند.»

بعلاوه، هیئت منصفه نحوه کمک این پروژه به تشدید دستورالعمل‌های تکمیلی تاریخی برای منطقه را برای تطبیق بهتر مسکن مقرون به صرفه تحسین می‌کند. این تیم توصیه کرد که دستورالعمل‌های قد تغییر کند تا به حداقل مقیاس پروژه مورد نیاز برای به حداکثر رساندن اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد کم (LIHTC) دست یابد.

این تیم استدلال می کند: “ارتفاع و تراکم ساخت و ساز جدید به مقرون به صرفه بودن مرتبط است.” به همین دلیل، ما می‌دانیم که دستورالعمل‌ها، منطقه‌بندی و سایر مقررات نه تنها ظاهر فضاها را شکل می‌دهند، بلکه پیامدهای گسترده‌ای برای نحوه زندگی خانواده‌های محلی و فرصت‌های اقتصادی بلندمدت آنها دارند.»

Willkommen رویکرد پیچیده مشابهی در امور مالی دارد و رویکرد معمولی مسکن مقرون به صرفه را به چالش می کشد. این پروژه به ساختار مالی پیچیده ای نیاز داشت که شامل ۱۳ منبع مالی مختلف، مانند اعتبارات مالیاتی بازارهای جدید فدرال و ایالتی، اعتبارات مالیاتی تاریخی فدرال و ایالتی، سرمایه گذاری های منطقه فرصت، بدهی های معمولی و بودجه شهری بود. این امر ایجاد تعداد زیادی آپارتمان با قیمت مناسب برای ۵۰ تا ۸۰ درصد درآمد متوسط ​​منطقه را تسهیل کرد.

هیئت منصفه مشاهده می کند که مجموع ۱۴ ساختمان تأثیر قابل توجهی در تحول کلی Over-The-Rhine، حفظ مقرون به صرفه بودن در محله ای که در حال تجربه تغییرات شدید و جابجایی ساکنان سیاه پوست و سایر رنگین پوستان است، دارد. علاوه بر این، ساختمان‌های پرکننده در چالش‌برانگیزترین بخش OTR قرار دارند، بنابراین نقش دوگانه مهمی در تثبیت و مقابله با اصیل‌سازی دارند.

ساختمان‌های پرکننده Willkommen با افتخار اعلام می‌کنند که هیچ تضادی بین قیمت مناسب، لذت طراحی خوب و جشن گرفتن بافت تاریخی شهر وجود ندارد. در مجموع، طراحی خوب به جامعه کمک می کند تا توسعه فشرده و فراگیر را بپذیرد.

ویدئوی مراسم اهدای جوایز منشور شهری خوش آمدید را مشاهده کنید اینجا.