زمانی که من در مورد سیاست مسکن در لیست سرویس بحث می کردم، یکی از شرکت کنندگان همکارم به یک مورد اشاره کرد مقاله توسط ریچارد شراگر از دانشکده حقوق دانشگاه ویرجینیا. مقاله شراگر از تلاش های قانونگذاران ایالتی برای جلوگیری از سیاست منطقه بندی محلی انتقاد می کند.

در حالی که من مقالات زیادی علیه مسکن خوانده ام (و نقد کرده ام)، مقاله شراگر غیرعادی است زیرا فراتر از حد معمول است. عرضه شکاک استدلال و دفاع می کند کنترل محلی به دلایل غیر مرتبط با هزینه های مسکن. از آنجا که شراگر یکی از مقامات برجسته کشور ما در مورد مسائل مربوط به دولت محلی است، انتظار داشتم استدلال پروفسور شراگر مجذوب خود شوم – اما متقاعد نشدم. به نظر من استدلال های شراگر مبتنی بر فرضیات مشکوک مختلفی است:

۱٫ “ما باید منطقه بندی را ذخیره کنیم تا کنترل محلی بر هر چیز دیگری حفظ شود.” شراگر اذعان می کند که «انواع خاصی از محلی کاربری زمین محدودیت‌ها زیانبار هستند» اما «شک‌گرایی نسبت به محلی‌گرایی در عرصه استفاده از زمین به راحتی به تسلط دولت در همه زمینه‌ها تبدیل می‌شود». به عبارت دیگر، اگر ایالت ها کنترل بیش از حدی بر قانون استفاده از زمین داشته باشند، دولت محلی را به روش های نه چندان خوب نیز محدود خواهند کرد.

اما همانطور که شراگر در همان پاراگراف بعدی اذعان می کند، قانونگذاران ایالتی در حال حاضر “میل هستند از قوانین محلی در بخش های بزرگی از سیاست های عمومی جلوگیری کنند.” منطقاً نتیجه می‌شود که کنترل محلی بر منطقه‌بندی، ایالت‌ها را از مدیریت خرد شهرهایشان باز نمی‌دارد. شراگر بر تلاش‌های دولت‌های ایالتی محافظه‌کار برای محدود کردن سیاست‌های محلی چپ‌گرا تمرکز می‌کند. اما همانطور که در جای دیگر نوشته ام، دولت های ایالت آبی شهرهای خود را نیز مدیریت می کنند. شهر نیویورکتوانایی اصلاح خود در محدود است طیف گسترده ای از راه ها توسط دولت ایالتی (مثلاً دولت الف را تحمیل کرده است نسبت مساحت کف سقفی که ساخت و ساز مسکن در شهر را محدود می کند). به عبارت دیگر، ایالت ها حتی اگر منطقه بندی را دست نخورده باقی بگذارند، دولت های محلی را خرد مدیریت خواهند کرد.

به طور خاص، شراگر استدلال می کند که دولت های محلی باید قدرت نامحدودی در استفاده از زمین برای گرفتن امتیاز از مشاغل داشته باشند. برای مثال، شراگر مثال‌های متعددی از «به‌کارگیری فرآیند مجوز استفاده از زمین برای نگه‌داشتن توسعه‌دهندگان خاص یا صنایع ورودی به استانداردهای بالاتر دستمزد و کار» ذکر می‌کند. به عبارت دیگر، اگر گروه‌های مورد علاقه ترقی‌خواهان (مانند اتحادیه‌ها) بتوانند قدرت وتو بر توسعه و ساخت و ساز کند داشته باشند، این در واقع چیز خوبی است زیرا ممکن است چند کارگر افزایش حقوق دریافت کنند، یا یک گروه محیط‌زیست می‌تواند چند امتیاز سیاسی دریافت کند. . اما این به نظر من یک نتیجه تساوی‌طلبانه نیست: شراگر اذعان می‌کند که شهرهای پرهزینه مانند نیویورک در میان نابرابرترین شهرها در ایالات متحده قرار دارند (ص ۱۸۸) – و زمانی که طبقه متوسط ​​از این قیمت‌ها هزینه می‌کند. شهرها، آن شهرها حتی نابرابرتر می شوند.

۲٫ “ما اصلاحات ارضی را در سراسر ایالت انجام دادیم و این کار نتیجه نداد.” شراگر اشاره می کند که “در کالیفرنیا و اورگان، رژیم های استفاده از زمین در سطح ایالت از اواسط تا اواخر دهه ۱۹۷۰ برقرار بوده اند” (ص. ۱۵۲)، با این حال این ایالت ها گران تر از اکثر ایالت ها هستند. اما اصلاحات منطقه‌بندی در اورگان بیشتر بر محدود کردن عرضه متمرکز بود تا افزایش آن. اورگان مرزهای رشد شهری برای محافظت از مناطق روستایی ایالت در برابر توسعه حومه طراحی شده اند، عدم افزایش عرضه مسکن به طور مشابه، کمیسیون ساحلی کالیفرنیا وجود دارد توسعه را از سواحل کالیفرنیا دور نگه دارید، عدم گسترش عرضه مسکن به عبارت دیگر، اصلاحات منطقه‌بندی قرن بیستم انجام نشد طراحی شده برای کاهش هزینه‌های مسکن، بنابراین شکایت از اینکه هزینه‌های مسکن را کاهش نمی‌دهد، واقعاً به این موضوع که آیا رویکرد مقررات‌زدایی‌تر نتایج متفاوتی خواهد داشت یا خیر، مرتبط نیست.

۳٫ “منطقه بندی مجاز از چیزهای بد غیرمرتبط با هزینه های مسکن جلوگیری نکرده است.” شراگر خاطرنشان می کند که در هیوستونشهری که نسبت به بسیاری از شهرهای پرهزینه اجازه مسکن بیشتری داده است، «فقدان منطقه‌بندی… برای جوامع کم‌درآمد، که ابزار مؤثری برای محافظت از خود در برابر مکان‌یابی تبعیض‌آمیز کاربری‌های نامطلوب زمین ندارند، سودی نداشته است». به گفته زیلو، ارزان ترین آپارتمان ها در هیوستون با ۴۵۰ دلار اجاره می شوند. آیا افراد کم درآمد از این کار سود نمی برند؟

۴٫ «حتی اگر منطقه‌بندی کمتر هزینه‌های مسکن را کاهش می‌دهد، ما فقط باید مراقب افراد فقیری باشیم که هرگز و هرگز نقل مکان نمی‌کنند». شراگر ابراز نگرانی می‌کند که اصلاحات کاربری اراضی در سطح دولتی بیشتر به نفع سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان خواهد بود و نه برای ساکنانی که منابع محدودی دارند و به دنبال استطاعت مالی هستند. در جای خود باقی بماند» (ص ۱۲۹) (تأکید از من است) – به این معنی که ساکنان با منابع محدود به جای نقل مکان به مسکن ارزان، فقط به “در جای خود” باقی می مانند. او اضافه می کند که حتی اگر مردمدر بازار مسکن … اغلب از بازارهای شهری پرهزینه قیمت گذاری می شونداصلاح طلبان «باید مراقب باشند که منافع خود را با منافع طبقه کارگر و به ویژه اقلیت فقیر یکسان نکنند» (همان). قیمت خارج از نیویورک یا سانفرانسیسکو است. شاید من درک درستی از پروفسور شراگر در اینجا داشته باشم، اما این بخش ها به نظر من شبیه این است که یاپی ها در اطراف جابجا می شوند و از اجاره کمتر سود می برند، اما مردم فقیر به هیچ وجه جابه جا نمی شوند و واقعاً نیازی به بازار مسکن ارزان قیمت ندارند. همانطور که دارند کنترل اجاره یا اقامتگاه همگانی.

اما در واقع، این طور نیست که فقر مساوی با ثبات باشد. همانطور که خود شراگر چند صفحه بعد می نویسد، “بی ثباتی مسکن برای بخش قابل توجهی از ساکنان شهری یک وضعیت تقریبا دائمی است.” داده های سرشماری نشان می دهد که خانوارهای کم درآمد تمایل به جابجایی دارند بیشتر نسبت به سایر آمریکایی ها این یک عقل سلیم است: اگر درآمد شما کم و ناپایدار باشد، به احتمال زیاد قادر به پرداخت اجاره نیستید تا زمانی که بتوانید پس انداز کنید. و در زمانی که شهرهای آمریکا در تلاش برای نگهداری از جزر و مد هستند متقاضیان پناهندگی، این ایده که فقر مساوی بی حرکتی است حتی نسبت به سال ۲۰۲۱ که شراگر این مقاله را نوشت، با واقعیت جداتر است. و اگر افراد فقیر زیاد جابجا شوند، منطقاً نتیجه می‌شود که از اجاره‌های کمتر بهره می‌برند.

حتی اگر دولت پول کافی برای اسکان هر کس واقعاً فقیر داشته باشد، سیاست مسکنی که منافع طبقه متوسط ​​را نادیده می گیرد ایده آل نخواهد بود. فرض کنید که شهری دارای بازار مسکن است بین مسکن یارانه ای برای فقرا و عرضه مسکن راکد برای افراد غیر فقیر تقسیم می شود. در چنین شهری، ثروتمندان می‌توانند از عهده هزینه‌های بالایی برآیند در حالی که طبقه متوسط ​​قیمت‌گذاری می‌شود، بنابراین شهری دو طبقه ایجاد می‌کند: به سختی نتیجه‌ای که مترقی‌های نگران نابرابری باید از آن حمایت کنند.

۵٫ “منطقه بندی مهم نیست زیرا منعکس کننده خواسته های مصرف کنندگان است.” شراگر اشاره می کند که وقتی مینیاپولیس اجازه تریپلکس بیشتری داده بود، تنها سه تریپلکس ساخته شده بود. بنابراین او نتیجه می گیرد که “قوانین منطقه بندی موجود منعکس کننده تقاضای مصرف کننده است.” (ص ۱۷۳). به نظر می رسد این یک کمی تعمیم بیش از حد است. شهرهای کمربند آفتاب به طور کلی اجازه داده اند مسکن بیشتر در دهه های اخیر نسبت به شهرهای پرهزینه مانند نیویورک یا سانفرانسیسکو. آیا واقعا شراگر فکر می کند که این منعکس کننده تقاضای کمتر برای مسکن در سانفرانسیسکو است؟

شراگر همچنین چند استدلال “شکاک در عرضه” را مطرح می کند. با این حال، به نظر می‌رسد که بیشتر این موارد در جاهای دیگر (از جمله در برخی از پست‌های Planetizen) بی‌پایان مورد بحث قرار گرفته‌اند. به عنوان مثال، شراگر می نویسد که «اصلاحات مبتنی بر بازار – که تمایل به افزایش ارزش زمین دارند – می توانند منجر به قیمت های بالاتر و نه پایین تر شوند.» اما همانطور که در جای دیگر اشاره کردم، ارزش زمین افزایش یافته است هم در شهرهایی که تعداد زیادی مسکن اضافه می کنند و هم در شهرهایی که مسکن زیادی اضافه نمی کنند، بنابراین مطمئن نیستم که یک ارتباط علی وجود داشته باشد. به طور مشابه، شراگر ابراز نگرانی می کند که «ساخت خانه های عمدتا خالی از سکنه در شهرهای پرتقاضا کمک چندانی به افزایش عرضه نمی کند. مسکن ارزان قیمت” اما پاورقی خود شراگر در آن صفحه ادعا می کند که تنها ۴۰۰۰ “آپارتمان ارواح” در شهر نیویورک وجود دارد – این مقدار در شهری با ۸ میلیون نفر است. (و همانطور که در جای دیگر اشاره کردم، داده های دیگر این ادعا را تأیید می کند که آپارتمان های دائماً خالی از سکنه نادر هستند). شراگر می نویسد که افزایش عرضه مسکن در مکانی با امکانات رفاهی «تنها باعث افزایش جمعیت جویندگان رفاه می شود». اما همانطور که در جای دیگر نوشته ام، “تقاضای القایی“تئوری معنی ندارد. همانطور که نوشته ام در جای دیگراگر مسکن بیشتر منجر به تقاضای بیشتر می‌شد، مکان‌هایی که بیشترین مسکن را مجاز می‌کردند بیشترین تقاضا و بیشترین هزینه مسکن را داشتند.