مانند بسیاری از شهرهای سراسر ایالات متحده، ماسکگون، میشیگان، کمبود مسکن و مازاد زمین های خالی و متروکه دارد. به همین دلیل است که در سال ۲۰۱۹، شهر برنامه‌ای را به اجرا گذاشت که به آن امکان می‌دهد آن زمین‌ها را با ریسک کم برای شهر و حاشیه‌ای مقرون‌به‌صرفه برای خریدار احتمالی دوباره توسعه دهد و به مسکن تبدیل کند.

به گفته جیسون اکهلم، که پیشگام این برنامه بود و در غیر این صورت به عنوان مدیر خدمات توسعه Muskegon کار می کند، برنامه پر کردن مسکن ۶۰ درصد از ساخت و ساز مسکن جدید در محدوده شهر را از سال ۲۰۱۸ به خود اختصاص داده است. و اسکله این در حال پر کردن شکاف‌های محله‌هایی مانند جکسون هیل، آنجل، و مارش فیلد است که دهه‌ها است که سرمایه‌گذاری را پشت سر گذاشته‌اند.

او گفت: «اگر ما این بازار مسکن را ایجاد نمی‌کردیم، واقعاً یک بازار مسکن در محدوده شهر برای این نوع کالا وجود نداشت، فقط برای خانه‌های روزمره که خانواده‌های کارگر می‌خواهند به آن دست پیدا کنند. تجارت گرند رپیدز کرین. این به ما نشان می‌دهد که برنامه کار می‌کند، زیرا… شما می‌توانید تعداد کمتر و کمتر زمین‌های خالی شهری را در این محله‌های اصلی مشاهده کنید و تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی قابل دسترس که توسط مالکان اشغال می‌شوند پر می‌شوند. دیدنش خوشحال کننده است.»

یکی از ویژگی‌های کلیدی این برنامه این است که چگونه شهر از تأمین مالی افزایش مالیات یا TIF برای فروش خانه‌ها به قیمتی کمتر از هزینه ساخت آنها استفاده می‌کند. طبق گفته اکهلم، ساخت و ساز جدید به طور متوسط ​​حدود ۲۲۰ تا ۲۵۰ دلار برای هر فوت مربع برای ساخت است، که یک “خانه آغازین” ۱۰۰۰ فوت مربعی را ۲۲۰،۰۰۰ تا ۲۵۰،۰۰۰ دلار می کند. و این فقط با در نظر گرفتن هزینه های ساخت و ساز است. با استفاده از TIF، شهر می‌تواند خانه‌ای مشابه را به قیمت ۱۳۵۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰۰ دلار بفروشد، که به طور دقیق‌تری با درآمد متوسط ​​منطقه یا آنچه که مردم محلی واقعاً می‌توانند بپردازند، مطابقت دارد.

علاوه بر این، ماسکگون برای سرمایه‌گذاری در این تامین مالی نیازی به انجام هیچ کار جالبی نداشت. این به سادگی از قانون تامین مالی توسعه مجدد براونفیلد در سال ۱۹۹۶ استفاده کرد، که به مقامات محلی براونفیلد (“براون فیلد” اشاره به سایت های توسعه یافته قبلی که به دلیل وجود یا تهدید آلودگی در ملک دارای موانعی برای توسعه مجدد هستند) توانایی توسعه مجدد بلایت و املاک تخلیه شده با استفاده از TIF برای «فعالیت‌های واجد شرایط خاص». این فعالیت ها شامل تملک و در صورت نیاز، تخریب ملک، هزینه های قانونی، هزینه های بسته شدن و مالکیت و غیره است.

توسعه‌دهندگان خصوصی می‌توانند این پروژه‌ها را انجام دهند، اما دولت‌های محلی نیز می‌توانند با افزایش ارزش مالیاتی ملک، هر گونه ضرری را که در این خط متحمل شده است، جبران کنند. به عبارت دیگر، شهر می تواند مسکن بسیار مورد نیاز را بسازد، آن را با هزینه ای که اکثر ساکنان می توانند به طور معقول بپردازند، تهیه کند و هزینه ها را جبران کند.

اکنون که پنج سال از تصویب این اصلاحیه می گذرد، ماسکگون می تواند بگوید که کار می کند. به گفته اکهلم، از سال ۲۰۱۹، شهر ساخت و ساز ۱۴۳ واحد را از طریق این برنامه تکمیل یا آغاز کرده است، ۶۱ واحد دیگر قرارداد بسته است و تقریباً ۲۰ قطعه را به سازندگان خصوصی فروخته است. تقریباً ۱۷۸ زمین قابل ساخت متعلق به شهر باقی مانده است و مقامات شهری مشتاق هستند تا در سال آینده موارد بیشتری را به برنامه اضافه کنند.

اکهولد توضیح داد: «این یک برد-برد برای همه است. «زیرا این زمین‌ها قبلاً مالکیت عمومی (معاف از مالیات) زمین‌های خالی بودند، و بعد از اینکه همه ما تمام شدیم، خانه جدیدی در فهرست مالیاتی پیدا می‌کنند.»