اگر شما از جمله تعداد زیادی از آمریکایی‌هایی هستید که می‌خواهید شاهد کاهش اجاره‌بها و پایین ماندن آن‌ها باشید، پس روند اخیر در ساخت و ساز آپارتمان باید شما را نگران کند. من به اندازه کافی افراد املاک و مستغلات را به صورت آنلاین دنبال می کنم، هم توسعه دهندگان واقعی و هم تحلیلگران، که غیرممکن است که بدبینی فراگیر را در مورد چشم انداز کوتاه مدت ساخت و ساز از دست بدهیم… خوب، تقریباً هر چیزی.

توسعه‌دهندگانی که من دنبال می‌کنم و ساختمان‌های آپارتمانی می‌سازند و عموماً بینش خوبی در مورد این فرآیند دارند، تقریباً همه چیزهایی مانند این می‌گویند:

“اگر در حال حاضر در خارج از کشور مشغول انجام معاملات املاک و مستغلات هستید، به ویژه توسعه چندخانواری زمین، فرضیات غیر واقعی (و مضحک) دارید و نسبت ریسک / پاداش شما کاملاً نامناسب است.” که با توجه به شان سوینی، توسعه دهنده مینیاپولیس، که بیش از ۲۰۰ میلیون دلار پروژه از سال ۲۰۱۷ توسعه داده است.

موزس کاگان، توسعه‌دهنده لس‌آنجلسی، «در لس‌آنجلس، در طیف گسترده‌ای از دارایی‌های مناسب برای استراتژی‌های ارزش افزوده: در سطوح فعلی اجاره‌بها، قیمت ساختمان‌ها باید تا ۳۰ درصد کاهش یابد تا معاملات انجام شود». تابستان گذشته نوشت در X (توئیتر سابق).

ما یک ۲۰۰ واحدی داشتیم که در بازاری که به شدت به آن نیاز دارد، منطقه بندی شده و آماده تکان دادن بود. آماده شکستن زمین بود. و با این حال، نرخ بهره + هزینه های ساخت و ساز + عدم تمایل شهر به کاهش مالیات = دیگر مداد نیست. و اکنون مسئله عرضه برای این بازار بدتر خواهد شد.» یعنی از رابی هندریکس، مدیر یک شرکت بزرگ املاک در سینسیناتی.

این ۲۵ سازنده آپارتمان برتر در ایالات متحده در سال ۲۰۲۳ ۲۷ درصد کمتر از سال ۲۰۲۲ واحدهای خود را شروع کردند.بر اساس گزارش شورای ملی مسکن چند خانواده (NMHC) که توسط تحلیلگر املاک و مستغلات جی پارسونز نقل شده است. پیش‌بینی می‌شود که شروع چند خانواری (یعنی تعداد پروژه‌های آپارتمانی جدید که شروع می‌شوند) در سال ۲۰۲۴ و شاید تا سال ۲۰۲۵ حتی کاهش بیشتری خواهد داشت. به نوبه خود، این نشان می‌دهد که اجاره بها در سال‌های ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ به شدت افزایش خواهد یافت، زیرا ساختمان‌های کمتری تکمیل می‌شوند. در آن سال ها و عرضه موجود فشرده شده است.

البته، از هم‌اکنون تا آن زمان ممکن است اتفاقات زیادی برای اقتصاد گسترده‌تر بیفتد، اما پیش‌بینی اساسی در اینجا این است که کمبود عرضه نشانه‌هایی از کاهش را نشان نمی‌دهد – در واقع، نشانه‌هایی از بدتر شدن را نشان می‌دهد.

برای تماشاچی که آموزشش در زمینه املاک، امور مالی یا اقتصاد شهری نیست، این باید در سطح پایه و عقل سلیم گیج کننده باشد. در اینجا یک کالای مصرفی وجود دارد – مسکن – که یک ضرورت اصلی برای همه است. ما می دانیم که چگونه آن را بسازیم و میلیون ها نفر به شدت به آن نیاز دارند و هزینه زیادی برای آن خواهند پرداخت. با این حال بسیاری از افرادی که آن را می سازند می گویند که در حال حاضر تولید این کالای مصرفی تقریباً در هر زمینه ای مقرون به صرفه نیست.

چرا آیا ساخت چند خانواده در حال حاضر چنین پیشنهاد دشواری است؟ پاسخ در نهفته است پویایی رونق و رکود که تأمین مالی توسعه مدرن را هدایت می کند. این را می توان به عنوان یک فرآیند چهار مرحله ای درک کرد:

1. با افزایش اجاره‌بها، سرمایه‌گذاران پول بیشتری را برای تامین مالی پروژه‌های توسعه می‌گذارند و امکان شروع پروژه‌های بیشتری را فراهم می‌کنند.

2. زمانی که این پروژه ها چند سال بعد به پایان می رسند، تقاضا برای مسکن کاهش می یابد و اجاره بها کاهش می یابد.

3. با کاهش اجاره بها، سرمایه گذاران پول کمتری برای تامین مالی پروژه های توسعه می گذارند، بنابراین پروژه های کمتری شروع می شوند.

4. چند سال بعد، فقدان ساختمان‌های جدید تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد و باعث می‌شود اجاره بها افزایش یابد.

جی پارسونز توضیح می دهد که ما در مرحله دوم این چرخه هستیم:

شروع ساخت و ساز آپارتمان به سرعت در حال کاهش است … اجاره بها در بسیاری از بازارها کاهش می یابد – به ویژه برای ساخت و سازهای جدید. افزایش ناگهانی اجاره بها در یک نسل در سال‌های ۲۰۲۱-۲۲ بدون شک به افزایش عرضه یک بار در نسل در سال‌های ۲۰۲۳-۲۴ کمک کرد، که سپس فشار نزولی بر اجاره بها وارد کرد. اما آن روزها گذشته است، و افزایش هزینه ها + کاهش اجاره بها (و به نوبه خود، کاهش ارزش املاک/نرخ های سقفی بالاتر) باعث می شود پروژه ها کمتر مورد بررسی قرار گیرند.

او می افزاید که افرادی که می توانند پروژه های ساختمانی را در این مرحله شروع کنند «در سال های ۲۰۲۶-۲۰۲۷ موقعیت خوبی برای رشد خواهند داشت – زمانی که عرضه جدید مطمئناً به طور چشمگیری کمتر خواهد شد و (به استثنای رکود یا رویداد قو سیاه)، تقاضا باید بالاتر از عرضه باشد و اجاره ها می توانند دوباره در یک کلیپ قوی رشد کنند.

علاوه بر اجاره پایین، عوامل متعددی با هم ترکیب می‌شوند تا پروژه‌هایی را که ممکن است در سال ۲۰۲۱ تامین مالی شده باشند، امروز شروع نمی‌کنند:

• هزینه های ساخت و ساز به طور مداوم بالا.

• کمبود نیروی کار

• هزینه های بالای زمین برای کمبود سایت های قابل توسعه خوب

• افزایش هزینه های بیمه

• افزایش هزینه های بدهی (یعنی پرداخت سود وام های ساختمانی).

افزایش هزینه های بدهی بخش مهمی از این داستان است. برنامه ریزی و اجرای پروژه های عمرانی به زمان زیادی نیاز دارد. توسعه‌دهندگانی که ساختمانی را بر اساس نرخ‌های بهره پایین قبل از ۲۰۲۲ برنامه‌ریزی کرده‌اند، امروز با نرخ‌هایی دوبرابر یا بالاتر و همچنین نسبت‌های پایین‌تر وام به ارزش ساخت‌وساز (درصد هزینه‌های پروژه که می‌توانند وام بگیرند) روبرو هستند. این توسعه دهندگان باید تفاوت را با جمع آوری پول بیشتر از شرکای سهام (سرمایه گذارانی که توسعه را در ازای سهم مالی در سود تامین مالی می کنند) جبران کنند. و ایجاد نرخ بازدهی که آن شرکا را به میز مذاکره بیاورد، سخت‌تر و سخت‌تر می‌شود.

تصویر وسیع‌تر در اینجا این است که تقریباً تمام ساخت‌وسازهای جدید به همان روش تأمین مالی می‌شوند: با الف مقدار زیادی از بدهی کوبی لفکوویتز یک مقاله درخشان نوشت توضیح داد که چرا بدهی در فرآیند توسعه بسیار مهم است، و او همچنین آن را در Upzoned ما مورد بحث قرار داد پادکست در ۲۰ مارس. ساختمان های آپارتمانی بزرگ نیاز به تأمین مالی در مقیاس بزرگ دارند، و همه آنها آن را از یک نوع منابع دریافت می کنند: بانک های بزرگ ملی، صندوق های بازنشستگی و موقوفات دانشگاه. این سرمایه گذاران نهادی تقاضای بازگشت دارند و املاک و مستغلات تنها یکی از مکان هایی است که ممکن است به دنبال آن بروند.

تحت این وضعیت موجود، زمانی که بازدهی در دسترس برای ساخت و ساز آپارتمان های جدید شروع به نرم شدن می کند، ریاضیات به هم می ریزد. موج سرمایه‌گذاری که مشتاق تأمین مالی این پروژه‌ها هستند، می‌تواند به سرعت ناپدید شود.

در تمام داستان های موفقیت YIMBY که در سال گذشته شنیده اید، دستاوردها واقعی هستند – مانند آستین، تگزاس، جایی که اجاره بها در سال گذشته ۷ درصد کاهش یافته است به عنوان موجی از ساختمان های جدید افتتاح شد. در مینیاپولیس، جایی که اجاره ها عملاً ثابت بوده است حتی همانطور که آنها در بقیه مینه سوتا افزایش یافتند. یا در اوکلند، کالیفرنیا، جایی که عرضه جدید باعث کاهش اجاره بها می شود. با این حال، اگر کاهش اجاره‌ها و سپس ساخت آپارتمان‌های جدید مخدوش شود، این مزایا کوتاه مدت خواهند بود.

در اینجا یک چالش اساسی برای یک فرض اساسی YIMBY وجود دارد: با اجازه دادن و تشویق توسعه بیشتر مسکن، می‌توانیم اجاره‌بها را به سطوحی کاملاً مقرون‌به‌صرفه کاهش دهیم. اگر کاهش متوسط ​​اجاره‌ها واقعاً باعث کاهش شدید شروع مسکن شود – ترمز خودکاری که توسط کسانی که بودجه ساخت و ساز آپارتمان را تأمین می‌کنند اعمال می‌شود – در این صورت ما هرگز از طریق این مدل به بیش از کاهش متوسط ​​نخواهیم رسید.

توسعه افزایشی به عنوان یک شیر آزاد

اگر ما خواهان مازاد عرضه واقعی مسکن هستیم – به اندازه ای است که اساساً خطوط کلی کمبود مسکن را تغییر دهیم. شش یا هفت میلیون ها خانه، بر اساس اکثر تخمین ها – چه کسی آن را می سازد؟

بخش کلیدی پاسخ ما در Strong Towns توسعه دهندگان در مقیاس کوچک و افزایشی است.

بگذارید واضح بگویم: توسعه دهندگان افزایشی این کار را نمی کنند از ناکجاآباد ازدحام کنید برای انجام این کار به تنهایی ساختمان های آپارتمانی بزرگ از بین نمی روند. شهرهای ما از نیاز به آنها دست نمی کشند. در واقع ما به تعداد زیادی از آنها نیاز داریم.

اما توسعه تدریجی یک شیر آزاد کننده فشار فوق العاده مهم را به مخلوط اضافه می کند. و من گمان می‌کنم که این امر به مراتب انعطاف‌پذیرتر از ماهیت رونق و رکود توسعه مسکن بزرگ باشد.

این امر بسیار مهم است زیرا برخلاف عرضه مسکن، مسکن تقاضا معمولا رونق و رکود ندارد. مردم به بچه دار شدن ادامه می دهند. مردم همچنان از دانشگاه فارغ التحصیل می شوند و از خانه والدین خود بیرون می روند. زندگی ادامه دارد و تا زمانی که زندگی ادامه دارد، ما باید خانه بسازیم.

رشد تدریجی متفاوت است زیرا منابع را از حاشیه خارج می کند. این از توسعه دهندگان مستقر نمی خواهد که نرخ مدل کسب و کار فعلی خود را افزایش دهند. این گرفتن افرادی است که هرگز توسعه دهنده نبودند و آنها را به توسعه دهنده تبدیل می کرد. و زمین هایی را که قابل توسعه نبوده است را وارد بازی می کند.

می توانم همین الان در محله ام قدم بزنم و از کوچه ها بالا و پایین بروم. من می توانم گاراژها را ده ها بشمارم. یکی دو تا از آنها دارند واحدهای مسکونی جانبی (ADU) – یک آپارتمان کوچک ساخته شده در بالای گاراژ. بیشتر این کار را نمی کنند. اگر حتی یک چهارم آنها این کار را می کردند چه؟ اگر بتوانیم محله به محله شروع به تامین مالی آن کنیم، چه؟

سازنده آپارتمان ۵ به ۱ علاقه ای به این موضوع ندارد. سرمایه گذاران نهادی که با آنها شریک می شوند علاقه ای ندارند. آنها یک سایت بزرگ می خواهند که در آن بتوانند یک پروژه بزرگ را انجام دهند و در عین حال مقدار زیادی پول سرمایه گذاری کنند.

اما در مورد صاحب خانه نسبتاً فقیر اما دارای زمین چگونه است؟ کسی که منبعی دارد – حیاطی که قوانین محلی مانند حداقل اندازه‌های زمین احتمالاً باید آنها را در اختیار داشته باشند – که ممکن است مقداری ارزش استفاده را برای آنها به ارمغان بیاورد، اما در حال حاضر بازده مالی برای آنها فراهم نمی‌کند. اگر بتواند بازده مالی ارائه دهد چه؟ چند نفر آن معامله را انجام می دهند؟

یک صاحب خانه فقیر و دارای زمین غنی احتمالاً قادر به تأمین مالی آن آپارتمان لوازم جانبی نخواهد بود. اما شهرها می توانند به آنها در انجام این کار کمک کنند. آنها مجبور نیستند خانه خود را تخلیه کنند. آنها فقط باید واجد شرایط وام باشند تا ADU را بسازند و پیش پرداخت آن وام را بپردازند.

که در “فرار از تله مسکن“–کتاب من با چارلز مارون، بنیانگذار Strong Towns، که دیروز منتشر شد – ما بحث می کنیم که چگونه این می تواند یک پیشنهاد برد-برد برای یک دولت محلی باشد، که می تواند یک صندوق وام گردان برای کمک به تامین مالی این پروژه ها ایجاد کند. کاهش مالیاتی که شهرها معمولاً به توسعه دهندگان بزرگ ارائه می دهند و با بانک ها برای کاهش نرخ بهره همکاری می کنند. شهرها می توانند با کمترین نرخ وام بگیرند. آنها می توانند سرمایه طولانی مدت و صبور داشته باشند. از این معامله، آنها ثروت محلی بیشتری به دست می آورند و ساکنان بیشتری مالیات می پردازند، بدون سرمایه گذاری حاشیه ای در زیرساخت ها، زیرا محله از قبل دارای خیابان ها، لوله های آب و فاضلاب با ظرفیت مازاد است.

این نوع توسعه یک فرمول جادویی نیست. اگر کلبه‌های حیاط خلوت در همه جا یک برد مالی آسان بود، ما قبلاً تعداد بیشتری از آنها را می‌دیدیم و ترتیبات سازمانی برای تأمین مالی آنها در مقیاس را می‌دیدیم. در اینجا هنوز محدودیت‌هایی وجود دارد که توسط ریاضیات تحمیل می‌شود: یک ADU، مانند هر خانه جدید، نیاز به اجاره کافی برای پوشش هزینه‌های ساخت و ساز دارد. در بسیاری از محله‌ها، با هزینه‌های جاری، اینطور نخواهد شد.

اما جاهای زیادی وجود دارد که این کار را انجام خواهد داد. ما شاهد تقاضای سرکوب شده برای این نوع چیزها در شهر به شهر هستیم. انقلاب ADU است به خوبی در کالیفرنیا در حال انجام است. به نظر می رسد در آستانه افزایش در Boise.

و اگر متعهد به تشویق توسعه فزاینده باشیم، متوجه می‌شویم که به اندازه توسعه در مقیاس بزرگ که در شهر به شهر متوقف شده است، مستعد رونق و رکود نخواهد بود.

این به این دلیل است که مالکانی که می‌خواهند در ملک خود بسازند (و تا حدی توسعه‌دهندگان کوچکی که می‌خواهند ملکی را در همسایگی خود برای ساخت و ساز خریداری کنند) انگیزه‌ها و معیارهای سرمایه‌گذاری بسیار متنوع‌تری نسبت به سرمایه‌گذاری‌های بزرگ دارند. توسعه دهندگان مقیاس بازده مالی مهم است، اما انواع افرادی که این کارها را انجام می دهند، مانند صندوق بازنشستگی، به حداکثر رساندن بازدهی سختگیرانه نیستند. شما به این دلیل که بزرگتر می شوید یا کوچکترین فرزندتان به دانشگاه رفته، سایز خود را کوچک می کنید. شما آن کلبه مادرشوهر را می سازید زیرا مادرشوهر شما در حال نقل مکان است.

توسعه افزودنی افزایشی – نوعی که زمین و منابعی را که تحت رادار صنعت توسعه اصلی هستند فعال می کند – به احتمال زیاد به این زودی اکثر واحدهای جدید را در هیچ شهر آمریکایی فراهم نمی کند. اما نقش بسیار مهمی در پاسخگویی، کشش بیشتر و کمتر در معرض رکودهای بازار مسکن ایفا می کند که منفعت هر رونقی را تضعیف می کند.