در دورانی که بسیاری احساس می‌کنند از چشم‌انداز مالکیت خانه محروم شده‌اند، اجاره‌کنندگان بیشتر و بیشتر از درآمد سالانه‌شان بودجه می‌گذارند تا بتوانند در آپارتمان‌هایی که سال‌ها آن را خانه می‌خوانند، بمانند و از دست دادن سقفی بر سرشان می‌شود. سخنان رئیس جمهور که ظاهراً یک ناهنجاری کمتر است، ممکن است باعث اطمینان خاطر شود. شکی نیست که در سراسر کشور، عرضه پاسخگوی تقاضا نیست وقتی صحبت از مسکن می شود با این حال، به گفته چاک مارون، رئیس جمهور شهرک‌های قوی، دلیلی وجود دارد که دقیقاً در مورد چگونگی پیشنهاد رئیس جمهور بایدن برای مقابله با این بحران تردید داشته باشیم.

مارون گفت: «اینکه مردم برای ساخت مسکن بیشتر بدهی بیشتری بدهند، مقیاس نیست. «ما باید ببینیم که چه مقیاس‌هایی. چی میکند مقیاس زمانی است که صاحبان خانه می توانند ثروت و ظرفیت خود را بسازند. چی میکند مقیاس زمانی است که شما زمین را برای رشد فزاینده بارور می کنید، جایی که افراد می توانند در صورت نیاز در صورت نیاز پاسخ دهند. چی میکند مقیاس یک بازار مالی مسکن است که بیشتر محلی است و به توانایی واقعی مردم برای پرداخت پاسخ می دهد.

در حال حاضر، رژیم تکه تکه‌ای از قوانین منطقه‌بندی، دستورات پارکینگ و قوانین ساختمانی باعث می‌شود که مالک مغازه در زمانی که کسب‌وکارشان شروع به کار کند، اگر نگوییم غیرممکن است، اگر نگوییم غیرممکن است، آن را گران‌تر می‌کند، تا مالک خانه را بازسازی کند و بخشی از آن را اجاره کند. خانه آنها، و برای توسعه دهنده محلی برای تعمیر وسط ردیف خانه خالی طولانی مدت. مارون خاطرنشان می کند که اگر این محدودیت ها لغو نشود، اصلاحات برای دولت های محلی تقریباً هیچ هزینه ای ندارد. “این جایی است که ما باید شروع کنیم.”

تزریق مقادیر هنگفت پول در حالی که این محدودیت ها پابرجا هستند، متناقض به نظر می رسد. در واقع، آنهایی را که مسلماً بهترین آمادگی را برای پاسخگویی به نیازهای نوظهور محلی آژانس برای ساختن دارند، رد می‌کند، در حالی که از توسعه‌دهندگان در مقیاس بزرگ دعوت می‌کند تا «ساخت، بساز، بساز!» برای مارون، این یک دستور العمل برای شکنندگی است. او هشدار می‌دهد که حتی بدتر از آن، می‌تواند بازار را مخدوش کند و ساختمان را حتی گران‌تر و در نتیجه برای آن شرکای محلی دور از دسترس‌تر کند.

را زمین بازی قبلاً تقلب شده است به نفع توسعه دهنده بزرگتر و شرکتی. در مقاله خود “چرا توسعه دهندگان کوچک از بازار مسکن خارج می شوند؟کوبی لفکوویتز بانک‌ها را به‌عنوان «کسب‌وکار کاهش ریسک» معرفی می‌کند، و ساخت‌وساز یک تجارت ذاتاً پرخطر است («صد چیز وجود دارد که ممکن است اشتباه پیش برود. ده‌ها معمولاً انجام می‌دهند، و این فقط در صورتی است که شما خوش شانس باشید. بانک‌ها طرفدار وام دادن صدها هزار دلاری به شرکت‌های معتبرتر هستند. آن شرکت‌های بزرگ‌تر همچنین می‌توانند کارمزدها و موانع فوق‌الذکر را که دولت‌های محلی ایجاد می‌کنند، بهتر جذب کنند، و دولت‌های محلی حتی با معافیت‌های مالیاتی و یارانه‌ها از آنها درخواست می‌کنند. همین امر در مورد استادیوم ها و مناطق تفریحی نیز اتفاق می افتد.

منطق چنین است که ریسک‌های بزرگ پاداش‌های بزرگی به همراه دارند، اما در این معاملات، شهرها اغلب در نهایت ضعیف تر می شوند نسبت به اینکه اگر داشتند متنوع شده است را توسعه. مارون اضافه می‌کند که طنز بزرگ این است که در واقع برای شهرها ارزان‌تر است که سرمایه خود را در توسعه‌دهنده محلی کوچک‌تر سرمایه‌گذاری کنند تا اینکه وعده‌های متورم و «پول رایگان» یک پروژه بزرگ را بپذیرند.

او خاطرنشان می کند که یک شهر دقیقاً این کار را انجام می دهد و ثابت می کند که موفق است. مانند بسیاری از شهرهای ایالات متحده، ماسکگون، میشیگان، از کمبود مسکن و مازاد زمین‌های خالی و متروکه رنج برده است. به همین دلیل در سال ۲۰۱۹ شهر برنامه‌ای را تصویب کرد که به آن اجازه می‌دهد آن زمین‌ها را با ریسک کم برای شهر و حاشیه‌ای مقرون‌به‌صرفه برای خریدار احتمالی بازسازی کند و به مسکن تبدیل کند..

یکی از ویژگی‌های کلیدی این برنامه این است که چگونه شهر از تامین مالی افزایش مالیات یا TIF برای تامین مالی خانه‌ها کمتر از هزینه ساخت آنها استفاده می‌کند. به گفته جیسون اکهلم، که پیشگام این برنامه بود و در غیر این صورت به عنوان مدیر خدمات توسعه Muskegon کار می کند، ساخت و ساز جدید به طور متوسط ​​حدود ۲۲۰ تا ۲۵۰ دلار در هر فوت مربع برای ساخت است که یک “خانه آغازین” به مساحت ۱۰۰۰ فوت مربع را با قیمت ۲۲۰،۰۰۰ تا ۲۵۰،۰۰۰ دلار می رساند. . با استفاده از TIF، شهر می‌تواند خانه‌ای مشابه را با ۱۳۵۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰۰ دلار تحویل دهد، که با دقت بیشتری با درآمد متوسط ​​منطقه یا آنچه که مردم محلی واقعاً می‌توانند بپردازند، مطابقت دارد. (توجه داشته باشید که شهر در این پروژه ها ضرر نمی کند، بنابراین پروژه می تواند برای پاسخگویی به تقاضا مقیاس شود.)

به گفته اکهلم، از زمان تصویب این برنامه، شهر ساخت و ساز ۱۴۳ واحد را تکمیل یا آغاز کرده است، ۶۱ واحد دیگر را قرارداد بسته است و تقریباً ۲۰ قطعه را به سازندگان خصوصی فروخته است. و تحولات به طور مساوی از طریق محله‌های ثروتمند ماسکگون در ساحل، و همچنین محله‌هایی که از لحاظ تاریخی محروم شده‌اند، که هسته اصلی شهر را دهه‌ها پیش تشکیل می‌دادند، گسترش یافته است.

اکهولد توضیح داد: «این یک برد-برد برای همه است. «زیرا این زمین‌ها قبلاً مالکیت عمومی (معاف از مالیات) زمین‌های خالی بودند، و پس از اتمام کار، در نهایت خانه جدیدی در فهرست مالیاتی خواهند داشت.»

مارون اذعان می‌کند که او عموماً نسبت به TIF بدبین است، اما این نیز به این دلیل است که اکثر پروژه‌هایی که از این نوع تأمین مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند، توسعه‌های بزرگ از بالا به پایین هستند که نه تنها جامعه را تحت فشار قرار می‌دهند، بلکه عموماً در تأمین بازگشت سرمایه‌ای که وعده داده‌اند، ناکام هستند. . او ترجیح می دهد ببیند که دولت های محلی از ابزارهایی که در حال حاضر در دسترس آنها است برای اجرای پروژه هایی مانند این برنامه در ماسکگون استفاده کنند.

مدل Muskegon را می توان در بسیاری از شهرهای کوچک و متوسط ​​آمریکا تکرار کرد و برای آنها طراحی کرد. برای Marohn و Lefkowitz، انگیزه فقط این نیست که از نظر مالی ابزار مناسب‌تری برای پر کردن شکاف مسکن است. آنها اصرار دارند که در حال حاضر در هر شهر و شهری افرادی هستند که می خواهند آن مکان را بهتر کنند. به آنها امتیازات مشابهی با موسسات بزرگتر داده نمی شود. لفکوویتز می نویسد: «باور من این است که برای سلامت یک محله بهتر است اگر ساختمان های بیشتری توسط افرادی که در آن زندگی می کنند، یا حداقل در آن منطقه ساخته شوند. نتیجه‌ای که در ادامه می‌آید، کمتر توسعه‌دهندگان محلی، سلامت و شخصیت یک محله را کاهش می‌دهد.»

همانطور که Lefkowitz خاطرنشان می کند، توسعه دهندگان محلی نیز به طور منحصر به فردی با نیازهای مادی واقعی و اشتهای جامعه ای که در آن زندگی می کنند تنظیم می شوند، و به همین دلیل احساس مسئولیت پذیری و غرور برای چیزی دارند که “هر روز از کنار آنها عبور می کنند”.

مشوق های آنها نیز با شرکت شرکتی متفاوت است. “[Small developers] لفکوویتز اضافه می‌کند که با فشرده کردن آخرین دلار از پروژه، انگیزه کمتری نسبت به ایجاد جایی دارند که بتوانند به آن افتخار کنند. این به این معنی نیست که آنها به پول درآوردن اهمیتی نمی دهند – البته که این کار را می کنند. اما ساختار سرمایه آنها به آنها نیاز ندارد که آخرین دلارها را پایین بیاورند… من دائماً از اینکه چه تعداد از آنها عمیقاً به کیفیت آنچه می سازند اهمیت می دهند شگفت زده می شوم (و دلگرم می شوم). آن‌ها با سرکشی اجاره‌های کمتر از آنچه ممکن است به دست آورند را تضمین می‌کنند، زیرا نمی‌خواهند جامعه‌ای را که این همه به آنها داده است، طرد کنند.»

اگر هدف نه تنها پر کردن شکاف بین عرضه و تقاضا، بلکه همانطور که بایدن در بیانیه اصلی خود اشاره کرد، “کاهش هزینه ها برای همیشه” باشد، پس این رویکرد نیاز به توانمندسازی توسعه دهندگان محلی دارد. برای مارون، چند طرح از بالا به پایین مانند این می‌تواند واقعاً قیمت‌ها را با چیزی که یک آمریکایی معمولی می‌تواند بدون یارانه‌های سنگین که در معرض تغییر اراده سیاسی است، هماهنگ نگه دارد.

در نهایت، ساختن نکردن یک گزینه نیست، اما این سوال ایجاد نمی کند که “آیا ما می سازیم؟” در عوض، «چگونه بسازیم» است و برای مارون، پاسخ واضح است: از پایین به بالا.