برای یک فصل از زندگی، من و شوهرم صاحب و مدیریت یک ساختمان آپارتمانی کوچک و صد ساله در شهر وینیپگ بودیم. از آنجایی که من نیز پاره وقت کار می کردم و بچه های کوچکی در خانه داشتیم، مشارکت روزانه خودم محدود بود، اما شوهرم ۲۴ ساعت شبانه روز در حال انجام وظیفه بود. این یک امر خانوادگی بود.

اگرچه من خودم برای سال‌ها مستاجر بودم و در خانه‌های دانشجویی، بلوک‌های آپارتمانی، سوئیت‌های زیرزمین، آپارتمان‌های اجاره‌ای و هر چیز دیگری زندگی می‌کردم، هرگز در «آن سوی» دنیای مسکن نبودم. در این مدت، من چیزهای زیادی در مورد ماهیت مسکن به عنوان یک تجارت یاد گرفتم. چیزهای زیادی وجود داشت که هرگز به آنها فکر نکرده بودم یا مجبور به مقابله با آنها نبودم. من خوش شانس بودم من همیشه صاحبخانه‌های خوب و هم اتاقی‌های خوب داشتم، و از داشتن یک کار ثابت برخوردار بودم که به این معنی بود که هرگز در اجاره‌ام دیر نمی‌کردم. صاحبخانه شدن برای مستاجران در یک بخش دشوار شهر واقعاً چشم باز بود.

تلاش برای ارائۀ خدمات باکیفیت، مالکان اخلاقی، به معنای درک این بود که رابطه موجر و مستاجر یک خیابان دوطرفه است. همانطور که ما می خواستیم مستاجران نسبت به ساختمان و همسایگان خود احترام بگذارند، در مورد نحوه برخورد با آنها نیز تعهد داشتیم. بخش مهم آن این بود که چگونه ساختمان را به خوبی حفظ کردیم.

من در مورد دستورالعمل های قانونی افزایش اجاره بها یاد گرفتم و شروع به درک این موضوع کردم که اگر اجاره را کمی و به طور منظم افزایش ندهیم، روزی خود را بدون ذخایر لازم برای انجام تعمیرات ضروری بزرگ می یابیم.

آپارتمان های بلوک ما متوسط ​​بودند، اما ما تمام تلاش خود را کردیم تا آنها را در وضعیت خوبی نگه داریم. ما همیشه به مستاجران خود یادآوری می‌کردیم که در مورد هر مشکلی در مورد سوئیت‌هایشان به ما اطلاع دهند تا بتوانیم آنها را برطرف کنیم – مواردی مانند چکه کردن شیرها یا چسبندگی پنجره‌ها. زمانی که مستاجر از خانه نقل مکان می کرد، ما همیشه مواردی را که می توان تعمیر، نوسازی یا تعویض کرد، ارزیابی می کردیم و سپس در بهبود سوئیت کار می کردیم. ما تعمیرات بزرگ و تعمیرات روزمره را به طور مداوم انجام دادیم تا پایان توافق را متوقف کنیم و از تجارت و سرمایه گذاری خود محافظت کنیم.

در مقیاس وسیع تر، من در مورد نرخ جای خالی منطقه ای و تأثیر آن بر بازار اجاره یاد گرفتم. وقتی نرخ بالاتر بود (به این معنی که مکان‌های در دسترس بیشتری برای اجاره وجود داشت)، مستاجران می‌توانستند در مورد مسکن خود انتخاب کنند. زمانی که پایین تر بود (واحدهای خالی کمتر)، این مالکان بودند که دست بالا را داشتند. درس بزرگ اینجا این بود که اگر می‌خواهیم مستاجران خوبی را جذب و حفظ کنیم، باید مسکن خوبی تهیه کنیم.

همزمان با یادگیری همه اینها، به طور کلی به کل صنعت توجه بیشتری داشتم. اخبار مربوط به “نوسازی” توجه من را جلب کرد. این چیزی است که زمانی اتفاق می‌افتد که ساختمان‌ها به حدی نادیده گرفته می‌شوند که بازسازی‌های اصلی اجتناب‌ناپذیر هستند، مستاجران برای انجام کار بیرون رانده می‌شوند، اجاره‌بهای واحدهای بازسازی‌شده بالا می‌روند، و مجموعه‌ای کاملاً جدید از مستاجران نقل مکان می‌کنند. اما نوسازی‌ها همچنین به‌عنوان یک رویه غارت‌گرانه مالکان، به‌طور غیرصادقانه انجام می‌شوند، که در آن نیاز به بازسازی اساسی تنها با هدف بیرون کردن مستاجران کم‌درآمد و ورود مستاجران با درآمد بالاتر، اغراق‌آمیز است.

چیزهای زیادی از این نقش ساخته شده است عرضه فراوان در مسکن بازی می کند توان مالی، اما در مورد تأثیر آن بر مسکن کمتر است کیفیت. بزرگترین درسی که آموختم این بود که عرضه کم مسکن طوفانی کامل ایجاد می کند و مستاجران را آسیب پذیر می کند و صاحبخانه ها را در موقعیتی قرار می دهد که از آنها بهره برداری کنند. ساختمان‌هایی را در مجاورت دیدیم که به زمین می‌خوردند در حالی که هر اونس اجاره از آنها استخراج می‌شد. ما قول داده بودیم که هرگز چنین صاحبخانه ای نباشیم – اما می توانستیم شرایطی را ببینیم که به وقوع آن کمک کرده است.

در بازاری با عرضه کمیاب، مالکان تمام قدرت را در دست دارند. آنها می توانند اجاره بیشتری را مطالبه کنند و تاکتیک های مبهمی مانند نوسازی را انجام دهند، اما انگیزه واقعی برای حفظ کیفیت ساختمان های خود نیز ندارند. بسیاری از هزینه‌های آن‌ها ثابت است (رهن، مالیات بر دارایی، خدمات آب و برق) اما تعمیر و نگهداری اختیاری‌تر است، و اغلب اولین چیزی است که قربانی می‌شود. این امر می‌تواند باعث شود مستاجرانی که گزینه‌های مسکن دیگری دارند، مسکن‌های با کیفیت پایین و بی‌میلی برای ترک خانه داشته باشند، حتی اگر مناسب نباشد.

از طرف دیگر، زمانی که عرضه زیادی وجود دارد، صاحبخانه ها اگر می خواهند مستاجران را جذب و حفظ کنند، باید بازی خود را افزایش دهند. گردش مالی هزینه هایی دارد (تبلیغات، نظافت، شاید یک یا دو ماه بدون اجاره، و غیره)، و مستاجران اگر گزینه های دیگری داشته باشند، نمی مانند.

قوانین مالک و مستاجر و حمایت از مستاجر فقط تا این حد پیش می رود. در یک نقطه خاص، محافظت مؤثر از مستاجرین به دلیل داشتن انتخاب واقعی در محل خرج کردن دلارهای اجاره‌ای است. وقتی انتخاب مسکن فراوان باشد، همه سود می برند. فراوانی به عنوان نوعی مکانیسم طبیعی برای حفاظت از منافع هر دو طرف عمل می کند.

اگر عرضه بیشتر برای بهبود مقرون به صرفه بودن و کیفیت مسکن مهم است، چگونه می‌توانیم بیشتر از آن بهره ببریم؟ دو ایده رایج وجود دارد این است که ما به برنامه‌های مسکن فدرال در مقیاس بزرگ و تشویق سرمایه‌گذاران خصوصی برای ساخت واحدهای چندخانواری بیشتر نیاز داریم. اما پتانسیل باورنکردنی نیز وجود دارد که استفاده نشده است، درست در اینجا در جوامع ما، به شکل مسکن افزایشی.

این ایده این است که محله ها باید بتوانند به بالاترین سطح بعدی از شدت رشد کنند به حق. بنابراین، اگر خانه تک‌خانواری دارید، باید بتوانید واحد دوم را بدون نیاز به درخواست واریانس اضافه کنید. اگر دوبلکس باشد باید بتواند تریپلکس شود و غیره. این نوعی رویکرد است که از تغییر سریع و ریشه ای نوع تحولات دراماتیک و مخرب در ظاهر و احساس یک محله جلوگیری می کند و در عوض انطباق و تکامل تدریجی اما مستمر را عادی و تشویق می کند. نوع محله ای که در آن ساکنان همیشه در برابر توسعه دهندگان نیستند. آنها می توانند بودن خود توسعه دهندگان. بازگشت به فرهنگی که در آن مسکن افزایشی هنجار است تمرکز کلیدی بر شهر های قوی.

مزیت دیگر افزایش مالکیت در مقیاس کوچک این است که روابط شخصی سنگین است. مالک اغلب در محل زندگی می کند یا در سطح عملی درگیر است. مالک و مستاجر به طور یکسان تشویق می شوند تا زمانی که یکدیگر را می شناسند و مرتباً یکدیگر را می بینند، با یکدیگر کنار بیایند و پایان قرارداد را متوقف کنند. البته این امر قطعی نیست، اما به احتمال زیاد بیشتر از شرایطی است که طرفین عمدتاً بی نام و نشان با یکدیگر هستند، رابطه اجاره به یک معامله مالی صرف کاهش می یابد. هنگامی که گزینه‌های مسکن فراوان هستند، این جنبه مثبت مسکن اجاره‌ای در مقیاس کوچک نیز بر ارائه‌دهندگان مسکن بزرگ‌تر فشار می‌آورد تا کیفیت خود را حفظ کنند.

همانطور که وقتی بلوک آپارتمانی خود را مدیریت کردیم، از نزدیک یاد گرفتیم، تهیه مسکن همیشه آسان یا ساده نیست. اما این کاری است که بسیاری از مردم می توانند انجام دهند در صورت فراهم شدن فرصت: مالکان خانه با سوئیت هایی که می توانند اجاره کنند یا زمینی داشته باشند که واحدهای اضافی روی آن ساخته شود، یا جوامعی که مایلند منابع خود را تجمیع کنند و مسکن تعاونی ایجاد کنند، یا شهروند توسعه دهندگانی که مایلند خانه تک خانواده ای رو به زوال را با یک خانه کوچک جایگزین کنند. چند پلکس

این گزینه های مسکن – آنهایی که در جایی بین خانه های تک خانواده و مجتمع های آپارتمانی بزرگ قرار می گیرند – همان چیزی هستند که به عنوان “مسکن میانی از دست رفته” آنها را “مفقود” می نامند زیرا در حالی که ساختن مسکن به این روش زمانی در آمریکای شمالی عادی بود، اکنون تقریباً وجود ندارد. فرصت زندگی در یا ایجاد مسکن توسط سیاست‌های منطقه‌بندی محدودکننده، بازدارنده و طردکننده با مانع مواجه شده است. نتیجه این است که سیستم ما اکنون به ثروت فردی فزاینده یا سرمایه گذاری خصوصی بزرگ که در دستان کمتری متمرکز شده است متکی است و تعداد بیشتری از ما را کنار گذاشته است.

کمبود مسکن و توسعه تدریجی راه حل کامل بحران مسکن نیست. ما به پاسخ های زیادی نیاز داریم، از جمله مسکن عمومی کاملاً مقرون به صرفه و با درآمد. اما آن‌ها می‌توانند نقش مهمی در تضمین اینکه هر ساکن شهرک‌ها و شهرهای ما مکانی امن و مقرون‌به‌صرفه برای خواندن خانه داشته باشند، ایفا کنند.