که در فرار از تله مسکنکه من و چاک مارون، بنیانگذار استرانگ تاونز، آن را نوشتیم تا پاسخ شهر قوی به کمبود و نابسامانی مسکن را شرح دهیم، ما «تله مسکن» را به روشی ساده تعریف می کنیم. آمریکایی‌ها به طور فزاینده‌ای با گزینه‌های مسکن غیرقابل دسترس و رضایت‌بخش گیر کرده‌اند، زیرا ما سیستمی را مهندسی کرده‌ایم که در آن نمی‌توان اجازه داد که قیمت مسکن کاهش یابد – نه به هیچ‌وجه مهم و پایدار. با این حال به نقطه‌ای رسیده‌ایم که ده‌ها میلیون نفر از ما شدیداً به سقوط آنها نیاز داریم.

تناقض اساسی که ما را به این مقطع سوق داده است: ما انتظار داریم مسکن هم سرپناه باشد و هم سرمایه گذاری مالی خوبی باشد. سرپناه باید به طور کلی مقرون به صرفه باقی بماند، اما سرمایه گذاری باید از نظر قیمت قدردانی شود. بنابراین این اهداف متناقض هستند.

این بینش منحصر به فرد ما به هیچ وجه نیست. اما این یکی از مواردی است که شایستگی باز کردن بسته بندی را دارد.

کتاب ما انتقاد شدیدی از سیستم حاکم بر تامین مالی و مقررات مسکن در آمریکا ارائه می‌کند، که عمدتاً در دهه ۱۹۳۰ شکل گرفت، و سیاست‌گذاران از آن زمان به‌طور مکرر آن را به شیوه‌هایی که تضادهای اساسی آن را تشدید کرده است، دو برابر کرده‌اند.

کتاب انجام می دهد نه انتقاد شدیدی از مالکیت خانه. تقریباً در هر جامعه ای در تاریخ بشر، مالکیت خانه هم رایج و هم مطلوب بوده است. برای بسیاری، داشتن خانه راهی مهم برای تضمین آینده شما و ملموس کردن سهم شما در جامعه است. این قرار نیست از بین برود.

این ادعای ساده که «مسکن نمی‌تواند هم مقرون‌به‌صرفه باشد و هم سرمایه‌گذاری مناسبی نیست» باعث ایجاد تعجب می‌شود، زیرا در جامعه آمریکا خرید خانه کاملاً مرسوم است. است یک سرمایه گذاری ما همیشه از این کلمه استفاده می کنیم. در واقع، ما اغلب می گوییم، و می شنویم، که خانه مهمترین و بهترین سرمایه گذاری است که بسیاری از ما تا به حال انجام خواهیم داد.

مالکیت خانه نه تنها برای بسیاری از آمریکایی‌ها یک ارزش اخلاقی اساسی دارد – ما آن را با تعهد، بلوغ، مسئولیت، صرفه‌جویی مرتبط می‌دانیم – بلکه از لحاظ مالی نیز از راه‌های واقعاً واضحی هوشمند است. حداقل، برای کسانی که در موقعیتی هستند که برای دسترسی به آن، هزینه های روزافزونی را پرداخت کنند. (در لس آنجلس، تنها ۱٫۹ درصد از خانه های برای فروش در دسامبر ۲۰۲۲ برای خانوارهایی که درآمد متوسطی داشتند مقرون به صرفه بودند.)

این نگرش در واقع اشتباه نیست. و با مشاهدات بالا در مورد تله در تضاد نیست، حتی اگر به نظر می رسد ممکن است باشد. نکته کلیدی درک این نکته است که “سرمایه گذاری” در زبان انگلیسی ساده معانی متعدد و ماهرانه متفاوتی دارد.

سرمایه‌گذاری می‌تواند دارایی‌ای باشد که برای تأمین درآمد غیرفعال به مالک آن از طریق مالکیت صرف، مانند سهام، در نظر گرفته شده است. سرمایه‌گذاری همچنین می‌تواند به چیزی که می‌خرید اشاره داشته باشد، نه به این دلیل که ارزش آن بیشتر می‌شود، بلکه به این دلیل است که آن را می‌خرید استفاده کنید به شما این امکان را می دهد که کارهای سازنده و ارزشمند انجام دهید.

اگر بخواهیم از دام فرار کنیم، مسکن تا حد زیادی نمی تواند اولین نوع سرمایه گذاری باشد. می تواند نوع دوم باشد و خواهد ماند.

من این مقاله را به عنوان یک اقتصاددان نمی نویسم (من یک اقتصاددان نیستم) و آدم های هوس باز اقتصاد ممکن است بسیاری از موارد زیر را نادیده بگیرند. اما هدف من این است که این موضوع را برای آمریکایی‌های روزمره باز کنم و کمی روشن‌تر کنم که می‌گویند مسکن نمی‌تواند هم مقرون به صرفه باشد و هم یک «سرمایه‌گذاری».

آیا خود خانه باید از نظر ارزش قدردانی کند؟

بیایید دو جزء مالکیت خانه را از هم جدا کنیم: زمین و خود خانه.

یک خانه، تحت هر شرایط عادی، باید یک دارایی مستهلک کننده باشد. این یک جسم فیزیکی است که می تواند در معرض ساییدگی و پارگی قرار گیرد و نیاز به نگهداری دارد. بدون تعمیر و نگهداری از هم می پاشد.

به خرید یک خانه خود فکر کنید – بیایید فعلاً زمینی را که در آن قرار دارد نادیده بگیریم – مانند خرید یک ماشین، یا کامپیوتر، یا یک قطعه ماشین آلات برای تجارت شما. شما روی این چیزها «سرمایه گذاری» می کنید، به این معنا که می خواهید از چیزی برای انجام کارهایی استفاده کنید که ارزش بیشتری نسبت به هزینه ای که برای داشتن و نگهداری تجهیزات برای شما دارد، باشد.

ماشین شما یک هزینه است، اما وسایل حمل و نقلی را برای شما فراهم می کند که برای کسب درآمد و رفع نیازهای اولیه خود نیاز دارید. خانه شما یک هزینه است، اما خدمات سرپناهی به شما ارائه می دهد. شما به سرپناهی نیاز دارید تا نیاز اساسی خود را به ایمنی و امنیت برآورده کنید و از نظر فیزیکی نزدیک چیزهایی باشید که برایتان ارزش قائل هستید، مانند شغل.

این یک معامله حتی بهتر است زیرا خانه ها به اندازه ماشین ها به طور غیرقابل کاهش ارزش خود را از دست نمی دهند. تعداد بسیار کمی از مردم هنوز با ماشین های ۴۰ ساله رانندگی می کنند، اما تعداد زیادی از مردم هنوز در خانه های ۱۴۰ ساله به راحتی زندگی می کنند و تعمیر و نگهداری و ارتقاء لازم را انجام داده اند.

کوتاه بی خانمان بودنکه دارای معایب آشکار و عظیمی است، انتخاب شما برای سرپناه ساده است: یا مالک منبع خدمات سرپناه خود هستید یا به شخص دیگری برای آن خدمات پول می دهید. به همین دلیل است که اقتصاددانان و IRS مفهوم “اجاره منتسب”: داشتن یک خانه، به معنای فنی اما غیر شهودی، درآمدی منظم به شما می دهد. به طور خاص، اجاره ای را که خودتان می پردازید، به شما می پردازد، که در غیر این صورت باید به شخص دیگری می پرداختید.

آیا زمین باید از نظر ارزش ارزش قائل شود؟

یک خانه مستهلک می شود زیرا، مگر اینکه پولی برای تعمیر و نگهداری صرف شود، دچار زوال فیزیکی می شود. اما روی زمینی می نشیند که راه به جایی نمی برد. ما باید انتظار داشته باشیم که در طول زمان برای قیمت آن زمین شهری زیربنایی چه اتفاقی بیفتد؟

اول، درک کنید که ارزش بازار زمین از کجا می آید. قیمت زمین اساسا بر اساس اقتصادی اجاره که می‌توان جمع‌آوری کرد: در یک معامله در بازار، بر اساس آنچه که بالاترین قیمت پیشنهادی حاضر است برای آن پرداخت کند، تعیین می‌شود. این مناقصه‌دهنده، در تئوری، کسی است که می‌تواند زمین را از نظر اقتصادی سودآورترین استفاده کند.

زمین‌های کشاورزی مستقیماً برای تولید مفید هستند، همانطور که زمین‌های غنی از مواد معدنی قابل استخراج هستند. زمین شهری به طور کلی به دلیل منابع طبیعی ارزشی ندارد. اساس ارزش زمین در شهرها، بلکه دسترسی داشته باشید: مردم برای نزدیک شدن به چیزهایی که برایشان ارزش قائل هستند پول می پردازند.

با افزایش وسعت و شکوفایی یک شهر، مزیت اقتصادی که می توان با حضور در آن مکان به دست آورد، افزایش می یابد. اگر کسب و کاری دارید، به مشتریان بیشتر و ثروتمندتری دسترسی دارید. اگر ساکن هستید، به فرصت های شغلی بیشتر، گزینه های تحصیلی، امکانات فرهنگی و غیره دسترسی دارید. با بزرگتر شدن شهر، زمین با ارزش تر می شودو زمین با بهترین دسترسی از همه ارزشمندتر می شود. (بهترین دسترسی معمولاً به معنای نزدیکترین به مرکز است، اگرچه این واقعاً به زیرساخت های حمل و نقل بستگی دارد.)

بنابراین طبیعی است که زمین در یک شهر در حال رشد افزایش قیمت داشته باشد. قیمت زمین در شهر نیویورک چندین برابر قیمت زمین در اوماها است. قیمت زمین در مرکز اوماها بسیار بالاتر از قیمت زمین در نورث پلات است. اقتصاد بزرگتر، موقعیت مرکزی بیشتر، دستاوردهای بزرگتر از دسترسی به آن مکان.

آیا افزایش ارزش زمین به این معناست که مسکن محکوم به غیرقابل استطاعت شدن است؟

در اصل، خیر. راهی که یک شهر می‌تواند سهام مسکن عموماً مقرون به صرفه را حفظ کند، حتی با افزایش ارزش زمین، از طریق دو مکانیسم است: توسعه زمین جدید در لبه، و توسعه مجدد، یا ایجاد خانه‌های اضافی در زمین‌های موجود.

در محله‌های توسعه‌یافته، افزایش ارزش زمین و کاهش ارزش ساختار، چیزی است که در نهایت باعث توسعه مجدد می‌شود. ما داریم در مورد این چرخه نوشته شده است بارها قبل اگر شما صاحب زمین شهری با ارزش هستید و خانه ای دارید که در آن زمین مستهلک شده است، در نهایت منطقی به نظر می رسد که شخصی ملک شما را بخرد و مثلاً یک ساختمان آپارتمان کوچک بسازد. بیایید به این فکر کنیم که وقتی آن جهش در شدت توسعه (از خانه به آپارتمان) اتفاق می افتد، چه اتفاقی برای هزینه های مسکن می افتد.

هزینه تحویل یک واحد مسکن اساساً هزینه ساخت به اضافه هزینه زمین است. راه ساخت مسکن در زمین گران قیمت با قیمتی قابل مقایسه با خانه مستقل در زمین ارزان، ساختن با تراکم بالاتر است. این هزینه زمین را بین چندین خانوار توزیع می کند.

یک نیویورکی متوسط ​​در زمین های فوق العاده گران قیمت (در هر فوت مربع) زندگی می کند. اگر قرار است مسکن در نیویورک اصلاً مقرون به صرفه باشد، خانواده متوسط ​​نباید زمین زیادی مصرف کند. یعنی، آنها باید در یک آپارتمان زندگی کنند – و دارند. حتی در مرکز شهر اوماها، اکثر مردم در آپارتمان زندگی می کنند. (توجه داشته باشید که این موضوع از نظر مفهومی جدا از بحث مالکیت در مقابل اجاره است. شما می توانید یک آپارتمان داشته باشید. در آمریکا، ما معمولاً به آن کاندو یا خانه شهری می گوییم.)

اگر به اندازه کافی خوش شانس (یا آینده نگر) هستید که قبل از اینکه به یک مرکز شهری پررونق تبدیل شود، صاحب خانه ای با حیاط زیبا در یک مرکز شهری پر رونق هستید، از قدردانی از آن زمین مقداری پول به دست خواهید آورد. این نمونه ای از زمین به عنوان دارایی سرمایه گذاری پرسود و غیرفعال است.

یک بحث فلسفی و اخلاقی کامل در این مورد وجود دارد که من ترجیح می دهم در این قطعه تمرکز نکنم. اما بیایید واضح بگوییم: در سطح پایه، اینها دستاوردهای غیرقابل کسب هستند. ارزش زمین شهری از چیزی ناشی نمی شود شما، مالک این کار را انجام داد، اما از کاری که همه همسایگان شما به طور جمعی انجام دادند تا مکان را مطلوب کنند. از نظر اجتماعی ایجاد شده است. شما به‌عنوان مالک، از هر کسی که به او می‌فروشید یا از او اجاره می‌گیرید، رانت اقتصادی می‌گیرید – در صورت تمایل، رشوه.

این شهود اخلاقی اساسی پشت این است جورجیست ایده ی مالیات بر ارزش زمین: چون ارزش زمین، بر خلاف ساختمانهایی که روی آن قرار دارند، توسط جامعه ایجاد می شود، باید مالیات سنگینی بر آن تعلق گیرد تا بازده به مردم تعلق گیرد نه به مالک رانت جو.

اما برای اهداف ما در اینجا، بدانیم که حتی اگر از تمام عواید بادآورده در زمین مالیات نگیریم، این سودها کاملاً ناسازگار نیستند. با مسکن به طور کلی مقرون به صرفه است. برخی از مالکان در زمین های شهری با ارزش می نشینند و از آن (به معنای اقتصادی) کم استفاده می کنند. اساسا، شما می توانید انتخاب کنید که از کارل باشید بالا، که سرسختانه از فروش خانه خود امتناع می کند، حتی در حالی که در کنار آن ساختمان های بلند ساخته شده است. اما در مجموع، با افزایش ارزش زمین، اکثر کارل‌های خارج از کشور در نهایت متقاعد می‌شوند که بفروشند و شهر به شهر آپارتمان‌ها تبدیل می‌شود.