بلو هوریزونته: مسیر بهبودی

پنج سال پیش، من نوشتم مقاله با اشاره به یک چشم انداز بدبینانه برای بلو هوریزونته، در آستانه تصویب طرح جامع جدید. این مقاله تشخیصی از الگوی توسعه پایتخت ارائه می‌کند و تز آن از تغییرات مهم در لایحه‌ای که در حال بررسی است حمایت می‌کند – یک برنامه انتقال ۳ ساله با حفظ نرخ بهره‌برداری پایه از برنامه ۲۰۱۰ و افزایش حداکثر نرخ به میزان ۴۷ درصد. در مناطق مرکزی، از ۳٫۴ تا ۵٫ پنج سال بعد، پس از بیداری اقشار مهم جامعه و سرمایه گذاری های جدیدی که در شهر ظهور کرده اند، می توانیم تشخیص خوش بینانه تری داشته باشیم.

برای سه دهه، ساختار شهری BH با مهاجرت سرمایه‌گذاری‌ها، شرکت‌ها و جمعیت به مناطق دورافتاده یا شهرداری‌های حاشیه‌ای به زیان هسته مرکزی آن که مستهلک و کاهش می‌یابد، تحت فرآیند تمرکززدایی قرار گرفته است. بر اساس داده های آخرین سرشماری انجام شده توسط IBGE، از دست دادن ۶۰ هزار نفر در شهرداری بین سال های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲، نتیجه یک سیاست شهری عمدی است. قوانین کاربری زمین، پتانسیل ساخت و ساز زمین را محدود می کند، و گسترش موجودی املاک و مستغلات را برای حمایت از تقاضای رشد جمعیت و درآمد، به ویژه در مناطق مرکزی غیرممکن می کند، و باعث پراکندگی جمعیت و برنامه ریزی مشخصات تراکم آن می شود.

بیشتر بخوانید: علم در مورد مقررات کاربری زمین در برزیل چه می گوید؟

Em اخبار پخش شده از تلویزیون ام جی، برنامه ریزان و دوستداران محیط زیست از راهی که گسترش شهری در پیش گرفته است انتقاد می کنند واله دو سرنو – منطقه نوا لیما در سواحل بلو هوریزونته. ساختمان‌های متوسط ​​و بلند که بر روی پارکینگ‌ها و فضاهای تفریحی متصل به دامنه‌های سرا دو کورال ساخته شده‌اند، در واقع پوشش گیاهی قوی را از بین می‌برند و به گفته آن‌ها، جریان هوای تازه به سمت بلو هوریزونته را قطع می‌کنند و دمای شهر را بالا می‌برند. اگر آنها از قوانین محدودکننده کمتری در BH حمایت می‌کردند، ساختمان‌های بزرگ نزدیک به مرکز BH باقی می‌ماندند و Vale do Sereno می‌توانست توسط ساختمان‌های کوچک و متوسط ​​ظریف‌تر، معمولی دره‌ها، تصاحب شود.

اگر تغییرات سیاسی رخ ندهد، انتخاب طبقه مرفه و نسل‌های آینده بین یک مرکز جدید فناوری یا یک مرکز قدیمی و مستهلک خواهد بود. حتی شهرهای قدیمی‌تر مانند شیکاگو، با محدودیت‌های کمتر در استفاده از زمین در منطقه مرکزی، توسعه را در آنجا حفظ کردند و ارتباط آن را حفظ کردند. ما با مرکز خود چه کرده ایم؟

بلو هوریزونته با زمان مسابقه می دهد. اما بیداری بخش‌هایی از جامعه، ابتکارات برای احیای مرکز و تحولات جدید در Av.do Contorno دلایلی برای خوش‌بینی معتدل است.

ساختمان قدیمی Bemge، در Praça Sete، در کنار Cineteatro Brasil تماشایی، جای خود را به P7 خلاق – آژانس توسعه صنعت خلاق MG می دهد. O روح سازیتوسط Construtora Caparaó، یکی از بلندترین شهرها خواهد بود و به بازیابی ارزش در منطقه مرکزی کمک خواهد کرد. این ساختمان مساحتی معادل ۲۷۶۰ متر مربع را اشغال خواهد کرد که در آن تعداد زیادی ساختمان با ساختمان های ۲ تا ۴ طبقه وجود دارد. دستیابی به ساختمان های کوچک برای تخریب و ساخت ساختمان جدید تنها به دلیل امکان دستیابی به حداکثر ضریب بهره برداری (CA) 5 برابر مساحت زمین در طول طرح انتقال، زمانی که CA پایه ۲٫۷ بود، قابل اجرا بود. شرکت ساخت و ساز حقوق اضافی ساخت و ساز برای املاک فهرست شده در بازار خصوصی به دست آورد – که قیمت آنها کمتر از قیمت های موجود در بازار بود. اعطای سنگین حق ساخت و ساز (OODC) ارائه شده توسط شهرداری.

این قطعه زمین ۱۳٫۸ هزار متر مربع مساحت خالص مسکونی با ارزش متوسط ​​۲۲۰۰۰ دلار در هر متر مربع را ارائه می دهد. زیربنای ساختمان دارای هفت فروشگاه رو به خیابان است که متراژ ساخته شده آن با توجه به مشوق شهرداری برای ساختمان های با نمای فعال در محاسبه شاخص بهره برداری لحاظ نشده است. این انگیزه باعث شد تا ساختمان به مساحت ساخته شده بیش از ۵ برابر مساحت زمین برسد.

قیمت نجومی هر متر مربع نتیجه هزینه های مربوط به خرید املاک، محدودیت در استفاده از زمین و کمبود ساخت و سازهای مسکونی جدید در محل مرکزی است. اما بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳، بیست و یک ساختمان مسکونی و سه توسعه تجاری جدید در تالار شهر با حداکثر ضرایب بالاتر از ضرایب موجود در قانون قبلی مورد پردازش قرار گرفت – تقریباً ۱٫۲ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مسکونی که عرضه محلی را تقریباً ۸۰ هزار متر مربع افزایش می‌دهد. همچنین در حال پردازش ده ها پروژه جدید دیگر با CA بین ۲ و ۳٫۴، از جمله History Escritores، قوی ترین پروژه در حال ساخت در شهر بود. افزایش فعالیت های اجتماعی و اقتصادی در مناطق مرکزی در حال حاضر قابل مشاهده است، اما جا برای خیلی بیشتر وجود دارد.

بیشتر بخوانید: کسانی که به سنگ ریزه توجه نمی کنند، هرگز الماس پیدا نمی کنند

ساختمان Soul باید اولین پروژه با CA بیشتر از ۵ در بلو هوریزونته از دهه ۹۰ باشد. با تخمین PSV 320 میلیون دلاری، این پروژه سالانه حدود ۵ میلیون دلار در IPTU جمع آوری می کند، جایی که کمتر از ۱ میلیون دلار جمع آوری شده است. – بدون افزایش هزینه های عمومی به طور متناسب. موسسات تجاری و خدماتی محلی با مشتریان جدید درآمد بیشتری خواهند داشت و استفاده از ظرفیت نصب شده خود را گسترش می دهند. این پدیده افزایش درآمد و کاهش هزینه‌های حاشیه‌ای را اقتصاد مقیاس انباشته می‌نامند که یکی از پدیده‌هایی است که وجود شهرها و قدرت آنها در ارتقای بهره‌وری را توجیه می‌کند.

شهرها که به عنوان موتورهای شکوفایی شناخته می شوند، می توانند از نظر اقتصادی با انباشت سرمایه انسانی و سرمایه فیزیکی – مانند ماشین ها و ساختمان ها – در یک منطقه تعریف شوند. شرکت ها و مردم از انتشار ایده ها، تمرکز شرکت ها و نهاده های مورد نیاز خود و گروه های کاری تخصصی که انواع کالاها و خدمات را تبلیغ می کنند و کیفیت زندگی را افزایش می دهند، سود می برند. اگر اقتصاد انبوهی وجود نداشت، مردم و شرکت‌ها می‌توانستند به طور همگن در سراسر قلمرو بدون ایجاد زیان اقتصادی پخش شوند. شهری وجود نخواهد داشت! بنابراین، استراتژی محدود کردن پتانسیل کاربری اراضی و پراکندگی جمعیت نه تنها از نظر زیست‌محیطی و اقتصادی مضر است، بلکه نشان‌دهنده نفی کارکرد اجتماعی و اقتصادی شهر و وجود آن است.

در تحلیلی از مناطق شهری اروپا، یک مطالعه اخیرا در مجله اروپایی منتشر شده است “مطالعات منطقه ای” این مفهوم اساسی را مجدداً تأیید می کند که جمعیت شهری بزرگتر به طور مثبت بر بهره وری منطقه ای تأثیر می گذارد، اما تعامل بین اندازه و چند مرکزیت تأثیر منفی بر بهره وری دارد. تکه تکه شدن شهر به چند مرکز تا حدی یکپارچه، زمانی که بخش‌های مختلف شهر مانند شهرداری‌های کوچک رفتار می‌کنند، اقتصاد نابه‌هنجاری ایجاد می‌کند.

گزارش توسعه جهانی بانک جهانی (WDR-2009)، مربوط به شهرهای کشورهای در حال توسعه، بیان می‌کند: «پیام اصلی گزارش این است که رشد اقتصادی نامتعادل خواهد بود. تلاش برای گسترش فعالیت های اقتصادی باعث دلسردی آن می شود.»

یکی از نویسندگان گزارش بانک جهانی، شهرساز فرانسوی، آلن برتو، برای راه اندازی پروژه خود در بلو هوریزونته بود. کتاب. آلن از استدلالی که ژوزه آفونسو سیلوا حقوقدان برای توجیه محدودیت استفاده از زمین در شهرهای برزیل استفاده کرد گیج شد. در مقاله ۲۰۱۸ من ذکر شده است. شهرها معمولاً AC را برای محدود کردن «ازدحام» یا حفظ «نور» محدود می‌کنند. برتو با تمام تجربه بین المللی خود هرگز محدودیت CA برای ترویج یکسان سازی قیمت زمین و جلوگیری از بهترین استفاده از زمین های مورد نظر را ندیده است. هنگام تجزیه و تحلیل پروفایل های تراکم شهرهای برزیل که مقاله را پشتیبانی می کردند، برتو همچنین دریافت که تعداد کمی از شهرها، به استثنای اتحاد جماهیر شوروی سابق، به اندازه شهرهای اصلی برزیل – از جمله بلو هوریزونته – دارای پروفایل های تراکم نامنظم هستند.

طرح جامع انتقال در ابتدای سال ۲۰۲۳ منقضی شد و CA اصلی تا سال ۲۰۲۸ به ۱ در سراسر شهر کاهش یافت. قیمت OODC 50 درصد در مناطق مسکونی ترجیحی و ۳۰ درصد تخفیف برای پرداخت نقدی در نظر گرفته شده است. این یک ابتکار مهم برای دوام پروژه ها در منطقه مرکزی است، اگرچه هنوز بسیار ترسو است.

هزینه ارائه منطقه ساخته شده در BH بیشتر از نوا لیما است و با محدودیت کاربری زمین، قیمت فروش مورد نیاز بالا خواهد بود. بنابراین برای جذابیت و دسترسی بیشتر پایتخت، افزایش مشوق های ساخت و ساز مانند افزایش ضرایب بهره برداری ضروری است. قوانین عقبگرد اجباری را تنظیم کنید تا امکان استفاده بهتر از زمین شهری و کاهش قیمت OODC فراهم شود. از این نظر، طرح CODESE-BH برای احیای مرکز با افزایش ضریب در مرکز بسیار مورد استقبال قرار می گیرد، اما ممکن است برای جذب سرمایه گذاری و بازیابی منطقه در مقیاس و سرعت بیشتر ناکافی باشد.

مدیریت دولتی که در سال ۲۰۲۴ کنترل شهر را به دست می گیرد باید مسئولیت کارآمدتر کردن خدمات عمومی، بهبود مدیریت عمومی و سیستم های اطلاعاتی فاقد آن را برای توسعه شاخص های نظارت شهری حیاتی، تسهیل کارآفرینی و آماده سازی شهر برای یک طرح جامع همه کاره تر و هوشمندانه تر داشته باشد. .