تردید در عرضه مسکن | مصاحبه با اینگرید گولد الن

اینگرید گولد الن استاد برنامه ریزی شهری در دانشگاه نیویورک (NYU) و یکی از نویسندگان مقاله است شک و تردید عرضه تجدید نظر شد (شک و تردید عرضه، بازبینی شده است) در کنار ویکی بین و کاترین اوریگان. این تحقیق به دنبال تحلیل و پاسخگویی به نگرانی های کسانی است که معتقدند افزایش عرضه مسکن باعث کاهش رشد قیمت اجاره بها نمی شود. مقاله قبلی آشوب برنامه ریزی شده

در این مصاحبه اختصاصی، با اینگرید در مورد موضوعات مطرح شده در مقاله او، فرآیند تحقیق، نتیجه گیری و نحوه اعمال آنها در زمینه برزیل صحبت کردیم.

هرج و مرج برنامه ریزی شده: مقاله او استدلال های ارائه شده توسط «شکاکان عرضه» در مورد تأثیر عرضه مسکن بر مقرون به صرفه بودن را تحلیل می کند. چالش های اصلی که در ارائه شواهد در مورد نگرانی های آنها با آن مواجه بودید چه بود؟

بسیاری از عوامل مختلف می‌توانند بر هزینه‌های مسکن و تغییرات در یک محله تأثیر بگذارند، بنابراین جداسازی اثرات عرضه جدید دشوار است. اما این بررسی شامل کارهایی می‌شود که این کار را به روش‌های خلاقانه انجام می‌دهند – برای مثال، الف مقاله ۲۰۲۱ توسط کیت پنینگتون از ساخت‌وسازهای جدید پس از آتش‌سوزی‌های بزرگ به‌عنوان یک آزمایش طبیعی استفاده می‌کند که به محقق اجازه می‌دهد درباره چگونگی تأثیر ساختمان‌های جدید بر هزینه‌ها در محله نتیجه‌گیری کند.

بیشتر بخوانید: واقعا چه چیزی باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟

هرج و مرج برنامه ریزی شده: شک و تردید عرضه مورد بازبینی قرار گرفت با استناد به شواهدی از مطالعات اخیر، تأثیر مثبتی را که عرضه مسکن اضافی می‌تواند بر مقرون به صرفه بودن مسکن داشته باشد، برجسته می‌کند. چند مطالعه را در نظر گرفتید؟ به نظر شما کدام یک شگفت انگیزترین نتایج را داشت؟

اینگرید گولد الن: ما سعی می کنیم تا حد امکان تحقیقات جدید را بررسی کنیم. برخی از مقالاتی که ما بیشتر در مورد آنها هیجان زده ایم لزوماً نتایج شگفت انگیزی ندارند، بلکه از تکنیک ها یا داده های شگفت انگیزی برای یافتن توضیحات علّی برای پدیده هایی استفاده می کنند که قبلاً به روش های کمتر رسمی شناسایی کرده ایم. یک نمونه از این است تحقیق در مورد زنجیره های تغییر. کریستینا براتو، اسکاری هارجونن و توکا ساریما از داده‌های جمعیت هلسینکی استفاده کردند و دریافتند که اگرچه خانه‌های جدید ساخته شده در مناطق گران‌قیمت شهر عمدتاً افراد با درآمد بالاتر را در خود جای می‌دهند، زنجیره‌های تغییر ایجاد شده توسط این واحدهای جدید به سرعت به محله‌های با درآمد متوسط ​​و پایین رسید. ، آزاد کردن آپارتمان هایی که افراد با درآمد کمتر می توانند به آن نقل مکان کنند. این نوع شواهد جدیدی است که به ما کمک می‌کند بفهمیم عرضه مسکن جدید چگونه می‌تواند تفاوت ایجاد کند.

هرج و مرج برنامه ریزی شده: به نظر شما چرا حتی با وجود این شواهد، شک و تردید همچنان ادامه دارد؟ آیا شواهد متفاوتی در گذشته وجود داشته است، یا نگرانی در مورد عرضه ناشی از تصورات شخصی در مورد توسعه شهری است؟

اینگرید گولد الن: اول، مردم وابستگی قابل درک به محله خود دارند. به خصوص در شهرهای بزرگ مانند نیویورک، محله های ما اغلب بخشی از هویت شخصی ما می شوند. احساس اینکه شکل این محله در حال تغییر است، به خصوص اگر بدون نظر شما تغییر کند، ذاتا نگران کننده است و می تواند منجر به مقاومت در برابر توسعه شود.

سپس مجموعه دیگری از استدلال ها علیه عرضه وجود دارد که نشان می دهد آنچه ما نیاز داریم مسکن بیشتر نیست، بلکه مسکن اجتماعی بیشتر است. و در ظاهر این امر منطقی است، زیرا بسیاری از مردم به دنبال واحدهای با اجاره پایین هستند و وقتی یک واحد با نرخ بازار در محله آنها ظاهر می شود، ممکن است مستقیماً برای آنها مفید نباشد. اما در حالی که مسکن جدید با نرخ بازار ممکن است مستقیماً نیازهای مستاجران کم درآمد را برآورده نکند، به نظر می رسد افزایش اجاره بها را برای مجموعه وسیعی از مستاجران کاهش دهد. هنگامی که شهرها و بازارها را به طور کلی در نظر می گیریم، می بینیم که افزایش عرضه تأثیرات سودمندی گسترده ای دارد و تحلیل خود را به این ترتیب چارچوب می دهیم.

هرج و مرج برنامه ریزی شده: به نظر شما چه اقدامات خاصی در افزایش تولید مسکن و پاسخ به نابرابری ها در توزیع مسکن موثر است؟

اینگرید گولد الن: یکی از نکات کلیدی در اینجا این است که استراتژی های مختلف در شهرهای مختلف بهتر عمل می کنند. در واقع، این چالش برای بسیاری از مکان‌هایی است که به دنبال حل مشکلات قیمت مسکن خود هستند: انتخاب بهترین سیاست‌ها دشوار است. (آزمایشگاه محلول مسکن محلی مرکز فورمن منابعی برای کمک به شهرها برای حل این مشکلات در دسترس دارد).

بررسی ما از ادبیات در شک و تردید عرضه مورد بازبینی قرار گرفت نتیجه می گیرد که اصلاحات در مقررات کاربری زمین، مانند انعطاف پذیری منطقه بندی، می تواند راه موثری برای افزایش عرضه مسکن باشد، اما عوامل دیگری مانند تقاضا، تامین مالی، نیروی کار و محدودیت های عرضه می توانند تاثیر تغییرات نظارتی را کاهش دهند. در برخی موارد، اقدامات پیشگیرانه تری مورد نیاز است، مانند معافیت های مالیاتی برای توسعه دهندگانی که واحدهای مقرون به صرفه می سازند.

افزایش تولید مسکن و رفع نابرابری ها در توزیع مسکن اهداف مرتبط هستند، اما ممکن است راه حل های سیاستی یکسانی نداشته باشند. برای رسیدگی به نابرابری ها، توجه به سیاست هایی که به طور فعال با جداسازی و تبعیض مبارزه می کنند، مهم است. ایجاد محله های با درآمد مختلط برای کاهش تفکیک مسکونی و اطمینان از اینکه مالکان نسبت به مستاجران بالقوه ای که مایل به پرداخت با کمک مسکن هستند تبعیض قائل نمی شوند، نمونه هایی از اهداف سیاستی است که می تواند برخی از نابرابری ها را کاهش دهد.

هرج و مرج برنامه ریزی شده: چگونه سیاست گذاران و توسعه دهندگان می توانند به طور موثر با جوامع تعامل کنند تا اعتماد ایجاد کنند و اطمینان حاصل کنند که توسعه مسکن به نفع همه ساکنان است؟

اینگرید گولد الن: مهم این است که نگرانی های مردم را جدی بگیریم. مقاومت مردم در برابر مسکن جدید اغلب از مکان های قابل درک ناشی می شود و ناراحتی واقعی را بیان می کند. قانونگذاران باید در جایی که هستند با مردم ملاقات کنند.

اکثر مردم آکادمیک نیستند و اکثر مردم از نتایج هیجان زده نیستند، به عنوان مثال. اوکلند مساحت ساخت و ساز خود را ۷۵ درصد افزایش داد و سهام مسکن خود را ۴٫۱۱ درصد در ۵ سال افزایش داد. – حتی اگر محققان این نتیجه را قانع کننده بدانند (گرینوی-مک گروی و فیلیپس، ۲۰۲۳). سیاست گذاری مسکن و اقتصادی به سطحی از تخصص فنی نیاز دارد و کارشناسان سیاست به راحتی هنگام صحبت در مورد این موضوعات به اصطلاحات آکادمیک یا زبان تحقیر آمیز می افتند. کمی تاکید بر این داده ها و بیان داستان های مختلف در مورد اثرات این سیاست ها می تواند موثر باشد. اگر یک صاحب خانه مسن تر در مورد پیامدهای یک ساختمان جدید عصبی است، می توانیم به آنها یادآوری کنیم که عرضه آپارتمان بیشتر به فرزندان بزرگسال آنها اجازه می دهد تا مکان مقرون به صرفه ای را برای زندگی در نزدیکی خود بیابند تا اینکه مجبور شوند به شهر دیگری نقل مکان کنند.

سیاست گذاران همچنین باید درک کنند که راه هایی برای افزایش تراکم حتی در محله هایی با مقاومت قوی در برابر ساخت و سازهای جدید وجود دارد. اگر در هر محله از طریق ساخت ساختمان ها در زمین های توسعه نیافته، واحدهای مسکونی جانبی و افزایش اندک در پتانسیل ساختمانی، مسکن کوچکی در هر محله ایجاد شود، این می تواند منجر به تعداد قابل توجهی خانه های جدید شود.

هرج و مرج برنامه ریزی شده: این مطالعه تحقیقاتی را از کشورهای مختلف با نتایج مشابه نشان می دهد. مردم کشورهای در حال توسعه چگونه می توانند نتایج را تفسیر کنند شک و تردید عرضه مورد بازبینی قرار گرفت در زمینه شما؟ مقاله برآورد ارزش اقتصادی اصلاحات منطقه‌بندی (برآورد ارزش اقتصادی اصلاحات منطقه‌بندی)، نوشته سانتوش آناگول، فرناندو وی فریرا و جونا ام. رکسر مرجعی برای مطالعه شما بود؟ آیا مطالعات دیگری در کشورهای در حال توسعه می شناسید؟

اینگرید گولد الن: مقاله Anagol، Ferreira و Rexer یکی از جالب‌ترین مقالاتی است که در بررسی به آن اشاره کردیم و نتایجی را نشان می‌دهد که می‌تواند درس‌هایی برای شهرهای سراسر جهان ارائه دهد. آنها دریافتند که وقتی شهر سائوپائولو حداکثر مساحت مجاز را در بلوک های خاص افزایش داد، کاهش مقررات منجر به ساخت و سازهای جدید و تراکم بیشتر شد. شش سال پس از اینکه سائوپائولو این تغییر را ایجاد کرد، محققان دریافتند که تعداد کل واحدهای مسکونی برای فروش در بلوک‌هایی که این سیاست در آنجا اعمال می‌شد، ۱۰ درصد افزایش یافت. تصور اینکه این پدیده در شهرهای دیگر نیز رخ دهد، آسان است.

بیشتر بخوانید: سائوپائولو به فضای بیشتری نیاز دارد

هرج و مرج برنامه ریزی شده: تحقیقات آنها بر اساس مکان هایی با تقاضای بالا برای مسکن بود. اما آیا مطالعه‌ای می‌شناسید که تأثیرات عرضه مسکن اضافی را در شهرها یا محله‌هایی که تقاضا در آنها کاهش می‌یابد تحلیل کند؟ آیا فکر می کنید ساختمان های جدید می توانند به احیای این مکان ها کمک کنند یا می توانند وضعیت را بدتر کنند؟

اینگرید گولد الن: شهرهایی که با کاهش کلی تقاضا مواجه هستند ممکن است همچنان به سرمایه گذاری در مسکن نیاز داشته باشند، اما ممکن است مناسب تر باشد که این امر در قالب نوسازی و تعمیرات ظاهر شود. شهرهایی که تقاضای آنها رو به کاهش است ممکن است به استراتژی هایی نیاز داشته باشند که به آنها کمک کند تا با مسکن خالی، ساختمان ها و املاک متروکه با مالیات های معوق مقابله کنند. ابزارهایی مانند بانک های زمین (بانک های زمین)، ثبت املاک خالی و اصلاح مقررات مسکن ممکن است مفید باشد. سایت ما localhousingsolutions.org مجموعه بزرگی از ابزارهای سیاست مسکن را برای شهرهایی که با شرایط بازار متفاوتی روبرو هستند ارائه می دهد.