بازتابی در مورد پوسیدگی یک ساختمان معروف در سائوپائولو

چه کسی وسوسه نشده که همه چیز را رها کند و یکی از آن خانه‌ها را در دهکده‌های تاریخی ایتالیا بخرد، که اطراف آن را مناظر بت‌نیکی احاطه کرده‌اند، که فقط به قیمت ۱ یورو فروخته می‌شود؟

خوب، فقط کمی تحقیق کنید تا متوجه شوید که هزینه های خرید یکی از آن املاک تمایل به بسیار بیشتر از ۱ یورو تبلیغ شده برای برنامه است.

اما قصد من در اینجا بحث درباره این هزینه ها نیست، بلکه فکر کردن به دلایلی است که ترک آن املاک را توضیح می دهد، یعنی: نبود ورثه برای مطالبه املاک و هزینه های بالای نگهداری که پرداخت آن غیرممکن شده است. برای صاحبان سابق

این عوامل که به عوامل دیگری مانند تغییر در ویژگی‌های اقتصاد و مهاجرت جمعیت جوان به مراکز شهری بزرگ در جستجوی فرصت‌های تحصیلی و کاری بیشتر اضافه می‌شوند، تا حد زیادی رها شدن خانه‌های قدیمی در ایتالیا را توضیح می‌دهند – و همچنین ممکن است به این دلیل باشد. پشت برخی از موارد رها شدن در برزیل.

همانطور که در قسمت ارائه شده است افول مورومبی محله “São Paulo nas Alturas”، که در دهه ۱۹۸۰ جزو پنج محله ارزشمند شهر بود، امروز حتی در بین بیست محله نیست. و نه فقط به این دلیل که سایر مناطق با ارزش تر شده اند، بلکه به این دلیل که از طریق یک روند شدید کاهش ارزش همراه با مشکلات خشونت، ناامنی و تحرک – که توسط ویژگی های حومه ای محله تشدید شده است، دارای املاک برای استفاده عمدتاً مسکونی است. محافظت شده توسط دیوارهای بلند و وابستگی به اتومبیل برای انواع حمل و نقل.

در میان متغیرهای مختلفی که بر ارزش دارایی مستغلات تأثیر می‌گذارند، هزینه‌های نگهداری آن است: هر چه هزینه‌های نگهداری بیشتر باشد (که در تمام طول عمر ملک را همراهی می‌کند)، اگر سایر موارد برابر باشند، ارزش دارایی کمتر می‌شود . در نهایت، ترکیبی از کاهش ارزش یک منطقه و افزایش هزینه های نگهداری می تواند منجر به از دست دادن ارزش کل ملک شود.

بیشتر بخوانید: ساختمان های کاندومینیوم، مانعی برای توسعه مجدد شهری

در مورد خاص کاندومینیوم پنت هاوس که تنها ۱۳ آپارتمان دارد، با وجود بالکن با استخر و متراژ وسیع (۳۸۰ متر مربع) ارزش اجاره ماهانه فقط ۱۲۰۰ R$ در این گزارش برجسته است. در همان جدول، توضیح: کاندومینیوم تقریباً ۵۰۰۰ دلار R$ ارزش دارد. هزینه بالای کاندومینیوم بر قیمت املاک در ساختمان نیز تأثیر می گذارد: طبق این گزارش، یک ملک در آنجا «فقط» ۹۰۰۰۰۰ دلار R$ ارزش دارد (بسیار کمتر از قیمت املاک مشابه در سایر محله های «مرتبط» در سائوپائولو). و گزارش هایی وجود دارد که در گذشته نزدیک، آپارتمان دیگری در آنجا به قیمت «فقط» ۵۰۰,۰۰۰ دلار فروخته شد.

املاک خالی در ساختمان وجود دارد و گزارش نشان می دهد که نشانه های آشکاری از تخریب را نشان می دهد، همچنین به این دلیل که از نکول مالکان معدود رنج می برد، روندی که تا رها شدن کامل ساختمان به نوعی دور باطل تبدیل می شود.

نکته مهم این است که انتظار می‌رود جمعیت سائوپائولو در سال‌های آینده رشد کند، بنابراین افزایش عرضه مسکن همچنان یک اقدام فوری برای مبارزه با این حجم عظیم است. کسری مسکن و افزایش قیمت ملک همانطور که من در آن بحث کردم مقاله با این حال، قبل از اینجا در Caos Planejado، ضروری است که بحث در مورد عمودی سازی و افزایش عرضه نه تنها با نگرانی در مورد مکان، بلکه همچنین نحوه ساخت بیشتر همراه باشد.

برای مثال، با آوردن روندهای جمعیتی و اقتصادی که قبلاً ذکر کردم، یعنی کاهش نرخ زاد و ولد، افزایش هزینه های زندگی و رشد درآمد کمتر، به سناریویی که قبلاً در مورومبی مشاهده کردیم، تصور کامل پنت هاوس کاندومینیوم بیهوده به نظر نمی رسد. رها شده در چند دهه یا حتی سال – این همزمان با افزایش عرضه ناشی از ساخت و سازهای جدید در شهر به عنوان یک کل است، هرچند ممکن است متناقض به نظر برسد.

درست است که مشکل در این مجتمع مسکونی و شاید در کل مورومبی جدی تر به نظر می رسد، اما ممکن است محدود به محله نباشد. از دهه ۱۹۷۰، حداقل تا آغاز دهه ۲۰۰۰، بخش بزرگی از ساختمان های ساخته شده در محله های به اصطلاح “نجیب” سائوپائولو برای خانواده های معمولی طبقه بالای آن زمان (زوج های سفیدپوست و دگرجنسگرا با حداقل دو فرزند) علاوه بر اینکه تحت تأثیر قوانین فعلی قرار دارند.

به طور کلی، آنها برج های جدا شده در زمین هستند، بدون مغازه در طبقه همکف، با میله ها یا دیوارها محافظت می شوند. آنها در هر طبقه واحدهای کمی دارند، تقریباً همیشه آپارتمان هایی که می توان آنها را بزرگ در نظر گرفت، علاوه بر داشتن یک دربان و فضاهای مشترک مانند دادگاه، استخر، سالن بدنسازی، اتاق مهمانی و اتاق بازی.

هزینه‌های پرسنل در پذیرش، امنیت و نظافت، که به هزینه‌های نگهداری آسانسور و قسمت‌های مشترک اضافه می‌شود، همگی در تعداد نسبتاً کمی آپارتمان تقسیم می‌شوند و اغلب منجر به ارزش بسیار بالایی از هزینه آپارتمان می‌شود.

در محله های با ارزش که همچنان ساکنان جدید را با قدرت خرید بالا جذب می کنند، این ارزش ممکن است مشکلی ایجاد نکند. اقداماتی مانند برون سپاری دربان، خدمات امنیتی و نظافتی و همچنین اجرای دربان الکترونیکی، قبلاً توسط بسیاری از ساختمان ها با هدف کاهش هزینه های اداره کاندومینیوم اتخاذ شده است. همچنین تصور اینکه در آینده نزدیک بسیاری از این ساختمان‌ها تحت فرآیندهای مقاوم‌سازی قرار می‌گیرند تا چند واحد بزرگ خود را به واحدهای کوچک‌تر تبدیل کنند، دشوار نیست.

اما در محله هایی که از کاهش ارزش رنج می برند، این اقدامات ممکن است برای جلوگیری از رها شدن ملک در سال ها یا دهه های آینده کافی نباشد. و از آنجایی که پیش‌بینی همه جنبه‌های آینده شهرها آسان نیست (چه کسی ۴۰ سال پیش روی زوال مورومبی یا چنین تغییر اساسی در پیکربندی خانواده‌ها شرط می‌بندد؟)، شاید حداقل باید تلاش کنیم. از افول مورومبی و مشکلات مرتبط با هزینه های بالای نگهداری ساختمان چیزی بیاموزید.

یکی از ویژگی‌های اساسی شهرها، محله‌ها یا املاک تاب‌آور، توانایی آن‌ها در سازگاری با تغییرات اقتصاد، محیط، مد و آداب و رسوم در طول زمان است. در سائوپائولو، تعداد کمی از ساختمان‌ها به اندازه ساختمان‌های کوچک جذاب ما که عمدتاً تا دهه ۱۹۷۰ ساخته شده‌اند، مقاوم هستند.

آنها با اشغال کل زمین، اجازه دادند که آپارتمان های زیادی در زمین های نسبتاً کوچک ساخته شود. آنها عقب نشینی جلو یا جانبی یا فضای پارک ندارند، علاوه بر این تقریباً همیشه دارای طبقه همکف فعال هستند که به سرزندگی شهری کمک می کند. بدون فضاهای مشترک بزرگ، بدون دربان و بدون آسانسور، هزینه نگهداری بسیار کمتری دارند، حتی در مورد واحدهای بزرگتر که در ابتدا برای خانواده های دارای فرزند طراحی شده بودند.

بیشتر بخوانید: بهترین مکان برای زندگی در سائوپائولو چیست؟

در محله‌هایی که در مقطعی از تاریخ اخیر ارزششان کاهش یافته است (مانند بیکسیگا بین دهه‌های ۱۹۸۰ و ۲۰۰۰، برای مثال)، هزینه نگهداری پایین، دسترسی به مسکن را برای جمعیت کم‌درآمد در منطقه مرکزی شهر امکان‌پذیر کرد. در محله‌هایی که با ظهور برج‌های مسکونی مرتفع جدید ارزش پیدا کردند، بسیاری از ساکنان سابق همچنان در ساختمان‌ها زندگی می‌کردند که تنوع و سرزندگی شهری را برای این محله‌ها تضمین می‌کرد (من معتقدم این مورد ویلا پمپیا است، محله‌ای که در آن من زندگی می کنم).

برای آینده شهر مشکلی به نظر می رسد، بنابراین، عملاً هیچ ساختمانی در حال حاضر ساخته نمی شود، و تراکم ساخت و ساز عمدتاً با بالا آمدن ساختمان های بلند به جای خانه های قدیمی اتفاق می افتد. نیم ترم.

صرف نظر از این، اگر روند در نرخ زاد و ولد، هزینه زندگی و درآمد ادامه یابد، می ترسم بسیاری از ساختمان هایی که بین دهه ۱۹۷۰ و ۲۰۰۰ ساخته شده اند، محکوم به متروک شدن باشند. از این گذشته، با توجه به پیکربندی جدید خانواده ها، با تعداد بیشتری از افراد تنها زندگی می کنند، زوج هایی با تعداد کمتر یا بدون فرزند، تقاضا برای واحدهای بزرگتر کاهش می یابد، به ویژه اگر با هزینه های بالای تعمیر و نگهداری در مکان هایی با مشکلات تحرک و امنیتی همراه باشد.

شهر، شایان ذکر است، یک موجود زنده است. بسیاری از مناطقی که زمانی ارزش داشتند، در زمانی دیگر بی ارزش می شوند. از سوی دیگر، برخی مناطق متروکه بار دیگر پذیرای ساکنان، سرمایه گذاری و افزایش ارزش هستند. روندهای ساختاری بیشتر مربوط به درآمد و پیکربندی خانواده، به نوبه خود، می تواند تقاضا برای املاک را در کوتاه مدت و بلندمدت به شدت تغییر دهد.

بیشتر بخوانید: آنچه Paraisópolis می تواند به مورومبی بیاموزد

اگرچه هزینه های تعمیر و نگهداری منجر به رها شدن خانه های ایتالیایی شده است که در حال حاضر به قیمت ۱ یورو به فروش می رسند، اما لازم است بدانیم که آنها جذابیت خود را دارند و می توانند فرصت هایی را هم از نظر گردشگری و هم برای کسانی که می توانند از راه دور کار کنند و می خواهند به یک خانه پناه ببرند، نشان دهند. تاریخی و بوکولیک

در مورد ساختمان های در حال پوسیدگی در مورومبی، من در حفظ همین خوش بینی مشکل دارم. با هزینه‌های بالای نگهداری، بدون ارزش تاریخی و معماری، در مکانی بدون جاذبه‌های مهم، با مشکلات جدی حرکتی و امنیتی، در تلاش برای تصور آینده‌ای نه چندان دور، اعتراف می‌کنم که نمی‌توانم خریدارانی را برای املاک متروکه در آپارتمان‌هایی مانند پنت‌هاوس متصور شوم. . حتی اگر آنها برای، من نمی دانم، ۱ پست واقعی ارائه شده است.

Vitor Meira França یک اقتصاددان از FEA-USP و کارشناسی ارشد در اقتصاد از EESP-FGV است.