بحث در مورد مسکن با تاخیر بودجه سالانه ایالت نیویورک برای هفته ها در ماه آوریل قبل از اینکه قانونگذاران در نهایت به نتیجه برسند یک معامله که فرماندار کتی هوچول آن را “جامع ترین سیاست مسکن ایالت در سه نسل” توصیف کرد. با این حال، دو ستون کلیدی معامله – حمایت از مستاجر و معافیت مالیاتی برای ساختمان مسکن ارزان قیمت – فقط در شهر نیویورک، اگرچه شهرداری های دیگر ممکن است از حمایت های مشابه استفاده کنند.

این بودجه ۶۵۰ میلیون دلار به عنوان کمک های بلاعوض در سراسر ایالت جدید در نظر گرفته است برنامه طرفدار جوامع مسکن، اما برنامه دارد برای جذب متقاضیان تلاش کرد. این بودجه همچنین شامل ۵۰۰ میلیون دلار برای تأمین مالی توسعه مسکن در زمین های دولتی است، اگرچه فرماندار تا به امروز فقط باید اعلام کرد یک سایت که آن را هدف قرار خواهد داد.

سناتور ایالتی میشل هینچی که نماینده بخش‌هایی از دره هادسون است، می‌گوید: «ما بیشتر در مورد بحران مسکن در مکان‌هایی مانند شهر نیویورک یا در مناطق شهری‌تر خود می‌شنویم. اما در جوامع روستایی و شهرهای کوچک ما نیز با کمبود مسکن مواجه هستیم.

مدافعان نیز دارند انتقاد کرد بودجه. آنماری گری، مدیر اجرایی Open New York در بیانیه ای گفت: «این بودجه یک ایالت تقسیم شده را تداوم می بخشد.

مناطق روستایی دو برابر مناطق شهری در حال از دست دادن جمعیت هستند و کمبود مسکن عامل اصلی آن است. با توجه به ائتلاف مسکن روستایی NYS. هزینه های مسکن در مناطقی که شاهد افزایش جمعیت بوده اند، افزایش یافته است. در بخش روستایی کلمبیا دره هادسون، میانگین قیمت خانه عملا دو برابر شد از ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۳٫ قیمت ها در شهر کینگستون بیشتر از هر جای دیگر کشور در سال ۲۰۲۰

به گفته کوین اوکانر، مدیر عامل RUPCO، یک سازمان غیرانتفاعی محلی، در دهکده کوه‌های Catskill در Tannersville، رستوران‌ها در سال ۲۰۲۱ تنها دو یا سه روز در هفته می‌توانند به دلیل کمبود مسکن نیروی کار باز شوند. ساخت ۵۵ واحد مسکونی در روستا. من یک زن در یک اتاق زیبا در لندمارک پلیس دارم [in Kingston]او می گوید، او سه سال قبل از آن آپارتمان در ماشینش زندگی می کرد.

در این مناطق روستایی، موانع اصلی برای تولید و حفظ مسکن ارزان قیمت عبارتند از فقدان زیرساخت های آب و فاضلاب در خارج از مراکز جمعیتی، کمبود ظرفیت در دولت محلی و جامعه مدنی، و فقدان برنامه های مسکن دولتی که به طور خاص مناطق روستایی را هدف قرار دهد. به گفته مایک بورخس، مدیر اجرایی ائتلاف مسکن روستایی. به علاوه، بودجه های دولتی طبیعتاً مناطق شهری را در اولویت قرار می دهند، زیرا در آنجا می توانند مسکن بیشتری با پول عمومی کمتر بسازند.

برای رسیدگی به این چالش ها، شهرهای کوچک و شهرستان های روستایی منتظر دولت نیستند. آنها در حال حاضر استراتژی‌هایی را به صورت محلی برای پیشبرد مقرون‌به‌صرفه اجرا می‌کنند، مانند تنظیم اجاره‌های کوتاه‌مدت، به‌روزرسانی منطقه‌بندی محلی، بانکداری زمین، و ظرفیت‌سازی. در حالی که برخی از این راه‌حل‌ها از بودجه دولتی استفاده می‌کنند یا به قوانین ایالتی بستگی دارند، آنها عمدتا جدا از بحث‌های فصل بودجه سالانه آلبانی و معاملات پشت سر هم انجام می‌شوند.

تنظیم اجاره های کوتاه مدت

بازار اجاره کوتاه مدت (STR) در شمال ایالت نیویورک منفجر شده است. رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی در دره هادسون در طول همه گیری. بسیاری از جوامع با ایجاد رجیستری برای ردیابی این اجاره ها از جمله حداقل ۱۰ جامعه در شهرستان اولستر در ژوئن ۲۰۲۲، STR ها ۱۲ درصد از کل سهام اجاره ای را تشکیل می دادند.

اداره برنامه ریزی شهرستان اولستر شروع به کار کرد ابتکار جوامع هوشمند مسکن (HSCI) برای ارائه پشتیبانی فنی و مالی برای کمک به شهرداری ها در اصلاح سیاست های مسکن خود. این ابتکار به شهرها توصیه می کند که یک رجیستری ایجاد کنند و STR ها را با ۲ درصد از سهام مسکن خود محدود کنند. جن متزگر، مدیر اجرایی شهرستان اولستر، می‌گوید: «شما می‌خواهید مزایایی را که اجاره‌های کوتاه‌مدت برای جامعه به ارمغان می‌آورد، داشته باشید، اما نمی‌خواهید که آنها بیشتر خانه‌های موجود شما را به خود اختصاص دهند.

شهر کینگستون سقف اجاره کوتاه مدت را ۱ درصد از کل سهام مسکن تعیین کرد. استیو نوبل، شهردار کینگستون، می‌گوید: «ما توانسته‌ایم بیش از ۱۰۰ واحد مسکونی را در نتیجه این سقف برای مسکن بلندمدت به بازار بازگردانیم.

در سال ۲۰۲۳، سناتور ایالتی هینچی لایحه ای را ارائه کرد یک رجیستری سراسری برای اجاره های کوتاه مدت ایجاد کنید. او ادعا می کند که داده های مفید و ظرفیت اجرایی را فراهم می کند که به ندرت در سطح محلی در دسترس است. «اغلب چندین شهر کوچک ممکن است یک بازرس ساختمان مشترک داشته باشند. داشتن مجموعه ای از استانداردها می تواند برای فردی که در محل کار را انجام می دهد مفید باشد. Hinchey می گوید که برخی از جوامع باید برای ایجاد و نگهداری رجیستری خود به شخص ثالث پول بپردازند. بسیاری از جوامع در حصار هستند… آنها آن را می‌خواهند، اما نمی‌خواهند دلارهای مالیاتی محدود خود را برای شخص ثالث خرج کنند.» زیر صورت حساب هینچی، وزارت امور خارجه رجیستری در سراسر ایالت را حفظ می کند و گزارش های فصلی را در شهرها توزیع می کند.

این لایحه همچنین مالیات فروش استانداردی را بر معاملات STR ایجاد می کند. برخی از شهرستان های نیویورک در حال حاضر مالیات سکونت دریافت کنید از پلتفرم های خاص STR. متزگر پیشنهاد کرده است که ۲۵ درصد از درآمد مالیات بر اشغال را به صندوق اقدام مسکن شهرستان اولستر اختصاص دهد. او می گوید که اگر شهرستان بتواند مالیات بر فروش را دریافت کند، در نظر خواهد گرفت که بخشی از آن را به مسکن نیز اختصاص دهد.

در سراسر کشور، بسیاری از مناطق در تلاش برای تنظیم STR هستند، اگرچه هنوز هیچ ثبتی در سراسر کشور وجود ندارد. هینچی تاکید می کند که استراتژی نیویورک با هماهنگی نزدیک با مقامات محلی و ساکنان ایجاد شده است. این می تواند برخی از عقب و جلو بین مقامات دولتی و محلی را کاهش دهد در سایر ایالت ها انجام می شود، مثلا.

به روز رسانی منطقه بندی

در حالی که مقررات اجاره کوتاه مدت با خانه‌های موجود سروکار دارد، برخی از جوامع با به‌روزرسانی خانه‌های جدید، درها را به روی خانه‌های جدید باز می‌کنند. کدهای منطقه بندی. شورای مشترک کینگستون به اتفاق آرا به تصویب رای دادند آ کد منطقه‌بندی جدید مبتنی بر فرم در سال ۲۰۲۳، و شهرداری های دیگر در حال انجام به روز رسانی های گسسته تر مانند مجوز هستند واحدهای مسکونی جانبی (ADU).

پیشینه نوبل، شهردار کینگستون در علوم زیست محیطی، رویکرد او را به تغییر منطقه نشان داد. قرار است مناطق شهری در آن ساخته شود. محیط های روستایی و کشاورزی قرار است محافظت شوند… اینجاست که ما زیرساخت های آب و فاضلاب داریم، ما باید تراکم، پیاده روها، اینجا جایی است که باید بسازیم.»

کد جدید کینگستون به حداقل می رسد الزامات پارکینگ، چند خانواده را قانونی می کند و توسعه پر کردن، روند تأیید را برای توسعه جدید ساده می کند و موارد دیگر. ما خلاص شدیم منطقه بندی تک خانواده نوبل در خلال یک گفت‌وگو گفت و در بیرون شهرداری چنگال نداشت وبینار اخیر. این شهر اجازه داده است ۹۰ واحد مسکونی (۹٫۹ درصد افزایش) از زمان تغییر منطقه.

نوبل به فرآیند اطلاع رسانی شهر به دلیل پاسخ مثبت به منطقه بندی جدید اعتبار می دهد. او می گوید: «ما سعی کردیم منطقه بندی را خنک کنیم. تیم او “ساکنان را به بیرون از ایوان خود دعوت کرد” برای پیاده روی به معماری و فرم شهری نگاه کنند. آنها برچسب سپر تولید کردند، گرافیک چشم نواز، و فیلم های کوتاه برای توضیح منطقه بندی چیست و همچنین a سایت Gridics جایی که ساکنان می توانند به راحتی کدهای منطقه بندی قدیمی و جدید را در بلوک خود مقایسه کنند.

در سراسر بقیه شهرستان اولستر، Metzger شهرها را تشویق می‌کند تا اگر نمی‌توانند کل کد را تمدید کنند، به اجزای کوچک منطقه‌بندی خود نگاه کنند. دفتر او “به شدت” واحدهای مسکونی لوازم جانبی و توزیع کمک های مالی در کنار RUPCO برای تامین مالی ساخت و ساز ADU. به گفته متزگر، حداقل هفت جامعه شهرستان اولستر اکنون به ADU ها اجازه می دهند.

بانکداری زمین

از آنجایی که جوامع تغییرات منطقه‌بندی را برای تحریک تولید مسکن در نظر می‌گیرند، حفظ مسکن اغلب چالش بزرگ‌تری است. نیکول جاستیس گرین، مدیر اجرایی PRIDE of Ticonderoga، یک سازمان غیرانتفاعی و غیرانتفاعی می‌گوید: «ما با این جوامع روبرو هستیم که قبلاً کارفرمایان بزرگی داشتند و اکنون ندارند. شرکت حفاظت از روستاها در کشور شمالی آنها با مسکنی که واقعاً نیاز به نگهداری دارد و بناهای تاریخی زیبایی که شروع به پوسیدگی کرده اند باقی مانده اند.»

در سال ۲۰۱۱، نیویورک از اوهایو و میشیگان پیروی کرد و قانونی را تصویب کرد که به هر واحد دولتی که مالیات بر دارایی معوق (مانند یک شهرستان) را اعمال می کند، قدرت ایجاد یک بانک زمین. اینها مقامات دولتی هستند که برای به دست آوردن املاک تخریب شده و رها شده و بازگرداندن آنها به استفاده مولد مطابق با اهداف جامعه طراحی شده اند.

یک شهرستان یا شهرستان می تواند مدیریت کند بانک زمین مستقیماً یا آن را با مشارکت یک غیر انتفاعی اداره کند. بانک‌های زمین از کمک مالی، کمک‌های خصوصی، کمک هزینه‌های اداری، و سایر ابزارها برای به دست آوردن املاک مقرون‌به‌صرفه از طریق فرآیند سلب مالکیت مالیاتی، آن‌ها را معاف از مالیات نگه می‌دارند و آن‌ها را بر اساس بهترین نتیجه، نه فقط بالاترین قیمت، به مالکان جدید می‌فروشند. .

بانک زمین می تواند به جوامع روستایی آزادی عمل بیشتری بدهد تا نوع مسکن مورد نیاز خود را توسعه دهند. ما ابزاری برای ساخت مسکن نداشتیم. جاستیس گرین می گوید به همین دلیل بانک زمین را با دولت شهرستان اسکس ایجاد کردیم. استراتژی، به دلیل پارک آدیرونداک و به دلیل اینکه ما نمی‌توانیم به راحتی در خارج از روستاهای خود مسکن بسازیم، این است که روستاهای خود را پر کنیم و آنها را متراکم کنیم.

شبکه بانک زمین نیویورک یکی از قدیمی ترین و موفق ترین شبکه های این کشور است. از سال ۲۰۱۲، انجمن بانک زمین ایالت نیویورک (NYSLBA) سرمایه‌گذاری‌های آن را مدیریت کرده است نزدیک به نیم میلیارد دلار به محله‌های شهری محروم، خیابان‌های اصلی روستایی، مراکز دهکده‌ها و پارک‌های خانگی ساخته شده برای دستیابی به بیش از ۵۰۰۰ ملک.

جیسون ایسامان معاون رئیس انجمن در بانک‌های زمین روستایی و مدیر اجرایی بانک زمین شهرستان آلگانی در جنوب غربی نیویورک است. او این موفقیت را مرهون سازماندهی فشرده می داند. ما بلافاصله یک انجمن بانک زمین راه اندازی کردیم و حقوق خود را برای پرداخت کمک های حقوقی و مشاوره برای کمک به افزایش آگاهی در آلبانی هزینه کردیم.

ایسامان می گوید در حالی که آنها با صدایی واحد در سطح ایالتی صحبت می کنند، بانک های زمین روستایی به روش های مختلف پس انداز در سطح محلی ایجاد می کنند. در ردیف جنوبی، دپارتمان‌های خدمات عمومی در استان‌های استوبن و کمونگ زباله‌ها را در حین تخریب خانه‌ها جمع‌آوری می‌کنند. در دریاچه‌های انگشت، بانک‌های زمینی وین و لیوینگستون در مورد انتقال ساختمان‌های بازسازی‌شده، مانند متل‌ها، به بخش‌های خدمات اجتماعی برای استفاده‌هایی مانند مسکن انتقالی بحث کرده‌اند.

در ایالت هایی که بانک زمین ندارند، ایسامان به محلات توصیه می کند درباره سیستم فروش مالیاتی خود تحقیق کنند، سپس با صدایی واحد به قانونگذاران ایالتی نزدیک شوند. “به املاکی که در فروش مالیاتی گذشته فروخته شده اند نگاه کنید – چه اتفاقی برای آنها افتاده است؟ سعی کنید نتایج را مطالعه کنید و سپس با سرمایه گذاری در نظر بگیرید که آیا می توانید آن خانه ها را نجات دهید و آنها را به مسکن ارزان قیمت تبدیل کنید؟

ظرفیت سازی

همه این چالش ها به دلیل فقدان ظرفیت مدنی و دولتی در مورد مسکن در جوامع روستایی سخت تر شده است. بسیاری از شهرهای روستایی فاقد برنامه ریزان اختصاصی، بازرسان ساختمان، یا شرکای غیرانتفاعی هستند که بتوانند به دنبال کمک های مالی باشند، برنامه ها را مدیریت کنند، یا طرح ها را توسعه دهند.

پس از کار در بخش های برنامه ریزی در مناطق شهری بیشتر، کریس براون در سال ۲۰۲۲ به عنوان هماهنگ کننده توسعه مسکن در شرکت توسعه اقتصادی شهرستان کلمبیا انتخاب شد. باید بفهمیم، “چه کسی قرار است این کارها را انجام دهد؟”

در طول ۱۸ ماه گذشته، براون این کار را کرده است ظرفیت مورد توجه قرار گرفته است با کمک به تسهیل ایجاد کارگروه مسکن ارزان قیمت شهرستان، بانک زمین شهرستان کلمبیا، و Trillium Community Land Trust. این ظرفیت زیر هیچ چتری نیست. براون می‌گوید: «شما آن را به‌جای عمودی، افقی می‌سازید.

او جوامع را تشویق می‌کند تا در مورد «زمین، نیروی کار و الوار»، سه هزینه اصلی که بر تولید و حفظ مسکن تأثیر می‌گذارند، روی آنچه می‌توانند کنترل کنند، تمرکز کنند. در حالی که دولت های محلی به سختی می توانند بر هزینه نیروی کار و مصالح تأثیر بگذارند، تشکیل یک Land Trust و یک بانک زمین می تواند بر هزینه زمین تأثیر بگذارد. اما مدیریت این نهادها نیازمند ظرفیت است. براون می گوید: «بسیاری از کارها فقط توسط داوطلبان در جامعه انجام می شود.

بسیاری از شهرهای شهرستان کلمبیا اخیرا کمیته های مسکن خود را تشکیل داده اند. براون می گوید: «سال اول این زمینه را فراهم کرد. “امیدواریم سال دوم فعالیت گروه ضربت زمانی باشد که ما شروع به دریافت مقداری کمک بلاعوض و شروع به قرار دادن برخی از املاک کنیم.”

به گفته شهردار کینگستون، بن نوبل، دولت شهر هرگز نمی‌توانست منطقه‌سازی را که تقریباً ۵۰۰۰۰۰ دلار هزینه داشت، بدون مدیر طرح‌های مسکن انجام دهد، نقشی که نوبل در زمان روی کار آمدن خود ایجاد کرد. او می‌گوید: «ما واقعاً زمان زیادی را صرف سرمایه‌گذاری روی کارکنان در زمینه‌های کلیدی کردیم که می‌خواهیم کارها را به انجام برسانیم».

در حالی که این راه‌حل‌های مختلف از سطح محلی در حال افزایش هستند، همه پزشکان مسکن از سازمان‌های دولتی که برخی از برنامه‌های مورد نیاز برای انجام این کار را مدیریت می‌کنند، از جمله خانه‌ها و نوسازی جامعه و توسعه امپایر استیت ابراز قدردانی کردند. تمرین‌کنندگان همچنین تمایل جهانی برای حمایت بیشتر، عمدتاً در قالب ظرفیت و بودجه، ابراز کردند. حتی موثرترین تلاش‌های محلی نیز باید برای کاهش کمبود مسکن در ایالت افزایش یابد.