کتاب‌های متعددی درباره مضرات مقررات محلی که عرضه مسکن را محدود می‌کند نوشته شده است: به نظر می‌رسد که برخی از آنها عمدتاً برای محققان طراحی شده‌اند، در حالی که برخی دیگر کمی بیشتر برای مخاطبان محبوب طراحی شده‌اند. ولی در بساز، عزیزم، بساز، کاپلان یک کار منحصر به فرد انجام می دهد: مورد را برای کاربری زمین مقررات زدایی در قالب یک رمان گرافیکی، در حالی که به بسیاری از استدلال های متقابل مورد استفاده برای دفاع از وضعیت موجود می پردازد.

Caplan با یک سوال ساده شروع می کند: چرا برخی مکان ها گران تر از مکان های دیگر هستند؟ به عنوان مثال، چرا یک میلیون دلار می‌تواند یک عمارت در لوبوک، تگزاس و چیزی بسیار ساده‌تر در سانفرانسیسکو خریداری کند؟ کاپلان پیشنهاد می کند که قانون عرضه و تقاضا پاسخ واضحی را ارائه می دهد، اما اضافه می کند که عرضه محدود ناشی از مقررات دولتی مانند منطقه بندی است. کاپلان خاطرنشان می‌کند که هزینه‌های منطقه‌بندی به گران‌ترین بازارها محدود نمی‌شود: او به پیشنهادات دیگر محققان اشاره می‌کند که در حالی که منطقه‌بندی هزینه‌های مسکن را به میزان ۱.۶ میلیون دلار در هر هکتار در سانفرانسیسکو افزایش می‌دهد، «مالیات منطقه‌بندی» هنوز ۱۸۰ هزار دلار در هر هکتار است. هکتار در مرکز شهر دالاس.

در حالی که قوانین منطقه‌بندی که مالکان زمین را به خانه‌های تک‌خانواری محدود می‌کند، بحث‌برانگیز است، کاپلان اشاره می‌کند که طیف گسترده‌ای از مقررات دیگر نیز عرضه مسکن را محدود می‌کند. مثلا حداقل الزامات پارکینگ توسعه دهندگان را مجبور به هدر دادن زمین هایی که می تواند برای مسکن استفاده شود. مقرراتی که توسعه‌دهندگان را ملزم می‌کند تا سایر مشکلات اجتماعی را برطرف کنند (با مجبور کردن آنها به پرداخت هزینه برای مسکن با درآمد کمتر یا امکانات رفاهی اجتماعی مانند پارک‌ها) همچنین ساخت مسکن جدید را با هزینه‌برتر ساختن آن محدود می‌کند.

کاپلان می نویسد که مقررات زدایی از کاربری زمین با افزایش عرضه، قیمت مسکن را کاهش می دهد و در نتیجه، با کاهش هزینه کلی زندگی، استانداردهای زندگی آمریکا را افزایش می دهد. او می افزاید، با این حال، مقررات زدایی منطقه ای و کاهش قیمت مسکن مزایای گوناگون دیگری نیز خواهد داشت. به عنوان مثال، کاهش هزینه های مسکن، نابرابری و بی خانمانی را کاهش می دهد: از آنجایی که فقرا نسبت به ثروتمندان سهم بیشتری از درآمد خود را برای مسکن خرج می کنند، فقرا از مزایای آن بهره مند می شوند.

اما هیچ کدام از اینها برای من جدید به نظر نمی رسید. چیزی که کتاب کاپلان را غیرعادی می کند این است که بیش از سایر منتقدان منطقه بندی، کاپلان برای بحث و انتقاد از استدلال های متقابل که هر کدام در زیر نقل و فهرست شده اند، زمان می برد.

۱٫ ”

۲٫ “[m]بسیاری از مردم نمی خواهند در آسمان خراش ها زندگی کنند. کاپلان در پاسخ می گوید که حتی در مناطقی که تقاضای مصرف کننده برای ساختمان های بلند وجود ندارد، اغلب فضا برای ساخت خانه ها و آپارتمان های کوچکتر وجود دارد.

۳٫ «انحصارگران باید عرضه را خفه کنند». کاپلان خاطرنشان می کند که این ادعا تنها در صورتی منطقی خواهد بود که «تنها سازندگان رقیب در لوبوک وجود داشته باشند، اما تعداد انگشت شماری در خلیج آر و شهر نیویورک”- ادعایی بدون پشتوانه واقعی آشکار.

۴٫ “من معتقدم که سازندگان با مقررات کمتر پول در می آورند، اما نمی دانم چرا مقررات کمتر به معنای قیمت های پایین تر است.” کاپلان توضیح می دهد که اگر سازندگان و مالکان از نظر اقتصادی منطقی باشند، در حال حاضر بالاترین قیمت هایی را که می توانند دریافت می کنند. بنابراین اگر اجازه ساخت و ساز جدید داده شود، صاحبان ساختمان های موجود باید قیمت ها را برای حفظ مستاجران نگه دارند.

۵٫ “[If prices go down] یاپی ها می توانند هزینه کنند [the most expensive cities]. این چگونه به بقیه کمک می کند.» کاپلان توضیح می‌دهد که حتی اگر ساختمان‌های جدید گران‌تر از ساختمان‌های قدیمی‌تر باشند، مستاجران ساختمان‌های قدیمی‌تر سود می‌برند. چرا؟ زیرا وقتی مسکن به اندازه کافی فراوان باشد، مستاجری که ساختمان قدیمی‌تری را ترک می‌کند تا به ساختمان جدیدتر نقل مکان کند، با مستاجر کمی فقیرتر جایگزین می‌شود، زیرا مستاجر ثروتمند کافی برای رفت و آمد وجود ندارد.

۶٫ “پس سیاره را هموار کنید، نه؟” کاپلان توضیح می دهد که مقررات زدایی در واقع حومه شهر را کاهش می دهد پراکندگی: وقتی مردم می‌توانند متراکم‌تر زندگی کنند، زمین کمتری مصرف می‌کنند، در حالی که شهری که فقط اجازه می‌دهد کمترتراکم مسکن باید با سرعت بیشتری به روستاها گسترش یابد تا مسکن برای همه فراهم شود. به عنوان مثال، اگر مردم به جای یک ساختمان ۴۰ طبقه در دو ساختمان ۲۰ طبقه زندگی کنند، دو برابر بیشتر از زمین استفاده می کنند.

۷٫ “آیا ساخت ساختمان های بلندتر هزینه بیشتری ندارد؟” کاپلان بر اساس تحقیقاتی که نشان می‌دهد هزینه ساخت هر فوت «ساخت به هفت طبقه کاملاً نزدیک به هزینه هر فوت مربع ساخت ۵۰ طبقه» است، سؤال می‌کند که آیا این چنین است.

۸٫ “توسعه ترافیک را حتی بدتر می کند.” کاپلان در پاسخ استدلال می کند که مقررات زدایی منطقه بندی ممکن است كاهش دادن تراکم ترافیک به دو دلیل اولاً، اگر دولت اجازه دهد تا مسکن متراکم در نزدیکی مکان‌هایی با مشاغل زیاد باشد، برخی از افراد می‌توانند به جای رانندگی پیاده به محل کار خود بروند. دوم، اجازه دادن به مسکن با تراکم بالا، حمل و نقل انبوه را مقرون به صرفه می کند، بنابراین به افراد بیشتری اجازه می دهد از رانندگی اجتناب کنند. کاپلان اضافه می کند که حتی اگر منطقه بندی ازدحام را در یک منطقه به شدت تنظیم شده کاهش دهد، مقررات ازدحام را از بین نمی برد. در عوض، مقررات صرفاً ازدحام را به جایی که در نهایت مسکن ساخته می‌شود، منتقل می‌کند.

۹٫[w]کلاه تبدیل به… یکی از محله های تاریخی دوست داشتنی ما خواهد شد؟ کاپلان سه پاسخ به این استدلال دارد. اول، همه معماری های قدیمی به طور خاص متمایز نیستند، بنابراین دلیلی برای یخ زدن کل محله ها وجود ندارد، فقط به این دلیل که چند ساختمان واقعاً تاریخی هستند. دوم، از آنجا که ساختمان های واقعاً جذاب ارزش بیشتری دارند، مالکان زمین ممکن است انگیزه ای برای حفظ آنها داشته باشند. سوم، ترس از ساختمان‌های جدید اغلب مبتنی بر یک سوگیری غیرمنطقی وضعیت موجود است – «احساس درونی که تغییر مساوی است با زوال». چرا این تصور غیرمنطقی است؟ زیرا زمانی که ما به وضعیت موجود جدید عادت کنیم، هر چیزی که جایگزین آن شود، به اندازه وضعیت قبلی قدیمی و گرامی می شود.

اگرچه کاپلان مطمئناً بسیاری از ایرادات احتمالی در مورد مقررات زدایی را مورد بحث قرار می دهد، اما ای کاش چند ایراد دیگر را نیز مطرح می کرد. یکی از استدلال‌های رایج علیه اصلاح منطقه‌بندی این است که پهنه‌بندی آسان‌تر منجر به هزینه‌های بیشتر زمین و در نتیجه هزینه‌های مسکن بیشتر می‌شود، زیرا زمین قابل ساخت برای توسعه‌دهندگان مطلوب‌تر از زمین‌های غیرقابل ساخت است. از آنجا که این استدلال حداقل از نظر سطحی قابل قبول به نظر می رسد، ای کاش کاپلان به آن پاسخ می داد. *و از آنجا که سایر کشورهای ثروتمند نیز افزایش هزینه های مسکن را تجربه کرده اند، ای کاش کاپلان به موفقیت ها و شکست های سیاست منطقه بندی در شهرهای خارج از ایالات متحده می پرداخت.

با این وجود، Caplan خدمات ارزشمندی را برای عموم ارائه کرده است: توضیحی خوانا در مورد این مورد برای مسکن بیشتر و منطقه بندی کمتر.

*به دلایلی که توضیح دادم با این استدلال قانع نشدم این مقاله.