زمانی که من در کنگره شرکت کردم شهرسازی نوین (CNU) کنفرانس سال گذشته، جف اسپک در مورد ایده “پیمان برنامه ریزان” به شیوایی صحبت کرد. برنامه ریزان می توانند این تعهد را امضا کنند که به توسعه سازگارتر با محیط زیست و قابل پیاده روی متعهد شوند.

تعهد اکنون عمومی است و توسط برخی از برجسته‌ترین مقامات سیاست شهری، از جمله افرادی که برای دهه‌ها می‌شناختم، امضا شده است. امیلی تالن و اسکات برنشتاین، و همچنین صداهای جدیدتر مانند پیتر نورتون، دایانا لیند، و آنجی اشمیت. طبیعتاً، Pledge چیزهای زیادی برای توصیه دارد – اما همچنین شامل ایده هایی است که من چندان مشتاق آنها نیستم.

تعهد با یک بخش توضیحی آغاز می‌شود و به این نکته اشاره می‌کند که «برنامه‌ریزان در ایجاد منظره‌ای مشارکت داشته‌اند که ما را بی‌رحمانه از فعالیت‌های مختلف جدا می‌کند… به‌طوری که به طور نامعمول به اتومبیل‌های خود متصل هستیم و کمتر به یکدیگر متصل می‌شویم». سپس تعهد شامل مجموعه‌ای از بندهای «در حالی که» این ایده را توضیح می‌دهد، سی مفهومی که برنامه‌ریزان باید آن‌ها را تشویق کنند، و پانزده بند که برنامه‌ریزان باید از آن جلوگیری کنند.

بیشتر سیاست‌های «تشویق/ دلسرد کردن» دقیقاً همان چیزی است که من از شهرنشینان جدید انتظار داشتم. به عنوان مثال، تعهد تشویق مسکن بیشتر در مناطق قابل پیاده‌روی و توسعه متراکم در نزدیکی حمل‌ونقل عمومی را تأیید می‌کند، در حالی که پیشنهاد می‌کند از ساخت بزرگراه و مکان‌های وابسته به خودرو جلوگیری شود. اگرچه من با این اهداف موافقم، اما به ویژه با تأکید Pledge بر طراحی خیابان، منطقه ای که ممکن بود قبل از رشد مرگ و میر تصادفات اتومبیل در دهه های ۲۰۱۰ و ۲۰۲۰ کمتر پوشش داده شود، دلگرم شدم. به‌جای اینکه صرفاً چند ابهام در مورد آن را مطرح کنید چشم انداز صفر، تعهد می خواهد که جاده ها به سرعت طراحی “نه بیشتر از سرعت وسیله نقلیه مورد نظر” و اندازه “تجهیزات آتش نشانی متناسب با خیابان های جامعه و نه برعکس” (به عبارت دیگر، خیابان های باریک تر) محدود شوند. به طور گسترده‌تر، این تعهد از برنامه‌ریزان می‌خواهد که از ایجاد خیابان‌های جدیدی که «به‌خوبی از عابران پیاده و دوچرخه‌سواران استقبال نمی‌کنند» جلوگیری کنند و با استفاده از بررسی‌های محیطی که تسهیلات عابران پیاده و دوچرخه‌سواران را متوقف می‌کند، مخالفت کنند.

از سوی دیگر، Pledge چند ایده دارد که به نظر من قدیمی است. تعهد حاوی افعال بسیار زیادی در مورد مشارکت جامعه به سلیقه من است، و بیان می‌کند که برنامه‌ریزان باید «فرایند برنامه‌ریزی جامعه کاملاً فراگیر» را تشویق کنند و از «ایجاد هر طرح محله‌ای بدون درگیر کردن جامعه محلی» جلوگیری کنند. به نظر من این تاکید بر برنامه ریزی اجتماعی ممکن است چند دهه پیش که تامین مسکن و هزینه مسکن مشکل سراسری نبود، منطقی تر باشد.

اما امروز، به نظر من روشن است که منافع یک محله فردی (چه رسد به منافع محله کسر کوچک ساکنان محله که در جلسات مربوط به برنامه ریزی شرکت می کنند) اغلب به علایق شهر، منطقه یا سیاره وسیع تر نیستند. ممکن است منطقی باشد که هر محله ای بخواهد وضعیت موجود را حفظ کند. برای مثال، حتی اگر برنامه‌ریزان به ساکنان یک محله ثروتمند اطلاع دهند که مسکن جدید ممکن است منجر به هجوم افراد فقیر یا ترافیک نشود، ساکنان ممکن است به طور قابل‌توجهی از شانس دادن بترسند. اما اگر هر محله تغییرات سالم‌تری را که توسط پیمان تایید شده متوقف یا کند کند، هیچ مسکنی ساخته نمی‌شود و مردمی که از مسکن موجود قیمت‌گذاری شده‌اند، ممکن است مجبور شوند به حومه‌های وابسته به خودرو نقل مکان کنند.

تعهد همچنین برنامه ریزان را تشویق به حمایت می کند منطقه بندی شامل. منطقه بندی فراگیر (که توسعه دهندگان را ملزم می کند درصد معینی از آپارتمان ها را برای مسکن بی سود و کم درآمد کنار بگذارند) منطقی است اگر فکر می کنید توسعه دهندگان می توانند از عهده ساخت آپارتمان های بی سود برآیند و همچنان سود سالمی داشته باشند. اما این ایده اکنون کمتر از چند دهه پیش قابل قبول به نظر می رسد: رو به افزایش هزینه های زمین، رو به افزایش هزینه های ساخت و ساز، رو به افزایش مالیات و رو به افزایش هزینه های بیمه همه اشکال توسعه را در بسیاری از جاها کم سود کرده است. از این رو به نظر می رسد که تحمیل مالیات اضافی به توسعه دهندگان (به شکل آپارتمان های غیرسودآور) احتمالاً عرضه مسکن را کاهش می دهد.*

تعهد به شدت در سمت پایین می آید حفاظت تاریخی، از برنامه ریزان می خواهد که از “تخریب نمای ساختمان های رو به پیاده رو با قدمت بیش از ۱۰۰ سال جلوگیری کنند.” به نظر من این محدودیت در شهرهای جدیدتر مانند اورلاندو که چنین ساختمان هایی یا کمیاب هستند یا در تعداد کمی از محله های تاریخی متمرکز شده اند کاملاً معقول به نظر می رسد. اما در شهرهای قدیمی‌تر مانند من، چنین ساختمان‌هایی بسیار بسیار زیاد است، بنابراین حفظ همه آنها ایجاد خانه‌ها و آپارتمان‌های جدید را بسیار دشوارتر از اورلاندو می‌کند. برخی از شهرهای قدیمی با بیشترین ساختمان های قبل از ۱۹۲۵ نیز شهرهایی هستند که بهترین حمل و نقل عمومی را دارند (مانند نیویورک). بنابراین منجمد کردن ساختمان‌های قدیمی‌تر در محل، به نظر من کمی با هدف Pledge برای توسعه ترانزیت‌محور ناسازگار است.

در تعادل، من مطمئناً حداقل ۸۰ درصد از تعهد را جذاب می دانم. اما من گمان می‌کنم که اگر برنامه‌ریزان جوان‌تر از خودم، یا شاید فقط برنامه‌ریزانی با دیدگاه‌های بازارمحورتر نوشته می‌شدند، کمی متفاوت بود.

* برای بحث بسیار دقیق تر توصیه می کنم این پست.