بینش در این توییت در مورد ارزش خانه یا کمبود موجودی نیست، بلکه حلقه بازخورد بین این دو است. همانطور که به نرخ بهره مربوط می شود.

این باور به طور گسترده در میان سرمایه گذاران وجود دارد که نرخ های بهره بالا بازار مسکن را به هم می زند. خب، ما نرخ‌های بهره بالاتری داریم (هنوز از نظر تاریخی کم، اما بالاتر از صفر)، و قیمت خانه‌ها فقط بالا رفته است.

در میان طرفداران مسکن اعتقادی وجود دارد که نرخ بهره بالاتر خرید مسکن را برای مردم دشوارتر می‌کند، در حالی که نرخ‌های پایین‌تر به مردم قدرت خرید بیشتری می‌دهد و به آنها اجازه می‌دهد تا پرداخت‌های ماهانه خود را به یک وام مسکن بزرگ‌تر تبدیل کنند. باز هم، افزایش قیمت ها باید این باور را تضعیف کند.

چیزی که باید برای همه اتفاق بیفتد (جایی که این موضوع از قبل کاملاً مشخص نیست) این است که هزینه زیادی برای دستکاری وجود دارد. بازارهای مالی. داشتن نرخ بهره صفر یک شرط طبیعی نیست. مردم به طور طبیعی پول قرض نمی دهند وقتی می دانند ارزش آن از دست خواهد رفت. آنها به خصوص این کار را در مدت زمان طولانی انجام نمی دهند، مانند چندین دهه – مانند وام مسکن.

که در فرار از تله مسکن: واکنش شهرهای قوی به بحران مسکن، من در مورد اینکه چگونه سیاست نرخ بهره صفر (ZIRP) جاذبه مالی را مخدوش می کند نوشتم. این یک انتخاب سیاستی بود که برای ایجاد وام‌دهی بیشتر، به‌ویژه وام‌های مسکن طراحی شده بود، و کارساز بود.

و اکنون، با افزایش نرخ بهره (تنها جایی که آنها می توانند از صفر بروند)، ما گیر کرده ایم. به این دلیل است که همانطور که در کتاب نوشتم، “وام های مسکن بلندمدت به عنوان یک وسیله سرمایه گذاری پوچ است.” تنها راه کار آنها این است که نرخ بهره تغییر نکند. این یک فرض پوچ است، به خصوص در طول چندین دهه.

هنگامی که نرخ بهره کاهش می یابد، ارزش سرمایه گذاری وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت افزایش می یابد. کسی داشتن یک بسته وام مسکن با پرداخت سالانه ۶ درصد، زمانی که وام مسکن جدید با نرخ ۳ درصد ساخته می شود، می خواهید از آنها استفاده کنید. با این حال، این شرایط دقیقاً همان شرایطی است که وام گیرنده را وادار می کند تا بازپرداخت مالی خود را انجام دهد و پرداخت ۶ درصد خود را در ازای وام با بازده کمتر خاتمه دهد. سرمایه گذار چاره ای جز صرف نظر از دارایی ارزشمند خود ندارد.

برعکس زمانی که نرخ بهره افزایش می یابد اتفاق می افتد. شخصی که دارای بسته ای از وام های مسکن است که سالانه ۳٪ پرداخت می کند، زمانی که وام های مسکن جدید با ۶٪ بسته می شود، می خواهد آنها را معامله کند. دقیقاً در آن زمان است که صاحبان خانه از خود بیزارند. تعداد کمی از افرادی که متعهد به پرداخت وام مسکن ۳۰ ساله با ۳٪ هستند، زمانی که نرخ ها به ۶٪ می رسد، به دنبال سرمایه گذاری مجدد هستند. باز هم سرمایه گذار گیر کرده است، این بار با کاغذ با بازده کمتر.

به عبارت دیگر، من و همسرم وام مسکن ۳٫۳۷۵٪ داریم. اگر بخواهیم نقل مکان کنیم، فروش خانه و خرید چیز جدید ما را در موقعیتی قرار می دهد که برای وام مسکن بعدی خود سود بسیار بیشتری بپردازیم (دلار ما تقریباً به این اندازه پیش نمی رود). ما این کار را انجام نخواهیم داد مگر اینکه به دلیل شرایط مجبور شویم یا شرایط مالی ما به طور اساسی تغییر کند. در مورد اکثر آمریکایی ها همینطور است.

این همان چیزی است که به دام افتادن است. افزایش نرخ بهره. افزایش قیمت ها. موجودی کمتر

سرمایه‌گذاران در نگه داشتن اوراق وام مسکن با عملکرد پایین گیر می‌کنند در حالی که مالکان دارای گزینه‌های کمتری هستند و خریداران بالقوه به دلیل کمبود موجودی تحت فشار قرار می گیرند. بیایید بفهمیم که این چیست: پیامد یک دهه صفر بودن نرخ بهره.

علیرغم آنچه که اقتصاددانان ممکن است ادعا کنند، دستکاری مالی هرگز بدون هزینه نیست.

وام مسکن اساس سیستم مالی ما است، اما بدترین نوع سرمایه گذاری است. سرمایه گذاران عدم تقارن بازده بد را می پذیرند زیرا دولت فدرال متعهد است قیمت مسکن را بالا نگه دارد. سرمایه گذاران وام مسکن می خرند زیرا وام مسکن یک شرط مطمئن است.

و به همین دلیل است که همانطور که در کتاب نوشتم و قبلاً نیز در اینجا گفته ام، فقط یک مسئله زمان است که محصول مالی بعدی به هنجار صنعت تبدیل شود: وام مسکن ۵۰ ساله.

در حالی که روندهای جمعیتی نشان می دهد که فشار افزایشی بر دستمزدها در دهه آینده یا بیشتر وجود خواهد داشت، شکاف قابل توجهی در مقرون به صرفه بودن برای نسل بعدی خریداران مسکن وجود دارد. وام مسکن ۵۰ ساله که به طور کامل توسط دولت فدرال حمایت می شود و از طریق بانک های سرمایه گذاری وال استریت تامین مالی می شود، پرداخت های ماهانه را به اندازه ای کاهش می دهد که به آمریکایی های ناامید در دهه ۲۰ و ۳۰ زندگی اجازه می دهد تا از آمریکایی های ناامید دهه ۷۰ و ۸۰ زندگی خود خانه بخرند. بالا نگه داشتن قیمت ها و بخش مالی امن است.

این یک نتیجه وحشتناک است – تقریباً برای همه بد است – اما این همان کاری است که جامعه وقتی در دام افتاده است انجام می دهد. راهی برای خروج وجود دارد.

برای اینکه بدانید چگونه می توانید از این سیستم خراب دستکاری مالی فرار کنید، نسخه خود را از قبل سفارش دهید فرار از تله مسکن: واکنش شهرهای قوی به بحران مسکن، فردا منتشر می شود.