تحت رهبری مدیر ارشد سرمایه گذاری وس فولر، Greystar، یک شرکت املاک و مستغلات یکپارچه عمودی که مالک، اداره و توسعه مسکن چند خانواده، دانشجویی و سالمندان است، سرمایه گذاری در بازارهای بین المللی از جمله در اروپا، آسیا و آمریکای جنوبی را در سال ۲۰۱۳ آغاز کرد. . امروزه پلتفرم مدیریت سرمایه گذاری نهادی قوی این شرکت اکنون در ۲۴۹ بازار حضور جهانی دارد.

ما با فولر به بحث در مورد پیشنهادات بدهی بخش زندگی Greystar، محصول جدید آن با هدف مستاجران “از دست رفته میانی” و دلایل چشم انداز خوش بینانه Greystar در بازار مسکن اجاره ای اروپا پرداختیم.

زمین شهری: آیا فقدان حجم معاملات در بازار بر توانایی شما برای ارزیابی املاک در بخش زندگی تأثیر گذاشته است؟

وس فولر: از نقطه نظر تراکنش، بازار به کف رسیده است و شروع به بهبودی می کند. از نقطه نظر نرخ سقف، REIT های عمومی به طور قابل توجهی بالاتر از بازار خصوصی در دسترس عموم هستند – تا حدی که من هرگز در حرفه خود ندیده ام. اما این قیمت‌ها شروع به همگرایی کرده‌اند و این نشان‌دهنده کاهش اختلاف قیمت پیشنهادی است.

UL: Greystar اکنون وام چند خانواده را ارائه می دهد. چه نوع ارزش بلندمدتی در فضای اعتباری می بینید؟

وس فولر: تغییرات سکولار طولانی مدت فرصت هایی را در فضای اعتبار خصوصی ایجاد می کند. با مقرراتی که باعث کاهش سهم بازار بانک های سنتی می شود، بیشتر می شود [is being] توسط اعتبار خصوصی ارائه می شود.

همچنین یک فرصت کوتاه مدت در اطراف موج نیاز به تامین مالی مجدد وجود دارد [because of surging debt maturities] در چند خانواده، مسکن دانشجویی و کل [living] بخش در نتیجه، LTV های جدید اکنون پایین تر هستند، که فرصت هایی را برای تأمین مالی پل برای مالکان ایجاد می کند.

مقیاس ما مزایای رقابتی زیادی در مورد توانایی ما در استفاده از مجموعه داده هایمان برای تضمین سریع هر دارایی و تیم های ما برای بازدید فیزیکی هر دارایی دارد.

جنبه دیگر علاقه فزاینده سرمایه گذاران به اعتبار خصوصی است. شرکای سرمایه نهادی ما نیز خواهان مواجهه بیشتر با فضای اعتباری خصوصی هستند.

UL: وقتی به اخبار اخیر درباره Greystar نگاه می کنم، سرمایه گذاری زیادی در اروپا می بینم. چرا از اروپا خوشبین هستید؟

وس فولر: پانزده سال پیش یا بیشتر، ما تلاش مادی را برای رشد پلتفرم خود آغاز کردیم [and now] تیم‌های باتجربه Greystar ما در تمام شهرهای جهانی در سراسر جهان واقع شده‌اند که شاهد فرصت‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت هستیم. ما به‌عنوان یک تیم جهانی عمل می‌کنیم، بنابراین وقتی اجرا می‌کنیم – سرمایه‌گذاری، توسعه و فعالیت می‌کنیم – خواه در لندن، پاریس، توکیو، سائوپائولو، لس‌آنجلس یا ونکوور باشد، اجرا ثابت است.

اکنون که پلتفرم جهانی را داریم، به سرمایه گذاری به عنوان یک سرمایه گذار موضوعی از بالا به پایین می پردازیم. ما واقعاً می‌توانیم به بهترین فرصت‌ها در سرتاسر جهان نگاه کنیم و مشخص کنیم که کجا از توانایی‌های اعتقادی و اجرایی بالایی برخورداریم. می پرسیم: داده ها به ما چه می گویند؟ تیم های ما به ما چه می گویند؟ و اروپا امروز در بخش زندگی بر اساس مبانی عرضه و تقاضا بسیار مطلوب است.

اروپا هنوز صنعت زندگی حرفه ای کاملاً قوی ندارد، اما به سرعت در حال پیشرفت است. علیرغم وجود تعداد زیادی اجاره‌دهنده، ساختمان‌های چند خانواری با طراحی حرفه‌ای کافی وجود ندارد. نرخ مالکیت خانه در پاریس ۳۳ درصد است. در برلین ۲۰ درصد است. آن پایگاه مستاجر در حال رشد است، [but] شهرهای اروپایی حتی در بهترین زمان ها به طور مزمن کمبود عرضه دارند.

UL: Greystar همچنین یک پلت فرم مسکونی قابل دسترسی با مسئولیت محدود راه اندازی کرده است.

وس فولر: آره. ما دو ساختمان با مسئولیت محدود داریم که عملیاتی و به طور کامل اجاره شده اند و یک ساختمان مدولار جدید داریم که به زودی ساخت و ساز را به پایان می رساند و اجاره آن را آغاز می کند. هنگامی که اجاره ها قابل دستیابی در نظر گرفته می شوند، مقدار زیادی تقاضای اجاره برآورده نشده وجود دارد.

بخش سنتی توسعه چندخانواری کلاس A به بخش بالایی بازار پاسخ می‌دهد، در حالی که مسکن یارانه‌ای و تحت حمایت دولت به پایین‌ترین بخش پاسخ می‌دهد. یک وسط گم شده بزرگ وجود دارد. سه سال پیش، ما تصمیم گرفتیم به طور موثر یک راه حل بازار خصوصی برای مسکن قابل دسترس ایجاد کنیم. هدف ما ارائه مسکن جدید و با کیفیت در سطوح اجاره قابل قبولی بود که بازده سرمایه گذاری قابل قبولی را بدون نیاز به یارانه ایجاد کند.

میانه از دست رفته مستاجران – کارکنان مراقبت های بهداشتی ضروری، معلمان و آتش نشانان که بین ۶۰ تا ۹۰ درصد از درآمد متوسط ​​منطقه (AMI) را تشکیل می دهند – ۳۰ درصد از بازار را تشکیل می دهند. آنها به طور موثر در “مسکن ارزان قیمت طبیعی” زندگی می کنند: آپارتمان های قدیمی کلاس B. کمبود مسکن جدید برای کارگران ضروری وجود دارد.

UL: چگونه فهمیدید که چگونه می توانید بازده سرمایه گذاران را در عین دستیابی به اجاره ها بدست آورید؟

وس فولر: این واقعاً در مورد ساده سازی طراحی و ساخت ساختمان برای بهره وری زمان و کاهش هزینه بود. ما این فرآیند را ساده کردیم، عناصری مانند خرپاهای سقف، حمام و آشپزخانه را استاندارد کردیم و یک کارخانه مدولار در پنسیلوانیا ساختیم. عملیات مبتنی بر فناوری ما حاشیه سود را افزایش داد، و با هدف قرار دادن بازارهای فرعی که در آن کارگران ضروری زندگی می‌کنند، بدون خدمات لوکس کلاس A، سایت‌های ارزان‌تری با مجوزهای سریع‌تر پیدا کردیم.

این محصول منحصربه‌فرد با اجاره‌دهی سریع به دست می‌آورد که از نظر مادی سریع‌تر از ویژگی‌های سنتی چند خانواده تثبیت می‌شود. عملکرد ویژگی های اولیه ما یک فرصت بالقوه عظیم را نشان می دهد.