علوم شهری | متن کامل رایگان - شهرساز | سایت تخصصی شهرسازی با هوش مصنوعی | شهرساز

بهترین آموزش های کاربردی در شهرسازی

بهترین آموزش های کاربردی در شهرسازی را از Urbanity.ir بخواهید

نصب رول بولت در ۵ مرحله

ادامه ...

…

ادامه ...

Sunday, 19 May , 2024
امروز : یکشنبه, ۳۰ اردیبهشت , ۱۴۰۳

آخرین اخبار »

شناسه خبر : 10775

ارسال

پرینتخانه » مقالات تاریخ انتشار : 26 سپتامبر 2023 - 3:30 | 7 بازدید | ارسال توسط : riazat

علوم شهری | متن کامل رایگان

۱٫ معرفی ۱٫۱٫ فوریت کاغذ افزایش قیمت مسکن و تاثیرات فزاینده تغییرات آب و هوایی نیازمند بازنگری در مسیرهای تلفیقی توسعه مسکن در شهرها است. تأثیر متقابل بین مسکن شهری و سیاست‌های تاب‌آوری آب و هوا در واقع یکی از مبرم‌ترین موضوعات برای بحث مجدد در مورد شکل معاصر شهرها است. در واقع، ادبیات به […]

۱٫ معرفی

۱٫۱٫ فوریت کاغذ

افزایش قیمت مسکن و تاثیرات فزاینده تغییرات آب و هوایی نیازمند بازنگری در مسیرهای تلفیقی توسعه مسکن در شهرها است. تأثیر متقابل بین مسکن شهری و سیاست‌های تاب‌آوری آب و هوا در واقع یکی از مبرم‌ترین موضوعات برای بحث مجدد در مورد شکل معاصر شهرها است. در واقع، ادبیات به طور گسترده‌ای موافق است که شکل شهری آگاهانه‌تر به محیط زیست، مستلزم محله‌های متراکم‌تر و با کاربری مختلط نسبت به مناطق تک‌عملکردی است که مشخصه اکثر شهرهای مدرن است. [۱]. در عین حال، نیاز به محیط‌های شهری فشرده باید با ظهور ویژگی‌های انعطاف‌پذیری اقلیمی همزیستی داشته باشد که به طرح‌بندی‌های بازتر برای اجرای استراتژی‌های غیرفعال و زیرساخت‌های سبز در محل نیاز دارد. [۲].

یک سناریوی مخصوصاً جالب برای بحث، بحث برنامه‌ریزی جاری در مورد تحولات تکمیلی در شهرهای ایالات متحده است. علیرغم سابقه مدرن سیاست‌ها و شیوه‌های برنامه‌ریزی متمرکز بر شهرنشینی گسترده، در دهه گذشته، دولت‌های محلی ایالات متحده قوانینی را برای ترویج شیوه‌های تراکم نرم و الگوهای شهری فشرده تصویب کرده‌اند یا پیشنهاد کرده‌اند. [۳,۴]. در سراسر ایالات متحده، راه‌حل‌های افزایشی و تکمیلی مسکن چندخانواری کم‌مرتبه به دلیل مقیاس فشرده، مقرون به صرفه بودن نسبی، امکان‌سنجی ساخت‌وساز و سازگاری با استراتژی‌های زیرساخت سبز در حال افزایش است. با افزایش محبوبیت راه حل های مسکن پر، مکان یابی مناطق خالی شهری برای توسعه تبدیل به یک اولویت شده است. بنابراین، برای اجرای چنین پروژه‌هایی، تلاش شهرداری‌های محلی بیش از پیش معطوف به موجودی و طبقه‌بندی زمین‌های خالی شهری (UVL) مناسب برای توسعه است.

UVL معمولاً به عنوان نمادی از رها شدن و بی توجهی در شهرها تلقی می شود. درصد بالایی از زمین های خالی در هسته های شهری به طور کلی به عنوان نشانه زوال شهری در نظر گرفته می شود، زیرا درآمد مالیاتی کمتری ایجاد می کند، املاک مجاور را کاهش می دهد، و بر ایمنی شهروندی و سایر خدمات شهری فشار می آورد. [۵,۶]. در مقابل، درصد کمتری از UVL می تواند نشانگر رشد اقتصادی سالم باشد [۷]و منبعی ارزشمند برای تامین نیازهای جامعه برای فضاهای سبز است [۶,۸,۹] یا تولید سبزیجات [۱۰].

تعداد زیادی از مطالعات دانشگاهی در مورد UVL در زمینه ایالات متحده وجود دارد. با این حال، در حالی که چندین سهم در طبقه بندی زمین های خالی برای خدمات زیست محیطی وجود دارد [۱۱]توجه کمتری به روش‌های مکانی برای توسعه موجودی‌های UVL برای تخمین پتانسیل پر کردن مسکن داده می‌شود. [۱۲]. برای کمک به ادبیات موجود، ما یک گردش کار مبتنی بر GIS را پیشنهاد می کنیم که تصمیم گیرندگان می توانند برای ایجاد موجودی UVL برای توسعه مسکن در نظر بگیرند. ما اوکلاهما سیتی (OKC, WGS84 35.472989, −۹۷٫۵۱۷۰۵۴) را به عنوان یک مطالعه موردی ایده آل برای توسعه چنین چارچوبی شناسایی کردیم.شکل ۱).

در این مطالعه، ما جای خالی زمین در هسته شهری OKC را در رابطه با تاریخ اجتماعی-اقتصادی و شهری آن بازسازی می کنیم. ما یک پایگاه جغرافیایی خالی جمع آوری می کنیم که شامل زمینه های مربوط به داده های رسمی، عملکردی و مالی است. علاوه بر این، ما معیارهای طبقه بندی را برای استخراج داده های کمی و کیفی مرتبط با جای خالی UVL ارائه می دهیم. در نهایت، ما سهم بالقوه UVL را برای نیاز فعلی مسکن OKC، با انتخاب پارامترهای انتخاب مکان که راه‌حل‌های مسکونی پرکننده آگاهانه از محیط زیست را تقویت می‌کنند، برآورد می‌کنیم. ما با بحث در مورد محدودیت های مطالعه خود و رویکردهای تکمیلی که می تواند روش شناسی ما را بهبود بخشد، نتیجه گیری می کنیم.

۱٫۲٫ اهداف و موارد استفاده

هدف پروژه ما رسیدن به اهداف جهانی و محلی است. در مقیاس جهانی، مطالعه ما به دنبال کمک به موضوع بین‌رشته‌ای معاصر UVL، بحث در مورد ویژگی‌ها و پتانسیل تکمیل آن در رابطه با بحران‌های فعلی مسکن و آب و هوا است. روش شناسایی و گردش کار ما منابعی برای ساخت پایگاه های جغرافیایی برای انجام تجزیه و تحلیل GIS برای شناسایی UVL برای ارائه دهندگان مختلف مسکن، از جمله افسران برنامه ریزی، انجمن های محله، توسعه دهندگان، و طراحان فراهم می کند.

در سطح محلی، این مطالعه به بحث فعلی در مورد خالی بودن زمین در ایالت‌های واقع در مرکز ایالات متحده کمک می‌کند، به این امید که روش‌ها، داده‌ها و تفاسیر مورد بحث در زیر از ایجاد بانک‌های اراضی منطقه یا شهرداری و مجموعه‌ای از بازنگری در سیاست‌های شهری و قوانین منطقه‌بندی برای ایجاد انگیزه در توسعه مسکن پر.

۴٫ نتایج

۴٫۱٫ توزیع فضایی DUVL

هنگامی که مجموعه داده DUVL را تکمیل کردیم، تجزیه و تحلیل آماری را شروع کردیم. ما ابتدا بر تجزیه و تحلیل موقعیت DUVL در هسته شهری با محاسبه توزیع بسته های DUVL در هر تراکت سرشماری متمرکز شدیم.جدول S3). اگرچه زمین های خالی در سراسر هسته شهری توزیع شده است، ما نرخ های بالاتری از قطعات خالی را در سرشماری های ۱۰۹۷ و ۱۰۹۹، واقع در بخش مرکزی شرق مرکز شهر شناسایی کردیم (بیش از ۴۰٪ قطعات DUVL). بیشتر بخش‌های سرشماری با بیش از ۱/۴ بسته‌های DUVL در مرکز شهر OKC و در امتداد رودخانه اوکلاهما متمرکز شده‌اند.شکل ۸آ). نرخ های پایین تر بسته های DUVL در ربع غربی هسته شهری، به ویژه در سمت شمال غربی OKC است. علاوه بر این، ما یک نقشه با درصدهای مساحت DUVL برای هر تراکت ایجاد کردیم. این نقشه سه منطقه سرشماری اصلی را با بیش از ۲۲ درصد از مساحت DUVL به کل منطقه بسته های مالیاتی نشان می دهد: سرشماری ۱۰۲۵، و ۱۹۰۷، واقع در مرکز شهر، و ۱۰۵۴، واقع در مرز جنوبی هسته شهری، در امتداد کانزاس جنوبی سابق. راه آهن، اکنون راه آهن BNSF (شکل ۸ب).

۴٫۲٫ ویژگی های مالکیت

طبق ادبیات، ویژگی های مالکیت در خالی بودن زمین شهری نقش دارد، زیرا خالی بودن ممکن است به نوع مالکیت و سابقه مالک مربوط باشد. [۱۹,۴۰]. به دلیل محدودیت های داده، ما بر دو نوع مالکیت اصلی تمرکز کردیم: خصوصی و عمومی.

۵۵۷۷ (۷۹٫۵۰٪) بسته های DUVL با مالکیت خصوصی در هسته شهری OKC وجود دارد، در حالی که ۱۴۳۸ مورد مالکیت عمومی (۲۰٫۵۰٪) هستند. در میان مؤسسات دولتی، بزرگترین مالک زمین OCURA (41.05 هکتار، ۲۸٫۲۰٪ از مساحت DUVL عمومی)، پس از آن شهر اوکلاهما سیتی (۳۶٫۹۳ هکتار، ۲۵٫۳۷٪ از مساحت DUVL عمومی) و ایالت اوکلاهما (۱۷٫۴۵ هکتار)، ۱۱٫۹۹٪. داده های مالکیت نشان می دهد که ۴۳٫۲۰٪ از مالکان فقط یک بسته دارند. ۱۰ مالک خصوصی برتر ۷٫۷۲٪ از بسته های خصوصی DUVL (10.90٪ از کل مناطق DUVL خصوصی) را در اختیار دارند. با تجزیه و تحلیل پایگاه داده ارزیاب شهرستان، ۷۹٫۳۲٪ از مالکان DUVL ساکن در OKC هستند، ۱۸٫۳۰٪ ساکنان خود را خارج از OKC دارند، و ۲٫۳۸٪ به عنوان “ناشناس” گزارش شده اند.

۴٫۳٫ نوع خواص و تجزیه و تحلیل منطقه بندی

برای حمایت از فرآیندهای برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری در مورد DUVL در بخش‌های خصوصی و عمومی، چارچوبی برای بررسی ویژگی‌های دارایی قطعات خالی، از جمله کاربری‌های زمین و انواع املاک، ویژگی‌های شهری، زیست‌محیطی و هندسی ایجاد کردیم. اول، داده‌های مربوط به انواع اموال برای ارزیابی سطح توسعه‌پذیری UVL اساسی هستند. همانطور که در ادبیات بحث شد، بسته های خالی تجاری بزرگ فرصت های توسعه بیشتری نسبت به املاک خالی مسکونی کوچک دارند. برعکس، قطعات بزرگ پهنه بندی شده برای کاربری های صنعتی، مکان های رایجی برای رهاسازی هستند، زیرا اکثر ساکنان ترجیح می دهند کاربری های صنعتی خارج از هسته شهری قرار گیرند. [۱۹].

نوع دارایی با تکیه بر ویژگی های جدول GDB ارزیاب شهرستان اوکلاهاما شناسایی شد. تقریباً ۴۶٫۲۷٪ از DUVL از نظر مالی به عنوان مسکونی، ۲۵٫۹۰٪ معاف از مالیات، ۱۹٫۷۴٪ تجاری و ۶٫۴۶٪ صنعتی طبقه بندی می شود.جدول S4).

طبقه بندی منطقه بندی با تکیه بر داده های موجود در پورتال داده OKC و استفاده از ابزارهای انتخاب و تقاطع در QGIS به دست آمد. همانطور که توسط جدول S5a، ۳۳٫۶۱٪ از کل بسته های DUVL به عنوان R-1 (منطقه مسکونی تک خانواده)، ۱۳٫۹۰٪ به عنوان R-2 (مناطق مسکونی با تراکم متوسط و کم) و ۹٫۷۲٪ به عنوان I-2 (منطقه صنعتی متوسط) منطقه بندی شده اند. با ۴۲٫۷۷ درصد باقی مانده در ۲۲ منطقه منطقه بندی دیگر توزیع شده است. ما درصد زمین‌های خالی در هر ناحیه منطقه‌بندی را در رابطه با تعداد کلی بسته‌های مالیاتی در هر منطقه بررسی کردیم. درصد جای خالی بالاتری در مناطق منطقه‌بندی مرکز شهر قرار داشت که ۴۸٫۳۷ درصد از بسته‌ها در DTD-2، ۳۵٫۴۳ درصد در DTD-1، و ۳۳٫۰۳ درصد در DBD به عنوان DUVL گزارش شده‌اند.

برای بحث در مورد تأثیر استانداردهای منطقه‌بندی بر جای خالی، می‌توان روی مناطق R-1 تمرکز کرد که محدودترین قوانین را برای توسعه اجرا می‌کنند. در مناطق R-1، توسعه برای بسته های کمتر از ۵۵۷٫۴۱ متر محدود است^۲ و کمتر از ۱۵٫۲۴ متر عرض دارد. در حال حاضر، در مناطق R-1 هسته شهری، ۵۵۲ قطعه کمتر از ۵۵۷٫۴۱ متر وجود دارد.^۲ (۲۴٫۰۳٪ DUVL در مناطق R-1)، با ۴۰۲ بسته DUVL بین ۲۷۸٫۷۰ و ۵۵۷٫۴۱ متر^۲. علاوه بر این، ۳۳۲ بسته کمتر از ۱۵٫۲۴ متر عرض (۱۴٫۴۵٪) دارند. (جدول S5b). با تجمیع این داده ها، در مناطق R-1، ۵۵۸ بسته خالی غیر منطبق (۲۴٫۲۹٪ از بسته های DUVL در مناطق R-1) وجود دارد که نمی توانند مطابق با حداقل استانداردهای R-1 توسعه یابند، و بنابراین نیاز به یک واریانس یا یک واریانس دارند. تغییر منطقه به منطقه مناسب دیگری به منظور توسعه.

۴٫۴٫ تحلیل شهری، محیطی و توپوگرافی

تحلیل شهری ویژگی‌های DUVL را در رابطه با عناصر شهری، مانند بلوک‌ها و شبکه‌های خیابانی طبقه‌بندی می‌کند. برای این بخش از تجزیه و تحلیل، ما در درجه اول با ابزارهای QGIS Buffer و Intersection، با استفاده از شکل فایل خط مرکز شبکه خیابانی کار کردیم. با توجه به منظم بودن شبکه خیابانی OKC، با استفاده از ابزارهای تقاطع و مناطق حائل ۲۵ متری برای خطوط مرکز خیابان، تعداد بسته‌های خالی رو به خیابان‌های عمومی و قطعات خالی بدون دسترسی به خیابان‌های عمومی را شناسایی کردیم. تعداد بسته های DUVL رو به خیابان ۶۹۰۹ (۹۸٫۴۹%) است، در حالی که تعداد DUVL بدون دسترسی به خیابان ها ۱۰۶ (۱٫۵۱%) است. به طور مشابه، با محاسبه نقاط تقاطع از لایه شبکه خیابان و اعمال بافر ۲۰ متری، قطعات گوشه خالی (۳۷۲۱، ۵۳٫۰۴٪) را شناسایی کردیم. ما همچنین تعداد DUVLهایی را که در یک اتصال T قرار دارند محاسبه کردیم (۱۰۱، ۱٫۴۳٪).

ما داده‌هایی را در مورد انواع خیابان‌هایی که به DUVL خدمت می‌کنند از طریق لایه خط مرکزی پورتال باز شهر به دست آوردیم. پورتال اطلاعات دقیقی از گونه‌شناسی خیابان ارائه می‌کند. یک بافر ۴۵ متری از لایه خطوط مرکزی خیابان ایجاد شد که با لایه DUVL تلاقی می کند. با فیلتر کردن لیست نتایج جدول ویژگی، درصدهای DUVL را بر اساس گونه‌شناسی خیابان استخراج کردیم، همانطور که در نشان داده شده است. جدول S6.

برای شناسایی همبستگی بین DUVL و عناصر شهری، DUVL را در رابطه با مرکز جغرافیایی شهر، راه‌آهن، بزرگراه‌ها، مناطق ساحلی و میدان‌های قهوه‌ای در نظر گرفتیم. جدول S7 توزیع DUVL در بافرها را نشان می دهد که بر حسب درصد بیان می شود و تعداد بسته های DUVL در هر هکتار را نشان می دهد. نتایج تجزیه و تحلیل فضایی غلظت قابل توجهی از DUVL را در منطقه در ½ مایلی و ۱ مایلی از مرکز شهر نشان می دهد (تقریباً ۴۴٪ از بسته های مالیاتی DUVL هستند). علاوه بر این، تجزیه و تحلیل فضایی وقوع DUVL بالاتر را در مناطق نزدیک به راه آهن نشان داد، به عنوان مثال، ۲۹٫۱۷٪ از DUVL کمتر از ¼ مایلی از خطوط راه آهن، و ۴۹٫۰۳٪ در فاصله ½ مایلی قرار دارد. نزدیکی به سایت های اصلاح شده یا میدان های قهوه ای فعلی یکی دیگر از عوامل موثر بر حضور DUVL است. تقریباً ۳۷٪ احتمال دارد که بسته های مالیاتی در فاصله ½ مایلی از مناطق قهوه ای، بسته های DUVL باشند. بسیاری از میدان های قهوه ای سابق و فعلی در هسته شهری در مجاورت راه آهن، در فاصله ۱ مایلی از مرکز شهر قرار دارند.

در نهایت، ما یک تجزیه و تحلیل توپوگرافی برای بررسی همبستگی بالقوه بین شیب و جای خالی در هسته شهری ایجاد کردیم. برای این کار، از تصویر DEM که قبلا ایجاد شده بود برای بدست آوردن درصد شیب برای DUVL (شکل ۹). با توجه به ویژگی های توپوگرافی، DUVL در فاصله ارتفاعی ۳۱۷ متر (هسته شهری OKC شمال شرقی) و ۳۹۴٫۴ متر (هسته شهری OKC جنوب غربی)، با ۹۳٫۵۶٪ از DUVL با شیب کمتر از ۵٪ توزیع شده است.جدول S8).

۴٫۵٫ تحلیل هندسی

برای تجزیه و تحلیل هندسی، زمین های خالی را بر اساس شکل و مساحت طبقه بندی کردیم. با شروع از شکل، ما از مطالعات موجود خالی شهری مشورت کردیم [۲۰] برای شناسایی هندسه های تکرار شونده به شرح زیر (شکل ۱۰). ما توجه خود را بر روی اشکال زیر متمرکز کردیم:

بسته های مثلثی، یا قطعات با سه ضلع.
بسته های مستطیلی یا بسته های چهار طرفه با زوایای بین ۸۸ تا ۹۲ درجه.
بسته های چهار ضلعی نامنظم.
برش ها یا بسته های مستطیلی با نسبت عرض به طول بالاتر از ۱:۷٫
پانل‌ها یا بسته‌های چهارضلعی باریک که از یک شکل چهار ضلعی بیرون می‌آیند.
بسته‌های پیچیده یا بسته‌هایی با پنج ضلع یا بیشتر، که در دسته‌های بالا گنجانده نشده‌اند.

نتایج حاصل از تجزیه و تحلیل هندسی در گزارش شده است جدول S9. با توجه به ساختار بلوک شبکه ای در اکثر محله های اصلی شهری OKC، بیشتر بسته های DUVL رو به خیابان ها به عنوان مستطیل طبقه بندی شدند (۵۶۴۸، ۸۰٫۵۱٪ از کل DUVL). توزیع زمین های مستطیلی خالی، منعکس کننده توزیع کلی قطعات خالی در هسته شهری است، با تمرکز بیشتر در مناطق مرکزی شهر، شمال شرقی OKC، و محله های در امتداد رودخانه اوکلاهما. جالب توجه است، ما متوجه شدیم که اشکال خاص بیشتر در مجاورت زیرساخت های خاص رخ می دهد. به عنوان مثال، زمین های خالی مثلثی و نامنظم چهار ضلعی بیشتر در طول راه آهن رخ می دهد. برای تجزیه و تحلیل منطقه، UVL را بر اساس محدوده مساحت، که بر حسب هکتار بیان شده است، تقسیم کردیم. علاوه بر این، مقایسه ای بین DUVL و بسته های مالیاتی در هسته شهری برای شناسایی توزیع داده های مختلف در منحنی ها انجام شد. همانطور که در نشان داده شده است جدول S10بیش از نیمی از بسته های DUVL دارای مساحتی بین ۵۰۵٫۸۵ متر است.^۲ (۱/۸ ac) و ۱۰۱۱٫۷۱ متر^۲ (۱/۴ ac)، در حالی که یک چهارم DUVL کمتر از ۵۰۵٫۸۵ متر است^۲. با همپوشانی تجزیه و تحلیل فضایی خود با داده های منطقه، ما کشف کردیم که زمین های خالی بزرگتر (> ۸۰۹۳٫۷۱ متر)^۲، یا > ۲ ac.) بیشتر در حاشیه هسته شهری رخ می دهد. در نهایت، با استفاده از یک اسکریپت پایتون برای Rhinoceros 3D، نسبت‌های متوسط DUVL را شناسایی کردیم. مقادیر میانه عرض و طول برای یک DUVL مستطیلی ۱۵٫۲۰ و ۴۲٫۷۰ متر (تقریباً ۵۰ × ۱۴۰ اینچ) با نسبت ۱:۲٫۸ است.

۵٫ بحث

اگرچه وجود زمین خالی را می توان برای مناطق سرشماری هسته شهری یافت، درصد به طور قابل توجهی از ربع شرقی و جنوبی مطالعه موردی به شمال و غرب تغییر می کند. کمترین درصد DUVL در سمت شمال غربی هسته شهری متمرکز است. درصد بالایی از DUVL (بیش از ۱۳٫۴٪ از بسته های مالیاتی کل، و ۱۰٫۹٪ از منطقه بسته های مالیاتی) در مناطق سرشماری مرکز شهر و در امتداد بردارهای نشان داده شده توسط رودخانه اوکلاهما، راه آهن BNSF، و I-235 بین ایالتی است. درصد اوج DUVL در تقاطع هندسی این بردارها، مربوط به بخش جنوب شرقی مرکز شهر OKC متمرکز است. این منطقه شامل بیشتر مناطق قهوه ای در هسته شهری است. تحقیقات تاریخی نشان داده است که این منطقه شهری به شدت تحت تاثیر پروژه های نوسازی شهری قرار گرفته است و هنوز هم میزبان درصد بالایی از جوامع اقلیت است. به طور کلی، نزدیکی به رودخانه اوکلاهاما و راه‌آهن شمال به جنوب BNSF با تشکیل زمین‌های خالی مطابقت دارد، زیرا این مناطق از نظر تاریخی در معرض سیل و آلودگی محیط‌زیست بوده‌اند. در مطالعه خود، همبستگی قوی بین جمعیت شناسی، سطح درآمد و نرخ مشاغل خالی شناسایی نکردیم. با این حال، نرخ پایین جای خالی در ربع شمال غربی شهر، جایی که اکثر جمعیت سفیدپوست در آن زندگی می کنند، گزارش شده است.

تجزیه و تحلیل هندسی نشان می دهد که مشکل خالی بودن زمین در هسته شهری عمدتاً بر قطعات مستطیلی کوچک تا متوسط رو به خیابان های محلی تأثیر می گذارد. در واقع، احتمال وقوع DUVL برای بسته های مالیاتی زیر ۱/۸ ac 31.50٪ است (۱۷۶۸ از ۵۶۱۳)، تقریباً چهار برابر بیشتر از احتمال وقوع DUVL برای بسته های مالیاتی با اندازه بین ۱/۸ ac و ۱/. ۴ ac (3734 از ۴۸۷۴۰، ۷٫۶۶٪). این مطالعه سایت خاص، ویژگی‌های معمولی جای خالی شهری مربوط به اندازه بسته گزارش‌شده در ادبیات را تأیید می‌کند [۱۵].

استانداردهای منطقه‌بندی را می‌توان به‌عنوان یکی دیگر از عوامل مؤثر در ایجاد خلأ شهری در نظر گرفت [۲۰]. بخش قابل توجهی از بسته های DUVL در مناطق مسکونی، مانند R-1، با حداقل استانداردهای توسعه مورد نیاز توسط بخشنامه شهر مطابقت ندارد.شکل ۱۱). تغییرات یا تغییرات لازم برای تطابق ملک نسبت به فرآیندهای استاندارد مجوز، زمان‌برتر و در نتایج نامطمئن‌تر است، زیرا آنها مشمول بررسی‌های اضافی، جلسات کمیسیون برنامه‌ریزی و توصیه‌ها هستند. در نتیجه، حداقل الزامات محدود کننده زمین می تواند توسعه زمین های خالی را به تاخیر بیندازد.

۶٫ ارزیابی

برای تخمین سهم بالقوه توسعه مسکونی در DUVL OKC، ساخت و ساز مسکن جدید را بر اساس سه سناریو مختلف کاربری زمین، که برای استانداردهای توسعه متفاوت، از محدودترین تا کمترین محدودیت، متمایز شده‌اند، محاسبه کردیم.جدول S11a,b، شکل ۱۲).

روش ما برای محاسبه ظرفیت مسکن DUVL در OKC معیارهای اصلی ایجاد موجودی زمین قابل ساخت در مرزهای رشد شهری شهرهای ایالات متحده را در نظر گرفت. [۳۹,۴۱]. با این حال، برای دامنه این مطالعه، سناریوی سه لایه از فرضیات و ساده سازی های مشترک پیروی می کند. ابتدا تمام طبقات مالیاتی را برای محاسبه عرضه مسکن در نظر می گیریم. فقط بسته‌های مالیاتی خالی در مناطق پایه و هدف ویژه برای محاسبات در نظر گرفته شد، بنابراین ما زمین‌های خالی را در مناطق کنگره ایالتی و دانشگاه اوکلاهما/مرکز پزشکی مستثنی کردیم. بسته های مالیاتی که به دلیل محدودیت اندازه قادر به حمایت از مسکن آینده نیستند، از محاسبات حذف می شوند. در نتیجه، برای یک برآورد واقعی تر، بسته های کوچکتر از ۹۳ متر^۲ (۱۰۰۰ فوت مربع) مستثنی هستند. اگرچه تعداد و اندازه آنها محدود است، اما بسته های بدون دسترسی به خیابان که با معیارها مطابقت دارند در محاسبات در نظر گرفته می شوند. در نهایت، برآورد ما زمین های لازم را برای عقب نشینی و حق ارتفاق برای خیابان ها و زیرساخت های جدید بالقوه کسر می کند. [۳۹].

فرمول اتخاذ شده برای محاسبه ظرفیت مسکن یک قطعه خالی، حداکثر تعداد واحدهای مسکونی مجاز توسط ناحیه منطقه بندی در هر سناریو را محاسبه می کند. به عنوان مثال: یک قطعه ۲٫۵ ac قابل توسعه در یک منطقه منطقه بندی که امکان تراکم ۲ دو در هکتار را فراهم می کند، دارای ظرفیت مسکن (۲٫۵/۲) = ۱٫۲۵ است که به ۱ دوتایی گرد شده است.

سناریوی اول ظرفیت مسکن بسته های DUVL را فقط در مناطق منطقه بندی محاسبه می کند که امکان توسعه مسکونی را با رعایت استانداردهای توسعه فعلی فراهم می کند. قطعات بزرگ بیش از ۰٫۸۰ هکتار (۲ ac، نزدیک به اندازه یک بلوک تاریخی در مرکز شهر OKC) از محاسبات مستثنی هستند. این معیار، اندازه بیش از حد بسته را برای فعالیت معمولی در بازار مستثنی می‌کند، که علاوه بر این ممکن است به کار طراحی بیشتر و یک برنامه بلندمدت برای اجرای زیرساخت‌های سبز و استراتژی‌های انعطاف‌پذیری آب و هوا نیاز داشته باشد. بنابراین، در سناریوی اول، زمین‌های خالی بزرگ و کم استفاده، مانند پارکینگ‌های سطحی در مقیاس بلوک، در نظر گرفته نمی‌شوند. به‌علاوه، این سناریو استراتژی‌های مونتاژ زمین را فرض نمی‌کند، و می‌پذیرد که برخی از قطعات ممکن است در فرضیه اول کم استفاده یا توسعه نیافته باشند. در صورت عدم محدودیت تراکم مسکونی که توسط قانون منطقه بندی تعیین شده است، حداقل مقدار تراکم تعیین شده توسط طرح جامع شهر ۲۰۱۵ محاسبه شد. [۳۴].

سناریوی دوم هنوز پتانسیل مسکن را فقط برای منطقه بندی مناطقی که اجازه کاربری های مسکونی را می دهند محاسبه می کند. با این حال، همانطور که توسط اکثر مطالعات منطقه‌بندی اخیر OKC توصیه می‌شود، استانداردهای محدودتر کمتری را برای مناطق مسکونی اعمال می‌کند. [۳۱]. برای مناطق R-1 و R-2، امکان توسعه قطعات بزرگتر از ۲۷۸٫۷۰ متر را فراهم می کند.^۲ (۳۰۰۰ فوت مربع) با نوع شهری تک خانواری مانند خانه شهری، با تراکم ۳۷ واحد مسکونی در هکتار (دو در هکتار) و بدون محدودیت ارتفاع. [۲۳,۴۲].

برای بسته‌های R-3، توسعه‌های شهری کم‌مرتبه، از جمله سه‌شکل‌های انباشته‌شده، برای مساحت‌های کمتر از ۳۷۱٫۶۱ متر^۲ (۴۰۰۰ فوت مربع)، و تراکم ۴۹٫۵ دو در هکتار، فرض شد. برای بسته‌های R-4، توسعه استاندارد به‌عنوان انواع چندخانواره‌ای کم‌مرتبه شهری، از جمله چهار پلکس، برای زمین‌های کمتر از ۵۵۷٫۴۱ متر تعیین شد.^۲ (۶۰۰۰ فوت مربع) و تراکم ۶۱٫۷۵ دو در هکتار. برای مناطق منطقه بندی باقیمانده که امکان توسعه مسکونی را فراهم می کنند، مقدار تراکم میانه تجویز شده توسط PlanOKC اعمال شد. در این سناریو، بسته های بزرگ (بیش از ۰٫۸۰ هکتار یا ۲ ac) نیز در محاسبات لحاظ می شود.

سناریوی سوم تمام بسته‌های DUVL را در نظر می‌گیرد و بالاترین استانداردهای چگالی را برای هر منطقه منطقه‌بندی که در حال حاضر توسط به‌روزرسانی کد توسعه OKC پیشنهاد شده است، اعمال می‌کند. [۴۳]. در این سناریو، پتانسیل مسکونی DUVL در مناطق منطقه بندی که کاربری های مسکونی را محدود می کنند، مانند تجاری (C-1؛ C-3؛ و غیره) و صنعتی (I-1؛ I-2؛ و غیره) محاسبه می شود. . علاوه بر این، این سناریو استراتژی‌های مونتاژ یا تقسیم زمین اختراعی را برای به حداکثر رساندن پتانسیل توسعه DUVL فرض می‌کند.

جدول S12a–c تعداد واحدهای مسکونی و جمعیت را در سناریوهای مختلف برای هسته شهری OKC خلاصه می کند. برای محاسبه تعداد ساکنان آینده نگر، متوسط اندازه خانوار ۲٫۵۸ نفر در نظر گرفته شد که متناظر با میانگین تعداد افراد در هر خانوار در OKC در سال ۲۰۲۰ است. [۴۴]. تحت شرایط منطقه بندی فعلی (سناریوی ۱، کاربری کم زمین)، تقریباً ۱۴۲۹۷ واحد مسکونی جدید را می توان با استفاده از حدود ۴۱۳ هکتار زمین توسعه داد و ۳۶۸۷۹ نفر را اسکان داد. در یک سناریوی میانی با استانداردهای منطقه‌بندی بازنگری شده برای مناطق مسکونی (سناریوی ۲، کاربری میانی)، تقریباً ۳۰۷۱۰ واحد را می‌توان با استفاده از حدود ۴۷۳ هکتار توسعه داد و ۷۹۲۲۵ نفر را اسکان داد. تحت قوانین منطقه بندی جدید که به طور کامل از تراکم در هسته شهری OKC استفاده می کند (سناریو ۳، کاربری زیاد زمین)، تقریباً ۵۷۷۵۳ واحد می تواند توسعه یابد و ۱۴۸۹۸۹ نفر اسکان داده شوند که از حدود ۶۸۶ هکتار زمین استفاده می کنند. در حالی که هر سه سناریو می‌توانند به راحتی نیازهای فعلی را برای مسکن جدید اجاره ای و مالکیتی در OKC برآورده کنند، سناریوی کاربری بالای زمین ممکن است به طور بالقوه نیاز کل به مسکن در شهر را از طریق تولید مسکن جدید برطرف کند. استانداردهای تراکم بالا که در سناریوی سوم اعمال می‌شوند، ارزش‌های زمین بالایی را برای هسته شهری پیشنهاد می‌کنند، به اندازه‌ای که برای حمایت از توسعه مجدد قطعات ساخته‌شده و کم ارزش، از طریق تخریب و ساخت‌وساز جدید، کافی است. در نتیجه، در این سناریو موجودی DUVL فعلی کمتر مرتبط است. از سوی دیگر، فرضیه سوم مقادیر شاخصی را برای پتانسیل کامل مسکونی DUVL در هسته شهری ارائه می‌کند و بالاترین استانداردهای پیشنهاد شده توسط به‌روزرسانی کد توسعه OKC را آزمایش می‌کند.

۷٫ محدودیت در روش

در حالی که این پروژه یک روش جامع برای مشکل خالی بودن زمین ارائه می دهد، محدودیت هایی برای تجزیه و تحلیل وجود دارد که شایان ذکر است.

اولین مرتبه محدودیت ها مربوط به منابع پایگاه جغرافیایی است. از آنجایی که پایگاه داده ارزیاب شهرستان اوکلاهاما داده های واضحی را در مورد جای خالی زمین، یا داده های مالیاتی مربوط به ارزش های ساختمانی یا توسعه ارائه نمی دهد، یک GDB از زمین های خالی با ادغام و فیلتر کردن پایگاه های داده متعلق به منابع مختلف ساخته شد. علاوه بر این، به دلیل اینکه GDB های Regrid، Oklahoma County Assessor و OKC Data Portal به طور منظم به روز نمی شوند، طبقه بندی و ارزیابی UVL خطاهایی را ایجاد کرد. از آنجایی که هسته شهری در OKC دارای پیشرفت‌های کوچک و بزرگ است، ما مجبور شدیم اطلاعات را از طریق تفسیر بصری داده‌ها بررسی کنیم تا ۲۸۷ بسته را که با تعریف ما از UVL مطابقت نداشتند شناسایی و حذف کنیم. این رویکرد کار فشرده و زمان بر بود. علاوه بر این، ما در حین بررسی بسته‌های خالی از طریق تصاویر هوایی Google Maps و نمای خیابان، سطح ناهمگنی از به‌روزرسانی‌ها را پیدا کردیم. اگرچه پیشرفت‌های جدیدتری را به‌جای تصاویر هوایی Google در «نمای خیابان» نشان‌داده‌ایم، اما متوجه شدیم که در برخی موارد، «نماهای خیابان» فقط به سال ۲۰۱۷ به‌روزرسانی شده‌اند، به‌خصوص در محله‌های شرقی OKC.

محدودیت نهایی تحقیق، کمبود اطلاعات موجود در مورد مدت زمان خالی بودن شغل است. در واقع، توانایی طبقه‌بندی زمین‌های خالی بر اساس مدت زمان خالی بودن آن، جزئیات بیشتری را در مورد ماهیت جای خالی در یک زمینه خاص ارائه می‌کند، زیرا مدت‌زمان خالی بودن به طور قابل‌توجهی بر خوشه‌بندی مکان‌های خالی و کاهش محله تأثیر می‌گذارد. [۱۹].

۸٫ نتیجه گیری

این مطالعه نشان دهنده اولین نتایج برای توسعه روشی برای درک کمی و کیفی DUVL در هسته شهری OKC است. اگرچه معیارهای طبقه‌بندی و ارزیابی مسکن پیشنهادی در این مطالعه در زمینه OKC اعمال شد، روش‌شناسی و نتایج ما می‌تواند برای تجزیه و تحلیل UVL در شهرهایی با مقیاس‌ها و تاریخچه‌های مشابه استفاده شود.

نتایج اصلی تحقیق ما به شرح زیر است:

در هسته شهری OKC، احتمال وقوع DUVL برای بسته های مالیاتی زیر ۱/۸ ac 31.50 درصد است، تقریباً چهار برابر بیشتر از احتمال وقوع DUVL برای بسته های مالیاتی با اندازه بین ۱/۸ ac و ۱/۴ ac. (7.66%). این داده‌ها همبستگی بین بسته‌های کوچک و شانس بالاتر جای خالی را نشان می‌دهند.
تجزیه و تحلیل فضایی غلظت بیشتری از DUVL را در بسته هایی که ½ مایلی تا ۱ مایلی دورتر از مرکز شهر قرار دارند نشان داد. این منطقه منعکس کننده میراث برنامه های نوسازی شهری است که از دهه ۱۹۶۰ در OKC اجرا شد، که به ویژه محله های حاشیه مرکز شهر را تحت تأثیر قرار داد. علاوه بر این، بین نرخ بالاتر جای خالی و نزدیکی به میدان های قهوه ای و راه آهن همبستگی وجود دارد.
اشکال و ویژگی‌های زمین خالی خاص اغلب نزدیک به ویژگی‌های شهری خاص رخ می‌دهند. زمین های چهارضلعی مثلثی و نامنظم به دلیل جهت گیری متنوعشان در مقایسه با شبکه خیابان، بیشتر در مجاورت راه آهن اتفاق می افتند. زمین های بزرگتر بیشتر در حاشیه هسته شهری و نزدیک به تقاطع های زیرساختی توزیع می شوند.
بر اساس الزامات منطقه‌بندی فعلی، تقریباً ۱۴۲۹۷ واحد مسکونی و ۳۶۸۷۹ نفر می‌توانند از طریق توسعه‌های مسکونی پرشده به هسته شهری اضافه شوند که نیاز فعلی به مسکن اجاره‌ای و مالکیتی جدید در شهر را برآورده می‌کند.

گام‌های بعدی این تحقیق به سمت یک طبقه‌بندی جامع‌تر جای خالی، از جمله داده‌های پوشش زمین هدایت خواهد شد. با تمرکز بر ماهیت خاک DUVL، می توان ماتریسی از پتانسیل های توسعه برای دسته های غیر مسکونی، از جمله کاربری های چشم انداز مولد، مانند تولید مواد غذایی، ایجاد کرد. این بررسی بیشتر به یافته‌های ما اجازه می‌دهد تا از راه‌حل‌های جامعه محور برای DUVL، مانند باغ‌های محلی و مزارع همسایگی پشتیبانی کند. در نهایت، تیم تحقیقاتی در حال حاضر در حال بررسی فرصت‌های کمک مالی برای ایجاد یک پورتال وب هستند. این پورتال وب متشکل از نقشه‌ها، جداول داده‌ها و نمودارها، مجموعه‌ای از خلاصه‌های کاربران را در مورد DUVL برای کمک به برآورده کردن تقاضای مسکن با تمرکز بر راه‌حل‌های در مقیاس کوچک ارائه می‌دهد.

منبع:
۱- shahrsaz.ir , علوم شهری | متن کامل رایگان
,۲۰۲۳-۰۹-۲۶ ۰۳:۳۰:۰۰
۲- https://www.mdpi.com/2413-8851/7/4/101