این هفته با جیم کومون، مدیر الکتریک هاوسینگ همراه شدیم تا درباره کار او به عنوان توسعه‌دهنده و مدرس سیاست شهری در شهرهای دوقلو بحث کنیم. ما در مورد پروژه توسعه پایدار او، آنچه سنت پل از مینیاپولیس ۲۰۴۰ آموخته است و نحوه تلاقی اصلاحات منطقه بندی و حمل و نقل صحبت می کنیم.

به پایین پیمایش کنید تا قسمتی از مکالمه ما ویرایش شده باشد یا اینجا کلیک کنید برای رونوشت کامل ایجاد شده توسط هوش مصنوعی.

جف وود: پس مینیاپولیس سر جایش است، بدیهی است که پرونده های قضایی در جریان است، اما سنت پل به چیزهای مشابه نگاه می کند و از دور تماشا می کند – آنها چه می آموزند؟

جیم کومون: معلوم شد که این فرآیند جذابی است زیرا آنها تا این حد پیش نرفتند – خوب، اجازه دهید یک زمینه کوچک در مورد این موضوع قرار دهم. هر ۱۰ سال، هر شهر در منطقه شهری هفت گانه مینیاپولیس-سنت. پل باید یک طرح جامع ارائه دهد، بنابراین همه ما در یک چرخه در آن راه هستیم. سنت پل مواردی را در برنامه جامع خود قرار داد، اما آنها این آستانه را که مینیاپولیس انجام داد، رعایت نکردند. و بنابراین از این منظر، آنها کمی انعطاف‌پذیری اضافی را به نوعی حفظ کردند، زیرا بخش مهمی که در مورد خط‌مشی طرح کامپوزیتی که می‌گفت: «ما سه واحد در هر لات خواهیم داشت» این بود که کف را تعیین کرد – اما همچنین به‌طور ناخواسته تنظیم شد. یک سقف، زیرا در آن زمان بالا رفتن از سه واحد نیز به روشی خاص دشوارتر بود.

بنابراین سنت پل در نهایت مسیر متفاوتی را طی کرد. من نمی توانم به طور قطعی به شما بگویم که آیا از عمد بوده است یا نه. من فقط می توانم در مورد چیزهایی به شما بگویم که بعداً وقتی با افرادی که در آنجا حضور داشتند آشنا شدم. آنها باید حدود دو سال از اجرای این فرآیند را تماشا کنند، به ویژه پس از تصویب طرح کامپیوتر و اجرای قانون منطقه بندی واقعی. به یاد داشته باشید، برنامه های جامع هیچ حاکمیت قانون ندارند، درست است، با برنامه های توسعه. شما باید قوانین منطقه بندی واقعی خود را تغییر دهید تا مطابق با سیاست های شما باشد. مشکل این بود که یک جابجایی نسبتاً بزرگ در بین آن زمان وجود داشت – تقریباً دو سال طول می کشد تا این اتفاق بیفتد. برخی از نویسندگان کلیدی طرح جامع در نقطه ای از زمان که می بایست آیین نامه منطقه بندی وضع می شد، دیگر در شهر نبودند.

بنابراین فشارهای سیاسی زیادی برای تغییر اوضاع شروع شد و آنها درست قبل از پایان دوره به برخی چیزها دست یافتند. [City Council President] دوره لیزا بندر. او دفتر را ترک کرد و پس از آن همه چیز از آن زمان به نوعی کمرنگ شد. بنابراین سنت پل در حال تماشای این موضوع است و می گوید: “خوب، خوب، ما وضعیت متفاوتی داریم، چه کاری می توانیم انجام دهیم؟” و لوئیس پریرا و دیگران – می دانید، او یک مدیر برنامه ریزی در شهر سنت پل است – و اما سیگوورث نیز یک برنامه ریز اصلی در منشور پروژه کوچک من بود که به شهر کمک می کرد تا یک به یک خود را بازسازی کند. قوانین مسکن چهار واحدی دستور آنها در واقع از یک ماده ترانزیت محور در طرح کامپیوتری آنها آمده بود که می گفت: “هی، ما فکر می کنیم باید شدت کاربری زمین در اطراف کریدورهای ترانزیتی خود داشته باشیم. اینجا، بخش برنامه ریزی، برو این کار را انجام بده.”

به اندازه کافی خنده دار، آنها در آن زمان یک مدیر جدید داشتند و او از اوکلاهاما سیتی آمده بود، جایی که من واقعاً کارهایی را انجام داده بودم، بنابراین از من شناخت داشت و گفت: “هی، آیا آن مرد در مینیاپولیس زندگی نمی کند؟” او به من زنگ می زند، به طور غیر منتظره ای و من می گویم، “اوه، تو الان در سنت پل هستی؟” و او می‌گوید: “بله، من می‌خواهم شما را با این مسائل مسکن که ما انجام می‌دهیم، مسائل برنامه‌ریزی منطقه‌بندی، درگیر کنم.” گفتم: باشه عالیه. بنابراین من با بخش برنامه ریزی وصل شدم.

کاری که او می‌خواست انجام دهد، چیزی که می‌کوشید به میز بیاورد، این ایده بود که من از طریق محصولات کمک‌های فنی که در اتحاد توسعه افزایشی انجام می‌دادیم، که در واقع یک رویکرد مبتنی بر فرم را در پیش می‌گرفت، ارائه می‌دادم: بیایید فقط در مورد اینکه چه عددی را می خواهیم از یک کلاه انتخاب کنیم تا زیاد روی سر بگذاریم صحبت نکنیم. در واقع چه کاری می توانیم انجام دهیم؟ اگر چهار واحد را روی تعداد زیادی انتخاب کنیم، اما نتوانیم مداد چهار واحدی بسازیم، هیچ کوادپلکسی نخواهیم داشت، یا نمی‌توانیم چهار واحد را در تعداد زیادی دریافت کنیم، می‌دانی، ما فقط می‌گیریم آنچه بازار می تواند تحمل کند. و این نتیجه جالبی بود که مینیاپولیس قوانین منطقه‌بندی را برای دو سال وضع کرده بود، این بود که ما ۱۵ دوبلکس و تریپلکس داشتیم که ساخته یا مجاز شدند. اینطور نیست که تعداد زیادی از این چیزها وجود داشته باشد. فکر می‌کنم ۱۲۰۰۰۰ خانه مجردی در شهر مینیاپولیس وجود دارد و ما ۱۵ ساختمان جدید داریم.

این یک موج جزر و مدی نخواهد بود. در شهری که عمدتاً ساخته شده است، زمان زیادی طول خواهد کشید. ما زمین های خالی زیادی نداریم. و بنابراین آنها چنین بودند، اعداد نشان می دهند که ما یک موج جزر و مدی را نخواهیم دید، چرا اینطور است؟ سپس توانستیم این موضوع را کمی جلوتر ببریم و بگوییم، در مورد دو واحد در هر حیاط خلوت چطور؟ نگرانی های زیادی در سنت پل وجود داشت – به خصوص در بخش غربی برخی از محله های تاریخی وجود دارد. و آنها مانند، خوب، ما خانه های ییلاقی یک و نیم طبقه داریم – ما علاقه ای به تخریب نداریم. گفتم خب تو نباید آوار بخوای و تو این محله ها خونه های قشنگی داری. اما این بدان معنا نیست که ما نمی توانیم راهی برای اضافه کردن واحدهای مسکونی بیشتر پیدا کنیم. به نظر من، این برخی از درس‌هایی است که از همه این‌ها آموخته‌ایم – تلاش برای اطمینان از اینکه کمتر روی یک چیز متمرکز شده‌ایم.

ما واقعاً در مینیاپولیس قطع شدیم. روایت قطع شد. تریپلکس ها چیزهای نسبتا مشکلی برای ساختن هستند. و اگر در مینه‌سوتا نیستید، جایی که ما برای ساختمان‌های مسکونی کوچک‌تر که نیازی به نداشتن سیستم‌های آبپاش ندارند، طراحی کرده‌ایم، در اکثر ایالت‌های این کشور، باید یک سیستم آبپاش به صورت تریپلکس داشته باشید، بنابراین اینطور نیست. ساده ترین چیز برای ساخت و نه مقیاس مناسب است. بیشتر چیزی که ما در حال حاضر به آن نیاز داریم آپارتمان های یک خوابه است – آنهایی که از قفسه خارج می شوند، شما نمی توانید آنها را به اندازه کافی سریع بسازید. ما واقعاً به خانه‌های قدیمی‌تری که دارای سه یا چهار اتاق خواب هستند، نیاز نداریم، چیزی که بیشتر شهر مینیاپولیس است. ما به واحدهای کوچکتر نیاز داریم، و آنها می توانند در حیاط خلوت شما قرار بگیرند.

هک، شما می توانید دو تا از آنها را در جایی که گاراژ شما در آن است یا در کنار گاراژ خود روی هم چسبانده باشند. فکر می‌کنم این بخش کلیدی چیزی است که ما توانستیم به آن برسیم. در ماه اکتبر، من و نیل هلر، همدست من که به این پروژه در سنت پل کمک می‌کردیم، مثل این بودیم که هر چیز جالبی را که در پورتلند، در سیاتل یاد گرفتیم، می‌گیریم. او در ساحل غربی است و من از مینیاپولیس و همکارانمان در آتلانتا چیزهایی می بردم. من می‌خواهم از هر ایده جالبی که تا به حال به آن فکر کرده‌ایم استفاده کنیم و آن را در این پروژه مطرح کنیم. ما اینطور خواهیم بود، بگذار ببینیم آنها چه فکری می کنند. و می دانید، آنها یک مشت از آنها را انتخاب می کنند و ما به زندگی ادامه می دهیم.

شهر سنت پل تعداد انگشت شماری از آنها را انتخاب نکرد. آنها در نزدیکی همه آنها را گرفتند. آنها آنها را به کمیسیون خود بردند و گفتند: “در اینجا، ما یکسری پروفورم را خواندیم و دسته ای از ساختمان های واقعی را روی زمین های واقعی آزمایش کردیم – ساختمان هایی که در سنت پل داریم، نه ساختمان هایی که آرزو می کنیم داشته باشیم. وقتی می‌خواهیم این چیزها را بسازیم، اینطور به نظر می‌رسد.” و بنابراین گزارش کارکنان صد صفحه ای در وب سایت آنها و در آنجا وجود دارد [are] برخی از نمودارهایی که در SketchUp ترسیم کردیم. و ما گفتیم: “در اینجا، در واقع این چیزی است که به نظر می رسد.” و بنابراین، ما همه این جابه‌جایی‌های مختلف را انجام دادیم تا بتوانیم پر کردن و حیاط خلوت را انجام دهیم و به خانه‌هایی که شاید در زمین‌های بزرگ یا همه این چیزهای مختلف هستند اضافه کنیم تا سعی کنیم آن چند واحد اضافی را به هر حال که می‌توانست در محیط ساخته شده فعلی ما جا بیاندازد، انجام دهیم.

و آنها راهی برای کدگذاری بیشتر آنها به امکان پیدا کردند. و من فکر می کردم که این یک رویا بود که واقعاً شهری را پیدا کنم که با دقت در مورد نحوه کارکرد پر کردن واقعاً فکر کند، و نه این نوع بحث در مورد، می دانید، ساختمانی که وارد می شود و خراب می شود، می دانید، اندازه یا شخصیت با همسایگی فوقالعاده بود. کلاه من به آنها برمی گردد که رای ۷-۰ بود. تماشای آن شگفت انگیز بود، زیرا منتظر افتادن کفش بودم. من انگار هیچ راهی نیست منظورم این است که ما در اینجا در مینیاپولیس – هنوز هم داشتیم – حتی پس از تصویب طرح مقایسه در مورد این نوع مسائل.