این سومین قسط از زمین شهریپوشش یک سری بازار سرمایه سه قسمتی ویژه که در نشست بهار ULI در شهر نیویورک (۹ تا ۱۱ مارس ۲۰۲۴) برگزار شد. می توانید پوشش قسمت ۱ را بخوانید اینجا و قسمت ۲ اینجا.

سومین و آخرین پنل بازار سرمایه که در طول نشست بهار ULI در شهر نیویورک در اوایل ماه مارس برگزار شد، بر تجربیات وام گیرندگان متمرکز بود. کایل بولدن، شریک ارشد حسابرسی در خدمات ساختمانی و مهمان‌نوازی املاک و مستغلات ارنست اند یانگ، هیئتی را در مورد افزایش ارزش سهام در بحبوحه ابهامات مداوم بازار تعدیل کرد. اعضای میزگرد برایان موچلر، مدیر عامل خیابان هریسون بودند. جروم نیکولز، رئیس استاندارد سرمایه گذاری املاک و مستغلات؛ و جف روزن، یکی از مدیران Mag Partners.

مشاهدات از سال ۲۰۲۳

برایان موچلر، مدیر عامل هریسون استریت، می‌گوید: «از نظر معیارهای عملیاتی بخش‌های ما – به‌ویژه وقتی مسکن دانشجویی، مسکن سالمندان، انبارداری، دیجیتالی را در نظر بگیرید- رشد اجاره‌بها هرگز بهتر نبوده است. علیرغم بازارهای رکود سرمایه، این شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری که منحصراً بر دارایی‌های جایگزین متمرکز است، توانست حدود ۴ میلیارد دلار خرید و توسعه جدید را با حدود ۲٫۵ میلیارد دلار منشاء بدهی انجام دهد. در سه ماهه اول سال جاری، موچلر خاطرنشان کرد که خیابان هریسون ۵۰۰ میلیون دلار دیگر از بانک‌های مرکز پول، سرمایه خصوصی و بانک‌های منطقه‌ای و سایر منابع بدهی داشته است و او معتقد است که بازارهای بدهی شروع به تثبیت کرده‌اند.

جروم نیکولز، رئیس Standard Real Estate Investments، یک شرکت سهامی خاص املاک و مستغلات که سرمایه را به نمایندگی از موسسات مدیریت می کند، گفت که از آنجایی که بازارهای سرمایه در سال گذشته “به طور موثر خاموش” بودند، فرصتی را برای شرکت جوان او فراهم کرد تا در آن تجارت کند. مواردی از معاملات درست و دارایی های درست. نیکولز گفت: «ما سعی می کنیم امسال بیشتر از اینها انجام دهیم.

جف روزن، مدیر Mag Partners، یک شرکت املاک و مستغلات شهری با دهه‌ها تجربه در توسعه پروژه‌های تاثیرگذار، نمادین و در مقیاس بزرگ مستقر در شهر نیویورک، همچنین خاطرنشان کرد که مانند استاندارد، Mag نیز سال ۲۰۲۳ فعال داشته است. در واقع می تواند دو قرارداد توسعه را در پایان سال ۲۰۲۳ ببندد و وام بزرگی را بر روی دارایی های چندخانواری موجود خود بازپرداخت کند. برخلاف بازارهای رکود بدهی سال گذشته، روزن گفت که او در حال احساس صحبت های زیادی در مورد FOMO است – ترس از دست دادن در حال حاضر. او گفت: «نمی‌دانم که آیا این فقط یک پیش‌گویی است که… همه ما اینجا می‌نشینیم و می‌خواهیم، ​​مثل هی، بازارها باز شده‌اند، بیایید معاملات انجام دهیم».

پیش بینی ۱۲ ماه آینده

روزن توضیح داد که شرکت او منحصراً بر روی توسعه فرصت طلبانه متمرکز است. «ال پی های معمولی ما [limited partners] کسانی که وارد این قراردادهای توسعه می شوند، در حال حاضر بسیار بسیار ضعیف هستند…. بنابراین، پیش‌بینی من برای سال ۲۰۲۴ این است که شکافی در بازار وجود دارد و چه کسی این شکاف را برای این فرصت‌ها پر می‌کند، زیرا این فرصت‌ها وجود دارند.» او همچنین بازده تعدیل شده بر اساس ریسک برای این فرصت ها را «نسلی» خواند.

نیکولز گفت: «من می‌توانم بازدهی مشابه سهام ۱۳ دریافت کنم [percent]، ۱۵ [percent]، در موقعیت بدهی. اگر جایگزین باشد، برای سرمایه نجات کار می کند [that] اپراتور دارایی را از دست می دهد، اما برای توسعه، اینطور نیست. چه کسی آن پول را می گیرد؟» او همچنین خاطرنشان کرد که تلاش برای زمان‌بندی بازار کار می‌کند، اما از نظر توسعه دشوار است، زیرا، حتی اگر پروژه‌ها «آماده بیل» باشند، شروع به کار کردن آنها به زمان نیاز دارد.

موچلر این موضوع را کامل کرد و گفت که اگرچه هنوز در خارج از دفتر کل پریشانی زیادی وجود نداشته است، او معتقد است که «امسال کمی بیشتر در همه بخش‌ها وجود خواهد داشت»، به خصوص که تنظیم‌کننده‌ها این موضوع را زیر پا گذاشته‌اند. می تواند مسیر را طی کند و باید تصمیم گیری را شروع کند. او همچنین اظهار داشت که خیابان هریسون از دیدگاه LP از شرکای خود در سراسر جهان به سرمایه دسترسی دارد، به طوری که اگرچه بازارهای ایالات متحده قدرت کمتری داشته اند، بازارهای بین المللی می خواهند به آن بازارهای ایالات متحده دسترسی داشته باشند. ما انتظار داریم که سرمایه زیادی جذب کنیم، چه اینطور باشد [from] آسیا، خاورمیانه و غیره.

دلیلی برای هیجان

موچلر بیشتر توضیح داد که چه چیزی او را از منظر املاک تجاری هیجان زده می کند. او گفت: «خوشبختیم که به بسیاری از سطل‌های مختلف سرمایه بدهی، سرمایه سهام LP دسترسی داریم، و بسیاری از آن جوامع مسن را به محیطی تحویل خواهیم داد که در آن عرضه جدیدی وجود ندارد». طی دو یا سه سال، این شرکت جوامع پیشرفته ای را ارائه خواهد کرد زیرا موج جمعیتی از بچه های بومی که نیاز به مراقبت و زندگی کمکی دارند در حال ورود به بازار است.

موچلر گفت: «مسکن دانشجویی همچنان برای ما عالی است. سازمان ها و بانک ها می خواهند در آن فضا باشند. به گفته موچلر، خیابان هریسون طرفدار دیجیتال است. بنابراین، قدرت، پوسته، هایپراسکیلرز-[you] در حال حاضر نمی توان به اندازه کافی از آن ساخت، زیرا [of] تمام پیشرفت های هوش مصنوعی، رسانه های اجتماعی، و غیره. [Really,] تنها محدودیت‌های آن کسب‌وکار این است که کجا می‌خواهید قدرت را به دست آورید.» او گفت که سرمایه خارجی نیز به فضای داده علاقه مند است.

نیکولز گفت که استاندارد به عنوان یک فروشگاه سازمانی بوتیک، سهام JV را با تمرکز بر معاملات صنعتی در محدوده ۱۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ فوت مربع (۹,۲۹۰ متر مربع تا ۴۶,۴۵۰ متر مربع) و همچنین دفتر مرکزی به توسعه دهندگان اختصاص می دهد. ما در رنو، شیکاگو، اورلاندو، هیوستون و هر بازاری هستیم که واقعاً منطقی باشد.

در بخش چند خانواده، استاندارد بر مسکن نیروی کار متمرکز است که به طور کلی به عنوان “مسکن افراد عادی” تعریف می شود.

روزن گفت که مگ در چند سال گذشته منحصراً در چند خانواده نیویورک بوده است. روزن با تأمل در اظهارات نیکول در مورد زمان بندی توسعه زمین، اشاره کرد که پروژه Mag's Ruby در ۲۴۳ West خیابان ۲۸ در اواخر سال ۲۰۱۸ آغاز شده و اکنون در سال ۲۰۲۴، ۷۳ درصد اجاره شده است. من فکر می‌کنم آنچه واقعاً مهم بود که از آن برداشت کنیم این است که وقتی در فضای اولیه هستید باید فکر کنید، باید دید بلندمدت واقعی داشته باشید، و باید سرمایه‌ای داشته باشید که با آن همسو باشد. شما نیز این دیدگاه بلندمدت را خواهید داشت.»

روزن توضیح داد، مانند دیگرانی که با محیط چالش برانگیز نیویورک مواجه شده اند، مگ نیز برای تکمیل پروژه ها به خارج از شهر رفته است و یک تیم ۲۰ نفره در بالتیمور دارد که روی زمینی به مساحت ۱٫۱ میلیون فوت مربع (۱۰۲۱۹۰ متر مربع) کار می کنند. ترکیبی از تجاری و مسکونی که به تازگی از یک بانک استقبال کرده است، یکی از اولین اجاره‌های بزرگ آن.

تجربیات با وام دهندگان

روزن ادامه داد: «در این بازارها، خیلی به روابط و صبور بودن مربوط می شود. و من فکر می کنم سرمایه، چه در سمت بدهی باشد و چه در سمت سهام، آنها می خواهند مطمئن شوند که شما یک اپراتور دارید که می داند آنها چه می کنند.

موچلر موافق بود و به عنوان مثال وام ۱۰۰ میلیون دلاری هریسون استریت را بیش از دو هفته پیش برای توسعه در تگزاس A&M که یک قرارداد بعدی با یک شریک توسعه بود که احتمالاً ۳۰ معامله با آن طی یک دوره ۱۵ ساله انجام داده بود، ارائه داد. اکنون با سرمایه بانکی، همه چیز در مورد مدیریت خزانه است. بنابراین، نه تنها باید حساب عملیاتی سرمایه گذاری خود را در بانک تنظیم کنید، [there are] همچنین معمولاً الزامات – به آن ۱۰ درصد سپرده‌های مدیریت خزانه اضافی می‌گویند – علاوه بر سایر منابع.

به گفته موچلر، این شرط اضافی صرف نظر از اینکه رابطه طولانی مدت با وام دهنده خود دارید یا خیر، به خصوص اکنون که پول در فروش نیست، یک سوال است. او گفت: “این یک درخواست است که با هر تامین مالی بانکی همراه است.”

نیکولز توضیح داد که استاندارد دارای زمین های بزرگی در واشنگتن دی سی است، به ویژه، نیکولز خاطرنشان کرد که پروژه یک، یک طرح جامع ۱٫۵ میلیون فوت مربعی با ۱۵۰۰ واحد آپارتمان و ۲۰۰۰ فوت مربع خرده فروشی است.

نیکولز گفت: “موفقیتی که ما در تامین مالی به دست آوردیم، ایجاد پروژه ای است که مردم می خواهند به دلایلی انجام دهند که ربطی به بازدهی که از سرمایه گذاری در آن به دست می آورند ندارد.” توسعه گروه های بانکی و غیرانتفاعی یا همکاری با شهر.

بولدن این پانل را با گفتن اینکه روابط و صبر مهم هستند خلاصه کرد. و همچنین سابقه و تجربه.