یکی از استدلال‌های رایج در برابر محدود کردن منطقه‌بندی این است که از آنجایی که افزایش منطقه‌بندی زمین را با ارزش‌تر می‌کند، افزایش هزینه‌های زمین به جای کاهش، باعث افزایش اجاره بها می‌شود. بنابراین، این مستلزم این است که باور کنیم که ۱) ساختمان بیشتر برابر است با هزینه های زمین بالاتر. ۲) هزینه زمین بالاتر برابر اجاره بیشتر است. و ۳) ساختمان کمتر برابر است با هزینه کمتر زمین.

موسسه امریکن اینترپرایز دارای یک پایگاه داده هزینه زمین تغییر می کند. اکثر متروهای Sunbelt با رشد سریع بین یک تا سه شغل در هر واحد مسکونی در طول دهه ۲۰۱۰ اضافه کردند. این بدان معناست که حتی اگر تقاضا (که با شغل اندازه گیری می شود) سریعتر از عرضه افزایش یافته است، این افزایش بسیار زیاد نبوده است. به عنوان مثال، هیوستون ۱٫۲ شغل به ازای هر واحد مسکونی و آستین ۱٫۵ شغل اضافه کردند. هزینه زمین در هر هکتار در این متروها به سرعت افزایش یافت. برای مثال، در هیوستون، هزینه‌های زمین** از ۲۲۰۰۰۰ دلار به ۵۴۵۰۰۰ دلار در هر جریب بین سال‌های ۲۰۱۲ و ۲۰۱۹ افزایش یافت. به طور مشابه، در رالی (۱٫۴ شغل در هر واحد مسکونی)، هزینه‌های زمین از کمی بیش از ۱۵۱،۰۰۰ دلار به ۳۸۷،۰۰۰ دلار، و هزینه زمین در اوست افزایش یافت. از ۲۵۱۰۰۰ دلار در هر هکتار به ۷۱۵۰۰۰ دلار در هر هکتار افزایش یافت. هزینه زمین در برخی دیگر از متروهای با رشد سریع حتی با سرعت بیشتری افزایش یافت: در دالاس و شارلوت (۱٫۸) هزینه زمین سه برابر شد. هزینه زمین در آتلانتا بیش از سه برابر شد (۲٫۵ شغل)، تقریباً چهار برابر در اورلاندو (۲ شغل) بیش از چهار برابر در فینیکس (۲٫۳ شغل) و بیش از پنج برابر در لاس وگاس (۲٫۳ شغل). (توجه می کنم که چون زمین در سراسر کشور هزینه دارد در طول رکود اواخر دهه ۲۰۰۰ حدود ۵۰ درصد کاهش یافت، بنابراین برخی از این تغییرات نشان دهنده بهبودی از آن رکود است.)

اما اگر مسکن جدید در درجه اول مقصر هزینه های بالای زمین بود، هزینه های زمین در شهرهای گران قیمتی که تمایل کمتری برای اجازه دادن به مسکن جدید دارند، تثبیت می شد. اما این اتفاق نیافتاد. در بوستون (۳٫۴ شغل در هر واحد جدید)، هزینه زمین بیش از دو برابر شده است، از ۶۳۳۰۰۰ دلار در هر هکتار به بیش از ۱٫۳۳ میلیون دلار در هر هکتار. در لس آنجلس (۴٫۲ در هر واحد) هزینه زمین افزایش مشابهی را تجربه کرد، از ۱٫۷۷۹ میلیون دلار در هر هکتار به ۳٫۸۹۰ میلیون دلار. در سانفرانسیسکو (۵٫۹) هزینه زمین از ۲٫۹۳۷ میلیون دلار در هر هکتار به ۷٫۱۸ میلیون دلار در هر هکتار افزایش یافت. در سن دیگو (۳٫۸) هزینه زمین از کمی بیش از ۸۶۴۰۰۰ دلار در هر هکتار به کمی بیش از ۲ میلیون دلار در هر هکتار افزایش یافت. نیویورک (۴٫۲)، در نگاه اول، به نظر می رسد چیزی استثنایی برای این الگوی افزایش هزینه های زمین است: هزینه زمین تنها حدود دو سوم افزایش یافته است، از ۱٫۸ میلیون دلار در هر جریب به ۳ میلیون دلار. اما در نیویورک شکافی بین شهرستان‌های شهری و حومه‌ای وجود داشت: هزینه‌های زمین در برانکس، بروکلین و کوئینز دو برابر یا تقریباً بیشتر شد، در حالی که هزینه‌های زمین در برخی از شهرستان‌های حومه شهر به تدریج افزایش یافت.

در مجموع، به نظر می رسد که هزینه های زمین در متروهای بزرگ Sunbelt در همه جا افزایش یافته است، اما با سرعت کمی سریعتر از نیویورک یا کالیفرنیا رشد کرده است. در متروهای پرهزینه، قیمت زمین اغلب دو برابر می شد، اما هرگز سه یا چهار برابر نشد. از سوی دیگر، افزایش هزینه زمین به دلار خام در متروهای پرهزینه بیشتر بود. حتی در نیویورک، قیمت زمین در هر هکتار ۱٫۲ میلیون دلار افزایش یافت که بسیار بیشتر از متروهای کمربند خورشیدی ذکر شده در بالا. به طور مشابه، افزایش هزینه زمین در هر هکتار از ۱ میلیون دلار در سانفرانسیسکو، سن دیگو و لس آنجلس و تقریباً ۷۰۰۰۰۰ دلار در بوستون بود. بنابراین، می توان استدلال کرد که افزایش هزینه زمین در متروهای محدودتر در واقع از آنچه در فونیکس یا لاس وگاس وجود دارد، قابل توجه تر است. بنابراین اگر سوال این باشد: «آیا هزینه‌های زمین در متروهای کمربند خورشیدی راحت‌تر از متروهای پرهزینه محدودتر افزایش یافته است؟» پاسخ درست این است: “شاید – بستگی به نحوه اندازه گیری افزایش ها دارد.” بنابراین حتی مشخص نیست که آیا بخشی از استدلال (مسکن بیشتر = هزینه زمین بیشتر) درست است یا خیر.

اما برای اینکه استدلال «ساختمان‌های جدید باعث افزایش هزینه‌های زمین و در نتیجه افزایش اجاره‌بها می‌شود» درست باشد، کافی نیست که متروهای راحت‌تر هزینه‌های زمین رو به رشد داشته باشند. آنها همچنین باید اجاره بیشتری داشته باشند. البته اینطور نیست. هزینه زمین (یا حداقل هزینه زمین اصلاح نشده) بر مسکن جدید بسیار بیشتر از مسکن های قدیمی تأثیر می گذارد. هزینه‌های زمین ساختمان‌های قدیمی‌تر مستقیماً بر اجاره‌بها تأثیر نمی‌گذارد، زیرا زمین برای آن ساختمان‌ها مدت‌ها پیش خریداری شده است. بنابراین، به‌جای بررسی میانگین اجاره‌های شهری، جستجوی Zillow.com را برای خانه‌های ساخته‌شده پس از سال ۲۰۱۸ انجام دادم. در شهر نیویورک، اجاره آپارتمان‌های یک خوابه جدید که پس از سال ۲۰۱۸ ساخته شده‌اند، از ۱۳۵۰ دلار (برای یک آپارتمان یک خوابه جدید در نزدیکی) متغیر است. دانشگاه فوردهام در برانکس) به بیش از ۱۳۰۰۰ دلار؛ با این حال، میانه حدود ۲۸۵۰ دلار یا تقریبا نیمی از متوسط ​​درآمد خانوار بود. *** در بوستون، ارزان ترین آپارتمان جدید (به جز جامعه تنها یک سالمند با محدودیت درآمد) ۲۲۰۰ دلار و میانگین آن ۳۰۰۰ دلار بود که حدود ۴۵ درصد از درآمد متوسط ​​خانوار است. در لس آنجلس، چند واحد جدید ارزان قیمت وجود داشت، اما متوسط ​​یک اتاق خواب جدید تقریباً ۲۷۰۰ دلار یا حدود ۴۸ درصد از درآمد متوسط ​​خانوار اجاره داده شد.

شهرهای با رشد بالا چگونه مقایسه می شوند؟ در هوستون، اجاره برای اتاق های جدید یک خوابه از ۸۵۰ تا ۲۵۷۰ دلار متغیر بود. نیمی از این آپارتمان ها کمتر از ۱۷۰۰ دلار یا حدود ۳۹ درصد از درآمد متوسط ​​خانوار اجاره داده شده اند. در آستین، اجاره بها از ۹۵۰ دلار تا ۳۳۹۵ دلار متغیر بود، اما نیمی از آنها ۱۶۰۰ دلار یا کمتر یا حدود ۲۵ درصد از درآمد متوسط ​​خانوار را اجاره کردند. در آتلانتا، اجاره یک خوابه جدید بین ۱۵۷۵ تا ۳۵۷۵ دلار بود. با این حال، تنها یکی از ۲۰ آپارتمان ذکر شده بیش از ۲۲۰۰ دلار و میانگین آن ۱۸۳۰ دلار یا حدود یک سوم درآمد متوسط ​​خانوار اجاره شده است. به عبارت دیگر، آپارتمان‌های جدید در شهرهای کم‌هزینه/با رشد بالا با قیمتی کمتر از آپارتمان‌های نوساز در گران‌ترین شهرهای کشورمان اجاره می‌شوند.****

با این حال، سال ۲۰۲۱ یک عکس فوری در زمان است: به ما نمی گوید که آیا اجاره واحدهای جدید در لاس وگاس (به عنوان مثال) به همان سرعتی افزایش یافته است که اجاره واحدهای جدید در شهرهای گرانتر و دارای محدودیت مسکن افزایش یافته است.

ما برخی از داده ها در مورد سرعت آن داریم همه اجاره بها در شهرهای مختلف طی چند سال گذشته افزایش یافته است. یک مقاله اخیرا نوشته شده است برای موسسه منهتن نشان می دهد که بین سال های ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۹، اجاره بها در انواع مترو با درصدهای مشابه افزایش یافته است. به عنوان مثال، نگاهی به متروهای گران قیمت با ساخت و ساز مسکن جدید بسیار کم نرخ رشد را از ۱۴٪ (نیویورک و حومه آن) تا ۳۶٪ (سانفرانسیسکو) نشان می دهد. اجاره در بوستون و لس آنجلس به ترتیب ۱۹ و ۳۲ درصد افزایش یافت. محدوده مشابهی از نرخ رشد در متروهای با ساخت بالا وجود داشت، از ۱۳٪ (هوستون) تا ۳۶٪ (فینیکس). با این حال، افزایش ۱۳ درصدی در هیوستون با افزایش ۱۳ درصدی در نیویورک یکسان نیست. اگر ۱۲۹۵ دلار اجاره می کنید (یک اجاره معمولی ۲۰۱۴ در هیوستون)، افزایش ۱۳ درصدی در ماه تقریباً ۱۸۰ دلار افزایش می یابد. اگر در نیویورک به قیمت ۲۴۳۹ دلار (معادل اجاره سال ۲۰۱۴) اجاره می کنید، افزایش مشابه ۳۰۰ دلار در ماه افزایش می یابد. بنابراین، مگر اینکه دستمزدها در شهرهای پرهزینه با سرعت بیشتری افزایش یابد، افزایش اجاره بها در گران ترین شهرها سنگین تر بود.

بنابراین به نظر من در درازمدت، سیاست های ضد مسکن مناطقی مانند ساحلی کالیفرنیا، نه در محدود کردن هزینه های زمین و نه در جلوگیری از خارج شدن از کنترل هزینه های مسکن موفق بوده است. اما حتی در مکان‌های راحت‌تر، هزینه‌های مسکن تا حدودی در طول دهه ۲۰۱۰ افزایش یافت.

*داده ها اینجا.

**اطلاعات قیمت زمین اینجا.

***اطلاعات درآمد خانوار را در پیدا کردم city-data.com.

****با این اوصاف، داده های من برای اکثر این شهرها شامل حجم نمونه نسبتاً کوچکی است. یکی از دلایلی که من از داده‌های حومه شهر در بحث میانگین اجاره‌بها استفاده نکرده‌ام این است که مسکن جدید اجاره‌ای در اکثر حومه‌ها وجود ندارد، یا حداقل در حال حاضر تعداد زیادی مسکن برای اجاره وجود ندارد.