رویایی ۸۴ ساله با یک پاسخ برای دو بحران املاک

زمانی که برج آزادی در سال ۱۹۷۸ در منطقه مالی منهتن برای فروش عرضه شد، تنها یک پیشنهاد برای آسمان خراش ۳۳ طبقه وجود داشت. ساختمان قدیمی و فرسوده بود، و با اینکه اجاره بها به ۵ دلار در هر فوت مربع کاهش یافته بود، دو سوم آن خالی بود. خود شهر نیویورک پس از یک بحران مالی شدید و یک رکود عمیق وارد یک مارپیچ نزولی شده بود.

اما جوزف پل لومباردی، یک معمار حفاظتی ۳۸ ساله، آینده ای را برای برج، مقر سابق نفت سینکلر، متصور بود که دیگران نمی توانستند. آقای لومباردی اخیراً به یاد می آورد: «شهر در حال شکست بود. «منطقه مالی در حال شکست بود. هیچ کس نمی خواست اینجا باشد.»

او مجذوب ظرافت نئوگوتیک نمای بیرونی سفالی آن بود که با گارگویل، تمساح و پرندگان تزئین شده بود. پنجره های بزرگ آن منظره ای بدون مانع از بندر نیویورک داشت. او تنها با ۲۵۰۰۰ دلار پایین، ساختمان ۱۹۰۹ را با قیمتی مقرون به صرفه ۹۲۲۰۰۰ دلار خریداری کرد و سپس – با گیج شدن صنعت املاک – آن را به ۸۹ آپارتمان تعاونی تبدیل کرد. برج لیبرتی اولین تغییر عمده مسکونی در یک ساختمان اداری در منطقه مالی نیویورک بود.

این یک راه حل واضح برای خالی کردن فضای اداری نبود. در آن زمان، منطقه اطراف بورس اوراق بهادار نیویورک و مرکز تجارت جهانی در عصر تا حد زیادی خلوت بود. سوپرمارکت‌ها، رستوران‌ها، فروشگاه‌های خرده‌فروشی همگی تا ساعت ۵ بعد از ظهر بسته می‌شوند

آقای لومباردی که خانواده خود را به مجموعه اجرایی سابق هری سینکلر، موسس شرکت نقل مکان کرد، گفت: «این یک پاسگاه بود. ما در بیابان شهری پیشگام بودیم.»

ساختمان به زودی پر شد و رستاخیز شگفت انگیز آن چشم ها را باز کرد. ریچارد گلوکمن، یکی از شرکای معماران گلوکمن تانگ که متخصص در بازسازی است، گفت: «جو خیلی جلوتر از منحنی تبدیل لیبرتی بود. “آینده نگری او الهام بخش بسیاری از معماران بود. او آنچه ممکن بود را نشان داد.»

امروزه، ایده‌هایی که آقای لومباردی نزدیک به ۵۰ سال پیش مطرح کرد، به عنوان الگویی برای رسیدگی به مشکلات دوقلو عمل می‌کنند: مازاد بالای دفاتر شهر و بحران فزاینده مسکن. آقای لومباردی که اکنون ۸۴ سال دارد و هنوز یک شرکت ۱۶ نفره را اداره می‌کند، بخشی از موجی از معماران و توسعه‌دهندگان است که اکنون کار بزرگ تبدیل ساختمان‌های اداری با مشکل مالی را به مسکن چندخانواری انجام می‌دهند.

شتابدهنده تبدیل اداری تازه تاسیس شهردار اریک آدامز به دنبال تسریع در تبدیل برخی از ۱۰۰ میلیون فوت مربع فضای اداری خالی شهر نیویورک به مسکن است. این شهر همچنین تغییرات منطقه‌بندی را پیشنهاد کرده است که تقریباً تمام ساختمان‌های اداری در پنج منطقه را واجد شرایط تبدیل می‌کند، با این امید که ایجاد ۲۰۰۰۰ واحد مسکونی جدید را تحریک کند.

آقای لومباردی که در قلب محافظه کار بود، با مرمت بناهای تاریخی مورد احترام معماران دیگر قرار گرفت. کنت بارویک، رئیس سابق کمیسیون حفاظت از مکان‌های دیدنی شهر نیویورک، به آقای لومباردی اعتبار می‌دهد که به برنامه‌ریزان و معماران ثابت کرده است که بازسازی «محیط ساخته‌شده» می‌تواند هم از نظر زیبایی‌شناسی و هم از نظر مالی کارساز باشد. آقای بارویک گفت: «کار جو پیشگامانه بوده است. او نحوه دیدن شهرها را تغییر داد، روشی که ما کاربرد ساختمان های قدیمی را می بینیم. او به طور گسترده ای مورد تقلید قرار گرفته است.»

اما زمانی که او شروع کرد، آقای لومباردی فردی پرت بود. مدرنیسم در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۷۰ بر معماری مسلط بود و تمرکز او بر حفظ و مرمت، او را در تضاد با صنعت قرار داد. آثار او طیف شگفت‌انگیزی از سبک‌ها و دوره‌ها را در بر می‌گیرد، از قلعه‌های اروپایی گرفته تا کلبه‌های چوبی گرفته تا تبدیل خانه‌ها: بیش از ۶۵۰ ملک در شهر نیویورک و فراتر از آن، که تحت تأثیر آنچه او «جادوی گذشته» می‌خواند.

شاید شاعرانه‌ترین اثر آقای لومباردی را بتوان در بازسازی‌های او از دو ویژگی بسیار خاص یافت: قلعه‌ای قرن دوازدهمی در منطقه اوورن فرانسه و خانه هشت‌ضلعی Armour-Stiner در ایروینگتون، نیویورک. او دهه‌ها را صرف تحقیق کرد. تاریخچه این بناهای دیدنی و بازآفرینی دقیق تمام جزئیات ممکن، درست تا دستگیره درها، رنگ آمیزی و ظروف نقره دورهمی روی میزها. هر دو ملک اکنون به عنوان موزه عمل می کنند.

آقای لومباردی، مردی مهربان که همیشه در جلسات کاری کت و شلوار و کراوات می پوشد، به اندازه برخی از همسالانش مورد تحسین قرار نگرفته است. او این را به درونگرایی و تمرکز همه جانبه‌اش روی کارش نسبت می‌دهد: او از رویدادهای اجتماعی و پروژه‌های مدنی که در آن معماران تحسین‌شده با بازیگران قدرتمند ثروتمند دست و پنجه نرم می‌کنند، اجتناب می‌کند.

آقای لومباردی گفت: «بعضی از معماران حیوانات اجتماعی هستند. “من نیستم.” او همچنین از گذاشتن نام خود بر ساختمان هایی که بازسازی کرده است خودداری کرده و در عوض بر اعتبار مالکان و معماران اصلی آنها اصرار دارد.

او می‌گوید از کودکی می‌دانست که می‌خواهد یک معمار حفاظت شود، زمانی که پدرش، معمار که مدیر تأسیسات در کالج شهر نیویورک بود، کتابی به نام «تاریخ معماری» نوشته سر بنیستر فلچر به او داد. . او ۶ ساله بود. آقای لومباردی اکنون می‌گوید، این شد «انجیل من».

جو که در آپارتمانی که خانواده‌اش در هارلم داشتند بزرگ شد، پسری آرام بود که با کاوش در خیابان‌های فرعی محله با کتاب فلچر در دست، و مقایسه جزئیات احیای ایتالیایی، موری و رنسانس، از دعواهای بعد از مدرسه و قلدری فرار می‌کرد. خانه های شهری علاقه او به معماری رمانتیک همچنین توسط جامعه اقامتگاه‌های سنگی و چوبی «کتاب داستان روستایی» در دریاچه والهالا، نوعی سرزمین خیالی در بالای ایالت پاتنم، که خانواده‌اش تابستان‌ها را در آن می‌گذراندند، برانگیخت.

اما زمانی که آقای لومباردی در برنامه معماری در موسسه فناوری کارنگی در پیتسبورگ در دهه ۱۹۶۰ ثبت نام کرد، مدرنیسم بر این رشته مسلط شد. او به یاد می آورد که علاقه آقای لومباردی به حفظ بناهای یک صد ساله “بدعت” بود.

او گفت: «دیگر دانش‌آموزان مرا مسخره کردند. ما در اطراف اتاق نقشه کشی نشسته بودیم، و آنها در حال رویاپردازی آسمان خراش های شیشه ای بودند و برای کار در شرکت های بزرگ معماری برنامه ریزی می کردند. من به آنها گفتم که قرار است شرکت خودم را افتتاح کنم و تعمیر و بازسازی انجام دهم، و آنها گفتند: “جو، تو دیوانه ای.” مرمت برای آنها معماری نبود.»

ریشه های ایتالیایی آمریکایی آقای لومباردی نیز او را متمایز می کند. او می‌گوید: «معماری در آن زمان حرفه‌ای بود. “تبعیض ظریفی وجود داشت – این احساس که من به آن تعلق ندارم.”

تحقیر به جاه طلبی و انگیزه او کمک کرد. احساس می‌کردم باید سخت‌تر از بقیه کار کنم.»

او به جای کار برای معماران معمولی، پس از فارغ التحصیلی، شرکت کوچک خود را راه اندازی کرد. او برای یافتن مشتریانی که علاقه مند به بازسازی هستند تلاش کرد، بنابراین ۵۰۰۰ دلار جمع کرد تا یک خانه اتاقی با سنگ قهوه ای در کیپس بی، محله ای پر مشکل در سمت شرق منهتن بخرد، و سپس چندین خانه دیگر خرید. خانه‌های شهری تک‌خانواده‌ای شیک که در قرن نوزدهم ساخته شده بودند، در افتضاح فرو رفته بود. او و یکی از شرکای تجاری خود بسیاری از تخریب و بازسازی را در شب ها و آخر هفته ها انجام دادند.

زیر کثیف و غفلت، قالب‌های تاج اصلی، درها و کف چوبی غنی، و شومینه‌های مرمری قرار داشتند که فقط باید آشکار می‌شدند.

در آن زمان، اکثر معماران فضای داخلی را تخریب کرده و به طور کامل بازسازی می کردند. “چرا این کار را انجام دهم؟” آقای لومباردی با عصبانیت آشکار پرسید. «برای پاره کردن کار اصلی زیبا تا بتوانید اثر انگشت خود را روی آن بگذارید. … مانند یک نقاش است که مونالیزا را لمس می کند. این یک هتک حرمت است.»

او خانه‌های شهری را در محله‌های پایین‌دست دیگر مانند Upper West Side و Park Slope خریداری کرد و آنها را بازسازی کرد و با سود قابل توجهی به فروش رساند. در آن زمان، بیشتر معماران سرمایه‌گذاری در املاکی را که روی آن کار می‌کردند، امری ساده می‌دانستند. اما آقای لومباردی، که قبلاً یک خارجی بود، به چنین قواعد آراستگی توجهی نداشت. او گفت: «من علاقه زیادی به کسب پول داشتم. “من سرمایه دار خوبی بودم.”

جان استابز، استاد قدیمی معماری که پس از اخذ مدرک کارشناسی ارشد در دانشکده معماری دانشگاه کلمبیا، با آقای لومباردی آشنا شد، گفت که بازسازی سودآور او در حدود ۱۵۰ سنگ قهوه ای نقطه عطفی در این حرفه بود.

آقای استابز که یک دهه به عنوان دستیار مدیر پروژه‌های حفاظت تاریخی در Beyer Blinder Belle، یکی از بزرگترین شرکت‌های معماری شهر کار می‌کرد، گفت: «جو تا حد زیادی تخصص تبدیل تجاری به مسکونی را ابداع کرد. او نشان داد که سرمایه گذاری در ساختمان های موجود تجارت خوبی است.

آقای لومباردی با احساس فرصت، به زودی بر ساختمان های تجاری خالی در SoHo و TriBeCa تمرکز کرد. در اوایل دهه ۱۹۷۰، این فضاهای تولیدی سابق عمدتاً خالی بودند. تعداد کمی از هنرمندان خانه دار غیرقانونی شده بودند و با یک بشقاب داغ، یک یخچال و یک تخت به خانه رفتند. آقای لومباردی زیبایی لکه دار را در این ساختمان های متروک دید که دارای لابی های زیبا، فضاهای باز با سقف بلند و پنجره ها و نورگیرهای غول پیکر بودند. او گفت: «این رویای یک معمار حفاظت بود.

او چندین ساختمان تجاری خالی را خریداری کرد و سطح تخصص وکیلی را در زمینه منطقه بندی و تصویب کد ساختمانی توسعه داد تا آنها را قانونی کند. تبدیل های موفق او به جرقه جنبش لفت کمک کرد، با تبدیل ده ها انبار قدیمی مرکز شهر، کارخانه و فروشگاه به محل سکونت.

او به یاد می‌آورد که در افتتاحیه‌های گالری و مهمانی‌های زیر شیروانی در فضاهایی که بازسازی کرده بود، شرکت می‌کرد، جایی که به‌خوبی با افرادی مانند میک جگر، اندی وارهول، لورن هاتون و اعضای گروه‌های بلوندی و رامونز درآمیخت.

آقای لومباردی به یاد می‌آورد: «شما می‌توانید این رشته لیمو را در این خیابان‌های فرعی تاریک در سوهو داشته باشید، با نوری که از یک انبار می‌آید و موسیقی در حال پخش شدن است. می رفتی طبقه بالا و همه لباس های مشکی پوشیده بودند و همه این سلبریتی ها سرگردان بودند.» او می‌گوید یک ساعت در آنجا ماند تا مودب باشد و سپس به خانه رفت و به رختخواب رفت تا بتواند ساعت ۴ صبح به سر کارش برگردد.

پس از سوهو، پروژه بزرگ بعدی او تبدیل برج لیبرتی بود که راه را برای توسعه مسکونی منطقه مالی هموار کرد. کنت میلر، فیلمنامه نویس و ناشر که در سال ۱۹۸۰ یکی از اولین آپارتمان ها را در برج لیبرتی خرید – یک واحد ۱۸۵۰ فوت مربعی و چهار خوابه با ۱۷ پنجره بزرگ، گفت: “جو حساسیت واقعی به ساختمان داشت.” او تصویری از محله به عنوان یک مکه مسکونی ترسیم کرد که در آن زمان هیچ کس دیگری نمی توانست آن را ببیند.

برج آزادی همچنین اقامتگاه اصلی آقای لومباردی باقی مانده است، اگرچه او صاحب چهار خانه بازسازی شده دیگر در ایالت نیویورک، ورمونت و فرانسه است. وابستگی او به آسمان‌خراش تغییر شکل‌داده‌شده‌اش آنقدر زیاد است که در ۱۱ سپتامبر ۲۰۰۱ از ترک آن امتناع کرد، هرچند که تنها دو بلوک با زمین صفر فاصله داشت.

او در یک جلسه کاری آن روز صبح روی پشت بامی در TriBeCa بود که اولین هواپیما را دید که به برج شمالی برخورد کرد. او در مرکز شهر به سمت برج آزادی حرکت کرد، در مقابل موج هزاران نفر از مردم دیوانه‌وار که از شمال فرار می‌کردند.

او گفت: «این یک واکنش عجیب و غیرمنطقی بود. من می‌خواستم به خانه‌ام برگردم تا از آن در برابر حمله هر کسی که هواپیماها را به سمت آسمان‌خراش‌ها می‌برد دفاع کنم.»

او از پنجره های خود در لیبرتی شاهد وحشت آن روز بود. وقتی اولین برج فرو ریخت، موج ضربه ای او را به دیوار پرتاب کرد. او آن شب با ماسک ساختمانی خوابید و در آپارتمانی پوشیده از اینچ گرد و غبار بیدار شد.

در ماه های بعد، آقای لومباردی کار را دشوار می دید. او گفت: «من احساس پوچی کامل، سیاهی، از دست دادن علاقه به تقریباً همه چیز کردم.

آقای لومباردی گفت که یک روانپزشک تشخیص PTSD را به او داد و به او گفت که پیش‌آگهی‌اش ضعیف است.

رفع سیاهی یک سال طول کشید. تنها زمانی که یک توسعه دهنده به او گفت که منطقه مالی مرده است، انگیزه خود را دوباره به دست آورد. او گفت: «این من را آزار داد. چالش تکمیل تبدیل‌های جدید و احیای مرکز شهر او را به سر کار بازگرداند. همینطور فریب پایان دادن به بازسازی امضای او، خانه هشت ضلعی Armour-Stiner، که او آن را – با کمی دست کم گرفتن – “یکی از وسواسی ترین پروژه های من” می نامد.

وقتی او در سال ۱۹۷۹ خانه Octagon را از National Trust for Historic Preservation به قیمت ۷۵۰۰۰ دلار خرید، خراب بود. یک استراحتگاه تابستانی منحصر به فرد، هشت وجهی از دوران ویکتوریا، این ملک کهنه و ناخواسته بود، گنبد امضای آن در آستانه فروپاشی بود. اما مانند برج لیبرتی، آقای لومباردی می‌توانست غفلت‌های گذشته را ببیند و احساس می‌کرد که مجبور است زیبایی عجیب و غریب Octagon House را احیا کند – حتی اگر بازسازی‌ها مقدار زیادی از پولی را که او در تبدیل‌ها به دست آورده بود مصرف کند. او گفت: «این خانه‌ای باشکوه و غنایی است و من می‌خواستم دقیقاً همان‌طور که بود باشد». من شهرت و شغلم را به خاطر آن به خطر انداختم.»

امروز، خانه هشت ضلعی به نظر می رسد که از یک ماشین زمان ساخته شده در سال ۱۸۷۲ بیرون آمده است. این خانه دارای نرده های چدنی، طومارهای دقیق، سقف تخته سنگی و ایوان پیچیده شده ستون دار است و رنگین کمانی از رنگ های عجیب و غریب، از جمله رز، بنفش، آبی رنگ آمیزی شده است. و قرمز آقای لومباردی دوست دارد توصیف یک بازدیدکننده از Octagon را به عنوان “یک چرخ فلک دستگیر شده” نقل قول کند.

بعید است که ملک دیگری مانند Octagon House او را جذب کند، اما او علاقه ای به بازنشستگی ندارد. آقای لومباردی گفت: “من نمی توانم تصور کنم که چنین اتفاقی بیفتد.” او هنوز هم ساعت ۴ صبح بیدار می شود و ۱۴ ساعت در روز کار می کند و اکنون بیشتر بر روی تبدیل دفاتر تخلیه شده توسط افرادی که از خانه کار می کنند متمرکز است.

آقای لومباردی گفت: “صاحبان وام مسکن را پرداخت نمی کنند.” «در برخی مواقع، ارزش آنها صفر خواهد بود. من فکر نمی‌کنم چاره‌ای جز تبدیل آنها وجود داشته باشد.»

آقای لومباردی برای تبدیل یک ساختمان اداری در خیابان مدیسون شماره ۶۶۰ – جایی که طبقه همکف آن زمانی فروشگاه مردانه بارنیز را در خود جای می‌داد – یک توافقنامه امضا شده و مجوز شهر را به کاندومینیوم تبدیل کرده است. آقای لومباردی پیش‌بینی کرد که طی دهه آینده، نیروهای بازار و سیاست‌های دولت باعث تبدیل صدها ساختمان اداری خالی به آپارتمان‌ها، تعاونی‌ها و آپارتمان‌های اجاره‌ای خواهند شد.

او و معماران دیگر نشان داده‌اند که حتی ساختمان‌های اداری مدرن با پلان‌های وسیع طبقه را می‌توان با انداختن شفت‌ها از میان آن‌ها برای ایجاد حیاط و تامین پنجره‌ها و نور برای آپارتمان‌های داخلی تغییر داد – هر چند با هزینه‌های قابل توجهی. امروز، او با افتخار خاطرنشان کرد که ایده های او به طور گسترده پذیرفته شده است. تقریباً هر شرکت معماری دارای بخش حفاظت است و تبدیل تجاری به مسکونی را انجام می دهد.

او گفت: «از زمانی که هلندی‌ها در منهتن سفلی مستقر شدند، این شهر به طور مداوم تکامل یافته است. ما مشکلات زیادی داشتیم که باید حل می کردیم. این بار هم متوجه خواهیم شد.»