جوامع با قیمت گذاری از مسکن، توسعه را به دست خود می گیرند

کریس ترتر به عنوان مالک خرده‌فروشی قهوه Higher Grounds Trading Company با مشکلی روبرو شد: تجارت در حال رونق بود، اما استخدام‌های جدید او نمی‌توانستند مکان‌های مقرون به صرفه برای زندگی پیدا کنند.

آقای ترتر گفت: «تراورس سیتی در حال تبدیل شدن به Myrtle Beach با Hilton Head است – مکانی که برای مردم خارج از منطقه پذیرایی می کند. “نیروی کار ما دیگر نمی تواند اینجا زندگی کند.”

آقای ترتر و دیگران در این جامعه کوچک دریاچه میشیگان با جمعیتی نزدیک به ۱۶۰۰۰ نفر راه حلی ارائه کردند: ساختمانی به مساحت ۴۷۰۰۰ فوت مربع که فضاهایی را برای سکونت، کسب و کار و فعالیت های اجتماعی ارائه می داد که به عنوان اصیل سازی در شهر با کمبود مواجه بودند. قیمت ها را بالا برد و ساکنان محلی را ترک کرد.

آنچه این پروژه را از پروژه های دیگر متمایز می کند نحوه پرداخت آن است. آقای ترتر این فضا را با کیت ردمن، وکیلی که با سازمان های غیرانتفاعی کار می کند، و چندین کارآفرین دیگر که با چالش های مشابهی دست و پنجه نرم می کردند، توسعه داد. آنها یک کمپین سرمایه گذاری جمعی ایجاد کردند که نزدیک به ۵۰۰ نفر از ساکنان را برای سرمایه گذاری ۱٫۳ میلیون دلار به عنوان پیش پرداخت برای کمک به تامین مالی ساخت و ساز پروژه و درآمد سالانه ۷ درصد در پرداخت سود سهام استخدام کرد. تقریباً ۵۰۰ نفر از ساکنان دیگر هر کدام ۵۰ دلار برای پیوستن به پروژه به عنوان اعضای تعاونی کمک کردند.

توسعه ۲۰ میلیون دلاری به نام Commongrounds اواخر سال گذشته افتتاح شد. این آپارتمان در اشغال کامل است و شامل ۱۸ آپارتمان مبتنی بر درآمد (اجاره کمتر از نرخ بازار بر اساس درآمد متوسط)، پنج اتاق هتل مانند برای اجاره کوتاه مدت، یک رستوران، سه آشپزخانه تجاری (برای رستوران و استفاده برای رویدادها و کلاس‌ها)، بازار غذا، مرکز آموزش قهوه (برای استخدام‌های جدید و تولید نوشیدنی‌های جدید)، مرکز هنرهای نمایشی با ۱۵۰ صندلی، فضای کار مشترک، دفاتر و پیش‌دبستانی مونته سوری.

مالکان، متشکل از بیش از ۱۰۰۰ عضو تعاونی، همچنین از رویکرد مدیریت تعاونی برای عملیات استقبال می کنند. سهامداران، مستاجران تجاری و اجاره کنندگان آپارتمان، هیئت مدیره ۹ نفره پروژه را انتخاب می کنند.

Commongrounds جدیدترین و بزرگترین نمونه از آنچه توسعه دهندگان پروژه های مشابه در سراسر ایالات متحده آن را “املاک تعاونی متعلق به جامعه” می نامند. این استراتژی یک دهه پیش توسط یک گروه حقوقی غیرانتفاعی و یک گروه محله غیرانتفاعی در اوکلند، کالیفرنیا توسعه داده شد و توسط گروه‌های حقوقی و توسعه در آتلانتا، بوستون، مینیاپولیس، فیلادلفیا، پورتلند، اوره و سایر شهرها اصلاح شده است.

راهبرد تعاونی گروه‌های محله را قادر می‌سازد تا پروژه‌های ساخت‌وساز یا نوسازی غیرمتعارف را تأمین مالی کنند که بانک‌ها و وام دهندگان نهادی، که عملیات‌های جریان نقد قوی را ترجیح می‌دهند، به آنها دست نخواهند داد.

Mohit Mookim، وکیل در مرکز حقوقی اقتصادهای پایدار، یک گروه غیرانتفاعی در اوکلند که کمک کرده است، گفت: «این بخشی از یک جنبش قوی برای کنترل جامعه و املاک مقرون به صرفه است، به جای ایجاد امکان توسعه با قیمت بالا در هوس بازار. استراتژی را توسعه دهید

بیشتر این رویکرد ناشی از تلاش‌های دولت‌های فدرال و محلی برای تسهیل سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران کوچک در توسعه املاک و مستغلات است. قوانین فدرال زمانی سرمایه گذاران کوچک را – کسانی که دارایی خالص آنها کمتر از ۱ میلیون دلار است یا کمتر از ۲۰۰۰۰۰ دلار در سال درآمد دارند – از شرکت در پروژه های توسعه منع می کرد. در سال ۲۰۱۵ تغییر کرد. در همان زمان، چند ایالت قوانینی را وضع کردند که به سرمایه گذاران کوچک اجازه می داد پول خود را در توسعه محلی سرمایه گذاری کنند.

کریس میلر، رئیس هیئت مدیره ائتلاف ملی برای سرمایه اجتماعی، یک گروه غیرانتفاعی، گفت: «تا آن تغییر، ۹۰ درصد ساکنان یک جامعه نمی‌توانستند مستقیماً در یک پروژه املاک سرمایه‌گذاری کنند». میشیگان به سرمایه‌گذاران غیرمعتبر اجازه می‌دهد تا ۱۰۰۰۰ دلار در یک پروژه سرمایه‌گذاری کنند. این قبلاً بی سابقه بود.»

توسعه های تعاونی اکنون در سراسر کشور قابل مشاهده است. برای این مقاله، ما تقریباً ۱۵ پروژه مشارکتی در ایالات متحده را شناسایی کردیم. در اینجا تعداد کمی از آنها هستند:

در اوکلند، تعاونی املاک دائمی شرق خلیج به عنوان یکی از اولین گروه های اجتماعی که مفهوم تعاونی متعلق به جامعه را در یک پروژه محله به کار می برد، به طور گسترده ای اعتبار دارد. در سال ۲۰۱۹، این گروه ۱۸۵۰۰۰ دلار از یک کمپین تامین مالی جمعی جمع آوری کرد که بیش از ۲۵ سرمایه گذار را برای کمک به تامین مالی یک پروژه ۱٫۳ میلیون دلاری برای خرید و بازسازی Co-op 789، یک ساختمان آپارتمان چهار واحدی در شمال اوکلند، جذب کرد.

Noni Session، یکی از بنیانگذاران و مدیر تعاونی مستغلات دائمی East Bay، گفت که پروژه های تعاونی متعلق به جامعه به اختلالات اقتصادی ناشی از آنچه که او «مسیر سرمایه استاندارد» توسعه متعارف می خواند، پاسخ داد. او گفت که توسعه‌دهندگان و بانکداران خصوصی که در خارج از شهر زندگی و کار می‌کنند، معمولاً ساکنان محلی را نادیده می‌گیرند، زیرا پروژه‌هایی را دنبال می‌کنند که به عنوان «احیای محله» معرفی می‌شوند.

خانم سشیون گفت: «تقریباً همه اینها به تک تک افراد جامعه غیر مرفهی مانند وست اوکلند نادیده گرفته می شود. «الگوی ما شمول اقتصادی است. هدف بازپس گیری شهرمان و بازپس گیری قدرت برای نحوه توسعه آن است.»

در بوستون، ۸۱ سرمایه گذار محلی برای شروع ساخت و ساز در سال ۲۰۲۲ در یک زمین خالی در خیابان دورچستر برای یک ساختمان پنج طبقه که شامل ۲۹ آپارتمان مقرون به صرفه و یک کتابفروشی در طبقه همکف بود، ۱۴۲۵۰۰ دلار جمع آوری کردند.

توسعه دهنده، TLee Development، سرمایه گذاران فردی را برای پروژه ۹٫۶۵ میلیون دلاری استخدام کرد که سال گذشته تکمیل شد.

Declan Keefe، یکی از بنیانگذاران CoEverything، یک مشاور معماری و توسعه بوستون که در پروژه های تعاونی متعلق به جامعه تخصص دارد، گفت: “ما در ۱۵ پروژه مانند این در اطراف بوستون درگیر هستیم.” تمرکز بر مالکیت جامعه است تا مردم آواره نشوند.»

در آتلانتا، یک تعاونی متعلق به کارگران به نام انجمن انجمن سرپرستی انجمن را تأسیس کرد که در آن ساکنان محلی می توانستند سهام بخرند و در پروژه های آتی که انجمن با آنها درگیر است نظر داشته باشد. اولین پروژه انجمن خرید یک ساختمان متروکه به مساحت ۷۰۰۰ فوت مربع در خیابان دیل است که در حال گسترش به ۲۱۰۰۰ فوت مربع برای ۱۸ واحد مسکن ارزان قیمت، یک فروشگاه مواد غذایی، یک فضای کار مشترک و سه آشپزخانه تجاری است. انتظار می رود این پروژه در سال جاری افتتاح شود.

نیکیشکا آیینگار، بنیانگذار و مدیر انجمن صنفی، گفت: “هدف ما این است که اطمینان حاصل کنیم در محله هایی که نجیب هستند، افرادی که این محله ها را عالی ساخته اند از توسعه ای که در حال وقوع است بهره مند شوند.”

در تراورس سیتی، Commongrounds توسط برخی از اصول یکسان مقرون به صرفه بودن و نظارت بر جامعه هدایت می شد. این شهر که زمانی یک پاسگاه ساحلی و فصلی معتدل بود، در دهه گذشته ۱۰۰۰ ساکن جدید اضافه کرده است و به یک مرکز شهری شلوغ و گران تمام فصول تبدیل شده است.

مرکز شهر با ساخت و سازهای مسکونی و تجاری جدید و گران قیمت در حال رونق است. یک آپارتمان یک خوابه معمولاً با بیش از ۱۹۰۰ دلار در ماه اجاره می شود، در حالی که میانگین درآمد سالانه افراد به سختی به بالای ۳۱۰۰۰ دلار رسیده است. متوسط ​​قیمت خانه ها در فوریه به حدود ۴۰۰۰۰۰ دلار رسید که بیش از دو برابر سال ۲۰۱۰ بود.

جو سارافا، یک توسعه‌دهنده و مدیر دارایی محلی، به آقای ترتر کمک کرد تا جزئیات خرید سایت نیم جریبی Commongrounds را در امتداد رودخانه بوردمن، که از میان شهر می‌گذرد، راهنمایی کند. هشت نفر از ساکنان که اکثر آنها از فعالان برجسته اجتماعی بودند، ۵۵۰۰۰۰ دلار برای خرید ملک و تبدیل شدن به اولین سرمایه گذاران پروژه سرمایه گذاری کردند.

خانم ردمن، با کمک داوطلبان، جلسات عمومی را برای تصمیم‌گیری درباره ماموریت اصلی پروژه و توسعه استراتژی تامین مالی جمعی ترتیب داد. آنها با مقامات شهری برای تنظیم چندین محدودیت منطقه بندی، مانند کاهش شدید الزامات پارکینگ، همکاری کردند.

یکی دیگر از بازیگران مهم جف هیکمن، معاون رئیس بانک ایالات ساحلی بود که در شهر تراورس زندگی می‌کند و ۸ میلیون دلار ضمانت‌های وام تجاری و صنعتی روستایی از وزارت کشاورزی ایالات متحده ترتیب داد. این موجودی توسط یک وام دهنده غیرانتفاعی و کمک های بلاعوض ایالتی و ایالتی تامین شد.

ساختمان تمام شده، با فضاهای عمومی پر از نور خورشید و دفاتر و اقامتگاه های جذاب، توسط Ray Kendra، یک معمار محلی طراحی شده است.

خانم ردمن، که کارکنان ساختمان را مدیریت می کند، گفت: «کاری که من اکنون می خواهم انجام دهم، کار روی پروژه های بیشتر متعلق به جامعه است. “در اینجا علاقه به توسعه مسکن بیشتر و املاک بیشتری وجود دارد که نیازهای جامعه را برآورده کند.”