اینجا در تگزاس گرم‌تر می‌شود، و آن را تبدیل به بهترین زمان سال برای گذراندن کنار رودخانه می‌کند. بدون شک، رودخانه ای که پارک کامرون، ایست واکو، مرکز شهر و دانشگاه بیلور را به هم متصل می کند، یکی از باشکوه ترین امکانات این شهر است. زمانی که من در ارتفاعات سنگر (محله ای تاریخی نه چندان دور از مرکز شهر) زندگی می کردم، یکی از تفریحات آخر هفته مورد علاقه من دوچرخه سواری به سمت رودخانه، عبور از پل ها و برگشتن، یا رفتن به مرکز شهر برای نوشیدن آبجو خنک یا ماچای یخی بود.

حاشیه رودخانه تاریخچه طولانی و جالبی دارد. اگر به رندرهای قدیمی شهر نگاه کنید، می بینید که شهر درست در امتداد سواحل خود در حال ظهور است. پس از وقوع یک رشته سیل، پروژه های نوسازی شهری و گردباد غم‌انگیز سال ۱۹۵۳، آن محله‌های ارگانیک با یک مرکز همایش، هتل‌ها و رستوران‌ها جایگزین شدند – انواع طرح‌هایی که ممکن است در طرح‌های اصلی مرکز شهر مشاهده کنید.

خوب، به نظر می رسد که رویکرد کلان برنامه ریزی شده برای احیای مرکز شهر بار دیگر سر خود را بالا می برد. تیتر یک مقاله در پاییز گذشته خوانده شد: «توسعه‌دهنده اصلی به دنبال چشم‌انداز بزرگ مرکز شهر Waco است». از آن زمان، این شورا تصاویر ارائه شده توسط شرکت معماری Gensler مستقر در کالیفرنیا را پذیرفته است، طرحی که شامل تخریب مرکز همایش فعلی و ساخت سالن شهر جدید و یک استادیوم جدید برای یک تیم بیسبال در لیگ کوچک هنوز مشخص نشده است. ، در میان چیز های دیگر.

قراردادها با گروه توسعه Hunt در اوایل سال جاری دنبال شد. با این جدیدترین طرح، به نظر می‌رسد شهر آماده است تا کتابی شبیه به آنچه در مراکز بی‌شماری دیگر دیده‌ایم بپذیرد: تأکید بر پروژه‌های بزرگ، از بالا به پایین، ساخته‌شده به یک دولت که در گفتگوهای من با دیگران Wacoans، بسیاری از ما را رها کرده‌اند که سرمان را خارانیم: «یک مرکز همایش جدید؟ استادیوم بیسبال؟»

را رویکرد برنامه ریزی شده استادانه قابل درک است مانند بسیاری از مراکز شهر آمریکا، Waco به طور مداوم با حومه های اطراف برای ساکنان و مشتریان رقابت می کند، و همیشه سعی می کند دریابد که چگونه مرکز شهر خود را به مکانی جذاب برای گذراندن وقت ساکنان تبدیل کند. با این پس‌زمینه، ممکن است به نظر برسد که طرح‌های اصلی، همراه با انگیزه‌های مختلف و تأکید بر سرگرمی، تنها راه جذب توسعه‌دهندگان و مشتریان به مرکز شهر هستند.

اما تکیه بر رویکرد برنامه‌ریزی شده «پروژه بزرگ» برای احیای مجدد، راهی پرخطر است. این پروژه‌های بزرگ به‌جای افزایش ثروت شهر، اغلب نیازمند سرمایه‌گذاری عمومی و مشوق‌های قابل توجهی هستند که شهرها را در موقعیت مالی پرخطری قرار می‌دهند که شرط‌بندی‌های بزرگ و گران‌قیمت در حال حاضر انجام می‌دهند و امیدوارند که این پول را از دست بدهند.

نه تنها این، بلکه این برنامه‌ها شهرها را در تعهد به آینده نیز قفل می‌کنند آنها نمی توانند ارزیابی کنند برای سودآوری، ارتباط یا انعطاف پذیری. به سادگی غیرممکن است که بدانیم آیا این برنامه ها به اهداف مورد نظر خود دست خواهند یافت یا خیر، و ماهیت بزرگ و متمرکز آنها، سازگاری با تغییر شرایط بازار یا تغییرات در مقررات و بودجه را دشوار می کند.

خبر خوب این است که شهرها جایگزین هایی دارند. رهبران عمومی به جای انتخاب پروژه‌های بزرگی که سلامت مالی بلندمدت و توانایی آنها برای انطباق را به خطر می‌اندازند، می‌توانند در عوض به انواع تغییرات سیاستی دست یابند که به پول بسیار کمتری نیاز دارند، سازگاری را حفظ کنند و پتانسیل ایجاد یک چرخه مثبت تولید ثروت را دارند. .

به عنوان مثال، در ماه نوامبر، ساکنان دیترویت این فرصت را خواهند داشت که از مالیات بر ارزش زمین استقبال کنند، رویکردی برای مالیات که در آن مالیات بر زمین بالاتر از ملک است. این اساساً سفته‌بازی زمین را مجازات می‌کند، و انگیزه‌ای برای مالکان و صاحبان املاک آسیب‌دیده ایجاد می‌کند تا دارایی‌های خود را برای استفاده مولد قرار دهند و بار مالیاتی صاحبان خانه را کاهش دهد. این نمونه ای از تغییر سیاستی است که نیازی به تزریق انبوه پول عمومی ندارد و در واقع می تواند بدون افزایش بدهی های کلی شهر، استفاده های مولدتر و درآمد جدیدی را برای یک شهر ایجاد کند.

مناطق دارای مزایای پارکینگ نمونه دیگری از نحوه استفاده مولدتر از زمین است، در حالی که جریان درآمدی برای جامعه اطراف ایجاد می کند و (مهمتر از آن) هزینه ها را افزایش نمی دهد. برای مثال، در آستین، تگزاس، الف منطقه مزیت پارکینگ نصب شده در محله دانشگاه غرب در سال اول ۱۵۰ هزار دلار تولید کرد که منجر به افزایش ۱۰ درصدی مالیات بر فروش و سرمایه گذاری بیشتر در زیرساخت های پیاده رو شد.

شهرها همچنین می‌توانند از قدرت و نفوذ خود برای اتخاذ رویکردی انسان‌محورتر به زیرساخت‌های ارتباطی در مرکز شهرها با انتخاب انواع مکان‌سازی و شیوه‌های طراحی جاده ارزان‌قیمت استفاده کنند که ایمنی و جذابیت کلی آنها را بهبود می‌بخشد و مرکز شهرها را برای مردم جذاب‌تر می‌کند. پیاده، به جای رانندگان در اتومبیل. سیاست‌های دیگر می‌تواند فرآیند گشایش کسب‌وکار را برای کارآفرینان ساده کند یا حتی (به‌طور جاه‌طلبانه‌تر) این امکان را برای تولید در مقیاس کوچک فراهم کند که به هسته اصلی شهر بازگردد.

این نوع تصمیم گیری ها در مورد توسعه مرکز شهرها، فاصله ای آشکار از وضعیت موجود است. الگوی تفکر «بزرگ برو یا به خانه برو» فرض می‌کند که تنها راه برای جذاب کردن مراکز شهر، جذب سرمایه‌گذاری خصوصی از طریق میلیون‌ها دلار پول عمومی، و همچنین معافیت از تعهدات مالیاتی و عوارض نگهداری طولانی‌مدت است.

در واقع، آنچه ما به آن نیاز داریم، سیاست های عملی تری است که مبتنی بر درک واقع بینانه باشد آنچه مرکز شهرها را جذاب می کند به مردم: تداوم در محیط ساخته شده (به جای شکاف هایی که وقتی زمین زیادی به پارکینگ می رود می بینیم)، ایمنی، زیبایی، گزینه های مسکن و مشاغل کاربردی.

اما این رویکرد شجاعت می خواهد. این نیاز به رهبرانی دارد که مایل باشند بپذیرند که وظیفه آنها این نیست که یک نتیجه خاص را برای مرکز شهر تحمیل کنند، بلکه به جای آن محیطی را پرورش دهند که به واسطه کمک های بسیاری از بازیکنانی که آزاد هستند، در طول زمان به یک مرکز شهر جالب اجازه ظهور تدریجی می دهد. شرط های کوچک زیادی انجام دهید این مستلزم این است که مایل باشید از رندرهای سکسی و اوج سیاسی یک روبان بریدن در مقابل یک استادیوم جدید چشم پوشی کنید و در عوض از ماهیت عاقلانه اما غیرقابل پیش بینی رویکرد افزایشی استقبال کنید.

همه شهرهای نمادینی که دوستشان داریم اینگونه پدید آمدند: آنها توسط یک برنامه ریز مرکزی به حالت نهایی ساخته نشدند، بلکه توسط بسیاری از دستان کوچک، به تدریج و در طول زمان ساخته شدند. شهرها نمی توانند به طور کامل محیطی را بازتولید کنند که چنین نتیجه ای را پرورش داده است، اما ما می توانیم به سیاست هایی دست یابیم که همان اخلاق را در بر می گیرند.