کمبود مسکن سرریز مسکن است

آیا ما کمبود مسکن داریم؟

چیزی که به نظر می رسد یک سوال ساده است در واقع یک فریبنده دشوار. هیچ تعریف تجربی و واضحی از «کمبود» وجود ندارد – چگونه می‌توانیم بفهمیم که به اندازه کافی ساخته شده یا نکرده‌ایم؟ چند خانه کافی است؟

واضح است که پاسخ نمی تواند به سادگی «خانه ای برای هرکسی که به خانه نیاز دارد» باشد. عواقب آن را تصور کنید اگر دقیقاً یک خانه در هر خانواده وجود داشته باشد – نه بیشتر و نه کمتر. وقتی شخصی بخواهد به محله یا شهر جدیدی نقل مکان کند چه اتفاقی می افتد؟ چه اتفاقی می‌افتد وقتی یک کودک بزرگ می‌خواهد از خانه والدین خود نقل مکان کند یا زوجی از هم جدا شوند؟

خیر، یک بازار مسکن کارآمد نیاز به سستی دارد. این شلی به شکل سطح مشخصی از جای خالی است، بنابراین افراد می توانند حرکت کنند. این بازتابی از بازار کار است، جایی که داشتن سطح متوسطی از بیکاری در هر زمان مناسب است تا جویندگان کار – از جمله آنهایی که شاغل هستند اما به دنبال تغییر شغل هستند – بتوانند گزینه های زیادی پیدا کنند.

قبلا در موردش نوشته بودم اهمیت جای خالی در تعدیل قیمت مسکن و اجاره. هنگامی که خانه‌های خالی (و در دسترس) زیادی وجود دارد که مجموعه‌ای از معیارها را برآورده می‌کنند، ساکنان احتمالی گزینه‌هایی دارند – و فروشندگان باید بر سر قیمت و امکانات برای جذب خریداران با هم رقابت کنند. داده های تجربی از بسیاری از مناطق مختلف گرفته شده است به وضوح نشان می‌دهد که در مقیاس کلان‌شهری، اجاره بها زمانی افزایش می‌یابد که نرخ خانه‌های خالی پایین است و زمانی که نرخ‌های خالی بالاست تثبیت می‌شود.

ما می توانیم جای خالی را ظرفیت جذب تقاضا در نظر بگیریم. و البته، توانایی ایجاد سریع خانه های جدید در یک مکان – برای ایجاد جای خالی جدید – به این ظرفیت جذب کمک می کند. صنعت املاک و مستغلات از کلمه “جذب” استفاده می کند به روشی فنی و ریاضی، اما اجازه دهید در اینجا از آن برای ترسیم یک استعاره اکولوژیکی استفاده کنم. (من دوست دارم چیزهای پیچیده ای مانند بازار مسکن را با یک سیستم طبیعی مقایسه کنم، زیرا ما تمایل داریم که سیستم های اکولوژیکی را پیچیده و پویا تصور کنیم، برخلاف سیستم های ساخته شده توسط انسان، که انتظار داریم از قوانین ایستا و خطی پیروی کنند.)

یک تالاب را تصور کنید که توانایی جذب و ذخیره مقادیر زیادی آب باران را دارد. در استعاره ما، باران نشان دهنده تقاضا برای مسکن است که می تواند به دلایل زیادی به یک بارندگی محلی تبدیل شود (مثلاً اگر یک شرکت بزرگ کارخانه یا دفتر جدیدی را در یک شهر افتتاح کند).

هنگامی که زمین اشباع شده و آب دیگر نمی تواند به صورت موضعی جذب شود، می ریزد. یک سیستم تالاب معمولاً آن آب را به آرامی از طریق هزاران کانال کوچک توزیع می کند. چنین سیستمی به طور قابل توجهی قادر است جریان زیادی از آب را بدون آسیب دیدن جذب کند.

با این حال، هنگامی که موانع مصنوعی ساخته می شوند، نتیجه معمولاً جاری شدن سیل است. این زمانی اتفاق می‌افتد که سطح زمین سنگفرش شود (و در نتیجه نمی‌تواند آب را جذب کند)، یا زمانی که سدها یا طرح‌های کانال‌سازی مختلف اجرا می‌شوند. آب به جای توزیع، متمرکز می شود و در نهایت به یک سیل مخرب تبدیل می شود.

بازار مسکن مملو از موانع مصنوعی است. می بینی اینجا کجا می روم؟

البته بزرگترین مانع این است که اکثر محله ها اجازه اضافه کردن ندارند هر اصلا مسکن به احتمال زیاد، اگر در آمریکای شمالی زندگی می کنید، بین ۷۰ تا ۹۰ درصد از زمین های مسکونی شهر شما وجود دارد. منطقه بندی شده برای خانه های تک خانواده و در ظرفیت منطقه بندی شده خود است. هیچ رشد خالص قابل‌توجهی نمی‌تواند به طور قانونی در این مکان‌ها اتفاق بیفتد (فراتر از تعدیل‌های جزئی در اندازه خانوارها)، مهم نیست که چقدر محبوب یا مورد تقاضا هستند. تنها ظرفیت جذب ناشی از افرادی است که تصمیم می‌گیرند دور شوند و جای خالی را پشت سر بگذارند.

وقتی نتوانیم تقاضای مسکن را به صورت محلی جذب کنیم، این تقاضا سرریز می‌شود. این استعاره به ویژه برای مسکن مناسب است، زیرا تقاضای مسکن به طور غیرعادی ثابت است. مانند سایر محصولات – مثلاً استیک، میوه تازه یا موسیقی زنده – نیست که بتوانیم به راحتی مصرف خود را در پاسخ به قیمت یا در دسترس بودن تنظیم کنیم. در بیشتر موارد، همه دقیقاً به یک خانه نیاز دارند. نه دو و نه قطعا صفر. بنابراین، وقتی تقاضای مسکن در یک مکان معین برآورده نشود، تبخیر نمی‌شود. سرازیر می شود. می گذرد جایی.

مطمئناً، اگر ما از یک محله قیمت گذاری شده باشیم، ممکن است با مصرف مسکن کمتر (اجاره یا داشتن خانه کوچکتر با متراژ کمتر و/یا ویژگی های کمتر مطلوب) جبران کنیم. اما ما به احتمال زیاد با نگاه کردن به جای دیگری جبران می کنیم، جایی که مسکن با قیمت ما مطابقت دارد.

بسیاری از تفکرات عمیقاً اشتباه در مورد مسکن زمانی به وجود می آیند که ما نتوانیم عوامل سرریز را تشخیص دهیم. شاید اول از همه، ما اشتباه می کنیم الگوهای مصرف فعلی افرادی که به دنبال خانه برای تقاضای واقعی هستند. ما فرض می‌کنیم که چگونه و کجا مردم اکنون زندگی می‌کنند نوعی ترجیح آشکار آشکار است. به همین ترتیب، ما فرض می‌کنیم که ویژگی موجود یک مکان – تعداد افرادی که در آنجا زندگی می‌کنند و طبیعت، نوع و اندازه ساختمان‌هایی که در آنجا وجود دارد – به نوعی کیفیت ذاتی آن مکان است. حالت پیش فرض و معتبر آن

در واقعیت، آنچه ما می بینیم نتیجه آن است انتخاب های محدود و مصالحه های انجام شده در یک سیستم قیمت ها. گزینه‌های مسکن یا انواع محله‌ای که بسیار مطلوب هستند اما به ندرت ساختن آنها قانونی است به دلیل کمبود آنها گران می شوند. و در جاهایی که اجازه ساخت و ساز را نمی دهیم، جمعیت افزایش نخواهد یافت. به جای آن در جای دیگری رشد خواهد کرد.

گویی آب و هوای یک مکان را صرفاً با مشاهده میزان آب روی زمین ارزیابی کرده ایم. در دنیای واقعی، ما به راحتی می‌توانیم درک کنیم که آبی که می‌بینیم از بارانی است که در جای دیگری باریده است – به نیل فکر کنید که از قاهره می‌گذرد. آیا می‌توانیم به طور مشابه درک کنیم که الگوهای مسکن که می‌بینیم اغلب نشان‌دهنده تقاضای جابجا شده از جایی دیگر یا به جای دیگری است؟

اهمیت اجازه دادن به رشد هر محله

یک جذاب تبادل در Twitter/X این تعصب وضعیت موجود را در عمل نشان می‌دهد: دو کاربر عکس‌های سانتا مونیکا، کالیفرنیا را به عقب و جلو عوض می‌کنند، و هر کدام تلاش می‌کنند استدلال کنند که انتخاب عکس‌شان نشان‌دهنده شهر است. آیا سانتا مونیکا “یک مرکز شغلی منطقه ای بزرگ با راه آهن مستقیم به مرکز شهر لس آنجلس” است؟ یا یک شهر ساحلی آرام “که شباهت زیادی به زندگی آلیشیا سیلوراستون در فیلم Clueless دارد” است؟

مهمتر از آن اینکه کدام یک از این شخصیت پردازی ها (که هر دو تا حدودی به وضوح صادق هستند) سرنوشت واقعی سانتا مونیکا است؟ کدام یک از اینها چگونه ما را نشان می دهد باید به سانتا مونیکا فکر می کنید؟

در اینجا، ما وارد قلمرو قضاوت ارزشی آشتی ناپذیر شده ایم. هیچ پاسخ عینی به این که سانتا مونیکا «باید» چگونه باشد، ساختمان‌های آن چقدر بلند باشد، جمعیت آن چقدر باید باشد یا چند نفر باید در داخل مرزهایش زندگی کنند، وجود ندارد. هیچ فرمول برنامه ریزی مرکزی نمی تواند این را تعیین کند – حداقل به روشی که صاحب خانه هایی را که خانه هایی با قوانین سرسبز در یک شهر ساحلی ساکت خریده اند (یا فکر می کردند) و کاملاً آن را دوست داشتند، آرام کند، بسیار متشکرم.

من نمی گویم که همه استدلال های اخلاقی در اینجا به یک اندازه قانع کننده یا قوی هستند، توجه داشته باشید. برای گذاشتن کارت‌های خودم روی میز، فکر می‌کنم مزایای آشکار ساختن سانتا مونیکا است – به افراد بیشتری اجازه می‌دهد در مکانی با محیط طبیعی خیره‌کننده، آب و هوای ۷۰ درجه در طول سال و اتصالات حمل‌ونقل قوی در یک فضای بزرگ زندگی کنند. ، کلان شهر مهم جهانی – بسیار بیشتر از تمایل صاحبان خانه های موجود در سانتا مونیکا برای حفظ یک خاصیت سبز و کم تراکم است. و من خوشحال خواهم شد که در سیاست شرکت کنم تا ببینم طرف من در این استدلال اخلاقی پیروز شود. اما درک کنید که این در نهایت یک بحث اخلاقی و سیاسی است، نه یک سوال تجربی در مورد جمعیت ایده آل یا سطح دقیق تقاضای مسکن در سانتا مونیکا.

اما سرریزها یک واقعیت تجربی هستند. اندازه‌گیری آنها سخت است، اما می‌دانیم که اتفاق می‌افتند – فکر نمی‌کنم کسی به طور جدی استدلال کند که اگر خانه‌هایی برای آنها وجود داشته باشد، افراد زیادی وجود ندارند که در سانتا مونیکا زندگی کنند – و ما می توانیم تشخیص دهیم که آنها عواقبی دارند. در چه مقیاسی باید به دنبال کاهش این پیامدها باشیم؟

در Strong Towns به طور گسترده – و در “فرار از تله مسکنکتاب من با چارلز مارون، بنیانگذار استرانگ تاونز – ما به طور کلی استدلال کرده‌ایم که محله مقیاس مناسبی در اینجاست. به عبارت دیگر، هر محله ای به توانایی انعطاف و رشد نیاز دارد. برای افزودن واحدهای مسکونی با نرخ قابل ملاحظه ای غیر صفر، در پاسخ به تقاضا.

این به این معنی نیست که “سقف مکنده را پاره کنید.” در واقع، هدف کلی اجازه رشد این است که شما وضعیت «تالاب» بیشتری را در بازار مسکن بازآفرینی کنید: تقاضا را می توان به صورت محلی در بسیاری از مکان ها جذب کرد، به جای این که در چند مکان از بین برود و سیلاب شود. سانتا مونیکا بزرگتر (و هالیوود، کالور سیتی، ونیز، لس آنجلس و غیره) احتمالاً به معنای کوچکتر است. ویکتورویل – مکانی که دو رشته کوه از لس آنجلس جدا شده است و تنها برای جلب تقاضای سرریز جنوب کالیفرنیا برای مسکن نسبتاً مقرون به صرفه وجود دارد، نه به این دلیل که ۱۴۰۰۰۰ نفر جان خود را از دست داده اند تا در خانه ای به رنگ بژ در صحرای موهاوی زندگی کنند.

(اگر در مکانی مانند ویکتورویل زندگی می‌کنید و این مربا شماست، عذرخواهی می‌کنم. فکر نمی‌کنم جمعیت آن به‌طور قابل‌توجهی بیشتر از سانتا مونیکا باشد، نشان دهنده ترجیحات مردم باشد.)

زمانی که مکان‌ها تقاضای بسیار بالایی دارند که از نظر قانونی نمی‌توان آنها را برآورده کرد، این سرریز منجر به تعداد زیادی Victorvilles می‌شود – حومه‌هایی که برای توسعه مسکن ساخته شده‌اند که تقریباً از همه چیز دور هستند. آنها همچنین اغلب منجر به محله های شهری می شوند پر از پول های فاجعه آمیز. این مکان‌ها دستخوش دگرگونی‌های سریع و گمراه‌کننده می‌شوند – که شامل از دست دادن سرمایه اجتماعی و اجتماعی موجود می‌شود – زیرا ساکنان آن‌ها نفوذ سیاسی برای ایجاد و اعمال محدودیت‌های سخت در پروژه‌های ساختمانی جدید (برخلاف سانتا مونیکا) ندارند.

مقیاس همسایگی برای درک این نوع پیامدها بسیار مهم است. محله جایی است که ما انواع جامعه ای را تشکیل می دهیم که وابسته به مجاورت فیزیکی هستند. معمولاً جایی است که فرزندان ما آموزش می بینند. اینجا جایی است که ما به دنبال تفریح ​​و ارتباط معمولی هستیم. این مکانی است که بیشتر به تجربه و توانایی روزانه ما برای برآوردن نیازهای اساسی شکل می دهد. وقتی اجازه نمی دهیم محله ها تغییرات و جریان مردم را در خود جای دهد، سرریزها به طرق آشکار مضر هستند، حتی اگر خانه های زیادی را در جای دیگری در شهر یا منطقه مترو خود بسازیم.

جمع‌آوری داده‌ها از بسیاری از مکان‌های فردی برای نشان دادن مقیاس مشکل کلان مفید است – به عنوان مثال، “کالیفرنیا به ۱۸۰۰۰۰ واحد در سال نیاز دارد” و ”کاهش تولید مسکن ملی در سال گذشته به ۳٫۹ میلیون خانه مفقود افزایش یافت– اما من به تلاش برای حل مشکل در این سطح اعتقاد زیادی ندارم، انگار که کل ایالت یا کشور یک صفحه بازی است و هدف قرار دادن “واحدها” در جایی روی آن تخته است.

زندگی مردم محلی است و بازار مسکن سالم به صورت محلی پاسخگو خواهد بود. باید مکانیزم بازخوردی در هر محله ای وجود داشته باشد که «مردم آشکارا می خواهند اینجا زندگی کنند» به «کسی اینجا برای آنها خانه می سازد» ترجمه شود.

این بدان معنا نیست که هر کسی دقیقاً در جایی که دوست دارد در آن زندگی کند، خانه ای می گیرد. این بدان معنا نیست که مکانی مانند سانتا مونیکا، ساحل میامی یا مرکز شهر ونکوور گران نیست.

در واقع – و این نکته ای است که، به نظر من، مورد توجه طرفداران مسکن قرار نمی گیرد – ساخت یک دسته مسکن در سانتا مونیکا احتمالاً باعث کاهش اجاره بها در سانتا مونیکا نمی شود. این امر باعث می شود افراد بیشتری به سانتا مونیکا بیایند و اجاره بهای کمتری را ایجاد کنند در جای دیگری در لس آنجلس بزرگ با کاهش سرریزهای سانتا مونیکا.

اما این یک برد خالص در دو جبهه و همچنین گامی مهم در جهت بهبود سیستم است. و بهبود این سیستم در نهایت خانه‌های بیشتری را برای ما به ارمغان می‌آورد که به آن‌ها نیاز داریم، و به ما این امکان را می‌دهد تا در مکان‌هایی که به خوبی به ما خدمت می‌کنند زندگی خوبی داشته باشیم.