برای بسیاری از آمریکایی ها، ارتباط اولیه آنها با Habitat for Humanity ممکن است “جیمی کارتر در یک محل کار” باشد. اما این غیرانتفاعی بین‌المللی به یک توسعه‌دهنده مسکن چندوجهی تبدیل شده است که طیف گسترده‌ای از برنامه‌ها را ارائه می‌کند تا مالکیت خانه را برای بخشی از جمعیت که با موانع زیادی روبرو هستند، فراهم کند. کار هبیتات در برخی از مکان‌های با چالش اقتصادی در آمریکا به سازمان دیدگاه منحصربه‌فردی در مورد بسیاری از جنبه‌های بحران مسکن داده است.

شهرک قوی با توکیه جردن صحبت کرد، زیستگاه برای بشریتمعاون راهبرد مسکن و جامعه و کوین هیبرت، مدیر نوآوری دفتر ایالات متحده (هر دو می گویند از عناوین متنفرند!) در مورد اینکه چگونه سازمان در مواجهه با شرایط سخت به ساخت و ساز مسکن ادامه می دهد، چرا مدارس خوب مهمتر از متوجه می شوید و چرا صاحبان هابیتات در ساخت خانه های خود مشارکت می کنند. این متن برای طولانی بودن و وضوح ویرایش شده است.

کمبود خانه های آغازین

اردن: اگر به اعداد و ارقام نگاه کنید، چیزی که می دانیم این است که تقریبا هیچ ساخت و ساز جدیدی در آن وجود ندارد بازار خانه آغازین. آن‌ها خانه‌هایی هستند که ما آن‌ها را با قیمت کمتر از ۳۰۰۰۰۰ دلار یا ۱۰۰۰ فوت مربع یا کمتر تعریف می‌کنیم. این جایی نیست که توسعه دهندگان خصوصی در آن کار کنند. این بدان معناست که برای خانوارهایی که علاقه مند به ترک فضای اجاره هستند، فرصت های محدودی وجود دارد. و برای هبیتات، این بدان معناست که ما در بازار جایگاهی داریم. با این حال، این یک مرکز سود نیست. و با کمیاب شدن زمین، و افزایش سرسام آور هزینه های ساخت و ساز در پنج یا چند سال اخیر، تقریباً غیرممکن شده است.

چرا مالکیت خانه بسیار مهم است

اردن: ما شاهد خانواده هایی هستیم که دو و سه برابر شده اند تا بتوانند مسکن بخرند. همچنین خانواده هایی که در مسکن نامناسب یا مسکن بی کیفیت زندگی می کنند. چیزی که مردم واقعاً به دنبال آن هستند ثبات هزینه است – آنها به دنبال فرصتی هستند تا هزینه های مسکن خود را در درازمدت ثابت نگه دارند تا بتوانند در سایر نیازهای خانوار سرمایه گذاری کنند. ثبات هزینه در این کشور زمانی که شما بهترین است وام مسکن دارند، درست؟ و چیزی که ما به آن فکر نمی کنیم این واقعیت است که در دسترس (آمریکایی های با درآمد بالا) است. بنابراین، افراد ثروتمندتر از این ثبات هزینه و توانایی افزایش یافته برای سرمایه گذاری در چیزهای دیگر برخوردار هستند، در حالی که آنهایی که بیشترین نیاز و کمترین منابع را دارند در موقعیت های مخاطره آمیزی قرار دارند که اجاره آنها می تواند در طول زمان به میزان قابل توجهی افزایش یابد.

و بنابراین من می‌خواهم کمی آن را تغییر دهم و به این فکر کنم که چگونه می‌توانیم ثبات هزینه مسکن را به خانواده‌های کم‌درآمد ارائه کنیم. و اگر این مکانیسم در حال حاضر مالکیت خانه نامیده می شود، پس این همان کاری است که ما به دنبال انجام آن هستیم. بنابراین در حالی که فشارها شدید است، من فکر می‌کنم کاری که هابیتات برای حفظ مسیر خود انجام می‌دهد در حال تبدیل شدن به نوآوری و خلاقیت بیشتر در مورد نحوه انجام کارمان است.

چرا ساختن مسکن اینقدر سخت است؟

اردن: ما حدود ۱۱۰۰ شرکت وابسته در سراسر کشور در ۵۰ ایالت داریم. و بنابراین ما می توانیم برخی از این چالش ها را جمع آوری کنیم. آنها به ما می گویند که یک وجود دارد کاهش پایگاه کارگران ماهر برای مشارکت در ساخت خانه و سپس ما در همان بازار برای آن تاجران رقابت می کنیم، به این معنی که زمانی که به هزینه های کمتری برای ساخت و ساز نیاز داریم، با توسعه دهندگان خصوصی رقابت می کنیم. بنابراین ما تا حد زیادی از داوطلبان استفاده می کنیم، به ویژه داوطلبان ماهر، که به اندازه کافی خوش شانس هستیم که به عنوان شریک با ما همکاری می کنیم.

همچنین یک مسئله تامین مالی وجود دارد که در آن نمی توان از یارانه ها برای مالکیت مقرون به صرفه استفاده کرد. و پس از آن، حدس می‌زنم، NIMBYism در همان بالا با بقیه است. حتی در جوامعی که هبیتات در حال ساخت خانه‌های سنتی تک‌خانواده‌ای است، هنوز درباره «آنهایی که در همسایگی من زندگی می‌کنند» مخالفت‌هایی وجود دارد.

با گذشت زمان، ما باید در روش‌هایی که کارمان را انجام می‌دهیم، پیچیده‌تر شویم. و این از انتها به پایان است، به این معنی که ما باید خود را سازنده و همچنین دعوت کننده جامعه و معلمان در تجارت ساخت و ساز بدانیم. ما همچنین تامین مالی وام مسکن خود را انجام می دهیم، بنابراین بخشی از جامعه مالی هستیم.

چالش افزایش هزینه های زمین

هیبرت: برای سال‌ها، این موضوع در (مکان‌هایی مانند) نیویورک و سانفرانسیسکو مطرح بوده است. فکر می‌کنم اکنون آن را در آن بازارهای متوسط ​​می‌بینیم – در ایندیاناپولیس یا شهر کالج در تگزاس. این اثر اوج در جایی است که حتی شهرهای کمربند زنگی سابق نیز این تجدید حیات را دارند. بنابراین من فکر می کنم این عنصر دیگری است که در آن کمتر به یک موضوع شهری تبدیل می شود و بیشتر به یک موضوع ملی برای مقرون به صرفه بودن تبدیل می شود.

به دلیل متراکم شدن تعداد زیادی، توسعه دهندگان اکنون در حال تکمیل در جایی هستند که در گذشته ممکن بود آن قطعات (در دسترس Habitat) قرار داشته باشند. توسعه دهندگان باد را گرفته اند و متوجه شده اند که می توانند خانه های کوچکتر برای یک خانواده بسازند و از آن پول کمی به دست آورند. بنابراین مدلی که در دهه ۷۰ و ۸۰ کار می کرد، زمانی که زمین فراوان بودتغییر کرده است و شرکت‌های وابسته اکنون با این بحران وجودی روبرو هستند، چگونه می‌توانیم سپس مسیریابی کنیم و سپس واقعاً شروع به تغییر مدل‌های خود کنیم تا به سازندگان خانه‌های مقرون به صرفه قرن بیست و یکم تبدیل شویم؟

بیش از یک خانه طول می کشد

اردن: ما به دنبال کمک به افرادی هستیم که به آنها خدمات می‌دهیم (به جوامعی ملحق می‌شوند) جایی که آنها منابعی برای خود و خانواده‌هایشان پیدا می‌کنند: مدارس، غذا، زیرساخت‌ها، همه چیزهایی که همه در جامعه خود می‌خواهند. بنابراین وقتی سعی می‌کنید وارد جوامعی شوید که فرصت‌های بیشتری در آن‌ها وجود دارد، اغلب با فشار بیشتری مواجه می‌شوید، یا به سمت لبه یک جامعه در مناطق صنعتی سبک رانده می‌شوید. چالشی وجود دارد که در حال حاضر فشارها مسکن ارزان قیمت را به مکان های جدید سوق می دهد. شما باید اراده سیاسی در جوامع برای تغییر آن داشته باشید. و انجام این کار، به ویژه در شهرهای کوچکتر، چالش برانگیز است.

هیبرت: من فکر می کنم برای بسیاری از زیستگاه ها، آنها از مازاد کار کرده اند – از شهر که یک یا دو قطعه در سال می دهد که هیچ کس نمی خواست. بازپس گیری مالیات بود. افزودن تمرکز ما بر کیفیت زندگی باعث شده است که شرکت‌های وابسته بدانند که تنها گرفتن خانه در کنار ریل راه‌آهن با یک کارخانه در کنار آن ممکن است بهترین انتخاب برای آن خانواده نباشد.

مدارس اکولایزر بزرگ هستند

اردن: از نظر زیرساختی، می‌توانم بگویم که مدارس احتمالاً بزرگترین چالش برای خانواده‌های ما هستند – یافتن جوامعی که بتوانند در آنجا زندگی کنند، جایی که فرزندانشان بتوانند به آنجا بروند. مدارس با کیفیت و جایی که احساس امنیت می کنند. من اهل یک شهر داخلی هستم، بنابراین می‌دانم که زندگی در محله‌هایی که کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرند یا کمتر توسط دولت سرمایه‌گذاری می‌شود و تأثیر آن، به‌ویژه بر سیستم‌های مدرسه. و در ایالات متحده، مدارس یکی از بزرگترین پیش بینی کنندگان ارزش های خانه هستند. و بنابراین فکر کردن در مورد این چرخه، اینکه چگونه کیفیت مدرسه می تواند ارزش های خانه را کاهش دهد و سپس، در نتیجه، منجر به کاهش سرمایه گذاری در آن محله ها شود.

مسکن چیزی فراتر از سقفی بر سر شماست

اردن: منزلت در مسکن هسته اصلی ماموریت هابیتات است. بیانیه ماموریت بسیار مختصر است، فقط می گوید که ما به سمت جهانی کار می کنیم که در آن همه مکان مناسبی برای زندگی داشته باشند. بخشی از اینکه چرا ما از خانواده‌های شریک خود دعوت می‌کنیم تا در طراحی و ساخت خانه‌هایشان مشارکت کنند، به این دلیل است که می‌خواهیم آن‌ها بفهمند که این فرآیندی نیست که ما در جوامع آنها فرود می‌آییم و کاری برای آنها انجام می‌دهیم، که بسیار پدرانه است، اما که ما واقعاً آنجا هستیم تا از آنها در اهدافی که می دانیم قبلاً دارند حمایت کنیم. همه ما چیزهای مشابهی می خواهیم. همه ما مکانی امن برای بودن، مکانی برای احساس آرامش در خانه و آرامش و مکانی برای مراقبت از خانواده خود می خواهیم. من فکر می‌کنم یکی از زیباترین چیزهایی که ما در حال حاضر آن را “برابر ارزش سهام” می‌نامیم این است که جوامع در واقع برای مشارکت نیز حضور پیدا می‌کنند، چه اعضای نزدیک خانواده یا سایر افراد در جامعه صاحب خانه هابیتات که برای حمایت از صاحب خانه بعدی که در راه است می‌آیند. در کشتی

هیبرت: برای من، در اصل به تعلق داشتن برمی گردد. با مالکیت خانه، بسیاری از خانواده ها از نظر تاریخی در جوامعی درازمدت بودند که در آن ثبات ایجاد کردند. و من خیلی به ما فکر می کنم تکه تکه شدن، انزوا و افسردگی به این دلیل است که اکنون خانواده ها در حال مبارزه هستند. و سپس با افزایش اجاره بها و سپس این سطح گذرا از کودکان در مدارس. بنابراین، در اصل، مسکن مرکز تعلق است – و سپس توانایی پایدار بودن – که به ریشه‌های عمیق‌تر مرتبط اجازه می‌دهد که بسیاری از خانواده‌های طبقه متوسط ​​از آن بهره‌مند شده‌اند. من واقعاً کنجکاو هستم که این محیط در حال تغییر دائمی چه تأثیری بر تأثیرات موجی آنچه که ما با آسیب های اجتماعی بزرگتر تجربه می کنیم، انجام می دهد.

چگونه یک وکیل مسکن موثر باشیم

اردن: هر مکان متفاوت است، اما من فکر می کنم یک نقطه برای شروع صحبت با مشاوران املاک در منطقه شما است. برخی (ملاک ها) هستند که صرفاً به دنبال بالاترین بازده سرمایه گذاری در زمان هستند، اما دیگرانی نیز هستند که متعهد به درک چشم انداز مسکن و نحوه تناسب آنها هستند. بنابراین من مشاورین املاک را کلیدی برای درک آنچه در حال رخ دادن است پیدا کرده ام. آنها اغلب اولین زمزمه های کاری که حتی بازار خصوصی انجام می دهد را دریافت می کنند.

همچنین می توانید به اسناد مسکن یا گزارشی که دولت محلی انجام می دهد نگاه کنید. اکثر دولت های محلی (این نوع گزارش) را انجام می دهند زیرا اکثر دولت های محلی بودجه HUD (وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده) را هر ساله دریافت می کنند. بنابراین درک، دولت شهر در مورد وضعیت مسکن در جامعه چه فکر می کند؟

به علاوه موارد ساده مانند رفتن به شورای شهر یا برنامه ریزی جلسات هیئت مدیره، و خواندن بیانیه عمومی در مورد آنچه در سطح محلی اتفاق می افتد، چالش هایی که همسایگان شما با آن مواجه هستند. همه اینها تفاوت ایجاد می کند. همچنین دور هم جمع شدن با همسایگان – اعداد مهم هستند. یک صدا به تنهایی عالی است. اما اگر بتوانید با همسایگان خود و در ائتلاف با دیگر مدافعان و سازمان ها تماس بگیرید، می توانید تغییرات واقعی ایجاد کنید.

قدرت همسایگی یک تفاوت ساز است

هیبرت: یک مثال عالی با شرکت وابسته ما در وجود دارد لافایت، لوئیزیانا (که برای عنوان قوی ترین شهر رقابت کرد در سال ۲۰۱۷)، رویکردی بسیار مبتنی بر مکان را اتخاذ کردند، جایی که آنها بر یک محله خاص تمرکز کرده‌اند و ۳۰ تا ۴۰ خانه را اضافه کرده‌اند که در واقع در حال تغییر چهره بلوک‌ها هستند. این شرکت وابسته به هابیتات اکنون در مرکز به چالش کشیدن یک پروژه بزرگ بین ایالتی (که می تواند تاثیرات شدیدی بر محله داشته باشد) قرار دارد و مشارکت جامعه را ایجاد می کند تا ساکنان را در آن تصمیمات پشت میز صحبت کنند. در هر محله ای، یک نقطه اوج وجود دارد که از یک جامعه به حاشیه رانده شده که همه آن را نادیده گرفته اند، به جایی می رسد که در آن پولی برای کسب درآمد وجود دارد.

اردن: من متوجه شده ام که معیار واقعی چگونگی رشد و توسعه یک جامعه در طول زمان، قدرتی است که آنها در خود انباشته اند. رابطه با دولت. بنابراین وقتی به اندازه کافی قدرت دارید که بتوانید بگویید: «شاید تصمیم نگیرید برای ما، شما باید تصمیم بگیرید با ما، مسیر آن جامعه را تغییر می دهد. من حدود ۱۰ سال در برونکس جنوبی کار کردم. و یکی از جالب‌ترین چیزها در مورد برخی از جوامعی که گرد هم آمده‌اند این است که چگونه آنها قدرت نه گفتن به حکومت شهری را توسعه داده‌اند. این هنوز یکی از فقیرترین جوامع در کشور است، اما آنها فرصتی را برای گردهم آمدن در ائتلاف با مقامات منتخب خود شناسایی کرده اند و بر شهر تأثیر می گذارند که نمی توانند در تاریکی تصمیم بگیرند.

من یک برنامه ریز شهری هستم. من عاشق تئوری و عمل هستم. اما من در واقع از سازمان دهندگان ارزش سازماندهی و حمایت را آموخته ام. و چیزی که اکثر ما در توسعه جامعه به خوبی انجام نمی دهیم، ایجاد نهادهای محلی است. نهادهای محلی که پایدار هستند و منافع جامعه را در ذهن دارند، برای حفظ این قدرت از نسلی به نسل دیگر در آن جامعه بسیار مهم هستند.