شهرساز

بلاگ

  • چرا سرویس Northstar مینه سوتا از ابتدا محکوم به فنا بود؟

    چرا سرویس Northstar مینه سوتا از ابتدا محکوم به فنا بود؟


    در سال 2001، یک کمیسر منطقه به نام پیتر مک لافلین به کلاس حمل و نقل فارغ التحصیل من آمد تا پروژه ای به نام راه آهن شهری نورث استار را اجرا کند. او یکی از شخصیت‌های سیاسی اصلی پشت این تلاش بود و ارائه‌اش این را منعکس می‌کرد. او در مورد ائتلاف سازی، فرمول های بودجه فدرال، و کار مورد نیاز برای همسویی این دو صحبت کرد. چیزی که او زیاد در مورد آن صحبت نکرد این بود که این سیستم چگونه به عنوان ترانزیت عمل می کند.

    در آن زمان، راه آهن شهری هیجان انگیز به نظر می رسید. با کنجکاوی وارد کلاس شدم. بی قرار رفتم

    در طول سخنرانی، من چند سوال اساسی در مورد زنده بودن پرسیدم. چرا خط به جای ادامه به سنت کلود، مرکز منطقه ای اصلی شمال مینیاپولیس، در رودخانه الک متوقف می شود؟ پاسخ مک لافلین هیچ ربطی به سوارکاری، خدمات یا کارکرد سیستم نداشت. همه چیز به جایی مربوط می شد که سیاست و بودجه به پروژه اجازه می داد تا کجا پیش برود.

    این مدت ها قبل از Strong Towns بود. من هنوز چارچوبی نداشتم که بگویم چه چیزی مرا آزار می دهد. من فقط می دانستم که اگر هدف از ارائه این بود که من را متقاعد کند که این یک پروژه حمل و نقل خوب است، نتیجه معکوس داشت.

    Northstar در سال 2009 افتتاح شد. امروزه به طور گسترده به عنوان یک شکست در نظر گرفته می شود. Ridership هرگز آنطور که وعده داده شده بود محقق نشد، خدمات به طور پیوسته کاهش یافت، و ماه گذشته ایالت خط را تعطیل کرد، پس از اتمام تعهد خود برای بازپرداخت بودجه کمک مالی به دولت فدرال.

    سواری نورث استار. منبع: ترانزیت مترو
    در پاییز 2025 اخباری منتشر شد مبنی بر اینکه خدمات Northstar از سال 2026 متوقف خواهد شد.

    بیشتر گزارش های شکست آن بر سیاست بد، تعهد ناکافی، یا کمبود بودجه پایدار متمرکز است. این قاب‌بندی آرامش‌بخش است. این نشان می دهد که با رهبری بهتر یا اراده بیشتر، ممکن است اوضاع به گونه ای دیگر رقم بخورد.

    فکر نمی کنم این درست باشد.

    این توضیحات بر نتایج تمرکز دارند – اینکه چگونه ما در حفظ ناپایدارها شکست خوردیم – نه بر تصمیماتی که در وهله اول پروژه را شکل داد. برای درک آنچه اتفاق افتاده است، نگاهی به سه تصمیمی که در اوایل زندگی پروژه گرفته شده است کمک می کند.

    ائتلاف اول، حمل و نقل دوم

    Northstar در درجه اول به عنوان یک راه حل حمل و نقل تصور نمی شد. به عنوان یک ائتلاف تصور شد. چالش اصلی این نبود که چگونه مردم را به طور موثر حرکت دهیم. این بود که چگونه می توان حوزه های قضایی، شرکا و مشارکت سیاسی کافی برای باز کردن دلارهای فدرال جمع آوری کرد.

    این فساد نیست. این نحوه عملکرد سیستم است. بودجه حمل و نقل فدرال به توزیع جغرافیایی، وسعت مشارکت و اجماع سیاسی پاداش می دهد. پروژه هایی که بازیکنان بیشتری را روی میز می آورند، رقابتی تر از پروژه هایی هستند که منسجم اما محدود هستند.

    هنگامی که ائتلاف سازی به معیار موفقیت اولیه تبدیل شد، منطق حمل و نقل به جای یک راهنما به یک محدودیت تبدیل شد و تنها زمانی مفید بود که ائتلافی را که پروژه را با هم نگه می دارد مختل نکند.

    ایستگاه های ساخته شده برای واجد شرایط بودن، نه دسترسی

    اگر می خواهید ببینید که یک پروژه برای چه چیزی بهینه شده است، به آنچه ساخته می شود نگاه کنید.

    ایستگاه‌های نورث استار در مزارع، پشت فروشگاه‌های بزرگ و در مکان‌هایی ظاهر می‌شدند که از نظر عملکردی برای کسی که با ماشین وارد نمی‌شد، قابل دسترس نبود. این‌ها مکان‌هایی نبودند که مردم بودند یا طبیعتاً می‌خواستند بروند. آنها مکان هایی بودند که برای برآورده کردن تعهدات مالی انتخاب شدند.

    قرار دادن ایستگاه های Northstar مدت هاست که مورد انتقاد قرار گرفته است محکوم کردن خدمات از ابتدا

    وقتی به این تناقض اشاره شد، پاسخ همیشه یکسان بود: توسعه دنبال خواهد شد. توسعه ترانزیت محور به عنوان راه حلی در آینده برای پوچی های کنونی مورد استفاده قرار گرفت. در عمل، «این باعث ایجاد توسعه خواهد شد» به راهی برای تکمیل یک روایت تبدیل شد، پس از اینکه منطق تأمین مالی از قبل نتیجه را مشخص کرده بود. توسعه آینده آنقدر که یک راهبرد فروش بود، یک استراتژی نبود.

    خط متوقف شد در جایی که تأمین مالی متوقف شد

    سنت کلود لنگر منطقه ای است. اگر Northstar قبل از هر چیز به گونه ای طراحی می شد که به عنوان یک ترانزیت خوب عمل کند، این همان جایی بود که خط می رفت.

    تلاش‌هایی برای گسترش آن به سنت ابر، هم در زمان تصورش و هم بعداً به عنوان آخرین تلاش برای زنده نگه داشتن آن انجام شد. برخی از قانونگذاران استفاده از مسیر و تجهیزات موجود را پیشنهاد کردند، حتی پیشنهاد کردند خدمات در جاهای دیگر کاهش یابد تا ریاضی کار کند. دیگران در برابر تخصیص مجدد بودجه مقاومت کردند و اصرار داشتند که هرگونه تمدید مستلزم بودجه جدید و تعهدات جدید است.

    وسوسه انگیز است که این را به عنوان یک اختلاف نظر حزبی ساده بخوانیم. اما هر دو طرف با محدودیت‌های مالی یکسانی که در اولین مونتاژ پروژه تعیین شده بود، کار می‌کردند.

    انجام کار صحیح حمل و نقل – ابتدا رفتن به سنت کلود – ریاضیات بودجه را شکست. ائتلاف را از هم پاشید. این منطقی را که پروژه را در وهله اول قابل تامین مالی می کرد، نقض کرد. بنابراین خط در جایی متوقف شد که ریاضیات متوقف شد، نه جایی که شهر متوقف شد.

    در این مرحله، طبیعی است که نتیجه بگیریم که Northstar صرفاً قربانی سازش‌های بد بود یا از فقدان شجاعت سیاسی رنج می‌برد. اما این توضیحات کاملاً با واقعیت ها مطابقت ندارند.

    آنچه قابل توجه است این نیست که پروژه بعداً قابل تعمیر نیست. همین است با این فرض طراحی شده است که هرگز نیازی به اصلاح ندارد.

    مقیاس پاداش بودجه فدرال پروژه‌ها به اندازه‌ای بزرگ می‌شوند که حمایت ملی را توجیه کنند، و این مقیاس به ائتلاف‌های گسترده حامیان نیاز دارد. سپس آنها به عنوان سیستم های تمام شده تصور و ارائه می شوند، نه به عنوان چیزی که قرار است روی آن تکرار شود، از آن یاد شود یا در طول زمان تطبیق داده شود. پس از ساخته شدن، آن‌ها بیش از حد دائمی هستند که نمی‌توان آن‌ها را تنظیم کرد، برای تعمیر آن گران‌تر از آن هستند، و از نظر سیاسی بیش از آن درگیر هستند که نمی‌توان اعتراف کرد که نیاز به تغییر دارند.

    با Northstar، هر تلاشی برای بهبود عملکرد به معنای بازگشایی همان منطق تامین مالی و تعهدات ائتلافی بود که پروژه را در وهله اول ممکن کرد. ساده سازی سیستم به معنای زیر پا گذاشتن وعده ها بود. تمرکز سرویس در جایی که بهترین کار را انجام می دهد به معنای از دست دادن صلاحیت بود. هر اصلاح معنی‌داری به پول بیشتر، شرکای بیشتر و پیچیدگی بیشتری نیاز داشت.

    Northstar شکست نخورد زیرا ما آن را رها کردیم. شکست خورد زیرا صادقانه از مشوق های برنامه حمل و نقل فدرال پیروی کرد که مدت هاست هدف اصلی خود را از دست داده است.

    در بیشتر قرن بیستم، ماموریت حمل و نقل فدرال واضح بود: ایجاد یک سیستم بزرگراه ملی. آن کار خیلی وقت است که کامل شده است. مشکل این است که ماشین آلات ساخته شده برای تحویل آن هرگز خاموش نمی شوند. در عوض، به یک دستگاه تأمین مالی دائمی تبدیل شد، دستگاهی که برای تخصیص پول، گسترش منافع سیاسی و ادامه پروژه ها وجود دارد.

    در آن سیستم، موفقیت نه با نتایج، بلکه با توان عملیاتی اندازه گیری می شود. نه به این دلیل که آیا یک پروژه کار می کند یا خیر، بلکه با توجه به اینکه آیا به اندازه کافی حوزه های انتخابی برای توجیه سرمایه گذاری را برآورده می کند یا خیر.

    در واقع، Northstar یک انحراف نیست، بلکه یک نمونه کتاب درسی است از آنچه اتفاق می‌افتد زمانی که یک سیستم بودجه فدرال بالغ، پس از انجام مأموریت اصلی خود، خود را برای حفظ حرکت به جای ارزش تغییر می‌دهد.

    که ما را به این نتیجه ناراحت کننده می رساند: Northstar یک پروژه حمل و نقل نبود که شکست بخورد. این یک پروژه تامین مالی بود که موفق شد.

    [gpt3]Summarize this content to 100 words:

    در سال 2001، یک کمیسر منطقه به نام پیتر مک لافلین به کلاس حمل و نقل فارغ التحصیل من آمد تا پروژه ای به نام راه آهن شهری نورث استار را اجرا کند. او یکی از شخصیت‌های سیاسی اصلی پشت این تلاش بود و ارائه‌اش این را منعکس می‌کرد. او در مورد ائتلاف سازی، فرمول های بودجه فدرال، و کار مورد نیاز برای همسویی این دو صحبت کرد. چیزی که او زیاد در مورد آن صحبت نکرد این بود که این سیستم چگونه به عنوان ترانزیت عمل می کند.

    در آن زمان، راه آهن شهری هیجان انگیز به نظر می رسید. با کنجکاوی وارد کلاس شدم. بی قرار رفتم

    در طول سخنرانی، من چند سوال اساسی در مورد زنده بودن پرسیدم. چرا خط به جای ادامه به سنت کلود، مرکز منطقه ای اصلی شمال مینیاپولیس، در رودخانه الک متوقف می شود؟ پاسخ مک لافلین هیچ ربطی به سوارکاری، خدمات یا کارکرد سیستم نداشت. همه چیز به جایی مربوط می شد که سیاست و بودجه به پروژه اجازه می داد تا کجا پیش برود.

    این مدت ها قبل از Strong Towns بود. من هنوز چارچوبی نداشتم که بگویم چه چیزی مرا آزار می دهد. من فقط می دانستم که اگر هدف از ارائه این بود که من را متقاعد کند که این یک پروژه حمل و نقل خوب است، نتیجه معکوس داشت.

    Northstar در سال 2009 افتتاح شد. امروزه به طور گسترده به عنوان یک شکست در نظر گرفته می شود. Ridership هرگز آنطور که وعده داده شده بود محقق نشد، خدمات به طور پیوسته کاهش یافت، و ماه گذشته ایالت خط را تعطیل کرد، پس از اتمام تعهد خود برای بازپرداخت بودجه کمک مالی به دولت فدرال.

    سواری نورث استار. منبع: ترانزیت مترو
    در پاییز 2025 اخباری منتشر شد مبنی بر اینکه خدمات Northstar از سال 2026 متوقف خواهد شد.

    بیشتر گزارش های شکست آن بر سیاست بد، تعهد ناکافی، یا کمبود بودجه پایدار متمرکز است. این قاب‌بندی آرامش‌بخش است. این نشان می دهد که با رهبری بهتر یا اراده بیشتر، ممکن است اوضاع به گونه ای دیگر رقم بخورد.

    فکر نمی کنم این درست باشد.

    این توضیحات بر نتایج تمرکز دارند – اینکه چگونه ما در حفظ ناپایدارها شکست خوردیم – نه بر تصمیماتی که در وهله اول پروژه را شکل داد. برای درک آنچه اتفاق افتاده است، نگاهی به سه تصمیمی که در اوایل زندگی پروژه گرفته شده است کمک می کند.

    ائتلاف اول، حمل و نقل دوم

    Northstar در درجه اول به عنوان یک راه حل حمل و نقل تصور نمی شد. به عنوان یک ائتلاف تصور شد. چالش اصلی این نبود که چگونه مردم را به طور موثر حرکت دهیم. این بود که چگونه می توان حوزه های قضایی، شرکا و مشارکت سیاسی کافی برای باز کردن دلارهای فدرال جمع آوری کرد.

    این فساد نیست. این نحوه عملکرد سیستم است. بودجه حمل و نقل فدرال به توزیع جغرافیایی، وسعت مشارکت و اجماع سیاسی پاداش می دهد. پروژه هایی که بازیکنان بیشتری را روی میز می آورند، رقابتی تر از پروژه هایی هستند که منسجم اما محدود هستند.

    هنگامی که ائتلاف سازی به معیار موفقیت اولیه تبدیل شد، منطق حمل و نقل به جای یک راهنما به یک محدودیت تبدیل شد و تنها زمانی مفید بود که ائتلافی را که پروژه را با هم نگه می دارد مختل نکند.

    ایستگاه های ساخته شده برای واجد شرایط بودن، نه دسترسی

    اگر می خواهید ببینید که یک پروژه برای چه چیزی بهینه شده است، به آنچه ساخته می شود نگاه کنید.

    ایستگاه‌های نورث استار در مزارع، پشت فروشگاه‌های بزرگ و در مکان‌هایی ظاهر می‌شدند که از نظر عملکردی برای کسی که با ماشین وارد نمی‌شد، قابل دسترس نبود. این‌ها مکان‌هایی نبودند که مردم بودند یا طبیعتاً می‌خواستند بروند. آنها مکان هایی بودند که برای برآورده کردن تعهدات مالی انتخاب شدند.

    قرار دادن ایستگاه های Northstar مدت هاست که مورد انتقاد قرار گرفته است محکوم کردن خدمات از ابتدا

    وقتی به این تناقض اشاره شد، پاسخ همیشه یکسان بود: توسعه دنبال خواهد شد. توسعه ترانزیت محور به عنوان راه حلی در آینده برای پوچی های کنونی مورد استفاده قرار گرفت. در عمل، «این باعث ایجاد توسعه خواهد شد» به راهی برای تکمیل یک روایت تبدیل شد، پس از اینکه منطق تأمین مالی از قبل نتیجه را مشخص کرده بود. توسعه آینده آنقدر که یک راهبرد فروش بود، یک استراتژی نبود.

    خط متوقف شد در جایی که تأمین مالی متوقف شد

    سنت کلود لنگر منطقه ای است. اگر Northstar قبل از هر چیز به گونه ای طراحی می شد که به عنوان یک ترانزیت خوب عمل کند، این همان جایی بود که خط می رفت.

    تلاش‌هایی برای گسترش آن به سنت ابر، هم در زمان تصورش و هم بعداً به عنوان آخرین تلاش برای زنده نگه داشتن آن انجام شد. برخی از قانونگذاران استفاده از مسیر و تجهیزات موجود را پیشنهاد کردند، حتی پیشنهاد کردند خدمات در جاهای دیگر کاهش یابد تا ریاضی کار کند. دیگران در برابر تخصیص مجدد بودجه مقاومت کردند و اصرار داشتند که هرگونه تمدید مستلزم بودجه جدید و تعهدات جدید است.

    وسوسه انگیز است که این را به عنوان یک اختلاف نظر حزبی ساده بخوانیم. اما هر دو طرف با محدودیت‌های مالی یکسانی که در اولین مونتاژ پروژه تعیین شده بود، کار می‌کردند.

    انجام کار صحیح حمل و نقل – ابتدا رفتن به سنت کلود – ریاضیات بودجه را شکست. ائتلاف را از هم پاشید. این منطقی را که پروژه را در وهله اول قابل تامین مالی می کرد، نقض کرد. بنابراین خط در جایی متوقف شد که ریاضیات متوقف شد، نه جایی که شهر متوقف شد.

    در این مرحله، طبیعی است که نتیجه بگیریم که Northstar صرفاً قربانی سازش‌های بد بود یا از فقدان شجاعت سیاسی رنج می‌برد. اما این توضیحات کاملاً با واقعیت ها مطابقت ندارند.

    آنچه قابل توجه است این نیست که پروژه بعداً قابل تعمیر نیست. همین است با این فرض طراحی شده است که هرگز نیازی به اصلاح ندارد.

    مقیاس پاداش بودجه فدرال پروژه‌ها به اندازه‌ای بزرگ می‌شوند که حمایت ملی را توجیه کنند، و این مقیاس به ائتلاف‌های گسترده حامیان نیاز دارد. سپس آنها به عنوان سیستم های تمام شده تصور و ارائه می شوند، نه به عنوان چیزی که قرار است روی آن تکرار شود، از آن یاد شود یا در طول زمان تطبیق داده شود. پس از ساخته شدن، آن‌ها بیش از حد دائمی هستند که نمی‌توان آن‌ها را تنظیم کرد، برای تعمیر آن گران‌تر از آن هستند، و از نظر سیاسی بیش از آن درگیر هستند که نمی‌توان اعتراف کرد که نیاز به تغییر دارند.

    با Northstar، هر تلاشی برای بهبود عملکرد به معنای بازگشایی همان منطق تامین مالی و تعهدات ائتلافی بود که پروژه را در وهله اول ممکن کرد. ساده سازی سیستم به معنای زیر پا گذاشتن وعده ها بود. تمرکز سرویس در جایی که بهترین کار را انجام می دهد به معنای از دست دادن صلاحیت بود. هر اصلاح معنی‌داری به پول بیشتر، شرکای بیشتر و پیچیدگی بیشتری نیاز داشت.

    Northstar شکست نخورد زیرا ما آن را رها کردیم. شکست خورد زیرا صادقانه از مشوق های برنامه حمل و نقل فدرال پیروی کرد که مدت هاست هدف اصلی خود را از دست داده است.

    در بیشتر قرن بیستم، ماموریت حمل و نقل فدرال واضح بود: ایجاد یک سیستم بزرگراه ملی. آن کار خیلی وقت است که کامل شده است. مشکل این است که ماشین آلات ساخته شده برای تحویل آن هرگز خاموش نمی شوند. در عوض، به یک دستگاه تأمین مالی دائمی تبدیل شد، دستگاهی که برای تخصیص پول، گسترش منافع سیاسی و ادامه پروژه ها وجود دارد.

    در آن سیستم، موفقیت نه با نتایج، بلکه با توان عملیاتی اندازه گیری می شود. نه به این دلیل که آیا یک پروژه کار می کند یا خیر، بلکه با توجه به اینکه آیا به اندازه کافی حوزه های انتخابی برای توجیه سرمایه گذاری را برآورده می کند یا خیر.

    در واقع، Northstar یک انحراف نیست، بلکه یک نمونه کتاب درسی است از آنچه اتفاق می‌افتد زمانی که یک سیستم بودجه فدرال بالغ، پس از انجام مأموریت اصلی خود، خود را برای حفظ حرکت به جای ارزش تغییر می‌دهد.

    که ما را به این نتیجه ناراحت کننده می رساند: Northstar یک پروژه حمل و نقل نبود که شکست بخورد. این یک پروژه تامین مالی بود که موفق شد.

    [/gpt

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,چرا سرویس Northstar مینه سوتا از ابتدا محکوم به فنا بود؟
    ,2026-02-02 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-2-2-this-commuter-rail-line-was-never-going-to-work

  • Authority vs. Influence: The Planning Commission’s Dilemma

    Authority vs. Influence: The Planning Commission’s Dilemma


    People often join planning commissions driven by a sincere desire to improve their communities. Whether motivated by a passion for urban design, a commitment to sustainability, or simply the ambition to make their neighborhoods stronger and more vibrant, these individuals step into their roles with hope and idealism.

    That optimism, however, often collides with the realities of local governance. Many commissioners quickly find themselves caught between competing forces, unsure how much influence they truly have—or how to use it effectively.

    Planning commissioners are entrusted with authority delegated from the city council to help shape the future of their communities. Yet that authority is tightly constrained by established systems and regulations. While the role may appear powerful on the surface, a commissioner’s ability to directly change outcomes is often limited and indirect.

    Understanding this dynamic starts with recognizing the structure of local decision-making.

    The Planning Pyramid

    Local planning decisions typically follow a three-tier structure.

    At the top sits the City Council, the elected body responsible for setting policy, allocating resources, and appointing members to boards and commissions. The council adopts the policies and plans that shape future development.

    At the base are municipal planning staff—technical professionals who implement council policy. Staff draft codes, review applications, and enforce regulations within the parameters set by elected officials. While they bring significant expertise, they do not create policy but instead interpret and apply existing rules.

    Caught between these two groups is the planning commission: a volunteer board of residents. Commissioners generally neither write policy nor conduct technical reviews. Instead, they rely heavily on reports and recommendations prepared by municipal staff.. Despite their limited authority, they are often perceived by the public as the primary advocates for good design, walkability, and community character.

    New commissioners quickly realize their constrained position. They find they have limited power to reject undesirable projects and even less flexibility to support excellent projects unless all regulatory requirements are meticulously satisfied. This revelation frequently leaves commissioners feeling powerless and disillusioned, struggling to reconcile their initial aspirations with the restrictive reality of their roles. This realization can be discouraging, especially for those who joined hoping to make a visible difference. Nevertheless, recognizing this structure doesn’t diminish the role of the planning commission.

    A commission’s value is not in stopping projects it doesn’t like, but in asking better questions, identifying misalignment, and helping the community learn from what it is seeing.

    Questions That Shift the Conversation

    Planning commissioners who understand their position in the system can use it strategically. Here are several questions that often help move conversations toward better outcomes.

    “Why are we reviewing this?”
    Not every project requires a late-night public hearing. Routine proposals that clearly meet the zoning code can often be handled administratively, allowing the commission to focus its time on projects with significant community impact.

    “Is this outcome driven by the code?”
    When a project feels ugly, sprawling, or out of character—but staff confirms it complies with existing regulations—the issue is often the code itself. Commissioners can ask how specific rules produced the outcome being reviewed, helping surface code changes that better align with community goals.

    “How does this align with our stated vision?”
    Even when a commission’s decision isn’t final, its discussion matters. Clearly documenting where a proposal supports—or undermines—the community vision can provide valuable guidance to elected officials and staff. This feedback can also build political support for updating outdated policies.

    “Is the process working as intended?”
    Commissions can play a role in improving how decisions are made. Projects aligned with community goals should move efficiently, while those that raise concerns may warrant deeper review. The goal isn’t simply approval or denial, but ensuring attention is focused where it matters most.

    “What do residents actually value here?”
    Commissioners may not be technical experts, but they bring lived experience. By grounding comments in local knowledge—places people love, streets that work, neighborhoods that function well—they can reframe abstract debates in human terms. Leading with care for the community often has more influence than technical critique alone.

    When planning commissioners focus on learning, alignment, and clarity rather than control, their influence grows. They help surface patterns, reveal misalignments between policy and outcomes, and create space for better decisions over time.

    The role may not come with sweeping authority. But when used well, it can still meaningfully shape the future of a place.

    [gpt3]Summarize this content to 100 words:

    People often join planning commissions driven by a sincere desire to improve their communities. Whether motivated by a passion for urban design, a commitment to sustainability, or simply the ambition to make their neighborhoods stronger and more vibrant, these individuals step into their roles with hope and idealism.

    That optimism, however, often collides with the realities of local governance. Many commissioners quickly find themselves caught between competing forces, unsure how much influence they truly have—or how to use it effectively.

    Planning commissioners are entrusted with authority delegated from the city council to help shape the future of their communities. Yet that authority is tightly constrained by established systems and regulations. While the role may appear powerful on the surface, a commissioner’s ability to directly change outcomes is often limited and indirect.

    Understanding this dynamic starts with recognizing the structure of local decision-making.

    The Planning Pyramid

    Local planning decisions typically follow a three-tier structure.

    At the top sits the City Council, the elected body responsible for setting policy, allocating resources, and appointing members to boards and commissions. The council adopts the policies and plans that shape future development.

    At the base are municipal planning staff—technical professionals who implement council policy. Staff draft codes, review applications, and enforce regulations within the parameters set by elected officials. While they bring significant expertise, they do not create policy but instead interpret and apply existing rules.

    Caught between these two groups is the planning commission: a volunteer board of residents. Commissioners generally neither write policy nor conduct technical reviews. Instead, they rely heavily on reports and recommendations prepared by municipal staff.. Despite their limited authority, they are often perceived by the public as the primary advocates for good design, walkability, and community character.

    New commissioners quickly realize their constrained position. They find they have limited power to reject undesirable projects and even less flexibility to support excellent projects unless all regulatory requirements are meticulously satisfied. This revelation frequently leaves commissioners feeling powerless and disillusioned, struggling to reconcile their initial aspirations with the restrictive reality of their roles. This realization can be discouraging, especially for those who joined hoping to make a visible difference. Nevertheless, recognizing this structure doesn’t diminish the role of the planning commission.

    A commission’s value is not in stopping projects it doesn’t like, but in asking better questions, identifying misalignment, and helping the community learn from what it is seeing.

    Questions That Shift the Conversation

    Planning commissioners who understand their position in the system can use it strategically. Here are several questions that often help move conversations toward better outcomes.

    “Why are we reviewing this?”
    Not every project requires a late-night public hearing. Routine proposals that clearly meet the zoning code can often be handled administratively, allowing the commission to focus its time on projects with significant community impact.

    “Is this outcome driven by the code?”
    When a project feels ugly, sprawling, or out of character—but staff confirms it complies with existing regulations—the issue is often the code itself. Commissioners can ask how specific rules produced the outcome being reviewed, helping surface code changes that better align with community goals.

    “How does this align with our stated vision?”
    Even when a commission’s decision isn’t final, its discussion matters. Clearly documenting where a proposal supports—or undermines—the community vision can provide valuable guidance to elected officials and staff. This feedback can also build political support for updating outdated policies.

    “Is the process working as intended?”
    Commissions can play a role in improving how decisions are made. Projects aligned with community goals should move efficiently, while those that raise concerns may warrant deeper review. The goal isn’t simply approval or denial, but ensuring attention is focused where it matters most.

    “What do residents actually value here?”
    Commissioners may not be technical experts, but they bring lived experience. By grounding comments in local knowledge—places people love, streets that work, neighborhoods that function well—they can reframe abstract debates in human terms. Leading with care for the community often has more influence than technical critique alone.

    When planning commissioners focus on learning, alignment, and clarity rather than control, their influence grows. They help surface patterns, reveal misalignments between policy and outcomes, and create space for better decisions over time.

    The role may not come with sweeping authority. But when used well, it can still meaningfully shape the future of a place.

    [/gpt

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,Authority vs. Influence: The Planning Commission’s Dilemma ,2026-01-29 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-29-authority-vs-influence-the-planning-commissions-dilemma

  • زمان آن رسیده است که در مورد بحران مسکن پراویدنس جدی شویم

    زمان آن رسیده است که در مورد بحران مسکن پراویدنس جدی شویم


    این قطعه در ابتدا به شکل کمی متفاوت در تاریخ منتشر شد ساختن چیز درست در سال 2024. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

    [[divider]]‌

    بر کسی پوشیده نیست که پراویدنس در بحبوحه بحران مسکن قرار دارد. در سال 2012، متوسط ​​خانه حدود 200000 دلار فروخته شد. امروز آن عدد است نزدیک به 500000 دلار، بسیار بیشتر از توان مالی خانواده متوسط ​​است. بر اساس ارائه‌ای از بخش مسکن RI، از سال 2018 تا 2023، متوسط ​​اجاره آپارتمان 50 درصد افزایش یافته در حالی که دستمزدها تنها 22 درصد افزایش یافته است. افزایش هزینه های مسکن باعث افزایش بی خانمانی می شود که افزایش یافته است 70 درصد از سال 2019.

    منبع: مجله پراویدنس

    آخرین بار بحران مسکن

    این اولین بحران مسکنی نیست که پراویدنس تجربه کرده است. در دهه 1800، رشد صنعتی و مهاجرت آزاد باعث شد که جمعیت پروویدنس در طول زندگی بیش از پنج برابر شود. کسی که در سال 1850 به دنیا آمده بود، تا 60 سالگی خود در سال 1910 شاهد افزایش جمعیت شهر از 41513 به 224326 نفر بود. (در مقایسه، طی 60 سال گذشته، پراویدنس جمعیت خود را از دست داده است و به تازگی به عقب افتاده است، و هنوز 30000 نفر کمتر از جمعیت سال 1910 است.)

    چگونه این کار را کردند!؟ برای تطبیق با آن رشد فوق العاده، اجداد ما مشیتی را ساختند که امروز می شناسیم و دوستش داریم. هیچ نوع ساختمانی مترادف تر از آن رونق نیست سه طبقه. سه طبقه که به سرعت در تعداد باورنکردنی در سرتاسر شهر، اغلب در زمین‌های کشاورزی آن زمان در حاشیه شهر پراکنده می‌شوند، انبار مسکن کارگران صنعتی، خانواده‌های آنها، بازرگانان و دیگران را بسیار افزایش می‌دهد. سه طبقه مزایای زیادی داشت. جداسازی سازه ها خطر آتش سوزی را کاهش داد. ساختمان های کوچکتر به خانواده های طبقه کارگر راهی برای مالکیت خانه می داد. آپارتمان های اضافی را می توان برای تقویت مالی خانوار یا خانه های خانواده های بزرگ اجاره کرد.

    یک کارت پستال قدیمی که خیابان پاسیفیک در سنترال فالز را نشان می‌دهد. منبع: مجله پراویدنس.

    اما ممکن است بسیاری از کسانی که امروز محله خود را گرامی می دارند، شوکه کند که بدانند سه طبقه بوده است توهین شده در آن زمان. آنها به عنوان مشوق تنبلی، بیماری و رذیلت دیده می شدند. آنها که مهاجران، گذرا، و «شور مستاجر» پر جمعیت بودند، توسط گاردهای قدیمی مهربان تر و طبقه متوسط ​​تلاشگر به عنوان یک آفت تلقی می شدند. در سال 1912، ماساچوست پخت و پز بالای طبقه دوم را ممنوع کرد برای مبارزه با «مصیبت» سه طبقه” در سال 1913، انجمن ملی مسکن تازه تأسیس حمایت کرد به دلیل استفاده از کدهای آتش نشانی به عنوان بهانه ای برای ممنوعیت خانه های سه خانواده. و در سال 1923، پراویدنس ممنوع است ساخت سه طبقه جدید، به دلیل نگرانی های بهداشتی و ازدحام بیش از حد.

    بحران این بار

    جمعیت پروویدنس امروز به سرعت در حال افزایش نیست و اشتغال نیز رشد نمی کند. بنابراین، چرا پراویدنس امروز با بحران مسکن مواجه است؟ اگر از ده نفر بپرسید، یازده توضیح خواهید شنید. مانند مردان نابینایی که یک فیل را بازرسی می کنند، هر کس بر اساس آنچه که از نزدیک تجربه می کند، بخش متفاوتی از مشکل را می بیند:

    برخی حرص و آز شرکت ها را می بینند. (اما مطمئناً مردم در دهه 2000 زمانی که قیمت‌ها ثابت بود، حریص بودند؟) برخی بانک‌ها را سرزنش می‌کنند، زیرا اعتبار آنها یا خیلی ضعیف است (به مردم اجازه می‌دهد از بدهی برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند)، یا خیلی کم (بسیاری از خانواده‌ها را از بازار خرید مسکن دور نگه می‌دارد). دیگران می گویند که این در قوانین منطقه بندی استثنایی، ساختارها و مشوق های دولت محلی، یا قوانین ساختمانی و هزینه های ساخت و ساز نهفته است.

    منبع: سی ام سی کانادا

    مانند فیل، بحران مسکن ترکیبی از همه این موارد است. آنها با هم منجر به ساختن تعداد کمی خانه جدید برای چندین دهه شده اند. امروزه، رود آیلند تنها یک پنجم خانه‌های سالانه می‌سازد که میانگین آن در دهه 1980 بود. کمتر از نصف کاری که در دهه های 1990 و 2000 انجام دادیم. نتیجه بازار مسکن تنگ است. بیشتر از افرادی که می فروشند مایل به خرید یا اجاره خانه هستند. در نتیجه، مالکان فعلی این قدرت را دارند که دلار بالا را هدایت کنند.

    رقیب طبیعی برای یک خانه موجود، ساختن خانه جدید است. اما بیشتر زمین‌ها در پراویدنس برای ساخت خانه‌های جدید ممنوع هستند (شما می‌توانید خانه بزرگ‌تر و زیباتری بسازید، اما نمی‌توانید خانه‌های فردی بیشتری بسازید). به نقشه منطقه‌بندی پراویدنس نگاه کنید، تمام آن مناطقی که به رنگ زرد یا قهوه‌ای هستند، مناطق مسکونی یا R هستند. تقریباً همه آن زمین ها قبلاً اشغال شده اند، به این معنی که توسعه جدید نمی تواند خانه های زیادی را تحت منطقه بندی محدود ما بسازد. راهروهای تجاری و سایت‌های فراصنعتی که در آن توسعه مجاز است و اتفاق می‌افتد، فقط یک منطقه کوچک است (این یک تضاد قابل توجه با دهه 1880 است که در آن توسعه در کل شهر رخ می‌داد.)

    نقشه منطقه‌بندی کنونی پراویدنس، با مناطقی که به‌منظور سازگاری با رشد مسکونی منطقه‌بندی شده‌اند، تقریباً برجسته شده است (عمدتاً مناطق تجاری 1 و 2، منطقه مرکز شهر، و مناطق تولیدی-مختلط)، به استثنای کاربری‌های نهادی عمومی (مانند ساختمان دولتی و ادارات).

    و تقاضا نیز تغییر کرده است. خانوارها کوچکتر هستند: تا حدود 2.4 برای هر خانوار. افراد مجرد خیلی بیشتری به تنهایی زندگی می کنند. فقط برای حفظ همین جمعیت، تقاضا برای خانه افزایش یافته است. و در عین حال، مردم فضای بیشتری برای هر نفر می خواهند. صد سال پیش، دو یا سه بچه یک اتاق خواب مشترک داشتند، جایی که امروزه هر کدام اتاق خواب خود را دارند. در جایی که تقاضا برای خانه‌های بزرگ‌تر و زیباتر با ساخت‌وساز جدید برآورده نمی‌شود، خانواده‌های ثروتمندتر از خانواده‌های فقیرتر برای خانه‌های قدیمی پیشنهاد می‌کنند و آنها را بازسازی می‌کنند یا واحدها را ترکیب می‌کنند تا به آنچه می‌خواهند برسند. در دهه های گذشته، شهر نیویورک 100000 خانه را از دست داد به این منظور. نتیجه یک است بازی بی رحمانه صندلی های موسیقی.

    منبع: موسسه Sightline

    گرفتاری ما

    وضعیت مخمصه پراویدنس این است: از یک سو، وضعیت موجود برای هر کسی که قبلاً صاحب خانه نیست، بسیار بد است و بدتر می شود. از طرف دیگر، اکثر ما عموماً شهر و محله خود را آنطور که هستند دوست داریم. تغییراتی که اکثر ما انجام می دهیم مانند برای دیدن ویرایش ها و تعمیرات مختصری وجود دارد. مقیاس مشکل راه حل های ساده و آسان را رد می کند.

    حدود 80000 خانه در پراویدنس وجود دارد. اگر یک خانه متوسط ​​1200 فوت مربع باشد، 96 میلیون فوت مربع فضای مسکونی است. یک افزایش متوسط ​​10 درصدی در موجودی مسکن (برای پاسخگویی به متغیرهای جمعیتی در حال تغییر) نشان دهنده حدود 8000 خانه جدید و تقریباً 10 میلیون فوت مربع مساحت زیربنای جدید است (خالص، بنابراین هر منطقه ای را که باید تخریب شود برای ایجاد ساختمان جدید اضافه کنید). این است زیاد مساحت طبقه جدید

    استفاده مجدد تطبیقی ​​از ساختمانی که در ابتدا به‌عنوان چهار خانه‌های شهری ساخته شد، بعداً توسط شرکت مدیریت آرموری و RCG LLC به بیمارستان میریام، سپس به خانه سالمندان، و در سال 2023 به دوازده آپارتمان مسکونی شیک تبدیل شد.

    بسیاری از مردم پیشنهاد می کنند که ما “استفاده مجدد تطبیقی” بیشتری از سازه های موجود داشته باشیم، به عنوان مثال، کارخانه های قدیمی، کلیساها، و غیره را برای مسکن دوباره استفاده کنیم. قطعا! برخی از سازندگان متعهد هستند که زندگی جدیدی را به ساختمان‌های قدیمی ببخشند، و معتقدند که این امر به محله‌هایی که در آن کار می‌کنند می‌افزاید. اما محدودیت‌هایی دارد. خانوارهای کوچکتر در فضای بیشتر به این معنی است که مساحت کل طبقه باید به میزان قابل توجهی افزایش یابد، فقط برای حفظ جمعیت ثابت. استفاده مجدد تطبیقی ​​آنچه را که ما داریم بهتر استفاده می کنیم، اما برای افزایش سطح کل کف کار چندانی انجام نمی دهد.

    و نکته ای که در مورد تریپل دکرها وجود دارد این است: آنها پاسخی فوری به یک نیاز فعلی بودند، نه یک ساختمان برای همیشه. که بسیاری از آنها هنوز هم اکنون 130 سال بعد اینجا هستند، کم و بیش ممکن است سازندگان آنها را شگفت زده کند. چرا آنها را با خانه های شهری بزرگتر، یک ساختمان آپارتمانی یا یک هتل جایگزین کنید؟ اگر فکر کنیم نمی‌توانیم کار پدربزرگ‌های بزرگمان را بهبود ببخشیم چقدر بینش ما محدود است، چقدر توانایی‌هایمان ضعیف است؟ ما می‌توانیم خانه‌های تاریخی‌مان را دوست داشته باشیم و هنوز هم بدانیم که برای تکامل پراویدنس و رفع نیازهای امروز و فردای ما، بسیاری از سه طبقه‌ها باید با ساختمان‌های بزرگ‌تر جایگزین شوند. محله ها هستند هرگز قرار نبود “تمام” شود. وجود دارد چیزی به نام “ساخته شده” وجود ندارد.

    آیا راهی برای خروج وجود دارد؟

    در حال حاضر بحث های زیادی پیرامون به روز رسانی طرح جامع پراویدنس وجود دارد. آیا تغییر زیادی را پیشنهاد می کند؟ یا خیلی کم؟ بهترین راه برای مقرون به صرفه کردن شهر و حفظ تنوع و روحیه خلاق آن چیست؟

    رهاسازی عمده فروشی در دیترویت. افق پررونق آستین.

    دو راه آزمایش شده برای کاهش هزینه مسکن وجود دارد: 1) اقتصاد در حال فروپاشی یا 2) ساخت یک دسته از خانه های جدید. در مورد اولی، در طول دوره بزرگ، قیمت مسکن در سراسر کشور در طول رکود بزرگ کاهش یافت. همانطور که اقتصاد و جمعیت دیترویت در اواخر دهه 20 سقوط کردهفتم قیمت خانه های قرن به شدت کاهش یافت، به طوری که می توانید در دیترویت یک فیکسر رویه بخرید 35000 دلار. از سوی دیگر، آستین، TX استراتژی دوم را امتحان کرده است. با وجود افزایش اشتغال و جمعیت، قیمت ها و اجاره ها هستند رو به کاهش است پس از یک دهه به علاوه رونق ساختمان.

    طرح جامع پیشنهادی یک گام رو به جلو، اما ترسو است که آنقدر کوچک است که نمی‌تواند در بحران مسکن ما تاثیر بگذارد. اقدامات پیشنهادی بدون شک در مقایسه با انجام هیچ کاری کمک خواهد کرد، اما بدون اقدام شدیدتر، تصویر کلی بدتر خواهد شد – قیمت مسکن و اجاره بها در 10 سال آینده بالاتر از امروز خواهد بود. بی خانمانی و اردوگاه های قابل مشاهده افزایش خواهد یافت. اگر بخواهیم مسیر خود را تغییر دهیم، باید کشتی را بسیار سخت تر هدایت کنیم.

    خانه‌های شهری جدید ساخته شده در Spokane WA، که به تازگی تغییرات عمده‌ای در کد منطقه‌بندی خود ایجاد کرده است تا اجازه دهد چند خانواده کوچک در هر زمین، در سطح شهر وجود داشته باشد.

    این شورای ناامیدی نیست. کارهای زیادی می توانیم انجام دهیم و هر زمان که تصمیم گرفتیم می توانیم مسیر خود را تغییر دهیم. برای الهام گرفتن، به Spokane، WA نگاه کنید. در دهه گذشته، آنها شاهد قیمت‌های مسکن بیش از دو برابر بوده‌اند که بخشی از آن به دلیل پناهندگان اقتصادی ناشی از بحران مسکن کالیفرنیا است. در پاسخ، رهبران شهرستان اقدامی سریع و قاطع انجام داد، اعمال تغییرات عمده در قوانین منطقه بندی: حذف الزامات پارکینگ، افزایش ارتفاع ساختمان، و اجازه دادن به چند خانواده کوچک (مانند سه طبقه) در کل شهر.

    بحران مسکن همه را تحت تاثیر قرار می دهد

    ما می‌توانیم درباره ویژگی‌های جمعیتی، اقتصادی و توسعه هرچه می‌خواهیم بحث کنیم. واقعیت ساده این است که در هر خانواده، بیست یا چند سال پس از تولد بچه‌ها، آنها محل زندگی خود را می‌خواهند و والدینشان همچنان به خانه نیاز دارند. تا زمانی که خانه‌های بیشتری نسازیم، برخی از فرزندانمان مجبور خواهند شد از آنجا دور شوند، زیرا خانه‌های کافی برای رفت و آمد وجود نخواهد داشت. بحران مسکن فقط جوانان، فقرا و مستاجرها را تحت تاثیر قرار نمی دهد. صاحب خانه ها و حتی افراد ثروتمند با افزایش سن، تأثیرات دور شدن خانواده، زندگی پدربزرگ ها و مادربزرگ ها دور از نوه ها و سالمندانی که خانواده کمی از آنها دارند، احساس می کنند.

    بوستون طبق برخی حساب ها رونق ساختمانی داشته است و بین سال های 2020 تا 2022 بیش از 25000 خانه جدید در مترو ساخته است. با این حال بوستون هنوز 25000 نفر را از دست داد بین 2020 و 2023 و اجاره متوسط ​​برای یک آپارتمان 2 خوابه به 3272 دلار در ماه افزایش یافته است. با نرخ جای خالی فقط 1.3٪. صندلی کافی برای دور زدن وجود ندارد.

    فرزند هر کسی باید شانس معقولی برای ایجاد زندگی در جامعه ای داشته باشد که در آن بزرگ شده است. ما می توانیم مسیر اسپوکین را دنبال کنیم نه بوستون. ما می‌توانیم به‌جای دستپاچگی بر سر کمبود خانه، خانه‌های فراوانی بسازیم. اما ما نمی‌توانیم برای بچه‌های من، بچه‌های شما و همه، با دور زدن واگن‌ها و دعوا کردن، فضایی ایجاد کنیم.

    زمان آن گذشته است که تغییرات را در آغوش بگیرید، به مردم اجازه دهید بسازند و برای همه جا باز کنید. بهترین زمان برای شروع ده سال پیش بود. بهترین زمان بعدی همین الان است.

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,زمان آن رسیده است که در مورد بحران مسکن پراویدنس جدی شویم
    ,2026-01-28 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-28-its-time-to-get-serious-about-providences-housing-crisis

  • فرمان مسکن ترامپ سرکوب سرمایه گذاران نهادی نیست. این یک استراتژی خروج است.

    فرمان مسکن ترامپ سرکوب سرمایه گذاران نهادی نیست. این یک استراتژی خروج است.


    برای اولین بار پس از مدت ها، دولت فدرال با صدای بلند چیزی گفته است که سال هاست بی سر و صدا صادق است: خرید خانه های تک خانواده در وال استریت یک مشکل است.

    هفته گذشته، کاخ سفید دستور اجرایی صادر کرد اعلام کرد که سرمایه گذاران نهادی بزرگ نباید با خانواده ها برای خانه های اولیه رقابت کنند. زبان اخلاقی است، حتی صریح. مردم در خانه ها زندگی می کنند، نه شرکت ها. خانواده ها نمی توانند با سرمایه های ارزان قیمت رقابت کنند. محله ها را نباید در یک طبقه تجاری مبادله کرد.

    در سطح بلاغی، این یک پیشرفت به نظر می رسد. برای سال‌ها، به هرکسی اشاره می‌کرد که مسکن اول به یک دارایی مالی تبدیل شده است و بعداً سرپناه، به آنها گفته می‌شد که این اتفاق نمی‌افتد. یا اینکه بازارها چگونه کار می کنند. اکنون واشنگتن نشان می دهد که چه کسی مالک مسکن است و سیاست فدرال به پایین آمدن ترازو کمک کرده است.

    اما، وقتی از نزدیک به آنچه که این دستور واقعاً انجام می دهد نگاه کنید، و سپس مطلب مرتبط را بخوانید برگه اطلاعات کاخ سفید، یک تصویر متفاوت ظاهر می شود. نه اصلاحات، بلکه مربوط به گذار. نه یک سرکوب در وال استریت، بلکه یک خروج با دقت مدیریت شده.

    این راه حلی برای بحران مسکن نیست. حتی راهی برای راه حل نیست. این عملکردی است که برای جلوگیری از رویارویی با یک چیز طراحی شده است که سیاست گذاران هنوز از پذیرش آن امتناع می ورزند: قیمت مسکن باید کاهش یابد.

    آنچه دستور انجام می دهد و نمی کند

    با وجود زبان فراگیر، فرمان اجرایی به طرز قابل توجهی محدود است. سرمایه گذاران نهادی را از خرید خانه های تک خانواده منع نمی کند. معاملات ملکی خصوصی را تنظیم نمی کند. و از همه مهمتر، بازارهای سرمایه خصوصی که سرمایه گذاران نهادی بزرگ تقریباً به طور انحصاری به آن تکیه می کنند، تأثیری ندارد.

    در عوض، این نظم کاملاً در حاشیه دخالت فدرال عمل می کند. این سازمان به آژانس‌هایی مانند HUD، VA، USDA و آژانس مالی مسکن فدرال دستور می‌دهد تا از بیمه، تضمین یا اوراق بهادار کردن خرید خانه‌های تک‌خانواره‌ای توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نهادی، در صورت مجاز بودن قانون، خودداری کنند.

    این سیاست‌های «نگاه اول» را در مورد املاک تحت مالکیت فدرال ترویج می‌کند و به افراد و سایر سرمایه‌گذاران غیر نهادی این فرصت را می‌دهد که قبل از سرمایه‌گذاران، املاک سلب‌شده را خریداری کنند. الزامات افشا را افزایش می دهد. این نشان دهنده تشدید بررسی های ضد تراست است.

    برای بازیگران نهادی در بازار اجاره تک‌خانواده – که معمولاً از پول نقد، سهام خصوصی، وام‌دهی پرتفوی و اوراق بهادار خصوصی استفاده می‌کنند – این اقدامات هیچ‌گونه رفتار را محدود نمی‌کند. همانطور که در مجموعه پادکست خود بررسی کردیم انباشته در برابر ما، آنها هنوز هم آزادند که تقریباً به طور کامل خارج از سیستم مالی مسکن تحت حمایت فدرال فعالیت کنند و سرمایه را در مقیاسی به کار گیرند که بازارهای محلی را تحت الشعاع قرار دهد – سرمایه ای که به طور مصنوعی از طریق سیاست های پولی و ساختارهای مالی ارزان شده است که برای خانوارها یا خریداران محلی کوچک در دسترس نیست.

    این امر باعث می شود که این فرمان اجرایی تا حد زیادی گویا به نظر برسد. به خودی خود، ممکن است به عنوان یک تئاتر سیاسی رد شود و وال استریت را صدا کند و در عین حال سیستم را دست نخورده باقی بگذارد. اما برگه اطلاعات کاخ سفید روشن می کند که این دستور در چارچوبی بسیار بزرگتر و بسیار آشنا عمل می کند.

    در آن، رئیس جمهور به فانی می و فردی مک دستور می دهد تا 200 میلیارد دلار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن خریداری کنند، بخشی از تلاش مداوم برای گسترش اعتبار، کاهش هزینه های استقراض و سوق دادن خانوارهای بیشتری به سمت مالکیت خانه از طریق مکانیسم های مالی فزاینده. به عبارت دیگر، تکرار جدیدی از همان استراتژی مالی اساسی که رونق مسکن در اوایل دهه 2000 و بسیاری از سیاست های مسکن ایالات متحده در دوران پس از جنگ را تعریف کرد.

    وال استریت به مسکن حمله نکرد دعوت شد

    برای درک آنچه اکنون در حال رخ دادن است، باید به یاد بیاوریم که چگونه به اینجا رسیدیم.

    پس از بحران بزرگ مالی، قیمت مسکن به شدت کاهش یافت. مهمتر از آن، ارزش اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن در حال سقوط بود. سیاستگذاران وحشت کردند. مسکن دیگر فقط سرپناه نبود. به منبع اصلی ثروت خانوار، پایه ترازنامه بانکی و سنگ بنای سیستم مالی گسترده تر تبدیل شده بود. اصلاح قیمت طولانی مدت از نظر سیاسی و اقتصادی غیرقابل قبول بود.

    بنابراین، وال استریت دعوت شد.

    پس از بحران بزرگ مالی، به سرمایه گذاران نهادی پول ارزان و دسترسی به موجودی مسکن مضطرب پیشنهاد شد. آنها تشویق شدند تا خانه‌های سلب‌شده را در مقیاس بزرگ بخرند و آنها را به پورتفولیوی اجاره تبدیل کنند. این یک تصادف نبود. این یک استراتژی عمدی برای تثبیت قیمت ها و جلوگیری از کاهش بیشتر بود.

    همانطور که نوشتم فرار از تله مسکن، حباب بازیابی به یک خریدار حاشیه ای جدید نیاز داشت. بن برنانکه، رئیس فدرال رزرو، با محدود شدن وام‌های گران قیمت، مسیری رو به جلو پیشنهاد داد. در یک سخنرانی در سال 2012 در انجمن ملی سازندگان خانه، او پیشنهاد کرد که “با کاهش قیمت خانه و افزایش اجاره بها، می‌تواند در برخی بازارها منطقی باشد که برخی از خانه‌های توقیف شده به املاک اجاره‌ای تبدیل شوند.” سرمایه گذاران وال استریت قبلاً مشغول انجام این کار بودند.

    نتایج قابل پیش بینی بود. سرمایه ارزان به بازارهای مسکن محلی در مقیاسی سرازیر شد که هیچ خانواری نمی توانست با آن برابری کند. خانه‌های سلب‌شده در مجموعه‌های بزرگ اجاره‌ای ادغام شدند. کاهش قیمت متوقف شد، سپس دوباره شروع به افزایش کرد.

    کار کرد. خیلی خوبه

    این زمینه ای است که امروزه در بیشتر بحث ها وجود ندارد. وال استریت بازار مسکن سالم را فاسد نکرد. برای دفاع از کسی که قبلاً از نظر مالی و سیاسی قادر به جذب اصلاح قیمت نبوده بود به کار گرفته شد. مدتها بود که مسکن از سرپناه به یک ابزار مالی تبدیل شده بود. سرمایه گذاران نهادی یک نیروی تهاجم نبودند. آنها یک ابزار سیاستی بودند که برای اجرای قانون عدم کاهش قیمت که چندین دهه در حال ساخت بود، استفاده می شد.

    این دستور سرکوب نیست خارج از رمپ است.

    با هم بخوانید – و با درک روشنی از نقش مسکن در اقتصاد امروز – فرمان اجرایی و برگه اطلاعات داستانی منسجم را بیان می‌کند، داستانی که برای بازارهای مالی خوانا است، حتی اگر به زبان پوپولیستی برای عموم مردم بسته‌بندی شده باشد.

    اول، دولت سیگنال می دهد که سرمایه گذاران نهادی باید خرید را متوقف کنند. برنامه های فدرال دیگر خریدهای جدید را تسهیل نمی کند. ریسک نظارتی و اعتباری مطرح می شود. پیام سیاسی روشن است: هجوم طلا در مسکن، که در پی بحران بزرگ مالی آغاز شد، رسما به پایان رسیده است.

    دوم – و بسیار مهمتر – دولت برای حمایت از قیمت مسکن و نقدینگی از طریق خرید گسترده اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن حرکت می کند. هزینه های استقراض کاهش می یابد. ارزش دارایی ها محافظت می شود. ثبات فراهم شده است. اینگونه شما یک تحریف را اصلاح نمی کنید. این نحوه مدیریت یک خروجی است.

    به سرمایه گذاران نهادی بزرگ، بی سر و صدا اما واضح گفته می شود: در اینجا قرار گرفتن در معرض بیشتر قرار ندهید، اما نگران نباشید، ما به شما کمک می کنیم بدون ایجاد ضرر، آنجا را ترک کنید.

    این چیزی است که یک برنامه نجات منظم به نظر می رسد. نه یک چک وحشت زده که در انظار عمومی نوشته می شود، بلکه پشتیبانی ترازنامه ای است که ریسک را اجتماعی می کند و ارزش دارایی ها را حفظ می کند.

    سوالی که هنوز به آن پاسخ نخواهیم داد

    اگر سرمایه گذاران نهادی در حال عقب نشینی هستند و قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، یک سوال در هوا معلق است: دقیقاً چه کسی مجاز است از دست بدهد؟

    اگر قیمت ها نکن پاییز، مقرون به صرفه بودن بهبود نمی یابد. اگر قیمت ها انجام دهید پاییز، کسی آن هزینه را متحمل می شود. برای دهه‌ها، سیاست فدرال به گونه‌ای طراحی شده است که اطمینان حاصل شود که هزینه هرگز بر عهده سیستم مالی نیست، حتی اگر این به معنای قفل کردن یک نسل کامل از مالکیت خانه باشد.

    تا زمانی که مایل به مقابله صادقانه با این مبادله نباشیم – و بپذیریم که مسکن نمی‌تواند هم دارایی بی‌پایان و هم مکانی مقرون به صرفه برای زندگی باشد – هر سیاست مسکن «اول خانواده‌ها» به همین شکل باقی خواهد ماند.

    اجرای دقیق صحنه سازی شده، طراحی شده برای اطمینان از اینکه سیستم هرگز مجبور نیست در مورد خودش حقیقت را بگوید.

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,فرمان مسکن ترامپ سرکوب سرمایه گذاران نهادی نیست. این یک استراتژی خروج است.
    ,2026-01-26 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-26-trumps-housing-order-isnt-a-crackdown-on-institutional-investors-its-an-exit-strategy

  • شهرها باید بازرسی ها را اصلاح کنند | شهرهای قوی

    شهرها باید بازرسی ها را اصلاح کنند | شهرهای قوی


    سریع‌ترین راه برای درک اینکه چرا آمریکا نمی‌تواند مسکن کافی بسازد، نخواندن برگه سفید یا تشکیل یک گروه ویژه است. این است که تماشا کن چه اتفاقی می افتد زمانی که یک شهروند عادی سعی می کند یک واحد اجاره ای متوسط ​​را به ملکی در شهری اضافه کند که ادعا می کند خانه های بیشتری می خواهد. داستان به ندرت با بریدن روبان به پایان می رسد. بیشتر اوقات، با یک سازنده ماهر، چند ماه مسن تر و هزاران دلار فقیرتر، به پایان می رسد که تصمیم می گیرد دیگر هرگز آن را تکرار نکند.

    یک نمونه اخیر از لس آنجلس – ارائه شده توسط سرمایه گذار املاک و مستغلات و یوتیوبر به طور گسترده دنبال می شود گراهام استفان– مشکل را ثبت می کند. استفان تصمیم گرفت تا یک واحد واحد بسازد، یک مورد آزمایشی. اگر به آرامی پیش می رفت، او قصد داشت بیشتر بسازد.

    هشدار اسپویلر: بدون مشکل پیش نرفت.

    این مجوز به تنهایی سه ماه طول کشید و بیش از 4000 دلار هزینه داشت، اما چنین تاخیرهایی به قیمت ورود به آمریکا تبدیل شده است، فقط در لس آنجلس. سیل مشکل از خط پایان آغاز شد.

    با ساخته شدن واحد، یک مستاجر برای 1 سپتامبر 2025 به صف شد و تنها بازرسی نهایی باقی مانده بود، یک بازرس واحد را شکست داد زیرا کندانسور تهویه مطبوع به خط تخلیه نیاز داشت. در حالی که پیمانکار پیشنهاد داد آن را در محل نصب کند – یک تعمیر 15 دقیقه ای، بازرس نپذیرفت. او توضیح داد که ساعت 4:30 بعدازظهر جمعه بود، او هفته بعد برمی گشت.

    او برنگشت.

    شهر بازرسی را به الف واگذار کرد جدید بازرس بازرس دوم، با مشاهده فرصتی تازه، فهرست جدیدی از نواقصی را تهیه کرد که اولی هرگز به آنها اشاره نکرده بود. اینها به درستی رفع شد. در بازدید بعدی، مسائل بیشتری ظاهر شد، از جمله تقاضای استفان مبنی بر اینکه استفان 600 دلار برای بازرسی دوربین مداربسته از خط فاضلاب خرج کند، که البته باید به طور انحصاری توسط فروشندگان مورد تایید شهر انجام شود.

    با توجه به کار دوربین، خط فاضلاب کار می کرد، اما اتصال به شهر اصلی – واقع در وسط یک خیابان عمومی – نشان داد جزئی کرک برای این کار، شهر 22000 دلار برای تعمیرات درخواست کرد. استفان یک مصالحه معقول پیشنهاد کرد: به مستاجر اجازه دهید در حالی که خط را ظرف 60 روز تعمیر می کند، نقل مکان کند.

    با سکوت مواجه شد. تماس ها بی پاسخ ماند؛ ایمیل ها در یک خلأ بوروکراتیک ناپدید شدند.

    اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است

    وقتی شهر در نهایت پاسخ داد، موضوع به بخش عمومی ارسال شد. استفان مجوز تعمیر 22000 دلاری را صادر کرد. اما شهر از صدور مجوز برای همان کاری که لازم بود خودداری کرد تا زمانی که او به مستاجران فعلی خود 75 روز اخطار قطعی مختصر آب داد – برای ساعاتی برنامه ریزی شده بود که آنها در خانه نباشند.

    سپس یک پیچ دیگر آمد. الف جدا کردن بازرس از ملک بازدید کرد و تصمیم گرفت که قبل از ادامه کار فاضلاب، استفان باید 22 فوت پیاده رو که توسط ریشه های یک درخت متعلق به شهر آسیب دیده است، جایگزین کند. برای کوتاه کردن این ریشه ها، او نیاز به مجوز داشت جنگلداری شهری، که به 60 روز دیگر پردازش نیاز داشت.

    در این مرحله، واحد ماهها از تاریخ اشغال آن گذشته بود. مستاجر مدتها بود که منصرف شده بود. این پروژه باعث صرف زمان و پول شد. و استفان که به فکر ساخت چندین واحد دیگر بود، به این نتیجه منطقی رسید: اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است.

    اینگونه است که شهرها بی سر و صدا بازار مسکن خود را می کشند. این با گیوتین نیست، بلکه با مجموعه ای بی پایان و اغلب زائد از فرم ها، عدم پاسخگویی مزمن، و کارکنانی که با امضاها به عنوان یک هنر تفسیری برخورد می کنند. مشکل فساد اداری است.

    افرادی که می توانند منعطف ترین و مقرون به صرفه ترین خانه ها را اضافه کنند، شرکت نمی کنند

    شهرها اصرار دارند که خواهان مسکن جدید هستند، به ویژه در دسته‌های «فقدان-متوسط». آنها ADU ها را به عنوان یک مسیر غیرمتمرکز برای مقرون به صرفه بودن تحسین می کنند. گزارش های آنها به مزایای آب و هوای پر کردن اشاره می کند. با این حال، دپارتمان‌های ساختمانی آن‌ها طوری رفتار می‌کنند که گویی هدف این است که از مشارکت همه به جز مازوخیست‌ترین یا سرمایه‌دارترین بازیگران جلوگیری کنند. توسعه دهندگان بزرگ در حال حاضر توسعه دهندگان، لابی ها و افسران انطباق تمام وقت را استخدام می کنند. سازندگان در مقیاس کوچک نمی توانند این کار را انجام دهند. و بنابراین، همان افرادی که می‌توانند منعطف‌ترین و مقرون به صرفه‌ترین خانه‌ها را اضافه کنند، شرکت نمی‌کنند.

    این هزینه صدور مجوز و بازرسی کیسه شن است.

    پیامدهای اقتصادی انتزاعی نیست. زمانی که سازندگان تدریجی از بازار خارج می‌شوند، شهرها دوبلکس‌ها، چهاربلکس‌ها، آپارتمان‌های گاراژ و واحدهای محوطه باغ را از دست می‌دهند – اشکالی که زمانی یک لایه میانی گسترده بین تجمل و یارانه ایجاد می‌کردند. و وقتی ساخت‌وسازهای کوچک خشک می‌شود، تنها مسکنی که باقی می‌ماند یا کار نهادی پرهزینه است یا پروژه‌های یارانه‌ای سنگین که برچسب‌های قیمتی آن‌ها معمولاً با چیزهای پوچ معاشقه می‌شود. سانتا مونیکا اخیراً نزدیک به 1,000,000 دلار در هر واحد برای مسکن بی خانمان ها رسیده است. این عدد نشانه ای از اختلال عملکرد عمیق است. در دورهمی با همین پول می توانستیم پنج تا ده برابر این حجم مسکن بسازیم.

    با این حال، راهی برای خروج از این باتلاق وجود دارد. سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

    ایالت ها می توانند از شهرها بخواهند که چک لیست های واضح و محدودی را برای هر مرحله بازرسی منتشر کنند و پس از تایید یک مورد، بدون وجود نگرانی قابل اثبات در مورد ایمنی جان، بازرس بعدی نمی تواند آن را بازگشایی کند. کشورها می‌توانند مهلت‌های پاسخگویی معقولی را اعمال کنند: دو روز کاری برای ارتباطات، پنج تا ده روز برای بازرسی‌های نهایی، با تأیید خودکار در صورت از دست دادن مهلت‌ها. ایالت‌ها می‌توانند به تناسب نیاز داشته باشند: برای نقص‌های جزئی در زیرساخت‌های متعلق به شهر نباید از گواهی سکونت دریغ کرد. و آنها می توانند به بازرسان خصوصی شخص ثالث – دارای مجوز، ممیزی، بیمه شده و رقابتی – اجازه دهند که شهرهای ثبت نام آنها را بپذیرند.

    سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

    مهمتر از همه، روند بازرسی باید شفاف شود. تقریباً در هر صنعت مصرف کننده، عملکرد عمومی است. رستوران ها با بررسی ها زنده می مانند. پیمانکاران با رتبه بندی زندگی می کنند یا می میرند. با این حال، دپارتمان های بازرسی – دروازه بان تمام تولیدات مسکن – در تیرگی کار می کنند.

    الف داشبورد عمومی به سبک Yelp برای بازرسان و بازبینی‌کنندگان طرح، با معیارهای زمان‌های چرخش، معکوس‌ها در درخواست تجدیدنظر و حرفه‌ای بودن پایه، احتمالاً بیش از ده گزارش مشاور برای ساده‌سازی تولید مسکن کمک می‌کند. در حال حاضر به اندازه کافی در مورد غیرحرفه ای بودن بازرسی های آنلاین غر می زنیم. من انتظار دارم کسی چنین برنامه ای را در سال 2026 راه اندازی کند.

    حفظ ایمان

    شهرهایی که از اصلاحات بازرسی استقبال می کنند، شاهد ساختمان های محلی بیشتر، رقابت در بازار بیشتر و واحدهای افزایشی و کم هزینه خواهند بود. مهمتر از همه، آنها اعتماد را دوباره برقرار خواهند کرد. آنها اعتماد به دولت را تقویت خواهند کرد. و ایمان به سیستم ها را جوان می کنند.

    شهرهایی که امتناع می کنند به بیرون راندن افرادی که مایل به کمک به آنها هستند ادامه خواهند داد. نتیجه قابل پیش بینی است: مسکن کمتر، قیمت های بالاتر و فشار سیاسی بیشتر برای اجتماعی کردن تولید با هزینه های عمومی فوق العاده (و غیرقابل دفاع).

    کمبود مسکن اجتناب ناپذیر نیست آنها اداره می شوند. و تا زمانی که دولت‌های محلی بپذیرند که رژیم‌های بازرسی غیرپاسخگو می‌توانند به همان اندازه منطقه‌بندی عرضه را خفه کنند، آنها همچنان به تماشای دور شدن سرمایه، استعداد و سازندگان کوچک مقیاس خواهند پرداخت – بی‌صدا، هر بار یک بازرسی ساده از خط تخلیه.

    [[divider]]

    این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در وبلاگ آرون لوبک منتشر شد. در مسکن. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.



    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,شهرها باید بازرسی ها را اصلاح کنند | شهرهای قوی
    ,2026-01-22 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-22-cities-must-fix-inspections

  • وقتی یک Drive-Thru احساس می کند تنها گزینه است

    وقتی یک Drive-Thru احساس می کند تنها گزینه است


    اخیراً یکی از اعضای Strong Towns سوالی پرسید بسیاری از حامیان محلی تشخیص خواهند داد.

    “من علاقه مند به برداشت شهر استرانگ در مورد این پروژه هستم که برای یک شهر خالی طولانی مدت در حاشیه مرکز شهر Des Moines، IA پیشنهاد شده است. معمولاً کسانی از ما در استرانگ د موین هستند. [the city’s Local Conversation] می‌توانیم با کسب‌وکاری که در مرکز شهر ما وجود دارد مخالف باشیم، اما متوجه می‌شویم که گروه در این مورد احساسات متفاوتی دارد.»

    سایت پیچیده است. شکل عجیبی دارد، با خطوط راه‌آهن هم مرز است، با ارتفاق محدود شده است و سال‌ها خالی بوده است. در شرایط عادی، استفاده خودکار آنقدر نزدیک به مرکز شهر یک «نه» واضح است. اما اتفاق دیگری در این سایت نیفتاده است و این تنها پیشنهادی است که شهر دریافت کرده است.

    گفتگوی محلی خود را پاره کرد.

    نقشه های ملک با شکل نامنظم و منظره از زمین. تصویر: Axios.

    از یک طرف، این پروژه زمین های غیرمولد را دوباره در لیست مالیات قرار می دهد. توسعه دهنده امکاناتی را برای دوچرخه و عابران پیاده ایجاد کرده است. پس از سال‌ها جای خالی، به نظر یک پیروزی است چیزی ممکن است بالاخره اتفاق بیفتد

    از سوی دیگر، این پیشنهاد نشان دهنده کم شدت ترین شکل توسعه تجاری است: یک ساختمان کوچک در مرکز سایت، پیچیده شده توسط یک درایو و احاطه شده توسط پارکینگ. در سرتاسر خیابان، ساختمان‌های جدید با کاربری مختلط شهری در حال شکل‌گیری هستند و این پروژه می‌تواند سابقه‌ای برای استفاده‌های خودکار محور در امتداد یک راهرو مهم در حال توسعه ایجاد کند. هر آنچه در اینجا ساخته شود احتمالاً برای چندین دهه باقی خواهد ماند و امکان ساخت چیزی شهری تر را به تاخیر می اندازد.

    چیزی که وضعیت را به خصوص ناراحت کننده می کند این واقعیت است که وقتی که شهر ملک را برای فروش گذاشته است، این تنها علاقه مند بود. هیچ خریدار دیگری وجود نداشت.

    اگر این تنها گزینه است، ما باید چه کار کنیم؟ نه بگویم و زمین را برای مدت نامحدود خالی بگذاریم؟ اگر حتی یک درایو نتواند این سایت را کار کند، چه کاری انجام خواهد داد؟

    اینجاست که تفکر شهر های قوی از ما می‌خواهد سرعت را کم کنیم و مشکل را اصلاح کنیم.

    درایو عبوری مشابه آنچه پیشنهاد شده است.

    سوال واقعی درایو-Thru نیست

    بحث در Des Moines واقعاً در مورد خوب یا بد بودن رانندگی نیست. این در مورد این است که آیا شهر برای درک پتانسیل این سایت کار کرده است یا خیر. وقتی پروژه ای به عنوان آخرین، بهترین یا تنها امید برای یک قطعه زمین ارائه می شود، معمولاً یک سیگنال است. این سایت ناامید کننده نیست، اما ظاهراً شهر هنوز برای روشن کردن آنچه در آنجا امکان پذیر است سرمایه گذاری نکرده است.

    یک درایو یک کاربری دائمی زمین نیست، حتی اگر طوری ساخته شده باشد که دائمی به نظر برسد. این یک الگوی توسعه حومه شهری است که برای سرعت، راحتی و بازگشت کوتاه مدت بهینه شده است. زمین زیادی مصرف می کند، تولید می کند ارزش نسبتا کمی، و اغلب برای پشتیبانی از زیرساخت های اطراف خود در دراز مدت تلاش می کند.

    در Strong Towns یک قانون مفید را رعایت کرده ایم: به ازای هر دلار سرمایه گذاری عمومی بلندمدت در خیابان ها، تاسیسات و تعمیر و نگهداری، یک مکان معمولاً به اطراف نیاز دارد. حدود 40 دلار سرمایه گذاری خصوصی تا ریاضی کار کند یک پروژه با شدت کم و خودکار محور در یک سایت شهری برجسته به ندرت نزدیک می شود. بنابراین این سوال پیش می آید: چرا این همه چیزی است که بازار ارائه می دهد؟

    وقتی شهرها می گویند: “هیچ کس دیگری علاقه مند نیست”، منظور آنها اغلب این است: هیچ کس دیگری علاقه مند نیست تحت قوانین جاری، خطرات و عدم اطمینان.

    منطقه بندی، شکست ها، الزامات پارکینگاستانداردهای دسترسی و مقررات آب طوفان بی طرف نیستند. آنها شکل می دهند که چه نوع پروژه هایی امکان پذیر، قابل تامین مالی و قابل پیش بینی هستند. اگر این قوانین ساختمان‌های شهری را دشوار یا مخاطره‌آمیز کنند، بازار با قالب‌های حومه‌ای – حتی در مکان‌های مجاور مرکز شهر – پاسخ می‌دهد. نه به این دلیل که توسعه دهندگان تخیل ندارند، بلکه به این دلیل که وام دهندگان پیش بینی پذیری را تامین می کنند، نه خلاقیت.

    این امر به ویژه در سایت‌های دشوار، جایی که پیچیدگی مستقیماً به ریسک تبدیل می‌شود، صادق است. و اینجاست که شهرها فرصتی برای واکنش متفاوت دارند.

    قبل از فروش سرمایه گذاری کنید

    شهرها می توانند به جای اینکه زمین های متعلق به شهر را به عنوان چیزی برای تخلیه در سریع ترین زمان ممکن در نظر بگیرند، می توانند یک سرمایه گذاری کوچک و استراتژیک انجام دهند. قبل از فروش اینها سرمایه گذاری های متوسطی هستند که برای چندین دهه سود سهام می پردازند.

    آن سرمایه گذاری یارانه نیست. واضح است و هیچ هزینه ای برای شهر ندارد که هویت و انتظاراتش را مشخص کند. واقعیتی که ما باید بدانیم این است که همه این استانداردهای توسعه و مقررات منطقه‌بندی توسط شهر تصویب و اداره می‌شوند. به عبارت دیگر، آگاه‌ترین کارشناسان در این زمینه، کارشناسان فنی شاغل در شهرداری هستند، بنابراین می‌توانیم با پرسش از این کارشناسان شروع کنیم.

    در اینجا چیزی است که می تواند در عمل به نظر برسد:

    • یک مطالعه سریع را برای درک حداکثر مکان و ردپای معقول ساختمان کامل کنید. به این سوال پاسخ دهید: کجا و چقدر می توان در این سایت ساخت؟ این یک کار ساده است که می تواند توسط برنامه ریز شهری انجام شود و منجر به ایجاد یک جعبه ساده شود که نشان می دهد یک ساختمان در کجا می تواند در سایت قرار گیرد.
    • شناسایی هر گونه استاندارد منطقه‌بندی یا توسعه، توسعه شهری و قابل پیاده‌روی را محدود یا از آن جلوگیری می‌کند. این فرصتی برای بازبینان طرح شهری است تا کد را روی یک پروژه واقعی آزمایش کنند. در صورت نیاز، آن قوانین را طوری تنظیم کنید که الگوی مورد نظر واقعاً قانونی باشد، یا راهنمایی فنی ارائه دهید که چگونه می توان به نتیجه مطلوب دست یافت.
    • ایجاد تصاویر ساده مانند طرح ها، انبوه کردن نمودارها و اشتراک گذاری تصاویر پیشین که نشان می دهد چی توانست برای الهام بخشیدن و جلب توجه ساخته شود. این تصاویر بصری مکالمه را فراتر از یک فضای خالی حرکت می دهد و آنچه را که ممکن است ارتباط برقرار می کند.
    • مراحل مورد نیاز برای تأیید توسعه و استحقاق را مشخص کنید. مشخص کردن یک مسیر کم خطر قابل پیش بینی برای استحقاق ریسک را کاهش می دهد و انتظاراتی را برای سرمایه گذار ایجاد می کند. در صورت نیاز، از این به عنوان فرصتی برای بهبود و ساده‌سازی فرآیند استفاده کنید.

    این مراحل نیازی به مشاوران گران قیمت یا گزارشات جامع یا حتی طراحی سایت به حالت نهایی ندارند. همه چیز در مورد حذف رمز و راز از روند توسعه است. این به جامعه نشان می دهد که شهرداری می فهمد سایت، که به صورت داخلی تراز شده و برای یک نتیجه قوی تر آماده است. وقتی این اتفاق می افتد، مجموعه توسعه دهندگان بالقوه تغییر می کند.

    این در عمل چگونه به نظر می رسد

    این را زمانی که به عنوان یک طراح شهری در شهرستان مارتین، فلوریدا کار می کردم، از نزدیک دیدم. بسیاری از مناطق توسعه مجدد شامل بسته های چالش برانگیز بودند – مکان های نامنظم، مکان های حساس سیاسی، و محله هایی که به دلیل سال ها برنامه های متوقف شده خسته شده بودند. به جای اینکه منتظر پیشنهادات باشیم، پرسیدیم یک سوال متفاوت: یک توسعه مولد در اینجا چگونه به نظر می رسد، و چه چیزی مانع آن می شود؟

    ما پاکت‌های ساختمانی را آزمایش کردیم، کدها را بررسی کردیم و نمودارهای ساده‌ای ایجاد کردیم که نشان می‌داد چگونه سایت‌ها می‌توانند در طول زمان به صورت تدریجی توسعه یابند. در برخی موارد، استانداردهایی را تنظیم کردیم که چیدمان‌های حومه شهر را مجبور می‌کردند. در موارد دیگر، ما به سادگی روند را روشن کردیم.

    آن تلاش فروتنانه مقدماتی همه چیز را تغییر داد. توسعه دهندگان دیگر مجبور نبودند حدس بزنند که استان چه می خواهد. وام دهندگان کاهش ریسک را مشاهده کردند. اعضای جامعه می توانند به جای وعده های مبهم به احتمالات ملموس پاسخ دهند.

    بازگشت به Des Moines (و هر جای دیگر)

    به همین دلیل است که مثال Des Moines مهم است، حتی اگر درایو عبور در نهایت ساخته شود. این یک الگوی مشترک را برجسته می کند: شهرها به جای واکنش به پیشنهادات شرایط شکل دادنو سنجش موفقیت با این که آیا چیزی اتفاق می افتد نه اینکه آیا نتیجه در طول زمان جامعه را تقویت می کند.

    اعضای Strong Towns نیازی به پیروزی در هر مبارزه فردی ندارند. اما هر مبارزه ای باید فرصتی برای یادگیری ایجاد کند.

    زمین های متعلق به شهرها یکی از قدرتمندترین ابزارهای دولت های محلی است. اگر منفعلانه استفاده شود، تمایل دارد حداقل را ارائه دهد. استفاده عمدی – حتی با یک سرمایه گذاری کوچک – می تواند الگوهای توسعه با ارزش بالاتر و انعطاف پذیرتر را پرورش دهد که در طول نسل ها ترکیب می شوند. این رویکرد هر بار پیشنهاد بهتری را تضمین نمی کند، اما آنچه انجام می دهد این است شانس را بهبود بخشد

    سایت بعدی همیشه مهمتر از سایت فعلی است. و کاری که سایت بعدی را موفق می کند، اغلب خیلی قبل از اینکه علامت «فروش» بالا برود، شروع می شود.



    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,وقتی یک Drive-Thru احساس می کند تنها گزینه است
    ,2026-01-21 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-21-when-a-drive-thru-feels-like-the-only-option

  • پروژه های توسعه مجدد بزرگ راه حل نیستند

    پروژه های توسعه مجدد بزرگ راه حل نیستند


    من اخیراً صحبت‌های زیادی در مورد توسعه مجدد Safeway در منطقه مارینا در سانفرانسیسکو دیده‌ام، از جمله مقاله دسامبر دیو دیک که خلاصه‌ای از سیاست‌های آشفته (و شاید ریاکارانه) درگیر شده است: مارینا سانفرانسیسکو می تواند 790 خانه داشته باشد. شهردار دانیل لوری می گوید نه. YIMBYs بگو بله.

    من دیگر در سانفرانسیسکو زندگی نمی‌کنم، و برای اظهار نظر در مورد پروژه خاصی نمی‌نویسم. در عوض، من می خواهم چند نظر در این مورد به اشتراک بگذارم مهربان پروژه به طور خاص، من فکر می‌کنم که پروژه‌های بزرگ با رندرهای درخشان، توجه بسیاری از طرفداران مسکن را جلب می‌کنند. در حالی که پروژه هایی مانند این خواهد بود بخشی از راه حل مسکن، من فکر نمی کنم آنها هستند پاسخ به مشکلات مسکن ما، و به نظر من نباید بیش از حد روی آنها تمرکز کنیم.

    چرا این را می گویم؟

    اولاً، تعداد پروژه‌های توسعه مجدد بزرگ همیشه نسبتاً کم خواهد بود.

    • اجرای این پروژه ها به مهارت و سرمایه زیادی نیاز دارد. توسعه‌دهندگان زیادی با دسترسی به سرمایه یا مهارت پیاده‌سازی پروژه‌های زیادی مانند این وجود ندارند. من شک دارم که حتی 100 شرکت توسعه ای وجود داشته باشد که بتواند این نوع پروژه را اجرا کند.
      ‌
    • حتی اگر در مورد اینکه چند برنامه نویس قادر به ارائه پروژه در این مقیاس هستند اشتباه می کنم، تعداد محدودی وجود دارد سایت ها که برای این نوع پروژه قابل اجرا هستند. Safeway در مارینا نسبت به موقعیتش در نزدیکی قلب دومین مرکز شهر مهم آمریکا که قبلاً توسط توسعه متراکم و با کاربری مختلط احاطه شده است، به طور منحصر به فردی توسعه نیافته است. هیچ کمبودی در زمین های توسعه نیافته وجود ندارد، اما بیشتر آن نمی تواند در هیچ نقطه ای نزدیک به سطح سایت مارینا دوباره توسعه یابد.
      ‌
    • سایت‌های فرصت معمولاً خوشه‌بندی می‌شوند، و از قضا، زمانی که یک سایت جهشی عظیم در شدت توسعه را تجربه می‌کند، می‌تواند بازار محلی را متوقف کند، و سایت های فرصت نزدیک را ایجاد کنید سخت تر توسعه مجدد به جای ساده تر.

    دوم، پروژه های توسعه مجدد بزرگ مانند این هستند منحصر به فرد سیاسی.

    • از آنجا که آنها بزرگ هستند، بسیار قابل مشاهده هستند، و از آنجا که تعداد آنها همیشه نسبتاً کم خواهد بود، برای مخالفان آسان است که علیه آنها سازماندهی کنند.
      ‌
    • همچنین ناراحت کردن مردم از چیزی بتونی بسیار ساده تر است – “این برج دید شما را به خلیج مسدود می کند!” – بیشتر از آن که علیه چیزی انتزاعی مانند اصلاحات تک پله ای متحد شوید.

    سوم، من شک دارم که پروژه‌های بزرگی مانند این می‌توانند واقعاً برای رفع نیاز مسکن در شهرهایی با محدودیت عرضه، مقیاس شوند. حتی اگر آنها از نظر سیاسی به راحتی تأیید و ساخته می شدند.

    • هیچ پروژه واحدی (در هر مقیاسی) واحدهای کافی برای ماده را فراهم نمی کند. بیایید فرض کنیم، به طور خوش بینانه، پروژه مارینا طی 5 سال آینده از ایده به مرحله تکمیل خواهد رسید. این بدان معناست که 158 دستگاه در سال تحویل می دهد که عالی است! اما آنقدر نزدیک نیست که بتواند نیازهای مسکن سانفرانسیسکو را به تنهایی برآورده کند.
      ‌
    • همانطور که قبلا ذکر شد، تعداد محدودی از سایت‌های توسعه مجدد وجود دارد که حتی می‌توانند از پروژه‌های مقیاس بزرگ مانند این پشتیبانی کنند.
      ‌
    • حتی ما فرض می کنیم 100 شرکت توانمند وجود دارد که این پروژه ها را به طور موازی اجرا می کنند، و هرگز سایت های قابل دوام آنها تمام نمی شود، که به طور خالص 15800 واحد در سال خواهد داشت. این عالی خواهد بود! اما، برای زمینه، هنوز هم کمتر از 20k + ADUs کالیفرنیا سالانه اضافه می کند.

    اکنون، من نمی‌خواهم استدلال کنم که پروژه‌هایی مانند این خوب یا بد هستند، یا باید آنها را انجام دهیم یا نکنیم. در زمینه سانفرانسیسکو، پروژه مارینا برای من منطقی است، فکر می کنم باید جلو برود. اما من اغلب با طرفداران مسکن روبرو می شوم که فکر می کنم طرفدار مسکن هستند بیش از حد تمرکز بر بولدوزر کردن موانع سیاسی در مقابل پروژه های بزرگ، زیرا آنها فکر می کنند که پروژه های بزرگ مقیاس هستند. پاسخ، مفرد و من فکر می کنم که این واقعیت موجود در زمین را به اشتباه درک می کند.

    به عنوان نمونه، من شنیده ام که طرفداران مسکن برنامه ADU کالیفرنیا را به عنوان یک اصلاح ساده “آنچه را که می توانید بدست آورید” توصیف می کنند، حتی اگر ADU ها احتمالاً چنین هستند. در حال حاضر اضافه کردن واحدهای بیشتری در سال نسبت به آنچه که می توانستیم از طریق پروژه های آپارتمانی در مقیاس بزرگ به دست آوریم. این یک اشتباه در تفکر است.

    بازارهای مسکن از چند پروژه محلی ساخته نشده‌اند، بلکه از مجموعه‌های منطقه‌ای ساخته شده‌اند. حتی در شهرهای کوچکتر ده ها هزار قطعه وجود دارد، بزرگترین شهرها حاوی میلیون ها بسته هستند. اصلاحاتی که در مورد میلیون ها بسته در حال انجام است خانه های بیشتری را باز کنید نسبت به اصلاحاتی که فقط برای صدها بسته اعمال می شود.

    برای نشان دادن این موضوع، این طرح دستمال را در نظر بگیرید:

    اگر کد پستی را بگیریم 94116 به عنوان نماینده Outer Sunset، دارای 16139 واحد مسکونی در 2.53 مایل مربع یا 6379 واحد در هر مایل مربع است. غروب بیرونی اغلب به عنوان منطقه ای که در برابر واحدهای مسکونی جدید مقاومت کرده و نیاز به توسعه بیشتر دارد مورد انتقاد قرار می گیرد – من با آن موافقم. اما چند صد کد پستی در منطقه خلیج وجود دارد و تعداد بسیار کمی از آنها نزدیک به این سطح از توسعه هستند.

    برای مثال، بیایید نگاه کنیم 94061، در شهر ردوود. کد پستی در حال حاضر 54% به اندازه غروب بیرونی متراکم است. 14006 واحد مسکونی بیش از 3.86 مایل مربع یا 3628 واحد در هر مایل مربع. این منطقه دارای مکان‌هایی است که می‌توانند دوباره به ساختمان‌های آپارتمانی تبدیل شوند، اما اکثر قسمت‌ها خانه‌های تک خانواده هستند. بزرگترین فرصت، گشودن گزینه های جدید مسکن برای همه آن صاحبان خانه های موجود است. این بدان معناست که به یک خانواده اجازه دهید یک کلبه در حیاط خلوت برای والدین سالخورده خود بسازد، یک بازنشسته برای تبدیل زیرزمین خود به یک آپارتمان لوازم جانبی برای مقداری نقدینگی اضافی، یا یک سازنده محلی برای تبدیل خانه فرسوده به دوبلکس یا تریبلکس.

    اگر آن گزینه‌ها توسط حق مجاز بودند، این بخش از شهر ردوود می‌توانست به سطح غروب بیرونی برسد. هنوز هم خانه‌های تک خانواده‌ای هستند، اما از 14006 خانه به 24623 رسیده است. افزایش 10617 خانه.

    وجود دارد 323 کد پستی در منطقه خلیج گسترده تر، اگرچه برخی از آنها کاملاً دور از شهر هستند و برخی عمدتاً دارای مناطق کوهستانی هستند. اگر اصلاحاتی را تصویب کنیم که به ده هزار خانه جدید در نیمی از آنها اجازه می دهد، قفل آن باز می شود 1.6 میلیون خانه جدید

    به همین دلیل است که مجموعه ابزار آماده مسکن شهرک های قوی بر اصلاحاتی تمرکز می کند که می تواند پر شدن و تکامل تدریجی را در کل مناطق باز کند، نه فقط فروشگاه های مواد غذایی با موقعیت ایده آل.

    فکر می‌کنم دوستان متفکر YIMBY من قبلاً این را می‌دانند – آنها افراد عمل‌گرا هستند. اما من نمی دانم که آیا میانه YIMBY برابر است یا خیر هیجان زده در مورد قدرت افزایش گرایی آنطور که باید باشد. مسکن افزایشی بدون نیم قرص است. را مقیاس پذیرترین اصلاحات همانهایی هستند که عرضه مسکن پاسخگو را در محله هایی که اکثریت عظیم زمین های توسعه یافته امروز ما را تشکیل می دهند، باز می کند.

    [[divider]]

    این مقاله در ابتدا، به شکل کمی متفاوت، در اندرو برلسون منتشر شد شهر محدوده آزاد. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,پروژه های توسعه مجدد بزرگ راه حل نیستند
    ,2026-01-20 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-20-large-redevelopment-projects-arent-the-answer

  • ما برای روز بازی می سازیم، نه هر روز

    ما برای روز بازی می سازیم، نه هر روز


    در سرتاسر میادین عمومی سراسر اروپا، شب‌های اولیه مملو از صدای کودکانی است که روی سنگفرش‌ها مسابقه می‌دهند، زیر چتر کافه‌ها بازی می‌کنند و بین نیمکت‌ها می‌چرخند. در همان نزدیکی، والدین صرف قهوه، لیوان های شراب یا شامی آرام می گذرانند و نیمه تماشا می کنند، نیمه رها می شوند و زندگی میدان اطرافشان زمزمه می کند. صحنه‌ای آشنا است: گردش خانوادگی، جایی که بچه‌ها می‌توانند بازی کنند، کاوش کنند، و به سادگی بچه باشند، در حالی که والدینشان بالاخره استراحت می‌کنند.

    در همین حال، در لنگلی، والدین هرگز نمی توانند کاملاً بازدم کنند. آنها ماشین‌ها را اسکن می‌کنند، نقاط کور را بررسی می‌کنند، هر پیکاپی که در حال عبور است را ردیابی می‌کنند، مانند نگهبانی در لبه‌های پارکینگ معلق می‌مانند. هر بار که فرزندشان بیش از پانزده فوت فاصله می گیرد، محاسبات جدیدی در حلقه بی پایانی از هوشیاری انجام می شود که حتی یک گردش ساده را به یک وضعیت اضطراری درجه پایین تبدیل می کند.

    یک میدان فرانسوی والدین می توانند از قهوه خود لذت ببرند، در حالی که فرزندشان هاپسکاچ بازی می کند. اعتبار عکس: پرستار میچل

    این یک فرزندپروری بیش از حد محافظتی یا “بالگردی” نیست، بلکه چیزی است که محیط ساخته شده ما از والدین می خواهد. در حالی که یک میدان عمومی به ایمنی کودکان در اروپا کمک می کند، پاسیوهای کافه ما همه یا در داخل پارکینگ ها یا در حاشیه جاده های شلوغ وجود دارند. لنگلی مکان های زیادی ندارد که بچه ها بتوانند بچه باشند و والدین فقط می توانند … اجازه دهند.

    ما در روز بازی سرمایه گذاری می کنیم اما سه شنبه را نادیده می گیریم

    شهر لنگلی در حال حاضر هزینه های زیادی را برای تسهیلات جوانان هزینه می کند. آکادمی فوتبال اسمیت: 130 میلیون دلار (دلار کانادا). مجموعه یخی 5-Rinks: 150 میلیون دلار دیگر. اینها مدرن ترین امکانات هستند که در نوع خود بهترین طراحی شده اند.

    من از یکی از اعضای شورای محلی سؤالی ساده پرسیدم که چرا برای مثال، وقتی خانواده‌ها در محله Willoughby از کتابخانه یا مرکز اجتماعی بهره بیشتری می‌برند، 5 رینک در اولویت قرار گرفت. پاسخ او منعکس کننده یک فرض گسترده تر در تصمیم گیری شهرداری بود. بر کیفیت طراحی، صرفه جویی در هزینه ساخت و ساز از شروع اولیه، کارآیی پارکینگ زیرزمینی و چیدن طبقات خشک بالای صفحات یخی تمرکز داشت.

    او گفت که این رویکرد «آنچه برای مقابله با چنین جمعیت جوانی لازم است» است و این پیست‌ها «نه فقط هاکی نیازهای بسیاری را برآورده خواهند کرد».

    منبع: پست فیس بوک Tim Baillie’s Councilor – مجموعه 5 پیست در LEC استانداردی را برای پیست‌های آتی تعیین می‌کند.

    او در هیچ یک از اینها اشتباه نمی کند. امکانات به خوبی طراحی خواهد شد. آنها به بچه های زیادی خدمت خواهند کرد. اما توجه کنید که چه چیزی در این پاسخ از دست رفته است: هر گونه تصدیق از آنچه که زندگی روزمره خانوادگی واقعاً در لنگلی احساس می شود.

    در یک بعدازظهر سه‌شنبه تصادفی، کجا می‌توانم بچه‌ام را ببرم تا بتواند در حالی که من ۲۰ دقیقه بنشینم بدون اینکه در حالت نظارت دائمی باشم، بدود؟ کجا در لنگلی می توانیم برویم که نیازی به اسکن ماشین های پشتیبان نداشته باشد؟

    آکادمی فوتبال اسمیت و 5-Rinks به ما چند ساعت در هفته فعالیت برنامه ریزی شده و ساختار یافته ای می دهند که نیاز به رانندگی به یک مکان متمرکز دارد. چیزی که آنها به ما نخواهند داد این است که از 160 ساعت دیگر هفته که ما فقط سعی می کنیم روز را پشت سر بگذاریم، تسکین دهند.

    این عدم ارتباط بین سرمایه گذاری هنگفت در زیرساخت های ورزش جوانان و سرمایه گذاری صفر در کاهش استرس روزانه والدین همه چیز را در مورد اینکه چرا بزرگ کردن بچه ها در لنگلی بسیار خسته کننده است توضیح می دهد.

    شکل زندگی روزمره در اینجا

    به زندگی روزمره یک خانواده Willoughby فکر کنید، مکان هایی که می روند و آن مکان ها چگونه به نظر می رسند. خواربار فروشی، کافه، رستوران، وانت مهدکودک، مدارس. همه این مکان‌ها روی دریایی از آسفالت هستند که برای کارکرد بهینه خودرو و پارکینگ فراوان طراحی شده‌اند.

    در این محیط ها بچه ها نمی توانند حتی کمی پرسه بزنند. ماشین ها در همه جا با سرعت حرکت می کنند و در مقیاسی ساخته شده اند که کودکان را کاملاً پنهان می کند. والدین دائماً در خطر هستند زیرا محیط ساخته شده خودروها را بر ایمنی فرزندانمان ترجیح می دهد.

    حتی در مکان‌هایی که قابل پیاده‌روی هستند – مانند مرکز شهر تجاری هنوز در حال توسعه – هیچ مانع واقعی بین بچه‌ها و ترافیک وجود ندارد. رانندگان بدون انتظار بچه از ورودی های شلوغ خارج می شوند. پاسیوها با دکه های پارکینگ پر شده اند و هیچ جای کوچک، امن و جالبی برای سرگردانی، کاوش و بازی کودکان وجود ندارد.

    یک مثال بسیار خاص از یک مکان خوب در لنگلی

    در روز خوب بعدی، به Locality Brewing (یک آبجوسازی محلی در روستایی Langley) آبجو بنوشید و ببینید با فضایی که در آنجا ایجاد کرده‌اند چه اتفاقی می‌افتد. والدین پشت میزهای پیک نیک می نشینند و آبجو می خورند در حالی که بچه هایشان در محوطه باز می دوند، دایره ای می دوند، توپ را لگد می زنند، روی سرسره بازی می کنند، تالاب را بررسی می کنند. هیچکس تنش ندارد. هیچ کس برای پشتیبان گیری از SUV ها اسکن نمی کند. محیط کار سخت را انجام می دهد، نه والدین.

    محیط روستایی Locality Brewing پناهگاهی برای بچه‌ها به دور از ماشین‌ها فراهم می‌کند، اما ما می‌توانیم جامعه خود را طوری طراحی کنیم که محیط‌های امنی مانند این، درست در «شهر» داشته باشد.

    این فضا نه به این دلیل که صدها میلیون برای طراحی آن هزینه کرده‌اند، بلکه به این دلیل که یکی از تنها مکان‌هایی در لنگلی است که والدین مجبور به استفاده از حالت هشدار فوق‌العاده نیستند و در عوض می‌توانند فقط از خود لذت ببرند، کار می‌کند. این یک یادآوری است که بچه ها برای تفریح، رشد و توسعه نیازی به میدان ندارند. آنها به فضاهای امنی نیاز دارند که متناسب با بدن و توانایی هایشان باشد. والدین به فضای بیشتری برای بازی ساختاریافته نیاز ندارند، آنها نیاز به استراحت دارند. چنین مکان هایی باید همه جا باشد.

    دهکده لاتیمر یک خانم نزدیک است که همه چیز را توضیح می دهد

    دهکده لاتیمر یک جامعه جدید برنامه ریزی شده استاد ترکیبی است. این می توانست پاسخ لنگلی به میدان شهر اروپایی دوستدار کودک باشد. تراکم وجود دارد، مغازه‌های خرده‌فروشی وجود دارد، حتی نام تجاری روستایی بودن آن نشان می‌دهد که ما به جامعه فکر می‌کنیم، اما هنوز علامت آن را از دست می‌دهد.

    ساختمان‌های مسکونی دارای فضای سبز مرکزی هستند، اما ساختمان‌های با کاربری مختلط با مغازه‌ها، قلب طبیعی زندگی اجتماعی که خانواده‌ها و دوستان دور هم جمع می‌شوند، به جای آن پارکینگ‌های مرکزی دارند. بخش مخصوص عابران پیاده که در واقع به سرگردانی، بازی و کاوش دعوت می‌کند، در پشت قرار دارد و از پاسیو و ویترین فروشگاهی که والدین در آن نشسته‌اند نامرئی است.

    در روستای لاتیمر، جلو پارکینگ و فضای سبز در عقب است.

    پیامی که توسعه ارسال می‌کند واضح است: چشم‌ها را بالا بکشید، نزدیک بمانید، مراقب ماشین‌ها باشید و مطمئناً آرام نگیرید. دهکده لاتیمر یک شکست بلندپروازی نیست، بلکه نشانه ای از این است که چگونه ما در درجه اول به اتومبیل ها و در مرحله بعد مردم را پیش فرض می گیریم. حتی روستای قابل پیاده روی ما نیز با منطق ماشین شکل گرفته است.

    تصور کنید، در عوض، مغازه های دهکده لاتیمر روبروی یک میدان عمومی و زمین بازی باشند. شما می توانید در پاسیو کافه بنشینید و در حالی که فرزندتان بازی می کند، لاته بخورید. همچنین به طور کلی یک مقصد جذاب تر ایجاد می کند که مردم می توانند زمان بیشتری را در آن سپری کنند. صاحبان مشاغل اغلب نگران پارکینگ هستند، اما باید “زمان اقامت” را نیز در نظر بگیرند.

    روابط سودمند می تواند بین مشاغل مختلف مجاور شکل بگیرد. ممکن است شخصی بخواهد کمی خرید کند یا موهایش را کوتاه کند و سپس چون زمان بیشتری را در آن منطقه می‌گذراند، در نهایت قهوه یا غذا می‌خورد. هر چه منطقه جذاب تر و دلپذیرتر باشد، احتمال بیشتری وجود دارد که آنها برای مدت طولانی تری بمانند، به خصوص اگر کارهایی برای بچه ها وجود داشته باشد. حتی مراکز خرید سرپوشیده نیز این مزایا را درک می کنند.

    متأسفانه ما این واقعیت را درک نمی کنیم. در عوض، ما دهکده لاتیمر را برای ماشین‌ها و در عین حال مردم ساختیم هنوز مدام از پارک کردن در آنجا شکایت کنید! پس با واگذاری همه اینها به پارکینگ جلوی فروشگاه چه چیزی به دست آوردیم؟‌

    مگا پروژه ها جواب نمی دهند‌

    آکادمی اسمیت و 5-Rinks امکانات بدی نیستند. زیبا خواهند شد بچه ها کار تیمی و ورزش را یاد خواهند گرفت. مسابقات به شهر خواهد آمد.

    اما آنها از خانواده ها می خواهند که:

    • مسافت های طولانی را به و از مکان های متمرکز برانید
    • با یک یا چند کودک در پارکینگ های شلوغ حرکت کنید
    • ثبت نام و پرداخت برای یک فعالیت برنامه ریزی شده و ساختار یافته

    این الگوی دقیقی است که فرزندپروری در لنگلی را بسیار استرس زا می کند و ما فقط 280 میلیون دلار برای تقویت آن هزینه کردیم.

    ما سیستمی ساخته‌ایم که در آن تفریحات جوانان بسیار ساختارمند، برنامه‌ریزی‌شده و وابسته به ماشین است، در حالی که بازی‌های بدون ساختار روزانه کودکی جایی وجود ندارد. به جای ساختن همه چیز در دو مجتمع عظیم، این پروژه ها می توانست در سراسر جامعه پخش شود. اینها می‌توانند امکانات کوچک‌تری باشند که خانواده‌ها می‌توانند برای یک بازی پیاده روی یا دوچرخه سواری کنند و بودجه باقی‌مانده در فضاهای محله‌ای که زندگی روزمره در آن اتفاق می‌افتد سرمایه‌گذاری شود.

    هزینه فرصت

    این فقط 280 میلیون دلار نیست. این هزینه فرصت چیزی است که ما نساخته ایم. فقط به قیمت 5-Rinks می توانستیم سه مرکز اجتماعی بسازیم مثل ساری (شهرداری همسایه ما) در محله های مختلف پخش شده است. هر کدام برای هزاران خانواده قابل پیاده روی خواهند بود. ما هنوز ده ها میلیون باقیمانده برای:

    • میدان‌هایی با لبه‌های بدون ماشین که بچه‌ها می‌توانند در آن پرسه بزنند
    • پارک‌های محله در 10 دقیقه پیاده‌روی از هر خانه
    • خیابان‌های آرام‌شده ترافیک که بچه‌ها می‌توانند دوچرخه سواری کنند و با خیال راحت در آن هاکی خیابانی بازی کنند
    • پاسیوهایی که به جای پارکینگ‌های پر از اگزوز، رو به محوطه‌های بازی هستند

    این چیزها صدها میلیون هزینه ندارند، اما ما آنها را نمی سازیم، زیرا این پول را صرف تمرکز ورزش به جای توزیع دسترسی به فضای بازی امن و بدون ساختار کردیم.

    بدتر از این، این تحولات یک حلقه بازخورد منفی ایجاد می کند:

    • پروژه های مگا والدین را مجبور می کند بیشتر رانندگی کنند
    • ما بیشتر برای پارکینگ ها و جاده ها هزینه می کنیم
    • زیرساخت های بیشتر خودرو منجر به محله های کمتر امن می شود
    • مکان کمتر امن، تقاضای بیشتری برای پروژه های بزرگ متمرکز ایجاد می کند
    • پروژه های متمرکز بیشتر منجر به رانندگی بیشتر می شود

    ما نه تنها فرصتی را از دست می دهیم، بلکه فعالانه حل مشکلات واقعی خانواده های لنگلی را دشوارتر می کنیم.

    شهری که برای خانواده ها ساخته شده است

    لنگلی پر از خانواده های جوان است و ثبت نام مدارس نشان می دهد که ما فقط خانواده های جوان بیشتری را جذب می کنیم. ما منظره‌ای ساخته‌ایم که در آن تربیت بچه‌ها مستلزم هوشیاری مداوم است.

    ما چند نمونه کوچک مانند Locality داریم که فضایی را برای والدین فراهم می کند تا بازدم کنند و کمی استراحت کنند. دهکده لاتیمر نشان می‌دهد که چقدر به درست کردن آن نزدیک هستیم، اما این مجموعه‌های ورزشی نشان می‌دهند که هنوز چقدر برای مشکل اشتباه هزینه می‌کنیم.

    اگر می‌خواهیم از خانواده‌ها حمایت کنیم، ساده‌ترین و قدرتمندترین کاری که می‌توانیم انجام دهیم این است که محیط‌هایی بسازیم که بچه‌ها بتوانند در آن بازی کنند و والدین مجبور نباشند شناور شوند.

    شهری دوستانه برای خانواده شهری با بهترین آکادمی فوتبال یا براق ترین پیست هاکی نیست، شهری است که والدین می توانند یک فنجان قهوه را در حالی که بچه هایشان در دیدرس بازی می کنند به پایان برسانند. ما 280 میلیون دلار برای سرمایه گذاری روی فرزندان لنگلی داشتیم. به‌جای سرمایه‌گذاری در فضاهای روزمره که زندگی روزمره را آسان‌تر و شادتر می‌کند، به تماشای نمایش رفتیم و در این راه، دوران کودکی و والدین را کنار گذاشتیم.

    [[divider]]

    این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در تاریخ منتشر شد Strong Towns Langley’s Substack. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

    استرانگ تاونز لنگلی یک گروه اجتماعی است که به لنگلی، بریتیش کلمبیا به مکانی بهتر اختصاص داده شده است. ما از توسعه تدریجی، راه حل های حمل و نقل پایدار، دسترسی به مسکن، فضاهای عمومی و استراتژی های رشد مسئولانه دفاع می کنیم. گروه ما بخشی از جنبش بزرگتر شهرهای قوی است که بر ایجاد جوامع انعطاف پذیر مالی و مردم محور تمرکز دارد.

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,ما برای روز بازی می سازیم، نه هر روز
    ,2026-01-14 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-14-we-build-for-game-day-not-every-day

  • چرا شهرها به جای زمین های همسایگی، مجتمع های ورزشی می سازند؟

    چرا شهرها به جای زمین های همسایگی، مجتمع های ورزشی می سازند؟


    در اینجا داستانی است که احتمالاً قبلاً شنیده اید:

    یک مجموعه ورزشی جدید جوانان در حاشیه شهر افتتاح می شود. ده دوازده مزرعه بکر. هکتار پارکینگ. نامی که نشانه جاه طلبی… منطقه ای، میراث، برتر. در آخر هفته ها، این مکان مملو از ترافیک مسابقات است: مینی ون ها، چادرها، صندلی های تاشو، فروشندگان. در روزهای هفته، تا حد زیادی خالی می نشیند. در همان زمان، نزدیکتر به هسته شهر، زمین های مدارس پس از ساعت ها قفل می شوند. زمین های پارک فاقد چراغ هستند. محله های متراکم با کودکان و بزرگسالان جوان فضای بازی در فاصله پیاده روی ندارند.

    این همزیستی (فراوانی در حاشیه، کمبود در مرکز) تصادفی به نظر نمی رسد. این نتیجه مجموعه‌ای از مشوق‌ها است که به‌طور مداوم شهرها را به سمت مجموعه‌های ورزشی متمرکز و بزرگ سوق می‌دهد تا زمین‌های محله‌ای کوچک و پراکنده.

    سوال این نیست که آیا این مجتمع ها “کار می کنند”. بسیاری از آنها دقیقاً همان کاری را انجام می دهند که برای انجام آن طراحی شده اند. سوال این است واقعاً چه مشکلی را حل می کنند.

    عکاسی هوایی از زمین فوتبال

    عکس توسط الکساندر لندنو در پاشیدن

    مجموعه‌های ورزشی بزرگ برای دولت‌های شهری جذاب هستند زیرا توضیح آن‌ها آسان است. آنها با مطالعات تأثیر اقتصادی ضمیمه می‌رسند: شب‌های هتل، هزینه‌های رستوران، بازدیدکنندگان منطقه‌ای. آنها با بودجه های سرمایه ای روشن، حقوق نامگذاری و مراسم برش روبان ارائه می شوند. آنها را می توان از هوا عکس گرفت و به عنوان مدرک سرمایه گذاری مارک کرد. یک مجموعه 30 میلیون دلاری مانند پیشرفت به نظر می رسد زیرا قابل مشاهده است.

    در مقابل، مزارع همسایگی همیشه خوب عکاسی نمی کنند. یک زمین کوچک روشن در یک بلوک مسکونی به جای تغییر شکل، شبیه تعمیر و نگهداری است. ده سرمایه گذاری کوچک که در یک شهر پراکنده شده اند، حتی یک لحظه اعتبار سیاسی مانند یک مرکز بزرگ تولید نمی کنند.

    در پایان، شهرها نه تنها پاسخگوی نیاز جامعه هستند. آنها به منطق حاکمیت پاسخ می دهند. پروژه های متمرکز برای شوراها، خیرین و مطبوعات خوانا هستند. زیرساخت‌های توزیع‌شده ساکت‌تر است و روایت آن سخت‌تر است. نتیجه قابل پیش بینی است: شهرها برای دید به جای مجاورت بهینه می شوند.

    فراتر از سیاست، مجموعه های ورزشی مجموعه ای از چالش های اداری را حل می کنند. آنها برنامه ریزی، مسئولیت، نگهداری و امنیت را متمرکز می کنند. آنها به دپارتمان های تفریحی اجازه می دهند تا ورزش را به عنوان یک فعالیت محدود به جای یک فعالیت پراکنده مدیریت کنند. بیمه ساده تر است، اجازه می دهد واضح تر باشد، و کارکنان می توانند در یک مکان متمرکز شوند.

    مزارع محله چیزی متفاوت می خواهد. آنها برای استفاده غیررسمی نیاز به تحمل دارند. آنها نیازمند مالکیت و ابهام مشترک هستند. آنها بازی های برنامه ریزی نشده، سنین مختلط و فعالیت های همپوشانی را دعوت می کنند. آنها کمیت و کنترل ریسک را دشوارتر می کنند.

    با گذشت زمان، شهرهای آمریکا یک معامله بی سر و صدا انجام داده اند: به نام ایمنی، کارایی و مدیریت مسئولیت، شرایطی را که تحت آن بازی مجاز است محدود کرده اند. زمینه های مدرسه قفل شده واضح ترین مثال است. زمین هایی که دارای بودجه عمومی هستند – که مسلماً به طور مساوی ترین زیرساخت های ورزشی در کشور توزیع شده است – به طور فزاینده ای خارج از ساعات تحریم برای گروه های خاص غیرقابل دسترس است. چیزی که زمانی به عنوان یک محله مشترک عمل می کرد، اکنون به عنوان یک مرکز رزرو شده عمل می کند.

    این نوعی توطئه نیست. این یک اثر انباشته از انتخاب های خط مشی است که بر استفاده ترجیح می دهد. در هر صورت، نتیجه یکسان است: بازی غیررسمی ناپدید می‌شود، نه به این دلیل که مردم آن را نمی‌خواهند، بلکه به این دلیل که شهرها اجازه آن را نمی‌دهند.

    گروهی از کودکان خردسال در حال بازی فوتبال

    عکس توسط متیو آزبورن در پاشیدن

    از مجموعه های ورزشی اغلب به عنوان “برای بچه ها” دفاع می شود، که درست است، اما ناقص است. آنها برای الف هستند خاص نوع بچه: کسی که خانواده اش وسایل حمل و نقل، تعطیلات آخر هفته انعطاف پذیر و وسایل پرداخت هزینه مسابقات و ثبت نام دارند. آنها برای تیم هایی هستند که از قبل در سیستم های سازمان یافته هستند.

    تسهیلاتی که در سی دقیقه دورتر از اکثر محله‌ها قرار دارد و در حوالی تورنمنت‌های آخر هفته طراحی شده است، به طور ضمنی این موارد را استثنا نمی‌کند:

    • کودکانی که به حمل و نقل عمومی متکی هستند
    • بزرگسالانی که ساعات غیر استاندارد کار می کنند
    • افرادی که به دنبال بازی های معمولی و بعد از کار هستند
    • خانواده هایی که ورزش برای آنها یک پروژه لجستیکی تمام وقت نیست

    در مقابل، مزارع همسایگی، به ویژه هنگامی که روشن و قفل نشده باشند، به جمعیت بسیار گسترده تری خدمات رسانی می کنند. آنها حمایت می کنند:

    • بازی خودجوش
    • استفاده بین نسلی
    • تفریح ​​بزرگسالان
    • مشارکت مکرر و کم فشار

    تفاوت فقط دسترسی نیست، بلکه فرکانس کودکی که می‌تواند سه شب در هفته در فاصله پیاده‌روی بازی کند، نسبت به کودکی که هفته‌ای یک بار در مجتمعی دوردست بازی می‌کند، تعامل معنادارتری دارد.

    مجتمع ها حداکثر استفاده را به حداکثر می رساند. زمینه های همسایگی استفاده در طول عمر را به حداکثر می رساند. شهرها تمایل دارند اولی را انتخاب کنند.

    یکی از دلایل تداوم این الگو مقیاس است. یک مجتمع بزرگ تنها دارای یک برچسب قیمت بزرگ است که به طور متناقضی توجیه آن را آسان تر می کند. به نظر یک سرمایه گذاری جدی و یک آیتم خطی است که توجه را جلب می کند. زیرساخت های توزیع شده اینطور نیست. 10 پروژه محله 1 میلیون دلاری به جای تغییر شکل، افزایشی به نظر می رسد، حتی اگر بیشتر به افراد بیشتری خدمت کند. جشن گرفتن بودجه های نگهداری سخت تر از هزینه های سرمایه ای است.

    با این حال، از منظر بهداشت عمومی و مدنی، بازده زیرساخت های محله اغلب بالاتر است. یک میدان کوچک که روزانه توسط ده‌ها نفر در گروه‌های سنی استفاده می‌شود، نسبت به مجموعه‌ای که به‌شدت اما متناوب استفاده می‌شود، ساعت‌های تجمعی حرکت، تماس اجتماعی و تعلق بیشتری تولید می‌کند. مشکل این نیست که شهرها کمبود منابع دارند. این است که آنها موفقیت را در مقیاس اشتباه اندازه گیری می کنند.

    زنی با پیراهن سفید که در طول روز در زمین بسکتبال نشسته است

    عکس توسط جاشوا کتل در پاشیدن

    این یک نقد انتزاعی نیست. شهرهای دیگر جایگزین های مشخصی ارائه می دهند. در حومه پاریس، زمین های شهرداری به طور مستقیم در محله های مسکونی تعبیه شده است. اینها امکانات نخبه نیستند. آنها بادوام، قابل مشاهده و راحت هستند. مسابقات اجتماعی مانند Coupe d’Aulnay از زمین های عمومی برای ایجاد رویدادهای مدنی در مقیاس بزرگ بدون خصوصی سازی فضا استفاده می کنند. در مدلین، دادگاه های کوچک محله-دادگاه های محله– به عمد به عنوان ابزار کاهش خشونت و انسجام اجتماعی ساخته شدند. روشنایی، دید و دسترسی بیشتر از کیفیت سطح اهمیت داشتند. این فضاها به لنگر زندگی روزمره تبدیل شدند نه مقصد.

    حتی در داخل ایالات متحده، بسکتبال مقایسه گویایی را ارائه می دهد. در بسیاری از قرن بیستم، شهرها سرمایه گذاری زیادی در زمین های بیرونی انجام دادند. اینها ارزان، همه جا حاضر و از نظر سیاسی بی مناقشه بودند. آنها فرهنگ بازی پیکاپ را تولید کردند که دهه ها بعد همچنان ادامه دارد. بسکتبال تنها به خاطر لیگ های حرفه ای به زبان عمومی تبدیل نشد. این زبان به یک زبان عمومی تبدیل شد زیرا شهرها آن را اجتناب ناپذیر می کردند.

    در مقابل، فوتبال به مجموعه ها و باشگاه ها هدایت شد. این تفاوت اجتناب ناپذیر نبود. طراحی شد. بنابراین… اگر شهرها سوال دیگری بپرسند چه چیزی تغییر می کند؟

    به جای: چگونه مسابقات بیشتری را میزبانی کنیم؟

    بپرسید: آیا یک نوجوان دوازده ساله می تواند در فاصله ده دقیقه پیاده روی از خانه، سه شب در هفته بازی کند؟

    به جای: چگونه رویدادهای منطقه ای را جذب کنیم؟

    بپرسید: بزرگسالان بعد از کار بدون ثبت نام، پرداخت هزینه یا رانندگی در شهر کجا بازی می کنند؟

    این سوالات به مجموعه متفاوتی از سرمایه گذاری ها اشاره دارد:

    • نورپردازی به جای حصار کشی
    • گیت های باز شده به جای سیستم های رزرواسیون
    • سطوح بادوام به جای چمن ویترین
    • سیاستی که استفاده غیررسمی را به جای سرکوب آن تحمل می کند

    قدرتمندترین زیرساخت های ورزشی آن چیزی نیست که مردم مهربان به آن سفر می کنند. این نوعی است که آنها دیگر متوجه آن نمی شوند زیرا همیشه آنجاست.

    شهرها به ساخت مجموعه های ورزشی ادامه می دهند نه به این دلیل که بهترین راه برای ایجاد دسترسی هستند، بلکه به این دلیل که ساده ترین راه برای نشان دادن سرمایه گذاری هستند. آنها خوانا، قابل کنترل و فتوژنیک هستند. مزارع محله هیچ کدام از این چیزها نیستند. آنها به هم ریخته اند. پراکنده هستند. آنها مرز بین برنامه و زندگی عمومی را محو می کنند… اما کاری را انجام می دهند که عقده ها نمی توانند.

    آنها بازی را به یک تمرین روزانه تبدیل می کنند تا یک رویداد برنامه ریزی شده. آنها به ورزش اجازه می دهند تا به عنوان زیرساخت مدنی عمل کند تا تجربه مصرف کننده. شهرهای آمریکا انجام می دهند نه عدم جاه طلبی در مورد ورزش کمبود دارند تخیل در مورد مقیاس

    در نهایت، انتخاب بین تعالی و دسترسی نیست. این بین ساختن برای لحظه ها و ساختن برای زندگی است. اگر شهرها بخواهند ورزش در خدمت سلامت عمومی، تعلق و اجتماع باشد – به جای آخر هفته ها و مسابقات – به ویترین های کمتر و فضاهای بیشتری نیاز دارند که در آن هیچ چیز برنامه ریزی نشده باشد و همه چیز ممکن است.

    [[divider]]

    این مقاله در ابتدا، به شکل کمی متفاوت، در نوح تومرت منتشر شد زمین مردم. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

    منبع:
    1- shahrsaz.ir ,چرا شهرها به جای زمین های همسایگی، مجتمع های ورزشی می سازند؟
    ,2026-01-13 00:00:00
    2- https://www.strongtowns.org/journal/2026-1-13-why-do-cities-build-sports-complexes-instead-of-neighborhood-fields