برچسب: نهادی

برای اولین بار پس از مدت ها، دولت فدرال با صدای بلند چیزی گفته است که سال هاست بی سر و صدا صادق است: خرید خانه های تک خانواده در وال استریت یک مشکل است.

هفته گذشته، کاخ سفید دستور اجرایی صادر کرد اعلام کرد که سرمایه گذاران نهادی بزرگ نباید با خانواده ها برای خانه های اولیه رقابت کنند. زبان اخلاقی است، حتی صریح. مردم در خانه ها زندگی می کنند، نه شرکت ها. خانواده ها نمی توانند با سرمایه های ارزان قیمت رقابت کنند. محله ها را نباید در یک طبقه تجاری مبادله کرد.

در سطح بلاغی، این یک پیشرفت به نظر می رسد. برای سال‌ها، به هرکسی اشاره می‌کرد که مسکن اول به یک دارایی مالی تبدیل شده است و بعداً سرپناه، به آنها گفته می‌شد که این اتفاق نمی‌افتد. یا اینکه بازارها چگونه کار می کنند. اکنون واشنگتن نشان می دهد که چه کسی مالک مسکن است و سیاست فدرال به پایین آمدن ترازو کمک کرده است.

اما، وقتی از نزدیک به آنچه که این دستور واقعاً انجام می دهد نگاه کنید، و سپس مطلب مرتبط را بخوانید برگه اطلاعات کاخ سفید، یک تصویر متفاوت ظاهر می شود. نه اصلاحات، بلکه مربوط به گذار. نه یک سرکوب در وال استریت، بلکه یک خروج با دقت مدیریت شده.

این راه حلی برای بحران مسکن نیست. حتی راهی برای راه حل نیست. این عملکردی است که برای جلوگیری از رویارویی با یک چیز طراحی شده است که سیاست گذاران هنوز از پذیرش آن امتناع می ورزند: قیمت مسکن باید کاهش یابد.

آنچه دستور انجام می دهد و نمی کند

با وجود زبان فراگیر، فرمان اجرایی به طرز قابل توجهی محدود است. سرمایه گذاران نهادی را از خرید خانه های تک خانواده منع نمی کند. معاملات ملکی خصوصی را تنظیم نمی کند. و از همه مهمتر، بازارهای سرمایه خصوصی که سرمایه گذاران نهادی بزرگ تقریباً به طور انحصاری به آن تکیه می کنند، تأثیری ندارد.

در عوض، این نظم کاملاً در حاشیه دخالت فدرال عمل می کند. این سازمان به آژانس‌هایی مانند HUD، VA، USDA و آژانس مالی مسکن فدرال دستور می‌دهد تا از بیمه، تضمین یا اوراق بهادار کردن خرید خانه‌های تک‌خانواره‌ای توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نهادی، در صورت مجاز بودن قانون، خودداری کنند.

این سیاست‌های «نگاه اول» را در مورد املاک تحت مالکیت فدرال ترویج می‌کند و به افراد و سایر سرمایه‌گذاران غیر نهادی این فرصت را می‌دهد که قبل از سرمایه‌گذاران، املاک سلب‌شده را خریداری کنند. الزامات افشا را افزایش می دهد. این نشان دهنده تشدید بررسی های ضد تراست است.

برای بازیگران نهادی در بازار اجاره تک‌خانواده – که معمولاً از پول نقد، سهام خصوصی، وام‌دهی پرتفوی و اوراق بهادار خصوصی استفاده می‌کنند – این اقدامات هیچ‌گونه رفتار را محدود نمی‌کند. همانطور که در مجموعه پادکست خود بررسی کردیم انباشته در برابر ما، آنها هنوز هم آزادند که تقریباً به طور کامل خارج از سیستم مالی مسکن تحت حمایت فدرال فعالیت کنند و سرمایه را در مقیاسی به کار گیرند که بازارهای محلی را تحت الشعاع قرار دهد – سرمایه ای که به طور مصنوعی از طریق سیاست های پولی و ساختارهای مالی ارزان شده است که برای خانوارها یا خریداران محلی کوچک در دسترس نیست.

این امر باعث می شود که این فرمان اجرایی تا حد زیادی گویا به نظر برسد. به خودی خود، ممکن است به عنوان یک تئاتر سیاسی رد شود و وال استریت را صدا کند و در عین حال سیستم را دست نخورده باقی بگذارد. اما برگه اطلاعات کاخ سفید روشن می کند که این دستور در چارچوبی بسیار بزرگتر و بسیار آشنا عمل می کند.

در آن، رئیس جمهور به فانی می و فردی مک دستور می دهد تا 200 میلیارد دلار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن خریداری کنند، بخشی از تلاش مداوم برای گسترش اعتبار، کاهش هزینه های استقراض و سوق دادن خانوارهای بیشتری به سمت مالکیت خانه از طریق مکانیسم های مالی فزاینده. به عبارت دیگر، تکرار جدیدی از همان استراتژی مالی اساسی که رونق مسکن در اوایل دهه 2000 و بسیاری از سیاست های مسکن ایالات متحده در دوران پس از جنگ را تعریف کرد.

وال استریت به مسکن حمله نکرد دعوت شد

برای درک آنچه اکنون در حال رخ دادن است، باید به یاد بیاوریم که چگونه به اینجا رسیدیم.

پس از بحران بزرگ مالی، قیمت مسکن به شدت کاهش یافت. مهمتر از آن، ارزش اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن در حال سقوط بود. سیاستگذاران وحشت کردند. مسکن دیگر فقط سرپناه نبود. به منبع اصلی ثروت خانوار، پایه ترازنامه بانکی و سنگ بنای سیستم مالی گسترده تر تبدیل شده بود. اصلاح قیمت طولانی مدت از نظر سیاسی و اقتصادی غیرقابل قبول بود.

بنابراین، وال استریت دعوت شد.

پس از بحران بزرگ مالی، به سرمایه گذاران نهادی پول ارزان و دسترسی به موجودی مسکن مضطرب پیشنهاد شد. آنها تشویق شدند تا خانه‌های سلب‌شده را در مقیاس بزرگ بخرند و آنها را به پورتفولیوی اجاره تبدیل کنند. این یک تصادف نبود. این یک استراتژی عمدی برای تثبیت قیمت ها و جلوگیری از کاهش بیشتر بود.

همانطور که نوشتم فرار از تله مسکن، حباب بازیابی به یک خریدار حاشیه ای جدید نیاز داشت. بن برنانکه، رئیس فدرال رزرو، با محدود شدن وام‌های گران قیمت، مسیری رو به جلو پیشنهاد داد. در یک سخنرانی در سال 2012 در انجمن ملی سازندگان خانه، او پیشنهاد کرد که “با کاهش قیمت خانه و افزایش اجاره بها، می‌تواند در برخی بازارها منطقی باشد که برخی از خانه‌های توقیف شده به املاک اجاره‌ای تبدیل شوند.” سرمایه گذاران وال استریت قبلاً مشغول انجام این کار بودند.

نتایج قابل پیش بینی بود. سرمایه ارزان به بازارهای مسکن محلی در مقیاسی سرازیر شد که هیچ خانواری نمی توانست با آن برابری کند. خانه‌های سلب‌شده در مجموعه‌های بزرگ اجاره‌ای ادغام شدند. کاهش قیمت متوقف شد، سپس دوباره شروع به افزایش کرد.

کار کرد. خیلی خوبه

این زمینه ای است که امروزه در بیشتر بحث ها وجود ندارد. وال استریت بازار مسکن سالم را فاسد نکرد. برای دفاع از کسی که قبلاً از نظر مالی و سیاسی قادر به جذب اصلاح قیمت نبوده بود به کار گرفته شد. مدتها بود که مسکن از سرپناه به یک ابزار مالی تبدیل شده بود. سرمایه گذاران نهادی یک نیروی تهاجم نبودند. آنها یک ابزار سیاستی بودند که برای اجرای قانون عدم کاهش قیمت که چندین دهه در حال ساخت بود، استفاده می شد.

این دستور سرکوب نیست خارج از رمپ است.

با هم بخوانید – و با درک روشنی از نقش مسکن در اقتصاد امروز – فرمان اجرایی و برگه اطلاعات داستانی منسجم را بیان می‌کند، داستانی که برای بازارهای مالی خوانا است، حتی اگر به زبان پوپولیستی برای عموم مردم بسته‌بندی شده باشد.

اول، دولت سیگنال می دهد که سرمایه گذاران نهادی باید خرید را متوقف کنند. برنامه های فدرال دیگر خریدهای جدید را تسهیل نمی کند. ریسک نظارتی و اعتباری مطرح می شود. پیام سیاسی روشن است: هجوم طلا در مسکن، که در پی بحران بزرگ مالی آغاز شد، رسما به پایان رسیده است.

دوم – و بسیار مهمتر – دولت برای حمایت از قیمت مسکن و نقدینگی از طریق خرید گسترده اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن حرکت می کند. هزینه های استقراض کاهش می یابد. ارزش دارایی ها محافظت می شود. ثبات فراهم شده است. اینگونه شما یک تحریف را اصلاح نمی کنید. این نحوه مدیریت یک خروجی است.

به سرمایه گذاران نهادی بزرگ، بی سر و صدا اما واضح گفته می شود: در اینجا قرار گرفتن در معرض بیشتر قرار ندهید، اما نگران نباشید، ما به شما کمک می کنیم بدون ایجاد ضرر، آنجا را ترک کنید.

این چیزی است که یک برنامه نجات منظم به نظر می رسد. نه یک چک وحشت زده که در انظار عمومی نوشته می شود، بلکه پشتیبانی ترازنامه ای است که ریسک را اجتماعی می کند و ارزش دارایی ها را حفظ می کند.

سوالی که هنوز به آن پاسخ نخواهیم داد

اگر سرمایه گذاران نهادی در حال عقب نشینی هستند و قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، یک سوال در هوا معلق است: دقیقاً چه کسی مجاز است از دست بدهد؟

اگر قیمت ها نکن پاییز، مقرون به صرفه بودن بهبود نمی یابد. اگر قیمت ها انجام دهید پاییز، کسی آن هزینه را متحمل می شود. برای دهه‌ها، سیاست فدرال به گونه‌ای طراحی شده است که اطمینان حاصل شود که هزینه هرگز بر عهده سیستم مالی نیست، حتی اگر این به معنای قفل کردن یک نسل کامل از مالکیت خانه باشد.

تا زمانی که مایل به مقابله صادقانه با این مبادله نباشیم – و بپذیریم که مسکن نمی‌تواند هم دارایی بی‌پایان و هم مکانی مقرون به صرفه برای زندگی باشد – هر سیاست مسکن «اول خانواده‌ها» به همین شکل باقی خواهد ماند.

اجرای دقیق صحنه سازی شده، طراحی شده برای اطمینان از اینکه سیستم هرگز مجبور نیست در مورد خودش حقیقت را بگوید.