برچسب: شهرهای

زمانی که شهرها با رشد مواجه می شوند، هزینه های تاثیرگذاری اغلب انتخاب مسئولانه ای به نظر می رسد.

بحث عمومی معمولاً چیزی شبیه به این شروع می شود: توسعه جدید ساکنان جدید، ترافیک بیشتر و تقاضای بیشتر برای خدمات عمومی را به ارمغان می آورد. جاده ها، مدارس، لوله ها و پارک ها خودشان نمی سازند. یک نفر باید هزینه آنها را بپردازد. درخواست از رشد برای پرداخت هزینه رشد منصفانه به نظر می رسد. محتاطانه به نظر می رسد. و با این حال، بسیاری از شهرهایی که به شدت به هزینه‌های تاثیر متکی هستند، هنوز خود را از نظر مالی شکننده می‌بینند. آن‌ها برای حفظ زیرساخت‌ها تلاش می‌کنند، عملیات‌ها را باریک می‌کنند و بی‌سر و صدا به سمت ورشکستگی پیش می‌روند.

این به این دلیل است که هزینه های تاثیرگذاری ثروت نیستند. آنها یک پرداخت نقدی یکباره هستند – بهتر است به عنوان هزینه ورود به اقتصاد محلی درک شود. در ایالت هایی که به آنها اجازه می دهند، هزینه های تاثیر از طریق مطالعات دقیق و فرآیندهای رسمی تعیین می شود. آنها معمولاً با شناسایی مجموعه‌ای از پروژه‌های سرمایه‌ای برنامه‌ریزی‌شده و توزیع آن هزینه‌ها بر روی رشد پیش‌بینی‌شده محاسبه می‌شوند. هزینه‌های تاثیر، بودجه ساخت و ساز را تامین می‌کنند، اما به طور حیاتی، آنها بودجه پایداری را تامین نمی‌کنند.

آنها امکان ایجاد زیرساخت ها را فراهم می کنند. روبان ها بریده می شوند. عکس ها گرفته شده است. ترازنامه موقتا سالم تر به نظر می رسد زیرا منبع درآمدی برای ساخت و ساز وجود دارد. اما هزینه‌های واقعی – عملیات، تعمیر و نگهداری و جایگزینی نهایی – خیلی دیرتر به دست می‌آیند. وقتی آنها این کار را انجام می دهند، هیچ هزینه تأثیر دومی برای پوشش آنها وجود ندارد.

اینجاست که توهم شروع می شود. بیشتر ورشکستگی های شهرداری با هزینه های بی رویه شروع نمی شود. با تعمیر و نگهداری معوق شروع می شود.

وقتی صورت حساب سررسید می شود

تصفیه خانه آب یا فاضلابی را در نظر بگیرید که برای چندین دهه به یک جامعه خدمت کرده است. سیستم های آن به تدریج پیر می شوند. پمپ ها فرسوده می شوند. عمر مفید قطعات مکانیکی به پایان می رسد. حفظ عملکرد گیاه مستلزم سرمایه گذاری مجدد مداوم در طول زمان است. در بسیاری از شهرها، تعمیر و نگهداری به تعویق افتاده است زیرا بودجه نمی تواند این هزینه ها را جذب کند.

همانطور که این هزینه ها ترکیب می شوند، رشد می رسد. توسعه‌های جدید درخواست افزودن خدمات را دارند. به نرخ‌دهندگان جدید وعده داده می‌شود. به طور ناگهانی، هزینه های ضربه فرصتی برای توسعه کارخانه ایجاد می کند. تجهیزات قدیمی تعویض می شود. ظرفیت اضافه می شود. به نظر می رسد مشکلات طولانی مدت حل شده است – یک بار دیگر با رشد هزینه شده است.

این یک سناریوی فرضی نیست. در وینتر گاردن، فلوریدا، رهبران شهر اخیراً افزایش چشمگیری در هزینه های تأثیرات مربوط به آب تأیید شده استاز جمله افزایش تقریباً 330 درصدی هزینه اتصال فاضلاب. این درآمد برای تامین بودجه ارتقاء و توسعه تاسیسات تصفیه فاضلاب شهر در نظر گرفته شده است. بهبودها برای برآوردن الزامات نظارتی و سازگاری با رشد ضروری هستند. اما استراتژی تامین مالی الگوی عمیق تری را نشان می دهد. این شهر به‌جای مواجهه با سال‌ها نگهداری معوق و افزایش هزینه‌های عملیاتی از طریق نرخ‌ها یا اصلاحات مالی بلندمدت، به شدت بر توسعه‌های جدید تکیه کرد تا هم توسعه و هم اصلاح را تأمین کند. بله، هزینه‌های تاثیرگذاری ارتقاها را ممکن می‌سازد، اما آنها همچنین یک مشکل اساسی را پنهان می‌کنند: سیستمی که هزینه‌های جاری آن قبل از رسیدن رشد به‌طور پایدار تامین نمی‌شد – و پس از توسعه حتی حفظ آن سخت‌تر خواهد بود.

این سیستم با مشکل مواجه شد زیرا نرخ ها منعکس کننده هزینه واقعی عملیات و نگهداری آن نبودند. هزینه های تاثیرگذاری این عدم تعادل را اصلاح نکرد. آنها فقط آن را پنهان کردند. اکنون شهر صاحب یک سیستم بزرگ‌تر، پیچیده‌تر و گران‌تر است که توسط همان ساختار درآمدی پشتیبانی می‌شود که در ساختار اولیه شکست خورد.

تعهدات آینده رشد می‌کنند، که در پس تزریق یکباره پول نقد پنهان می‌شوند که باعث می‌شود توسعه محتاطانه احساس شود. وقتی رشد کند می شود یا چرخه های نگهداری باز می گردند، ریاضیات اجتناب ناپذیر می شود. اینگونه است که شهرها به سمت ورشکستگی سوق می یابند – نه از طریق بی پروایی، بلکه از طریق مجموعه ای از تصمیمات که بودجه کوتاه مدت را بر ظرفیت بلندمدت اولویت می دهد. کارمزدهای تاثیر به شهرها اجازه می‌دهد تا دارایی‌های جدید را بدون اصلاح مدل‌های درآمدی خراب بسازند، سیستم‌هایی را که نمی‌توانند به طور پایدار حفظ کنند گسترش دهند و جریان نقدی رشد محور را با سلامت مالی واقعی اشتباه بگیرند.

این همان طرح رشد پونزی در عمل است: استفاده از رشد امروز برای پوشش دادن تعهدات دیروز در حالی که تعهدات بزرگتری برای فردا ایجاد می کند. این سیستم تنها در صورتی کار می کند که رشد ادامه داشته باشد – و شتاب بگیرد. وقتی کند می شود، ریاضی از بین می رود.

با این حال، این واقعیت یک سوال مهم را ایجاد می کند: اگر شهرها به هزینه های تاثیر متکی نباشند، چگونه برای رشد هزینه می کنند؟ در غیر این صورت آنها چگونه خواسته های جدید را برآورده می کنند، خدمات را گسترش می دهند یا به افزایش استفاده از زیرساخت ها پاسخ می دهند؟ این یک سوال منصفانه است، اما زیربنای آن این فرض است که رشد به خودی خود ثروت ایجاد می کند، و گسترش قابل مشاهده نشان دهنده قدرت مالی است. استرانگ تاونز مدتهاست که این موضوع را “توهم ثروت” توصیف کرده است.

ساختمان های جدید، خطوط جدید روسازی، و امکانات جدید مانند پیشرفت به نظر می رسند. آنها ظاهر رفاه را ایجاد می کنند. اما ظاهر می تواند فریبنده باشد. بسیاری از آنچه ما به عنوان ثروت تفسیر می کنیم، در واقع مجموعه ای از تعهدات جدید است – دارایی هایی که نیاز به نگهداری مداوم، پرسنل و جایگزینی نهایی دارند. وقتی آن هزینه های بلندمدت نیست صادقانه در نظر گرفته شده، رشد زمانی که اغلب فقط امر اجتناب ناپذیر را به تأخیر می اندازد، مانند یک راه حل به نظر می رسد.

هزینه های ضربه این توهم را تقویت می کند. آنها پول نقدی را فراهم می کنند که باعث می شود توسعه احساس مقرون به صرفه و مسئولیت پذیری داشته باشد و اقدام فوری را تشویق می کند. چیزی که آنها فراهم نمی کنند درآمد مستمر مورد نیاز برای حفظ آنچه ساخته شده است است. نتیجه سیستمی است که به توسعه پاداش می دهد، در حالی که ناخواسته بودجه موجود را کم می کند.

آیا راه دیگری وجود دارد؟

به جای برون سپاری انضباط مالی برای تأثیرگذاری بر کارمزدها، شهرها می توانند به درون خود نگاه کنند – به بودجه، برنامه های سرمایه ای و تعهدات بلندمدت خود – و با تفکیک هزینه های پیشنهادی به دو دسته شروع کنند.

اولین مورد نیازهای معوق است: نگهداری ساختمان ها، کارکنان خدمات ضروری و تعمیر زیرساخت های موجود. اینها هزینه های رشد نیستند. آنها تعهداتی هستند که به تعویق افتادند. سوال درست این نیست که اکنون چگونه هزینه آنها را پرداخت کنیم، بلکه این است که چرا در وهله اول به تعویق افتادند. دوم پروژه‌های آرمانی است: امکانات جدید، توسعه‌ها و امکانات رفاهی که احساس فوریت می‌کنند زیرا رشد آنها را قابل مشاهده می‌کند. این پروژه ها بدهی های بلندمدت جدیدی ایجاد می کنند. آنها می توانند منتظر بمانند تا شهری توانایی مالی برای حفظ آنها را نشان دهد.

این تغییر نیاز به صبر دارد. نیاز به شفافیت دارد. این امر مستلزم این است که شهرها درک کنند که واقعاً چه چیزی می توانند از عهده هزینه برآیند – و تشخیص دهند که نمی توانند راه خود را از یک مسئولیت باز کنند.

در هشت دهه گذشته، شهرهای آمریکا از الگوی توسعه ای پیروی کرده اند که اساساً متفاوت از الگویی است که قرن ها قبل از آن شهرها ساخته شده است. توسعه مدرن، گسترش سریع، استفاده‌های جداگانه و سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی بزرگ را در اولویت قرار می‌دهد. موفقیت با میزان ساخت، سرعت و میزان گسترش خدمات به بیرون اندازه گیری می شود. چیزی که این الگو به ندرت اندازه‌گیری می‌کند این است که آیا مکان‌های حاصل ارزش بلندمدت کافی برای حفظ زیرساخت مورد نیاز خود ایجاد می‌کنند یا خیر.

توسعه سنتی و فزاینده نیازی به سرمایه گذاری های هنگفت اولیه ندارد. این اجازه می دهد تا مکان ها در طول زمان ضخیم و بالغ شوند و ارزش فزاینده ای را بدون افزایش بدهی ها ایجاد کنند. در این الگو، شهرها برای حلال ماندن به درآمدهای بادآورده از رشد متکی نیستند. آنها ابتدا روی مباشرت تمرکز می کنند. آنها آنچه را که دارند درست می کنند. آنها درآمدها را با مسئولیت ها هماهنگ می کنند. پروژه های آرمانی از قدرت نشان داده شده پیروی می کنند، نه وعده رشد آینده.

هزینه های تاثیر یک پاسخ منطقی به یک مدل رشد شکننده است. اما آنها راهی به سوی مقاومت مالی نیستند. اگر شهری توانایی حفظ آنچه را که در حال حاضر دارد را نداشته باشد، گسترش آن مشکل را حل نخواهد کرد. فقط آن را پنهان می کند – تا زمانی که نادیده گرفتن آن غیرممکن شود.

سریع‌ترین راه برای درک اینکه چرا آمریکا نمی‌تواند مسکن کافی بسازد، نخواندن برگه سفید یا تشکیل یک گروه ویژه است. این است که تماشا کن چه اتفاقی می افتد زمانی که یک شهروند عادی سعی می کند یک واحد اجاره ای متوسط ​​را به ملکی در شهری اضافه کند که ادعا می کند خانه های بیشتری می خواهد. داستان به ندرت با بریدن روبان به پایان می رسد. بیشتر اوقات، با یک سازنده ماهر، چند ماه مسن تر و هزاران دلار فقیرتر، به پایان می رسد که تصمیم می گیرد دیگر هرگز آن را تکرار نکند.

یک نمونه اخیر از لس آنجلس – ارائه شده توسط سرمایه گذار املاک و مستغلات و یوتیوبر به طور گسترده دنبال می شود گراهام استفان– مشکل را ثبت می کند. استفان تصمیم گرفت تا یک واحد واحد بسازد، یک مورد آزمایشی. اگر به آرامی پیش می رفت، او قصد داشت بیشتر بسازد.

هشدار اسپویلر: بدون مشکل پیش نرفت.

این مجوز به تنهایی سه ماه طول کشید و بیش از 4000 دلار هزینه داشت، اما چنین تاخیرهایی به قیمت ورود به آمریکا تبدیل شده است، فقط در لس آنجلس. سیل مشکل از خط پایان آغاز شد.

با ساخته شدن واحد، یک مستاجر برای 1 سپتامبر 2025 به صف شد و تنها بازرسی نهایی باقی مانده بود، یک بازرس واحد را شکست داد زیرا کندانسور تهویه مطبوع به خط تخلیه نیاز داشت. در حالی که پیمانکار پیشنهاد داد آن را در محل نصب کند – یک تعمیر 15 دقیقه ای، بازرس نپذیرفت. او توضیح داد که ساعت 4:30 بعدازظهر جمعه بود، او هفته بعد برمی گشت.

او برنگشت.

شهر بازرسی را به الف واگذار کرد جدید بازرس بازرس دوم، با مشاهده فرصتی تازه، فهرست جدیدی از نواقصی را تهیه کرد که اولی هرگز به آنها اشاره نکرده بود. اینها به درستی رفع شد. در بازدید بعدی، مسائل بیشتری ظاهر شد، از جمله تقاضای استفان مبنی بر اینکه استفان 600 دلار برای بازرسی دوربین مداربسته از خط فاضلاب خرج کند، که البته باید به طور انحصاری توسط فروشندگان مورد تایید شهر انجام شود.

با توجه به کار دوربین، خط فاضلاب کار می کرد، اما اتصال به شهر اصلی – واقع در وسط یک خیابان عمومی – نشان داد جزئی کرک برای این کار، شهر 22000 دلار برای تعمیرات درخواست کرد. استفان یک مصالحه معقول پیشنهاد کرد: به مستاجر اجازه دهید در حالی که خط را ظرف 60 روز تعمیر می کند، نقل مکان کند.

با سکوت مواجه شد. تماس ها بی پاسخ ماند؛ ایمیل ها در یک خلأ بوروکراتیک ناپدید شدند.

اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است

وقتی شهر در نهایت پاسخ داد، موضوع به بخش عمومی ارسال شد. استفان مجوز تعمیر 22000 دلاری را صادر کرد. اما شهر از صدور مجوز برای همان کاری که لازم بود خودداری کرد تا زمانی که او به مستاجران فعلی خود 75 روز اخطار قطعی مختصر آب داد – برای ساعاتی برنامه ریزی شده بود که آنها در خانه نباشند.

سپس یک پیچ دیگر آمد. الف جدا کردن بازرس از ملک بازدید کرد و تصمیم گرفت که قبل از ادامه کار فاضلاب، استفان باید 22 فوت پیاده رو که توسط ریشه های یک درخت متعلق به شهر آسیب دیده است، جایگزین کند. برای کوتاه کردن این ریشه ها، او نیاز به مجوز داشت جنگلداری شهری، که به 60 روز دیگر پردازش نیاز داشت.

در این مرحله، واحد ماهها از تاریخ اشغال آن گذشته بود. مستاجر مدتها بود که منصرف شده بود. این پروژه باعث صرف زمان و پول شد. و استفان که به فکر ساخت چندین واحد دیگر بود، به این نتیجه منطقی رسید: اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است.

اینگونه است که شهرها بی سر و صدا بازار مسکن خود را می کشند. این با گیوتین نیست، بلکه با مجموعه ای بی پایان و اغلب زائد از فرم ها، عدم پاسخگویی مزمن، و کارکنانی که با امضاها به عنوان یک هنر تفسیری برخورد می کنند. مشکل فساد اداری است.

افرادی که می توانند منعطف ترین و مقرون به صرفه ترین خانه ها را اضافه کنند، شرکت نمی کنند

شهرها اصرار دارند که خواهان مسکن جدید هستند، به ویژه در دسته‌های «فقدان-متوسط». آنها ADU ها را به عنوان یک مسیر غیرمتمرکز برای مقرون به صرفه بودن تحسین می کنند. گزارش های آنها به مزایای آب و هوای پر کردن اشاره می کند. با این حال، دپارتمان‌های ساختمانی آن‌ها طوری رفتار می‌کنند که گویی هدف این است که از مشارکت همه به جز مازوخیست‌ترین یا سرمایه‌دارترین بازیگران جلوگیری کنند. توسعه دهندگان بزرگ در حال حاضر توسعه دهندگان، لابی ها و افسران انطباق تمام وقت را استخدام می کنند. سازندگان در مقیاس کوچک نمی توانند این کار را انجام دهند. و بنابراین، همان افرادی که می‌توانند منعطف‌ترین و مقرون به صرفه‌ترین خانه‌ها را اضافه کنند، شرکت نمی‌کنند.

این هزینه صدور مجوز و بازرسی کیسه شن است.

پیامدهای اقتصادی انتزاعی نیست. زمانی که سازندگان تدریجی از بازار خارج می‌شوند، شهرها دوبلکس‌ها، چهاربلکس‌ها، آپارتمان‌های گاراژ و واحدهای محوطه باغ را از دست می‌دهند – اشکالی که زمانی یک لایه میانی گسترده بین تجمل و یارانه ایجاد می‌کردند. و وقتی ساخت‌وسازهای کوچک خشک می‌شود، تنها مسکنی که باقی می‌ماند یا کار نهادی پرهزینه است یا پروژه‌های یارانه‌ای سنگین که برچسب‌های قیمتی آن‌ها معمولاً با چیزهای پوچ معاشقه می‌شود. سانتا مونیکا اخیراً نزدیک به 1,000,000 دلار در هر واحد برای مسکن بی خانمان ها رسیده است. این عدد نشانه ای از اختلال عملکرد عمیق است. در دورهمی با همین پول می توانستیم پنج تا ده برابر این حجم مسکن بسازیم.

با این حال، راهی برای خروج از این باتلاق وجود دارد. سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

ایالت ها می توانند از شهرها بخواهند که چک لیست های واضح و محدودی را برای هر مرحله بازرسی منتشر کنند و پس از تایید یک مورد، بدون وجود نگرانی قابل اثبات در مورد ایمنی جان، بازرس بعدی نمی تواند آن را بازگشایی کند. کشورها می‌توانند مهلت‌های پاسخگویی معقولی را اعمال کنند: دو روز کاری برای ارتباطات، پنج تا ده روز برای بازرسی‌های نهایی، با تأیید خودکار در صورت از دست دادن مهلت‌ها. ایالت‌ها می‌توانند به تناسب نیاز داشته باشند: برای نقص‌های جزئی در زیرساخت‌های متعلق به شهر نباید از گواهی سکونت دریغ کرد. و آنها می توانند به بازرسان خصوصی شخص ثالث – دارای مجوز، ممیزی، بیمه شده و رقابتی – اجازه دهند که شهرهای ثبت نام آنها را بپذیرند.

سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

مهمتر از همه، روند بازرسی باید شفاف شود. تقریباً در هر صنعت مصرف کننده، عملکرد عمومی است. رستوران ها با بررسی ها زنده می مانند. پیمانکاران با رتبه بندی زندگی می کنند یا می میرند. با این حال، دپارتمان های بازرسی – دروازه بان تمام تولیدات مسکن – در تیرگی کار می کنند.

الف داشبورد عمومی به سبک Yelp برای بازرسان و بازبینی‌کنندگان طرح، با معیارهای زمان‌های چرخش، معکوس‌ها در درخواست تجدیدنظر و حرفه‌ای بودن پایه، احتمالاً بیش از ده گزارش مشاور برای ساده‌سازی تولید مسکن کمک می‌کند. در حال حاضر به اندازه کافی در مورد غیرحرفه ای بودن بازرسی های آنلاین غر می زنیم. من انتظار دارم کسی چنین برنامه ای را در سال 2026 راه اندازی کند.

حفظ ایمان

شهرهایی که از اصلاحات بازرسی استقبال می کنند، شاهد ساختمان های محلی بیشتر، رقابت در بازار بیشتر و واحدهای افزایشی و کم هزینه خواهند بود. مهمتر از همه، آنها اعتماد را دوباره برقرار خواهند کرد. آنها اعتماد به دولت را تقویت خواهند کرد. و ایمان به سیستم ها را جوان می کنند.

شهرهایی که امتناع می کنند به بیرون راندن افرادی که مایل به کمک به آنها هستند ادامه خواهند داد. نتیجه قابل پیش بینی است: مسکن کمتر، قیمت های بالاتر و فشار سیاسی بیشتر برای اجتماعی کردن تولید با هزینه های عمومی فوق العاده (و غیرقابل دفاع).

کمبود مسکن اجتناب ناپذیر نیست آنها اداره می شوند. و تا زمانی که دولت‌های محلی بپذیرند که رژیم‌های بازرسی غیرپاسخگو می‌توانند به همان اندازه منطقه‌بندی عرضه را خفه کنند، آنها همچنان به تماشای دور شدن سرمایه، استعداد و سازندگان کوچک مقیاس خواهند پرداخت – بی‌صدا، هر بار یک بازرسی ساده از خط تخلیه.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در وبلاگ آرون لوبک منتشر شد. در مسکن. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.