برچسب: شهرها

سریع‌ترین راه برای درک اینکه چرا آمریکا نمی‌تواند مسکن کافی بسازد، نخواندن برگه سفید یا تشکیل یک گروه ویژه است. این است که تماشا کن چه اتفاقی می افتد زمانی که یک شهروند عادی سعی می کند یک واحد اجاره ای متوسط ​​را به ملکی در شهری اضافه کند که ادعا می کند خانه های بیشتری می خواهد. داستان به ندرت با بریدن روبان به پایان می رسد. بیشتر اوقات، با یک سازنده ماهر، چند ماه مسن تر و هزاران دلار فقیرتر، به پایان می رسد که تصمیم می گیرد دیگر هرگز آن را تکرار نکند.

یک نمونه اخیر از لس آنجلس – ارائه شده توسط سرمایه گذار املاک و مستغلات و یوتیوبر به طور گسترده دنبال می شود گراهام استفان– مشکل را ثبت می کند. استفان تصمیم گرفت تا یک واحد واحد بسازد، یک مورد آزمایشی. اگر به آرامی پیش می رفت، او قصد داشت بیشتر بسازد.

هشدار اسپویلر: بدون مشکل پیش نرفت.

این مجوز به تنهایی سه ماه طول کشید و بیش از 4000 دلار هزینه داشت، اما چنین تاخیرهایی به قیمت ورود به آمریکا تبدیل شده است، فقط در لس آنجلس. سیل مشکل از خط پایان آغاز شد.

با ساخته شدن واحد، یک مستاجر برای 1 سپتامبر 2025 به صف شد و تنها بازرسی نهایی باقی مانده بود، یک بازرس واحد را شکست داد زیرا کندانسور تهویه مطبوع به خط تخلیه نیاز داشت. در حالی که پیمانکار پیشنهاد داد آن را در محل نصب کند – یک تعمیر 15 دقیقه ای، بازرس نپذیرفت. او توضیح داد که ساعت 4:30 بعدازظهر جمعه بود، او هفته بعد برمی گشت.

او برنگشت.

شهر بازرسی را به الف واگذار کرد جدید بازرس بازرس دوم، با مشاهده فرصتی تازه، فهرست جدیدی از نواقصی را تهیه کرد که اولی هرگز به آنها اشاره نکرده بود. اینها به درستی رفع شد. در بازدید بعدی، مسائل بیشتری ظاهر شد، از جمله تقاضای استفان مبنی بر اینکه استفان 600 دلار برای بازرسی دوربین مداربسته از خط فاضلاب خرج کند، که البته باید به طور انحصاری توسط فروشندگان مورد تایید شهر انجام شود.

با توجه به کار دوربین، خط فاضلاب کار می کرد، اما اتصال به شهر اصلی – واقع در وسط یک خیابان عمومی – نشان داد جزئی کرک برای این کار، شهر 22000 دلار برای تعمیرات درخواست کرد. استفان یک مصالحه معقول پیشنهاد کرد: به مستاجر اجازه دهید در حالی که خط را ظرف 60 روز تعمیر می کند، نقل مکان کند.

با سکوت مواجه شد. تماس ها بی پاسخ ماند؛ ایمیل ها در یک خلأ بوروکراتیک ناپدید شدند.

اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است

وقتی شهر در نهایت پاسخ داد، موضوع به بخش عمومی ارسال شد. استفان مجوز تعمیر 22000 دلاری را صادر کرد. اما شهر از صدور مجوز برای همان کاری که لازم بود خودداری کرد تا زمانی که او به مستاجران فعلی خود 75 روز اخطار قطعی مختصر آب داد – برای ساعاتی برنامه ریزی شده بود که آنها در خانه نباشند.

سپس یک پیچ دیگر آمد. الف جدا کردن بازرس از ملک بازدید کرد و تصمیم گرفت که قبل از ادامه کار فاضلاب، استفان باید 22 فوت پیاده رو که توسط ریشه های یک درخت متعلق به شهر آسیب دیده است، جایگزین کند. برای کوتاه کردن این ریشه ها، او نیاز به مجوز داشت جنگلداری شهری، که به 60 روز دیگر پردازش نیاز داشت.

در این مرحله، واحد ماهها از تاریخ اشغال آن گذشته بود. مستاجر مدتها بود که منصرف شده بود. این پروژه باعث صرف زمان و پول شد. و استفان که به فکر ساخت چندین واحد دیگر بود، به این نتیجه منطقی رسید: اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است.

اینگونه است که شهرها بی سر و صدا بازار مسکن خود را می کشند. این با گیوتین نیست، بلکه با مجموعه ای بی پایان و اغلب زائد از فرم ها، عدم پاسخگویی مزمن، و کارکنانی که با امضاها به عنوان یک هنر تفسیری برخورد می کنند. مشکل فساد اداری است.

افرادی که می توانند منعطف ترین و مقرون به صرفه ترین خانه ها را اضافه کنند، شرکت نمی کنند

شهرها اصرار دارند که خواهان مسکن جدید هستند، به ویژه در دسته‌های «فقدان-متوسط». آنها ADU ها را به عنوان یک مسیر غیرمتمرکز برای مقرون به صرفه بودن تحسین می کنند. گزارش های آنها به مزایای آب و هوای پر کردن اشاره می کند. با این حال، دپارتمان‌های ساختمانی آن‌ها طوری رفتار می‌کنند که گویی هدف این است که از مشارکت همه به جز مازوخیست‌ترین یا سرمایه‌دارترین بازیگران جلوگیری کنند. توسعه دهندگان بزرگ در حال حاضر توسعه دهندگان، لابی ها و افسران انطباق تمام وقت را استخدام می کنند. سازندگان در مقیاس کوچک نمی توانند این کار را انجام دهند. و بنابراین، همان افرادی که می‌توانند منعطف‌ترین و مقرون به صرفه‌ترین خانه‌ها را اضافه کنند، شرکت نمی‌کنند.

این هزینه صدور مجوز و بازرسی کیسه شن است.

پیامدهای اقتصادی انتزاعی نیست. زمانی که سازندگان تدریجی از بازار خارج می‌شوند، شهرها دوبلکس‌ها، چهاربلکس‌ها، آپارتمان‌های گاراژ و واحدهای محوطه باغ را از دست می‌دهند – اشکالی که زمانی یک لایه میانی گسترده بین تجمل و یارانه ایجاد می‌کردند. و وقتی ساخت‌وسازهای کوچک خشک می‌شود، تنها مسکنی که باقی می‌ماند یا کار نهادی پرهزینه است یا پروژه‌های یارانه‌ای سنگین که برچسب‌های قیمتی آن‌ها معمولاً با چیزهای پوچ معاشقه می‌شود. سانتا مونیکا اخیراً نزدیک به 1,000,000 دلار در هر واحد برای مسکن بی خانمان ها رسیده است. این عدد نشانه ای از اختلال عملکرد عمیق است. در دورهمی با همین پول می توانستیم پنج تا ده برابر این حجم مسکن بسازیم.

با این حال، راهی برای خروج از این باتلاق وجود دارد. سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

ایالت ها می توانند از شهرها بخواهند که چک لیست های واضح و محدودی را برای هر مرحله بازرسی منتشر کنند و پس از تایید یک مورد، بدون وجود نگرانی قابل اثبات در مورد ایمنی جان، بازرس بعدی نمی تواند آن را بازگشایی کند. کشورها می‌توانند مهلت‌های پاسخگویی معقولی را اعمال کنند: دو روز کاری برای ارتباطات، پنج تا ده روز برای بازرسی‌های نهایی، با تأیید خودکار در صورت از دست دادن مهلت‌ها. ایالت‌ها می‌توانند به تناسب نیاز داشته باشند: برای نقص‌های جزئی در زیرساخت‌های متعلق به شهر نباید از گواهی سکونت دریغ کرد. و آنها می توانند به بازرسان خصوصی شخص ثالث – دارای مجوز، ممیزی، بیمه شده و رقابتی – اجازه دهند که شهرهای ثبت نام آنها را بپذیرند.

سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

مهمتر از همه، روند بازرسی باید شفاف شود. تقریباً در هر صنعت مصرف کننده، عملکرد عمومی است. رستوران ها با بررسی ها زنده می مانند. پیمانکاران با رتبه بندی زندگی می کنند یا می میرند. با این حال، دپارتمان های بازرسی – دروازه بان تمام تولیدات مسکن – در تیرگی کار می کنند.

الف داشبورد عمومی به سبک Yelp برای بازرسان و بازبینی‌کنندگان طرح، با معیارهای زمان‌های چرخش، معکوس‌ها در درخواست تجدیدنظر و حرفه‌ای بودن پایه، احتمالاً بیش از ده گزارش مشاور برای ساده‌سازی تولید مسکن کمک می‌کند. در حال حاضر به اندازه کافی در مورد غیرحرفه ای بودن بازرسی های آنلاین غر می زنیم. من انتظار دارم کسی چنین برنامه ای را در سال 2026 راه اندازی کند.

حفظ ایمان

شهرهایی که از اصلاحات بازرسی استقبال می کنند، شاهد ساختمان های محلی بیشتر، رقابت در بازار بیشتر و واحدهای افزایشی و کم هزینه خواهند بود. مهمتر از همه، آنها اعتماد را دوباره برقرار خواهند کرد. آنها اعتماد به دولت را تقویت خواهند کرد. و ایمان به سیستم ها را جوان می کنند.

شهرهایی که امتناع می کنند به بیرون راندن افرادی که مایل به کمک به آنها هستند ادامه خواهند داد. نتیجه قابل پیش بینی است: مسکن کمتر، قیمت های بالاتر و فشار سیاسی بیشتر برای اجتماعی کردن تولید با هزینه های عمومی فوق العاده (و غیرقابل دفاع).

کمبود مسکن اجتناب ناپذیر نیست آنها اداره می شوند. و تا زمانی که دولت‌های محلی بپذیرند که رژیم‌های بازرسی غیرپاسخگو می‌توانند به همان اندازه منطقه‌بندی عرضه را خفه کنند، آنها همچنان به تماشای دور شدن سرمایه، استعداد و سازندگان کوچک مقیاس خواهند پرداخت – بی‌صدا، هر بار یک بازرسی ساده از خط تخلیه.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در وبلاگ آرون لوبک منتشر شد. در مسکن. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

در اینجا داستانی است که احتمالاً قبلاً شنیده اید:

یک مجموعه ورزشی جدید جوانان در حاشیه شهر افتتاح می شود. ده دوازده مزرعه بکر. هکتار پارکینگ. نامی که نشانه جاه طلبی… منطقه ای، میراث، برتر. در آخر هفته ها، این مکان مملو از ترافیک مسابقات است: مینی ون ها، چادرها، صندلی های تاشو، فروشندگان. در روزهای هفته، تا حد زیادی خالی می نشیند. در همان زمان، نزدیکتر به هسته شهر، زمین های مدارس پس از ساعت ها قفل می شوند. زمین های پارک فاقد چراغ هستند. محله های متراکم با کودکان و بزرگسالان جوان فضای بازی در فاصله پیاده روی ندارند.

این همزیستی (فراوانی در حاشیه، کمبود در مرکز) تصادفی به نظر نمی رسد. این نتیجه مجموعه‌ای از مشوق‌ها است که به‌طور مداوم شهرها را به سمت مجموعه‌های ورزشی متمرکز و بزرگ سوق می‌دهد تا زمین‌های محله‌ای کوچک و پراکنده.

سوال این نیست که آیا این مجتمع ها “کار می کنند”. بسیاری از آنها دقیقاً همان کاری را انجام می دهند که برای انجام آن طراحی شده اند. سوال این است واقعاً چه مشکلی را حل می کنند.

مجموعه‌های ورزشی بزرگ برای دولت‌های شهری جذاب هستند زیرا توضیح آن‌ها آسان است. آنها با مطالعات تأثیر اقتصادی ضمیمه می‌رسند: شب‌های هتل، هزینه‌های رستوران، بازدیدکنندگان منطقه‌ای. آنها با بودجه های سرمایه ای روشن، حقوق نامگذاری و مراسم برش روبان ارائه می شوند. آنها را می توان از هوا عکس گرفت و به عنوان مدرک سرمایه گذاری مارک کرد. یک مجموعه 30 میلیون دلاری مانند پیشرفت به نظر می رسد زیرا قابل مشاهده است.

در مقابل، مزارع همسایگی همیشه خوب عکاسی نمی کنند. یک زمین کوچک روشن در یک بلوک مسکونی به جای تغییر شکل، شبیه تعمیر و نگهداری است. ده سرمایه گذاری کوچک که در یک شهر پراکنده شده اند، حتی یک لحظه اعتبار سیاسی مانند یک مرکز بزرگ تولید نمی کنند.

در پایان، شهرها نه تنها پاسخگوی نیاز جامعه هستند. آنها به منطق حاکمیت پاسخ می دهند. پروژه های متمرکز برای شوراها، خیرین و مطبوعات خوانا هستند. زیرساخت‌های توزیع‌شده ساکت‌تر است و روایت آن سخت‌تر است. نتیجه قابل پیش بینی است: شهرها برای دید به جای مجاورت بهینه می شوند.

فراتر از سیاست، مجموعه های ورزشی مجموعه ای از چالش های اداری را حل می کنند. آنها برنامه ریزی، مسئولیت، نگهداری و امنیت را متمرکز می کنند. آنها به دپارتمان های تفریحی اجازه می دهند تا ورزش را به عنوان یک فعالیت محدود به جای یک فعالیت پراکنده مدیریت کنند. بیمه ساده تر است، اجازه می دهد واضح تر باشد، و کارکنان می توانند در یک مکان متمرکز شوند.

مزارع محله چیزی متفاوت می خواهد. آنها برای استفاده غیررسمی نیاز به تحمل دارند. آنها نیازمند مالکیت و ابهام مشترک هستند. آنها بازی های برنامه ریزی نشده، سنین مختلط و فعالیت های همپوشانی را دعوت می کنند. آنها کمیت و کنترل ریسک را دشوارتر می کنند.

با گذشت زمان، شهرهای آمریکا یک معامله بی سر و صدا انجام داده اند: به نام ایمنی، کارایی و مدیریت مسئولیت، شرایطی را که تحت آن بازی مجاز است محدود کرده اند. زمینه های مدرسه قفل شده واضح ترین مثال است. زمین هایی که دارای بودجه عمومی هستند – که مسلماً به طور مساوی ترین زیرساخت های ورزشی در کشور توزیع شده است – به طور فزاینده ای خارج از ساعات تحریم برای گروه های خاص غیرقابل دسترس است. چیزی که زمانی به عنوان یک محله مشترک عمل می کرد، اکنون به عنوان یک مرکز رزرو شده عمل می کند.

این نوعی توطئه نیست. این یک اثر انباشته از انتخاب های خط مشی است که بر استفاده ترجیح می دهد. در هر صورت، نتیجه یکسان است: بازی غیررسمی ناپدید می‌شود، نه به این دلیل که مردم آن را نمی‌خواهند، بلکه به این دلیل که شهرها اجازه آن را نمی‌دهند.

از مجموعه های ورزشی اغلب به عنوان “برای بچه ها” دفاع می شود، که درست است، اما ناقص است. آنها برای الف هستند خاص نوع بچه: کسی که خانواده اش وسایل حمل و نقل، تعطیلات آخر هفته انعطاف پذیر و وسایل پرداخت هزینه مسابقات و ثبت نام دارند. آنها برای تیم هایی هستند که از قبل در سیستم های سازمان یافته هستند.

تسهیلاتی که در سی دقیقه دورتر از اکثر محله‌ها قرار دارد و در حوالی تورنمنت‌های آخر هفته طراحی شده است، به طور ضمنی این موارد را استثنا نمی‌کند:

• کودکانی که به حمل و نقل عمومی متکی هستند
• بزرگسالانی که ساعات غیر استاندارد کار می کنند
• افرادی که به دنبال بازی های معمولی و بعد از کار هستند
• خانواده هایی که ورزش برای آنها یک پروژه لجستیکی تمام وقت نیست

در مقابل، مزارع همسایگی، به ویژه هنگامی که روشن و قفل نشده باشند، به جمعیت بسیار گسترده تری خدمات رسانی می کنند. آنها حمایت می کنند:

• بازی خودجوش
• استفاده بین نسلی
• تفریح ​​بزرگسالان
• مشارکت مکرر و کم فشار

تفاوت فقط دسترسی نیست، بلکه فرکانس کودکی که می‌تواند سه شب در هفته در فاصله پیاده‌روی بازی کند، نسبت به کودکی که هفته‌ای یک بار در مجتمعی دوردست بازی می‌کند، تعامل معنادارتری دارد.

مجتمع ها حداکثر استفاده را به حداکثر می رساند. زمینه های همسایگی استفاده در طول عمر را به حداکثر می رساند. شهرها تمایل دارند اولی را انتخاب کنند.

یکی از دلایل تداوم این الگو مقیاس است. یک مجتمع بزرگ تنها دارای یک برچسب قیمت بزرگ است که به طور متناقضی توجیه آن را آسان تر می کند. به نظر یک سرمایه گذاری جدی و یک آیتم خطی است که توجه را جلب می کند. زیرساخت های توزیع شده اینطور نیست. 10 پروژه محله 1 میلیون دلاری به جای تغییر شکل، افزایشی به نظر می رسد، حتی اگر بیشتر به افراد بیشتری خدمت کند. جشن گرفتن بودجه های نگهداری سخت تر از هزینه های سرمایه ای است.

با این حال، از منظر بهداشت عمومی و مدنی، بازده زیرساخت های محله اغلب بالاتر است. یک میدان کوچک که روزانه توسط ده‌ها نفر در گروه‌های سنی استفاده می‌شود، نسبت به مجموعه‌ای که به‌شدت اما متناوب استفاده می‌شود، ساعت‌های تجمعی حرکت، تماس اجتماعی و تعلق بیشتری تولید می‌کند. مشکل این نیست که شهرها کمبود منابع دارند. این است که آنها موفقیت را در مقیاس اشتباه اندازه گیری می کنند.

این یک نقد انتزاعی نیست. شهرهای دیگر جایگزین های مشخصی ارائه می دهند. در حومه پاریس، زمین های شهرداری به طور مستقیم در محله های مسکونی تعبیه شده است. اینها امکانات نخبه نیستند. آنها بادوام، قابل مشاهده و راحت هستند. مسابقات اجتماعی مانند Coupe d’Aulnay از زمین های عمومی برای ایجاد رویدادهای مدنی در مقیاس بزرگ بدون خصوصی سازی فضا استفاده می کنند. در مدلین، دادگاه های کوچک محله-دادگاه های محله– به عمد به عنوان ابزار کاهش خشونت و انسجام اجتماعی ساخته شدند. روشنایی، دید و دسترسی بیشتر از کیفیت سطح اهمیت داشتند. این فضاها به لنگر زندگی روزمره تبدیل شدند نه مقصد.

حتی در داخل ایالات متحده، بسکتبال مقایسه گویایی را ارائه می دهد. در بسیاری از قرن بیستم، شهرها سرمایه گذاری زیادی در زمین های بیرونی انجام دادند. اینها ارزان، همه جا حاضر و از نظر سیاسی بی مناقشه بودند. آنها فرهنگ بازی پیکاپ را تولید کردند که دهه ها بعد همچنان ادامه دارد. بسکتبال تنها به خاطر لیگ های حرفه ای به زبان عمومی تبدیل نشد. این زبان به یک زبان عمومی تبدیل شد زیرا شهرها آن را اجتناب ناپذیر می کردند.

در مقابل، فوتبال به مجموعه ها و باشگاه ها هدایت شد. این تفاوت اجتناب ناپذیر نبود. طراحی شد. بنابراین… اگر شهرها سوال دیگری بپرسند چه چیزی تغییر می کند؟

به جای: چگونه مسابقات بیشتری را میزبانی کنیم؟

بپرسید: آیا یک نوجوان دوازده ساله می تواند در فاصله ده دقیقه پیاده روی از خانه، سه شب در هفته بازی کند؟

به جای: چگونه رویدادهای منطقه ای را جذب کنیم؟

بپرسید: بزرگسالان بعد از کار بدون ثبت نام، پرداخت هزینه یا رانندگی در شهر کجا بازی می کنند؟

این سوالات به مجموعه متفاوتی از سرمایه گذاری ها اشاره دارد:

• نورپردازی به جای حصار کشی
• گیت های باز شده به جای سیستم های رزرواسیون
• سطوح بادوام به جای چمن ویترین
• سیاستی که استفاده غیررسمی را به جای سرکوب آن تحمل می کند

قدرتمندترین زیرساخت های ورزشی آن چیزی نیست که مردم مهربان به آن سفر می کنند. این نوعی است که آنها دیگر متوجه آن نمی شوند زیرا همیشه آنجاست.

شهرها به ساخت مجموعه های ورزشی ادامه می دهند نه به این دلیل که بهترین راه برای ایجاد دسترسی هستند، بلکه به این دلیل که ساده ترین راه برای نشان دادن سرمایه گذاری هستند. آنها خوانا، قابل کنترل و فتوژنیک هستند. مزارع محله هیچ کدام از این چیزها نیستند. آنها به هم ریخته اند. پراکنده هستند. آنها مرز بین برنامه و زندگی عمومی را محو می کنند… اما کاری را انجام می دهند که عقده ها نمی توانند.

آنها بازی را به یک تمرین روزانه تبدیل می کنند تا یک رویداد برنامه ریزی شده. آنها به ورزش اجازه می دهند تا به عنوان زیرساخت مدنی عمل کند تا تجربه مصرف کننده. شهرهای آمریکا انجام می دهند نه عدم جاه طلبی در مورد ورزش کمبود دارند تخیل در مورد مقیاس

در نهایت، انتخاب بین تعالی و دسترسی نیست. این بین ساختن برای لحظه ها و ساختن برای زندگی است. اگر شهرها بخواهند ورزش در خدمت سلامت عمومی، تعلق و اجتماع باشد – به جای آخر هفته ها و مسابقات – به ویترین های کمتر و فضاهای بیشتری نیاز دارند که در آن هیچ چیز برنامه ریزی نشده باشد و همه چیز ممکن است.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا، به شکل کمی متفاوت، در نوح تومرت منتشر شد زمین مردم. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.