برچسب: را

سریع‌ترین راه برای درک اینکه چرا آمریکا نمی‌تواند مسکن کافی بسازد، نخواندن برگه سفید یا تشکیل یک گروه ویژه است. این است که تماشا کن چه اتفاقی می افتد زمانی که یک شهروند عادی سعی می کند یک واحد اجاره ای متوسط ​​را به ملکی در شهری اضافه کند که ادعا می کند خانه های بیشتری می خواهد. داستان به ندرت با بریدن روبان به پایان می رسد. بیشتر اوقات، با یک سازنده ماهر، چند ماه مسن تر و هزاران دلار فقیرتر، به پایان می رسد که تصمیم می گیرد دیگر هرگز آن را تکرار نکند.

یک نمونه اخیر از لس آنجلس – ارائه شده توسط سرمایه گذار املاک و مستغلات و یوتیوبر به طور گسترده دنبال می شود گراهام استفان– مشکل را ثبت می کند. استفان تصمیم گرفت تا یک واحد واحد بسازد، یک مورد آزمایشی. اگر به آرامی پیش می رفت، او قصد داشت بیشتر بسازد.

هشدار اسپویلر: بدون مشکل پیش نرفت.

این مجوز به تنهایی سه ماه طول کشید و بیش از 4000 دلار هزینه داشت، اما چنین تاخیرهایی به قیمت ورود به آمریکا تبدیل شده است، فقط در لس آنجلس. سیل مشکل از خط پایان آغاز شد.

با ساخته شدن واحد، یک مستاجر برای 1 سپتامبر 2025 به صف شد و تنها بازرسی نهایی باقی مانده بود، یک بازرس واحد را شکست داد زیرا کندانسور تهویه مطبوع به خط تخلیه نیاز داشت. در حالی که پیمانکار پیشنهاد داد آن را در محل نصب کند – یک تعمیر 15 دقیقه ای، بازرس نپذیرفت. او توضیح داد که ساعت 4:30 بعدازظهر جمعه بود، او هفته بعد برمی گشت.

او برنگشت.

شهر بازرسی را به الف واگذار کرد جدید بازرس بازرس دوم، با مشاهده فرصتی تازه، فهرست جدیدی از نواقصی را تهیه کرد که اولی هرگز به آنها اشاره نکرده بود. اینها به درستی رفع شد. در بازدید بعدی، مسائل بیشتری ظاهر شد، از جمله تقاضای استفان مبنی بر اینکه استفان 600 دلار برای بازرسی دوربین مداربسته از خط فاضلاب خرج کند، که البته باید به طور انحصاری توسط فروشندگان مورد تایید شهر انجام شود.

با توجه به کار دوربین، خط فاضلاب کار می کرد، اما اتصال به شهر اصلی – واقع در وسط یک خیابان عمومی – نشان داد جزئی کرک برای این کار، شهر 22000 دلار برای تعمیرات درخواست کرد. استفان یک مصالحه معقول پیشنهاد کرد: به مستاجر اجازه دهید در حالی که خط را ظرف 60 روز تعمیر می کند، نقل مکان کند.

با سکوت مواجه شد. تماس ها بی پاسخ ماند؛ ایمیل ها در یک خلأ بوروکراتیک ناپدید شدند.

اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است

وقتی شهر در نهایت پاسخ داد، موضوع به بخش عمومی ارسال شد. استفان مجوز تعمیر 22000 دلاری را صادر کرد. اما شهر از صدور مجوز برای همان کاری که لازم بود خودداری کرد تا زمانی که او به مستاجران فعلی خود 75 روز اخطار قطعی مختصر آب داد – برای ساعاتی برنامه ریزی شده بود که آنها در خانه نباشند.

سپس یک پیچ دیگر آمد. الف جدا کردن بازرس از ملک بازدید کرد و تصمیم گرفت که قبل از ادامه کار فاضلاب، استفان باید 22 فوت پیاده رو که توسط ریشه های یک درخت متعلق به شهر آسیب دیده است، جایگزین کند. برای کوتاه کردن این ریشه ها، او نیاز به مجوز داشت جنگلداری شهری، که به 60 روز دیگر پردازش نیاز داشت.

در این مرحله، واحد ماهها از تاریخ اشغال آن گذشته بود. مستاجر مدتها بود که منصرف شده بود. این پروژه باعث صرف زمان و پول شد. و استفان که به فکر ساخت چندین واحد دیگر بود، به این نتیجه منطقی رسید: اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است.

اینگونه است که شهرها بی سر و صدا بازار مسکن خود را می کشند. این با گیوتین نیست، بلکه با مجموعه ای بی پایان و اغلب زائد از فرم ها، عدم پاسخگویی مزمن، و کارکنانی که با امضاها به عنوان یک هنر تفسیری برخورد می کنند. مشکل فساد اداری است.

افرادی که می توانند منعطف ترین و مقرون به صرفه ترین خانه ها را اضافه کنند، شرکت نمی کنند

شهرها اصرار دارند که خواهان مسکن جدید هستند، به ویژه در دسته‌های «فقدان-متوسط». آنها ADU ها را به عنوان یک مسیر غیرمتمرکز برای مقرون به صرفه بودن تحسین می کنند. گزارش های آنها به مزایای آب و هوای پر کردن اشاره می کند. با این حال، دپارتمان‌های ساختمانی آن‌ها طوری رفتار می‌کنند که گویی هدف این است که از مشارکت همه به جز مازوخیست‌ترین یا سرمایه‌دارترین بازیگران جلوگیری کنند. توسعه دهندگان بزرگ در حال حاضر توسعه دهندگان، لابی ها و افسران انطباق تمام وقت را استخدام می کنند. سازندگان در مقیاس کوچک نمی توانند این کار را انجام دهند. و بنابراین، همان افرادی که می‌توانند منعطف‌ترین و مقرون به صرفه‌ترین خانه‌ها را اضافه کنند، شرکت نمی‌کنند.

این هزینه صدور مجوز و بازرسی کیسه شن است.

پیامدهای اقتصادی انتزاعی نیست. زمانی که سازندگان تدریجی از بازار خارج می‌شوند، شهرها دوبلکس‌ها، چهاربلکس‌ها، آپارتمان‌های گاراژ و واحدهای محوطه باغ را از دست می‌دهند – اشکالی که زمانی یک لایه میانی گسترده بین تجمل و یارانه ایجاد می‌کردند. و وقتی ساخت‌وسازهای کوچک خشک می‌شود، تنها مسکنی که باقی می‌ماند یا کار نهادی پرهزینه است یا پروژه‌های یارانه‌ای سنگین که برچسب‌های قیمتی آن‌ها معمولاً با چیزهای پوچ معاشقه می‌شود. سانتا مونیکا اخیراً نزدیک به 1,000,000 دلار در هر واحد برای مسکن بی خانمان ها رسیده است. این عدد نشانه ای از اختلال عملکرد عمیق است. در دورهمی با همین پول می توانستیم پنج تا ده برابر این حجم مسکن بسازیم.

با این حال، راهی برای خروج از این باتلاق وجود دارد. سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

ایالت ها می توانند از شهرها بخواهند که چک لیست های واضح و محدودی را برای هر مرحله بازرسی منتشر کنند و پس از تایید یک مورد، بدون وجود نگرانی قابل اثبات در مورد ایمنی جان، بازرس بعدی نمی تواند آن را بازگشایی کند. کشورها می‌توانند مهلت‌های پاسخگویی معقولی را اعمال کنند: دو روز کاری برای ارتباطات، پنج تا ده روز برای بازرسی‌های نهایی، با تأیید خودکار در صورت از دست دادن مهلت‌ها. ایالت‌ها می‌توانند به تناسب نیاز داشته باشند: برای نقص‌های جزئی در زیرساخت‌های متعلق به شهر نباید از گواهی سکونت دریغ کرد. و آنها می توانند به بازرسان خصوصی شخص ثالث – دارای مجوز، ممیزی، بیمه شده و رقابتی – اجازه دهند که شهرهای ثبت نام آنها را بپذیرند.

سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

مهمتر از همه، روند بازرسی باید شفاف شود. تقریباً در هر صنعت مصرف کننده، عملکرد عمومی است. رستوران ها با بررسی ها زنده می مانند. پیمانکاران با رتبه بندی زندگی می کنند یا می میرند. با این حال، دپارتمان های بازرسی – دروازه بان تمام تولیدات مسکن – در تیرگی کار می کنند.

الف داشبورد عمومی به سبک Yelp برای بازرسان و بازبینی‌کنندگان طرح، با معیارهای زمان‌های چرخش، معکوس‌ها در درخواست تجدیدنظر و حرفه‌ای بودن پایه، احتمالاً بیش از ده گزارش مشاور برای ساده‌سازی تولید مسکن کمک می‌کند. در حال حاضر به اندازه کافی در مورد غیرحرفه ای بودن بازرسی های آنلاین غر می زنیم. من انتظار دارم کسی چنین برنامه ای را در سال 2026 راه اندازی کند.

حفظ ایمان

شهرهایی که از اصلاحات بازرسی استقبال می کنند، شاهد ساختمان های محلی بیشتر، رقابت در بازار بیشتر و واحدهای افزایشی و کم هزینه خواهند بود. مهمتر از همه، آنها اعتماد را دوباره برقرار خواهند کرد. آنها اعتماد به دولت را تقویت خواهند کرد. و ایمان به سیستم ها را جوان می کنند.

شهرهایی که امتناع می کنند به بیرون راندن افرادی که مایل به کمک به آنها هستند ادامه خواهند داد. نتیجه قابل پیش بینی است: مسکن کمتر، قیمت های بالاتر و فشار سیاسی بیشتر برای اجتماعی کردن تولید با هزینه های عمومی فوق العاده (و غیرقابل دفاع).

کمبود مسکن اجتناب ناپذیر نیست آنها اداره می شوند. و تا زمانی که دولت‌های محلی بپذیرند که رژیم‌های بازرسی غیرپاسخگو می‌توانند به همان اندازه منطقه‌بندی عرضه را خفه کنند، آنها همچنان به تماشای دور شدن سرمایه، استعداد و سازندگان کوچک مقیاس خواهند پرداخت – بی‌صدا، هر بار یک بازرسی ساده از خط تخلیه.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در وبلاگ آرون لوبک منتشر شد. در مسکن. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

کارولین تانبی اسمیت عاشق نیوهیون، کانکتیکات شد، همان طور که بسیاری از مردم عاشق یک مکان می شوند: نه به یکباره، و نه به این دلیل که بروشوری به او گفته بود.

اول چیزهای کوچک بود. دویدن از کنار همان ایوان، همان تکان دادن سر، همان موج. روزهای تابستانی برای پروژه‌ای که او را مجبور کرد شهر را به‌عنوان یک چیز زنده و تا حدودی آشفته یاد بگیرد، در «گوشه‌های غبارآلود» شهرداری شهر سرگردان بود. و سپس انواع خاطراتی که نمی توانید برایشان برنامه ریزی کنید: نشستن روی چمن ها، در محاصره 8000 نفر، همه جمع شده بودند تا زیر باران به نوازنده ویولن سل یویو ما گوش دهند.

وجه اشتراک همه این لحظات تماشایی نبود، نزدیکی بود. آنها متکی بودند که مردم بتوانند همدیگر را ببینند، در کنار هم بمانند، و بدون عجله در فضا به اشتراک بگذارند. به عبارت دیگر، آنها به شرایط اولیه ای وابسته بودند که به مردم اجازه می دهد همسایه باشند.

امروزه، بسیاری از کارهای تانبی اسمیت بر بازگرداندن آن شرایط در شهری متمرکز است که تصمیمات برنامه ریزی اواسط قرن آنها را از بین برده است.

او به یاد می آورد: «اعتقاد من به نیوهیون واقعاً از روحیه وکالت، تاریخ، روح کارآفرینی شهر ناشی می شود که می توانید احساس کنید در پیاده روها و خیابان ها موج می زند. پادکست انقلاب از پایین به بالا. فکر می‌کنم، به عنوان یک جوان در آن زمان، آنقدر تحت تأثیر آن تجربه قرار گرفتم و همچنین دوستی‌های زیادی ایجاد کردم که باعث شد بگویم، «هی، من هم می‌خواهم برای این مکان بجنگم»، درست مانند این مربیان و مربیانی که در اطرافم می‌بینم که برای این شهر می‌جنگند.

اکنون او یک توسکا در بخش 9 است.

در اواسط قرن بیستم، در اوج جنبش نوسازی شهری، نیوهون 120 میلیون دلار بودجه فدرال دریافت کرد تا به اصطلاح بلایای شهری را پاک کند و هسته صنعتی قدیمی خود را توسعه دهد. به رهبران شهر گفته شد که در حال ساختن آینده هستند، طرحی برای دیگران. در عوض آنچه در پی داشت، یک داستان هشداردهنده بود. ساخت I-91 محله ها را شکست، هزاران خانه را ویران کرد و فرار ساکنان به حومه شهر را تسریع کرد و پایه مالیات محلی را تخلیه کرد. آنچه قرار بود شهر را مدرن کند، در عوض آن را از هم پاشید. زخم ها بیش از نیم قرن بعد می سوزند.

تانبی اسمیت: «شما واقعاً می توانید شکاف را احساس کنید سال گذشته به PBS گفت، جدایی بین East Rock و Fair Haven را توصیف می کند. “بنابراین حدود یک سال پیش، من و چند نفر دیگر به این زیرگذر و این فضا نگاه کردیم و شروع کردیم به گفتن، “خوب، خوب، اگر قرار بود این منطقه را بگیریم و دوباره آن را در منطقه ای تصور کنیم که آنها را دوباره به هم وصل کند، چه می شود؟”

اما تانبی اسمیت در مورد بزرگراه مانند بنای یادبودی که شما سوگواری می کنید صحبت نمی کند. او در مورد آن مانند مشکلی صحبت می کند که می توانید با صبر و حوصله، علنی و با افرادی که در سایه آن زندگی می کنند، روی آن کار کنید. این طرز فکر به شهر کمک کرد تا یک کمک مالی فدرال برای برقراری ارتباط مجدد و راه اندازی ابتکار اتصال مجدد محله I-91 را دنبال کند. دریافت بودجه برای آینده ای متفاوت کلیدی است، اما آنچه به همان اندازه مهم است سیگنالی است که می فرستد: نیوهون شهری است که مایل است به جای زخم خود نگاه کند و با صدای بلند بگوید: ما می توانیم بهتر از این کار کنیم

به ویژه یک زیرگذر به نوعی محل اثبات آن تخیل شده است. برای سال‌ها این همان جایی بود که شهرها نادیده می‌گرفتند: فضای باقی‌مانده، تاریک و غیردوستانه، اغلب زباله‌ها، به راحتی فراموش می‌شد مگر اینکه در نزدیکی زندگی کنید. تانبی اسمیت و شرکای آن در تلاش بوده اند تا آن را به یک پارک زیرگذر یا مکانی که در آن جوانان می توانند اسکیت بورد و تیراندازی کنند، تبدیل کنند. در نهایت، جایی که می توان در کنار رودخانه بایستد و احساس کند، حتی برای مدت کوتاهی، شهر در کنار اوست.

امید این است که این تنها آغاز راه باشد.

پاسخ اسمیت این بوده است که همزمان در دو مقیاس کار کند. اگر بزرگراه نمایانگر یک مانع بزرگ و ساختاری برای همسایگی است، او به همان اندازه به موارد کوچکتر و اجتماعی علاقه مند است – لحظاتی که مردم در جمع شدن، سازماندهی یا دعوت یکدیگر تردید دارند. به همین دلیل او کمک کرد. صندوق همسایگان خود را بشناسید راه اندازی کنید. این کمک هزینه‌های ساده 100 دلاری را برای ساکنانی که می‌خواهند میزبان چیزی کوچک باشند، مانند یک دیدار بسکتبال شنبه، یک باشگاه شطرنج، یک پاک‌سازی، و یک غواصی فراهم می‌کند. مقدار دلار تقریباً کم‌کم است، و این چیزی است که آن را قدرتمند می‌کند. این مانع را به اندازه ای کاهش می دهد که “من همیشه به … فکر می کردم” را به “بیا انجامش دهیم” تبدیل شود. به کسی که ایده ای دارد – شاید حتی به کسی که از خواستن آن کمی احساس احمقانه می کند – می گوید آنها مجاز به تلاش هستند.

در زمانی که افراد را به سمت درون سوق می‌دهد، اسمیت بر عکس آن شرط می‌بندد، نه با ایجاد جامعه تولیدی، بلکه با از بین بردن اصطکاک‌هایی که از شکل‌گیری آن جلوگیری می‌کند. چون شهرها به یکباره خوب نمی شوند. آنها روشی را که مردم انجام می دهند درمان می کنند: از طریق تجربیات مکرر و ملموس که به آرامی ایمان را باز می گرداند – ایمان به مکان می تواند تغییر، و ایمان به اینکه ما می توانیم آن را تغییر دهیم با هم.

درباره کار Caroline Tanbee Smith در مورد کارولین تانبی اسمیت بیشتر بدانید پادکست انقلاب از پایین به بالا.