برچسب: بزرگ

من اخیراً صحبت‌های زیادی در مورد توسعه مجدد Safeway در منطقه مارینا در سانفرانسیسکو دیده‌ام، از جمله مقاله دسامبر دیو دیک که خلاصه‌ای از سیاست‌های آشفته (و شاید ریاکارانه) درگیر شده است: مارینا سانفرانسیسکو می تواند 790 خانه داشته باشد. شهردار دانیل لوری می گوید نه. YIMBYs بگو بله.

من دیگر در سانفرانسیسکو زندگی نمی‌کنم، و برای اظهار نظر در مورد پروژه خاصی نمی‌نویسم. در عوض، من می خواهم چند نظر در این مورد به اشتراک بگذارم مهربان پروژه به طور خاص، من فکر می‌کنم که پروژه‌های بزرگ با رندرهای درخشان، توجه بسیاری از طرفداران مسکن را جلب می‌کنند. در حالی که پروژه هایی مانند این خواهد بود بخشی از راه حل مسکن، من فکر نمی کنم آنها هستند پاسخ به مشکلات مسکن ما، و به نظر من نباید بیش از حد روی آنها تمرکز کنیم.

چرا این را می گویم؟

اولاً، تعداد پروژه‌های توسعه مجدد بزرگ همیشه نسبتاً کم خواهد بود.

• اجرای این پروژه ها به مهارت و سرمایه زیادی نیاز دارد. توسعه‌دهندگان زیادی با دسترسی به سرمایه یا مهارت پیاده‌سازی پروژه‌های زیادی مانند این وجود ندارند. من شک دارم که حتی 100 شرکت توسعه ای وجود داشته باشد که بتواند این نوع پروژه را اجرا کند.
  ‌
• حتی اگر در مورد اینکه چند برنامه نویس قادر به ارائه پروژه در این مقیاس هستند اشتباه می کنم، تعداد محدودی وجود دارد سایت ها که برای این نوع پروژه قابل اجرا هستند. Safeway در مارینا نسبت به موقعیتش در نزدیکی قلب دومین مرکز شهر مهم آمریکا که قبلاً توسط توسعه متراکم و با کاربری مختلط احاطه شده است، به طور منحصر به فردی توسعه نیافته است. هیچ کمبودی در زمین های توسعه نیافته وجود ندارد، اما بیشتر آن نمی تواند در هیچ نقطه ای نزدیک به سطح سایت مارینا دوباره توسعه یابد.
  ‌
• سایت‌های فرصت معمولاً خوشه‌بندی می‌شوند، و از قضا، زمانی که یک سایت جهشی عظیم در شدت توسعه را تجربه می‌کند، می‌تواند بازار محلی را متوقف کند، و سایت های فرصت نزدیک را ایجاد کنید سخت تر توسعه مجدد به جای ساده تر.

دوم، پروژه های توسعه مجدد بزرگ مانند این هستند منحصر به فرد سیاسی.

• از آنجا که آنها بزرگ هستند، بسیار قابل مشاهده هستند، و از آنجا که تعداد آنها همیشه نسبتاً کم خواهد بود، برای مخالفان آسان است که علیه آنها سازماندهی کنند.
  ‌
• همچنین ناراحت کردن مردم از چیزی بتونی بسیار ساده تر است – “این برج دید شما را به خلیج مسدود می کند!” – بیشتر از آن که علیه چیزی انتزاعی مانند اصلاحات تک پله ای متحد شوید.

سوم، من شک دارم که پروژه‌های بزرگی مانند این می‌توانند واقعاً برای رفع نیاز مسکن در شهرهایی با محدودیت عرضه، مقیاس شوند. حتی اگر آنها از نظر سیاسی به راحتی تأیید و ساخته می شدند.

• هیچ پروژه واحدی (در هر مقیاسی) واحدهای کافی برای ماده را فراهم نمی کند. بیایید فرض کنیم، به طور خوش بینانه، پروژه مارینا طی 5 سال آینده از ایده به مرحله تکمیل خواهد رسید. این بدان معناست که 158 دستگاه در سال تحویل می دهد که عالی است! اما آنقدر نزدیک نیست که بتواند نیازهای مسکن سانفرانسیسکو را به تنهایی برآورده کند.
  ‌
• همانطور که قبلا ذکر شد، تعداد محدودی از سایت‌های توسعه مجدد وجود دارد که حتی می‌توانند از پروژه‌های مقیاس بزرگ مانند این پشتیبانی کنند.
  ‌
• حتی ما فرض می کنیم 100 شرکت توانمند وجود دارد که این پروژه ها را به طور موازی اجرا می کنند، و هرگز سایت های قابل دوام آنها تمام نمی شود، که به طور خالص 15800 واحد در سال خواهد داشت. این عالی خواهد بود! اما، برای زمینه، هنوز هم کمتر از 20k + ADUs کالیفرنیا سالانه اضافه می کند.

اکنون، من نمی‌خواهم استدلال کنم که پروژه‌هایی مانند این خوب یا بد هستند، یا باید آنها را انجام دهیم یا نکنیم. در زمینه سانفرانسیسکو، پروژه مارینا برای من منطقی است، فکر می کنم باید جلو برود. اما من اغلب با طرفداران مسکن روبرو می شوم که فکر می کنم طرفدار مسکن هستند بیش از حد تمرکز بر بولدوزر کردن موانع سیاسی در مقابل پروژه های بزرگ، زیرا آنها فکر می کنند که پروژه های بزرگ مقیاس هستند. پاسخ، مفرد و من فکر می کنم که این واقعیت موجود در زمین را به اشتباه درک می کند.

به عنوان نمونه، من شنیده ام که طرفداران مسکن برنامه ADU کالیفرنیا را به عنوان یک اصلاح ساده “آنچه را که می توانید بدست آورید” توصیف می کنند، حتی اگر ADU ها احتمالاً چنین هستند. در حال حاضر اضافه کردن واحدهای بیشتری در سال نسبت به آنچه که می توانستیم از طریق پروژه های آپارتمانی در مقیاس بزرگ به دست آوریم. این یک اشتباه در تفکر است.

بازارهای مسکن از چند پروژه محلی ساخته نشده‌اند، بلکه از مجموعه‌های منطقه‌ای ساخته شده‌اند. حتی در شهرهای کوچکتر ده ها هزار قطعه وجود دارد، بزرگترین شهرها حاوی میلیون ها بسته هستند. اصلاحاتی که در مورد میلیون ها بسته در حال انجام است خانه های بیشتری را باز کنید نسبت به اصلاحاتی که فقط برای صدها بسته اعمال می شود.

برای نشان دادن این موضوع، این طرح دستمال را در نظر بگیرید:

اگر کد پستی را بگیریم 94116 به عنوان نماینده Outer Sunset، دارای 16139 واحد مسکونی در 2.53 مایل مربع یا 6379 واحد در هر مایل مربع است. غروب بیرونی اغلب به عنوان منطقه ای که در برابر واحدهای مسکونی جدید مقاومت کرده و نیاز به توسعه بیشتر دارد مورد انتقاد قرار می گیرد – من با آن موافقم. اما چند صد کد پستی در منطقه خلیج وجود دارد و تعداد بسیار کمی از آنها نزدیک به این سطح از توسعه هستند.

برای مثال، بیایید نگاه کنیم 94061، در شهر ردوود. کد پستی در حال حاضر 54% به اندازه غروب بیرونی متراکم است. 14006 واحد مسکونی بیش از 3.86 مایل مربع یا 3628 واحد در هر مایل مربع. این منطقه دارای مکان‌هایی است که می‌توانند دوباره به ساختمان‌های آپارتمانی تبدیل شوند، اما اکثر قسمت‌ها خانه‌های تک خانواده هستند. بزرگترین فرصت، گشودن گزینه های جدید مسکن برای همه آن صاحبان خانه های موجود است. این بدان معناست که به یک خانواده اجازه دهید یک کلبه در حیاط خلوت برای والدین سالخورده خود بسازد، یک بازنشسته برای تبدیل زیرزمین خود به یک آپارتمان لوازم جانبی برای مقداری نقدینگی اضافی، یا یک سازنده محلی برای تبدیل خانه فرسوده به دوبلکس یا تریبلکس.

اگر آن گزینه‌ها توسط حق مجاز بودند، این بخش از شهر ردوود می‌توانست به سطح غروب بیرونی برسد. هنوز هم خانه‌های تک خانواده‌ای هستند، اما از 14006 خانه به 24623 رسیده است. افزایش 10617 خانه.

وجود دارد 323 کد پستی در منطقه خلیج گسترده تر، اگرچه برخی از آنها کاملاً دور از شهر هستند و برخی عمدتاً دارای مناطق کوهستانی هستند. اگر اصلاحاتی را تصویب کنیم که به ده هزار خانه جدید در نیمی از آنها اجازه می دهد، قفل آن باز می شود 1.6 میلیون خانه جدید

به همین دلیل است که مجموعه ابزار آماده مسکن شهرک های قوی بر اصلاحاتی تمرکز می کند که می تواند پر شدن و تکامل تدریجی را در کل مناطق باز کند، نه فقط فروشگاه های مواد غذایی با موقعیت ایده آل.

فکر می‌کنم دوستان متفکر YIMBY من قبلاً این را می‌دانند – آنها افراد عمل‌گرا هستند. اما من نمی دانم که آیا میانه YIMBY برابر است یا خیر هیجان زده در مورد قدرت افزایش گرایی آنطور که باید باشد. مسکن افزایشی بدون نیم قرص است. را مقیاس پذیرترین اصلاحات همانهایی هستند که عرضه مسکن پاسخگو را در محله هایی که اکثریت عظیم زمین های توسعه یافته امروز ما را تشکیل می دهند، باز می کند.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا، به شکل کمی متفاوت، در اندرو برلسون منتشر شد شهر محدوده آزاد. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.