برچسب: اصلاح

سریع‌ترین راه برای درک اینکه چرا آمریکا نمی‌تواند مسکن کافی بسازد، نخواندن برگه سفید یا تشکیل یک گروه ویژه است. این است که تماشا کن چه اتفاقی می افتد زمانی که یک شهروند عادی سعی می کند یک واحد اجاره ای متوسط ​​را به ملکی در شهری اضافه کند که ادعا می کند خانه های بیشتری می خواهد. داستان به ندرت با بریدن روبان به پایان می رسد. بیشتر اوقات، با یک سازنده ماهر، چند ماه مسن تر و هزاران دلار فقیرتر، به پایان می رسد که تصمیم می گیرد دیگر هرگز آن را تکرار نکند.

یک نمونه اخیر از لس آنجلس – ارائه شده توسط سرمایه گذار املاک و مستغلات و یوتیوبر به طور گسترده دنبال می شود گراهام استفان– مشکل را ثبت می کند. استفان تصمیم گرفت تا یک واحد واحد بسازد، یک مورد آزمایشی. اگر به آرامی پیش می رفت، او قصد داشت بیشتر بسازد.

هشدار اسپویلر: بدون مشکل پیش نرفت.

این مجوز به تنهایی سه ماه طول کشید و بیش از 4000 دلار هزینه داشت، اما چنین تاخیرهایی به قیمت ورود به آمریکا تبدیل شده است، فقط در لس آنجلس. سیل مشکل از خط پایان آغاز شد.

با ساخته شدن واحد، یک مستاجر برای 1 سپتامبر 2025 به صف شد و تنها بازرسی نهایی باقی مانده بود، یک بازرس واحد را شکست داد زیرا کندانسور تهویه مطبوع به خط تخلیه نیاز داشت. در حالی که پیمانکار پیشنهاد داد آن را در محل نصب کند – یک تعمیر 15 دقیقه ای، بازرس نپذیرفت. او توضیح داد که ساعت 4:30 بعدازظهر جمعه بود، او هفته بعد برمی گشت.

او برنگشت.

شهر بازرسی را به الف واگذار کرد جدید بازرس بازرس دوم، با مشاهده فرصتی تازه، فهرست جدیدی از نواقصی را تهیه کرد که اولی هرگز به آنها اشاره نکرده بود. اینها به درستی رفع شد. در بازدید بعدی، مسائل بیشتری ظاهر شد، از جمله تقاضای استفان مبنی بر اینکه استفان 600 دلار برای بازرسی دوربین مداربسته از خط فاضلاب خرج کند، که البته باید به طور انحصاری توسط فروشندگان مورد تایید شهر انجام شود.

با توجه به کار دوربین، خط فاضلاب کار می کرد، اما اتصال به شهر اصلی – واقع در وسط یک خیابان عمومی – نشان داد جزئی کرک برای این کار، شهر 22000 دلار برای تعمیرات درخواست کرد. استفان یک مصالحه معقول پیشنهاد کرد: به مستاجر اجازه دهید در حالی که خط را ظرف 60 روز تعمیر می کند، نقل مکان کند.

با سکوت مواجه شد. تماس ها بی پاسخ ماند؛ ایمیل ها در یک خلأ بوروکراتیک ناپدید شدند.

اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است

وقتی شهر در نهایت پاسخ داد، موضوع به بخش عمومی ارسال شد. استفان مجوز تعمیر 22000 دلاری را صادر کرد. اما شهر از صدور مجوز برای همان کاری که لازم بود خودداری کرد تا زمانی که او به مستاجران فعلی خود 75 روز اخطار قطعی مختصر آب داد – برای ساعاتی برنامه ریزی شده بود که آنها در خانه نباشند.

سپس یک پیچ دیگر آمد. الف جدا کردن بازرس از ملک بازدید کرد و تصمیم گرفت که قبل از ادامه کار فاضلاب، استفان باید 22 فوت پیاده رو که توسط ریشه های یک درخت متعلق به شهر آسیب دیده است، جایگزین کند. برای کوتاه کردن این ریشه ها، او نیاز به مجوز داشت جنگلداری شهری، که به 60 روز دیگر پردازش نیاز داشت.

در این مرحله، واحد ماهها از تاریخ اشغال آن گذشته بود. مستاجر مدتها بود که منصرف شده بود. این پروژه باعث صرف زمان و پول شد. و استفان که به فکر ساخت چندین واحد دیگر بود، به این نتیجه منطقی رسید: اکنون ساختن در لس آنجلس احمقانه است.

اینگونه است که شهرها بی سر و صدا بازار مسکن خود را می کشند. این با گیوتین نیست، بلکه با مجموعه ای بی پایان و اغلب زائد از فرم ها، عدم پاسخگویی مزمن، و کارکنانی که با امضاها به عنوان یک هنر تفسیری برخورد می کنند. مشکل فساد اداری است.

افرادی که می توانند منعطف ترین و مقرون به صرفه ترین خانه ها را اضافه کنند، شرکت نمی کنند

شهرها اصرار دارند که خواهان مسکن جدید هستند، به ویژه در دسته‌های «فقدان-متوسط». آنها ADU ها را به عنوان یک مسیر غیرمتمرکز برای مقرون به صرفه بودن تحسین می کنند. گزارش های آنها به مزایای آب و هوای پر کردن اشاره می کند. با این حال، دپارتمان‌های ساختمانی آن‌ها طوری رفتار می‌کنند که گویی هدف این است که از مشارکت همه به جز مازوخیست‌ترین یا سرمایه‌دارترین بازیگران جلوگیری کنند. توسعه دهندگان بزرگ در حال حاضر توسعه دهندگان، لابی ها و افسران انطباق تمام وقت را استخدام می کنند. سازندگان در مقیاس کوچک نمی توانند این کار را انجام دهند. و بنابراین، همان افرادی که می‌توانند منعطف‌ترین و مقرون به صرفه‌ترین خانه‌ها را اضافه کنند، شرکت نمی‌کنند.

این هزینه صدور مجوز و بازرسی کیسه شن است.

پیامدهای اقتصادی انتزاعی نیست. زمانی که سازندگان تدریجی از بازار خارج می‌شوند، شهرها دوبلکس‌ها، چهاربلکس‌ها، آپارتمان‌های گاراژ و واحدهای محوطه باغ را از دست می‌دهند – اشکالی که زمانی یک لایه میانی گسترده بین تجمل و یارانه ایجاد می‌کردند. و وقتی ساخت‌وسازهای کوچک خشک می‌شود، تنها مسکنی که باقی می‌ماند یا کار نهادی پرهزینه است یا پروژه‌های یارانه‌ای سنگین که برچسب‌های قیمتی آن‌ها معمولاً با چیزهای پوچ معاشقه می‌شود. سانتا مونیکا اخیراً نزدیک به 1,000,000 دلار در هر واحد برای مسکن بی خانمان ها رسیده است. این عدد نشانه ای از اختلال عملکرد عمیق است. در دورهمی با همین پول می توانستیم پنج تا ده برابر این حجم مسکن بسازیم.

با این حال، راهی برای خروج از این باتلاق وجود دارد. سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

ایالت ها می توانند از شهرها بخواهند که چک لیست های واضح و محدودی را برای هر مرحله بازرسی منتشر کنند و پس از تایید یک مورد، بدون وجود نگرانی قابل اثبات در مورد ایمنی جان، بازرس بعدی نمی تواند آن را بازگشایی کند. کشورها می‌توانند مهلت‌های پاسخگویی معقولی را اعمال کنند: دو روز کاری برای ارتباطات، پنج تا ده روز برای بازرسی‌های نهایی، با تأیید خودکار در صورت از دست دادن مهلت‌ها. ایالت‌ها می‌توانند به تناسب نیاز داشته باشند: برای نقص‌های جزئی در زیرساخت‌های متعلق به شهر نباید از گواهی سکونت دریغ کرد. و آنها می توانند به بازرسان خصوصی شخص ثالث – دارای مجوز، ممیزی، بیمه شده و رقابتی – اجازه دهند که شهرهای ثبت نام آنها را بپذیرند.

سیستم های بازرسی را می توان اصلاح کرد – به طور ایده آل در سطح ایالتی، جایی که مشوق های محلی ضعیف تر و مشوق های سیاسی قوی تر هستند.

مهمتر از همه، روند بازرسی باید شفاف شود. تقریباً در هر صنعت مصرف کننده، عملکرد عمومی است. رستوران ها با بررسی ها زنده می مانند. پیمانکاران با رتبه بندی زندگی می کنند یا می میرند. با این حال، دپارتمان های بازرسی – دروازه بان تمام تولیدات مسکن – در تیرگی کار می کنند.

الف داشبورد عمومی به سبک Yelp برای بازرسان و بازبینی‌کنندگان طرح، با معیارهای زمان‌های چرخش، معکوس‌ها در درخواست تجدیدنظر و حرفه‌ای بودن پایه، احتمالاً بیش از ده گزارش مشاور برای ساده‌سازی تولید مسکن کمک می‌کند. در حال حاضر به اندازه کافی در مورد غیرحرفه ای بودن بازرسی های آنلاین غر می زنیم. من انتظار دارم کسی چنین برنامه ای را در سال 2026 راه اندازی کند.

حفظ ایمان

شهرهایی که از اصلاحات بازرسی استقبال می کنند، شاهد ساختمان های محلی بیشتر، رقابت در بازار بیشتر و واحدهای افزایشی و کم هزینه خواهند بود. مهمتر از همه، آنها اعتماد را دوباره برقرار خواهند کرد. آنها اعتماد به دولت را تقویت خواهند کرد. و ایمان به سیستم ها را جوان می کنند.

شهرهایی که امتناع می کنند به بیرون راندن افرادی که مایل به کمک به آنها هستند ادامه خواهند داد. نتیجه قابل پیش بینی است: مسکن کمتر، قیمت های بالاتر و فشار سیاسی بیشتر برای اجتماعی کردن تولید با هزینه های عمومی فوق العاده (و غیرقابل دفاع).

کمبود مسکن اجتناب ناپذیر نیست آنها اداره می شوند. و تا زمانی که دولت‌های محلی بپذیرند که رژیم‌های بازرسی غیرپاسخگو می‌توانند به همان اندازه منطقه‌بندی عرضه را خفه کنند، آنها همچنان به تماشای دور شدن سرمایه، استعداد و سازندگان کوچک مقیاس خواهند پرداخت – بی‌صدا، هر بار یک بازرسی ساده از خط تخلیه.

[[divider]]

این مقاله در ابتدا به شکل کمی متفاوت در وبلاگ آرون لوبک منتشر شد. در مسکن. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.