برچسب: است

این قطعه در ابتدا به شکل کمی متفاوت در تاریخ منتشر شد ساختن چیز درست در سال 2024. با اجازه در اینجا به اشتراک گذاشته شده است.

[[divider]]‌

بر کسی پوشیده نیست که پراویدنس در بحبوحه بحران مسکن قرار دارد. در سال 2012، متوسط ​​خانه حدود 200000 دلار فروخته شد. امروز آن عدد است نزدیک به 500000 دلار، بسیار بیشتر از توان مالی خانواده متوسط ​​است. بر اساس ارائه‌ای از بخش مسکن RI، از سال 2018 تا 2023، متوسط ​​اجاره آپارتمان 50 درصد افزایش یافته در حالی که دستمزدها تنها 22 درصد افزایش یافته است. افزایش هزینه های مسکن باعث افزایش بی خانمانی می شود که افزایش یافته است 70 درصد از سال 2019.

آخرین بار بحران مسکن

این اولین بحران مسکنی نیست که پراویدنس تجربه کرده است. در دهه 1800، رشد صنعتی و مهاجرت آزاد باعث شد که جمعیت پروویدنس در طول زندگی بیش از پنج برابر شود. کسی که در سال 1850 به دنیا آمده بود، تا 60 سالگی خود در سال 1910 شاهد افزایش جمعیت شهر از 41513 به 224326 نفر بود. (در مقایسه، طی 60 سال گذشته، پراویدنس جمعیت خود را از دست داده است و به تازگی به عقب افتاده است، و هنوز 30000 نفر کمتر از جمعیت سال 1910 است.)

چگونه این کار را کردند!؟ برای تطبیق با آن رشد فوق العاده، اجداد ما مشیتی را ساختند که امروز می شناسیم و دوستش داریم. هیچ نوع ساختمانی مترادف تر از آن رونق نیست سه طبقه. سه طبقه که به سرعت در تعداد باورنکردنی در سرتاسر شهر، اغلب در زمین‌های کشاورزی آن زمان در حاشیه شهر پراکنده می‌شوند، انبار مسکن کارگران صنعتی، خانواده‌های آنها، بازرگانان و دیگران را بسیار افزایش می‌دهد. سه طبقه مزایای زیادی داشت. جداسازی سازه ها خطر آتش سوزی را کاهش داد. ساختمان های کوچکتر به خانواده های طبقه کارگر راهی برای مالکیت خانه می داد. آپارتمان های اضافی را می توان برای تقویت مالی خانوار یا خانه های خانواده های بزرگ اجاره کرد.

اما ممکن است بسیاری از کسانی که امروز محله خود را گرامی می دارند، شوکه کند که بدانند سه طبقه بوده است توهین شده در آن زمان. آنها به عنوان مشوق تنبلی، بیماری و رذیلت دیده می شدند. آنها که مهاجران، گذرا، و «شور مستاجر» پر جمعیت بودند، توسط گاردهای قدیمی مهربان تر و طبقه متوسط ​​تلاشگر به عنوان یک آفت تلقی می شدند. در سال 1912، ماساچوست پخت و پز بالای طبقه دوم را ممنوع کرد برای مبارزه با «مصیبت» سه طبقه” در سال 1913، انجمن ملی مسکن تازه تأسیس حمایت کرد به دلیل استفاده از کدهای آتش نشانی به عنوان بهانه ای برای ممنوعیت خانه های سه خانواده. و در سال 1923، پراویدنس ممنوع است ساخت سه طبقه جدید، به دلیل نگرانی های بهداشتی و ازدحام بیش از حد.

بحران این بار

جمعیت پروویدنس امروز به سرعت در حال افزایش نیست و اشتغال نیز رشد نمی کند. بنابراین، چرا پراویدنس امروز با بحران مسکن مواجه است؟ اگر از ده نفر بپرسید، یازده توضیح خواهید شنید. مانند مردان نابینایی که یک فیل را بازرسی می کنند، هر کس بر اساس آنچه که از نزدیک تجربه می کند، بخش متفاوتی از مشکل را می بیند:

برخی حرص و آز شرکت ها را می بینند. (اما مطمئناً مردم در دهه 2000 زمانی که قیمت‌ها ثابت بود، حریص بودند؟) برخی بانک‌ها را سرزنش می‌کنند، زیرا اعتبار آنها یا خیلی ضعیف است (به مردم اجازه می‌دهد از بدهی برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند)، یا خیلی کم (بسیاری از خانواده‌ها را از بازار خرید مسکن دور نگه می‌دارد). دیگران می گویند که این در قوانین منطقه بندی استثنایی، ساختارها و مشوق های دولت محلی، یا قوانین ساختمانی و هزینه های ساخت و ساز نهفته است.

مانند فیل، بحران مسکن ترکیبی از همه این موارد است. آنها با هم منجر به ساختن تعداد کمی خانه جدید برای چندین دهه شده اند. امروزه، رود آیلند تنها یک پنجم خانه‌های سالانه می‌سازد که میانگین آن در دهه 1980 بود. کمتر از نصف کاری که در دهه های 1990 و 2000 انجام دادیم. نتیجه بازار مسکن تنگ است. بیشتر از افرادی که می فروشند مایل به خرید یا اجاره خانه هستند. در نتیجه، مالکان فعلی این قدرت را دارند که دلار بالا را هدایت کنند.

رقیب طبیعی برای یک خانه موجود، ساختن خانه جدید است. اما بیشتر زمین‌ها در پراویدنس برای ساخت خانه‌های جدید ممنوع هستند (شما می‌توانید خانه بزرگ‌تر و زیباتری بسازید، اما نمی‌توانید خانه‌های فردی بیشتری بسازید). به نقشه منطقه‌بندی پراویدنس نگاه کنید، تمام آن مناطقی که به رنگ زرد یا قهوه‌ای هستند، مناطق مسکونی یا R هستند. تقریباً همه آن زمین ها قبلاً اشغال شده اند، به این معنی که توسعه جدید نمی تواند خانه های زیادی را تحت منطقه بندی محدود ما بسازد. راهروهای تجاری و سایت‌های فراصنعتی که در آن توسعه مجاز است و اتفاق می‌افتد، فقط یک منطقه کوچک است (این یک تضاد قابل توجه با دهه 1880 است که در آن توسعه در کل شهر رخ می‌داد.)

و تقاضا نیز تغییر کرده است. خانوارها کوچکتر هستند: تا حدود 2.4 برای هر خانوار. افراد مجرد خیلی بیشتری به تنهایی زندگی می کنند. فقط برای حفظ همین جمعیت، تقاضا برای خانه افزایش یافته است. و در عین حال، مردم فضای بیشتری برای هر نفر می خواهند. صد سال پیش، دو یا سه بچه یک اتاق خواب مشترک داشتند، جایی که امروزه هر کدام اتاق خواب خود را دارند. در جایی که تقاضا برای خانه‌های بزرگ‌تر و زیباتر با ساخت‌وساز جدید برآورده نمی‌شود، خانواده‌های ثروتمندتر از خانواده‌های فقیرتر برای خانه‌های قدیمی پیشنهاد می‌کنند و آنها را بازسازی می‌کنند یا واحدها را ترکیب می‌کنند تا به آنچه می‌خواهند برسند. در دهه های گذشته، شهر نیویورک 100000 خانه را از دست داد به این منظور. نتیجه یک است بازی بی رحمانه صندلی های موسیقی.

گرفتاری ما

وضعیت مخمصه پراویدنس این است: از یک سو، وضعیت موجود برای هر کسی که قبلاً صاحب خانه نیست، بسیار بد است و بدتر می شود. از طرف دیگر، اکثر ما عموماً شهر و محله خود را آنطور که هستند دوست داریم. تغییراتی که اکثر ما انجام می دهیم مانند برای دیدن ویرایش ها و تعمیرات مختصری وجود دارد. مقیاس مشکل راه حل های ساده و آسان را رد می کند.

حدود 80000 خانه در پراویدنس وجود دارد. اگر یک خانه متوسط ​​1200 فوت مربع باشد، 96 میلیون فوت مربع فضای مسکونی است. یک افزایش متوسط ​​10 درصدی در موجودی مسکن (برای پاسخگویی به متغیرهای جمعیتی در حال تغییر) نشان دهنده حدود 8000 خانه جدید و تقریباً 10 میلیون فوت مربع مساحت زیربنای جدید است (خالص، بنابراین هر منطقه ای را که باید تخریب شود برای ایجاد ساختمان جدید اضافه کنید). این است زیاد مساحت طبقه جدید

بسیاری از مردم پیشنهاد می کنند که ما “استفاده مجدد تطبیقی” بیشتری از سازه های موجود داشته باشیم، به عنوان مثال، کارخانه های قدیمی، کلیساها، و غیره را برای مسکن دوباره استفاده کنیم. قطعا! برخی از سازندگان متعهد هستند که زندگی جدیدی را به ساختمان‌های قدیمی ببخشند، و معتقدند که این امر به محله‌هایی که در آن کار می‌کنند می‌افزاید. اما محدودیت‌هایی دارد. خانوارهای کوچکتر در فضای بیشتر به این معنی است که مساحت کل طبقه باید به میزان قابل توجهی افزایش یابد، فقط برای حفظ جمعیت ثابت. استفاده مجدد تطبیقی ​​آنچه را که ما داریم بهتر استفاده می کنیم، اما برای افزایش سطح کل کف کار چندانی انجام نمی دهد.

و نکته ای که در مورد تریپل دکرها وجود دارد این است: آنها پاسخی فوری به یک نیاز فعلی بودند، نه یک ساختمان برای همیشه. که بسیاری از آنها هنوز هم اکنون 130 سال بعد اینجا هستند، کم و بیش ممکن است سازندگان آنها را شگفت زده کند. چرا آنها را با خانه های شهری بزرگتر، یک ساختمان آپارتمانی یا یک هتل جایگزین کنید؟ اگر فکر کنیم نمی‌توانیم کار پدربزرگ‌های بزرگمان را بهبود ببخشیم چقدر بینش ما محدود است، چقدر توانایی‌هایمان ضعیف است؟ ما می‌توانیم خانه‌های تاریخی‌مان را دوست داشته باشیم و هنوز هم بدانیم که برای تکامل پراویدنس و رفع نیازهای امروز و فردای ما، بسیاری از سه طبقه‌ها باید با ساختمان‌های بزرگ‌تر جایگزین شوند. محله ها هستند هرگز قرار نبود “تمام” شود. وجود دارد چیزی به نام “ساخته شده” وجود ندارد.

آیا راهی برای خروج وجود دارد؟

در حال حاضر بحث های زیادی پیرامون به روز رسانی طرح جامع پراویدنس وجود دارد. آیا تغییر زیادی را پیشنهاد می کند؟ یا خیلی کم؟ بهترین راه برای مقرون به صرفه کردن شهر و حفظ تنوع و روحیه خلاق آن چیست؟

دو راه آزمایش شده برای کاهش هزینه مسکن وجود دارد: 1) اقتصاد در حال فروپاشی یا 2) ساخت یک دسته از خانه های جدید. در مورد اولی، در طول دوره بزرگ، قیمت مسکن در سراسر کشور در طول رکود بزرگ کاهش یافت. همانطور که اقتصاد و جمعیت دیترویت در اواخر دهه 20 سقوط کرد^هفتم قیمت خانه های قرن به شدت کاهش یافت، به طوری که می توانید در دیترویت یک فیکسر رویه بخرید 35000 دلار. از سوی دیگر، آستین، TX استراتژی دوم را امتحان کرده است. با وجود افزایش اشتغال و جمعیت، قیمت ها و اجاره ها هستند رو به کاهش است پس از یک دهه به علاوه رونق ساختمان.

طرح جامع پیشنهادی یک گام رو به جلو، اما ترسو است که آنقدر کوچک است که نمی‌تواند در بحران مسکن ما تاثیر بگذارد. اقدامات پیشنهادی بدون شک در مقایسه با انجام هیچ کاری کمک خواهد کرد، اما بدون اقدام شدیدتر، تصویر کلی بدتر خواهد شد – قیمت مسکن و اجاره بها در 10 سال آینده بالاتر از امروز خواهد بود. بی خانمانی و اردوگاه های قابل مشاهده افزایش خواهد یافت. اگر بخواهیم مسیر خود را تغییر دهیم، باید کشتی را بسیار سخت تر هدایت کنیم.

این شورای ناامیدی نیست. کارهای زیادی می توانیم انجام دهیم و هر زمان که تصمیم گرفتیم می توانیم مسیر خود را تغییر دهیم. برای الهام گرفتن، به Spokane، WA نگاه کنید. در دهه گذشته، آنها شاهد قیمت‌های مسکن بیش از دو برابر بوده‌اند که بخشی از آن به دلیل پناهندگان اقتصادی ناشی از بحران مسکن کالیفرنیا است. در پاسخ، رهبران شهرستان اقدامی سریع و قاطع انجام داد، اعمال تغییرات عمده در قوانین منطقه بندی: حذف الزامات پارکینگ، افزایش ارتفاع ساختمان، و اجازه دادن به چند خانواده کوچک (مانند سه طبقه) در کل شهر.

بحران مسکن همه را تحت تاثیر قرار می دهد

ما می‌توانیم درباره ویژگی‌های جمعیتی، اقتصادی و توسعه هرچه می‌خواهیم بحث کنیم. واقعیت ساده این است که در هر خانواده، بیست یا چند سال پس از تولد بچه‌ها، آنها محل زندگی خود را می‌خواهند و والدینشان همچنان به خانه نیاز دارند. تا زمانی که خانه‌های بیشتری نسازیم، برخی از فرزندانمان مجبور خواهند شد از آنجا دور شوند، زیرا خانه‌های کافی برای رفت و آمد وجود نخواهد داشت. بحران مسکن فقط جوانان، فقرا و مستاجرها را تحت تاثیر قرار نمی دهد. صاحب خانه ها و حتی افراد ثروتمند با افزایش سن، تأثیرات دور شدن خانواده، زندگی پدربزرگ ها و مادربزرگ ها دور از نوه ها و سالمندانی که خانواده کمی از آنها دارند، احساس می کنند.

بوستون طبق برخی حساب ها رونق ساختمانی داشته است و بین سال های 2020 تا 2022 بیش از 25000 خانه جدید در مترو ساخته است. با این حال بوستون هنوز 25000 نفر را از دست داد بین 2020 و 2023 و اجاره متوسط ​​برای یک آپارتمان 2 خوابه به 3272 دلار در ماه افزایش یافته است. با نرخ جای خالی فقط 1.3٪. صندلی کافی برای دور زدن وجود ندارد.

فرزند هر کسی باید شانس معقولی برای ایجاد زندگی در جامعه ای داشته باشد که در آن بزرگ شده است. ما می توانیم مسیر اسپوکین را دنبال کنیم نه بوستون. ما می‌توانیم به‌جای دستپاچگی بر سر کمبود خانه، خانه‌های فراوانی بسازیم. اما ما نمی‌توانیم برای بچه‌های من، بچه‌های شما و همه، با دور زدن واگن‌ها و دعوا کردن، فضایی ایجاد کنیم.

زمان آن گذشته است که تغییرات را در آغوش بگیرید، به مردم اجازه دهید بسازند و برای همه جا باز کنید. بهترین زمان برای شروع ده سال پیش بود. بهترین زمان بعدی همین الان است.

برای اولین بار پس از مدت ها، دولت فدرال با صدای بلند چیزی گفته است که سال هاست بی سر و صدا صادق است: خرید خانه های تک خانواده در وال استریت یک مشکل است.

هفته گذشته، کاخ سفید دستور اجرایی صادر کرد اعلام کرد که سرمایه گذاران نهادی بزرگ نباید با خانواده ها برای خانه های اولیه رقابت کنند. زبان اخلاقی است، حتی صریح. مردم در خانه ها زندگی می کنند، نه شرکت ها. خانواده ها نمی توانند با سرمایه های ارزان قیمت رقابت کنند. محله ها را نباید در یک طبقه تجاری مبادله کرد.

در سطح بلاغی، این یک پیشرفت به نظر می رسد. برای سال‌ها، به هرکسی اشاره می‌کرد که مسکن اول به یک دارایی مالی تبدیل شده است و بعداً سرپناه، به آنها گفته می‌شد که این اتفاق نمی‌افتد. یا اینکه بازارها چگونه کار می کنند. اکنون واشنگتن نشان می دهد که چه کسی مالک مسکن است و سیاست فدرال به پایین آمدن ترازو کمک کرده است.

اما، وقتی از نزدیک به آنچه که این دستور واقعاً انجام می دهد نگاه کنید، و سپس مطلب مرتبط را بخوانید برگه اطلاعات کاخ سفید، یک تصویر متفاوت ظاهر می شود. نه اصلاحات، بلکه مربوط به گذار. نه یک سرکوب در وال استریت، بلکه یک خروج با دقت مدیریت شده.

این راه حلی برای بحران مسکن نیست. حتی راهی برای راه حل نیست. این عملکردی است که برای جلوگیری از رویارویی با یک چیز طراحی شده است که سیاست گذاران هنوز از پذیرش آن امتناع می ورزند: قیمت مسکن باید کاهش یابد.

آنچه دستور انجام می دهد و نمی کند

با وجود زبان فراگیر، فرمان اجرایی به طرز قابل توجهی محدود است. سرمایه گذاران نهادی را از خرید خانه های تک خانواده منع نمی کند. معاملات ملکی خصوصی را تنظیم نمی کند. و از همه مهمتر، بازارهای سرمایه خصوصی که سرمایه گذاران نهادی بزرگ تقریباً به طور انحصاری به آن تکیه می کنند، تأثیری ندارد.

در عوض، این نظم کاملاً در حاشیه دخالت فدرال عمل می کند. این سازمان به آژانس‌هایی مانند HUD، VA، USDA و آژانس مالی مسکن فدرال دستور می‌دهد تا از بیمه، تضمین یا اوراق بهادار کردن خرید خانه‌های تک‌خانواره‌ای توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نهادی، در صورت مجاز بودن قانون، خودداری کنند.

این سیاست‌های «نگاه اول» را در مورد املاک تحت مالکیت فدرال ترویج می‌کند و به افراد و سایر سرمایه‌گذاران غیر نهادی این فرصت را می‌دهد که قبل از سرمایه‌گذاران، املاک سلب‌شده را خریداری کنند. الزامات افشا را افزایش می دهد. این نشان دهنده تشدید بررسی های ضد تراست است.

برای بازیگران نهادی در بازار اجاره تک‌خانواده – که معمولاً از پول نقد، سهام خصوصی، وام‌دهی پرتفوی و اوراق بهادار خصوصی استفاده می‌کنند – این اقدامات هیچ‌گونه رفتار را محدود نمی‌کند. همانطور که در مجموعه پادکست خود بررسی کردیم انباشته در برابر ما، آنها هنوز هم آزادند که تقریباً به طور کامل خارج از سیستم مالی مسکن تحت حمایت فدرال فعالیت کنند و سرمایه را در مقیاسی به کار گیرند که بازارهای محلی را تحت الشعاع قرار دهد – سرمایه ای که به طور مصنوعی از طریق سیاست های پولی و ساختارهای مالی ارزان شده است که برای خانوارها یا خریداران محلی کوچک در دسترس نیست.

این امر باعث می شود که این فرمان اجرایی تا حد زیادی گویا به نظر برسد. به خودی خود، ممکن است به عنوان یک تئاتر سیاسی رد شود و وال استریت را صدا کند و در عین حال سیستم را دست نخورده باقی بگذارد. اما برگه اطلاعات کاخ سفید روشن می کند که این دستور در چارچوبی بسیار بزرگتر و بسیار آشنا عمل می کند.

در آن، رئیس جمهور به فانی می و فردی مک دستور می دهد تا 200 میلیارد دلار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن خریداری کنند، بخشی از تلاش مداوم برای گسترش اعتبار، کاهش هزینه های استقراض و سوق دادن خانوارهای بیشتری به سمت مالکیت خانه از طریق مکانیسم های مالی فزاینده. به عبارت دیگر، تکرار جدیدی از همان استراتژی مالی اساسی که رونق مسکن در اوایل دهه 2000 و بسیاری از سیاست های مسکن ایالات متحده در دوران پس از جنگ را تعریف کرد.

وال استریت به مسکن حمله نکرد دعوت شد

برای درک آنچه اکنون در حال رخ دادن است، باید به یاد بیاوریم که چگونه به اینجا رسیدیم.

پس از بحران بزرگ مالی، قیمت مسکن به شدت کاهش یافت. مهمتر از آن، ارزش اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن در حال سقوط بود. سیاستگذاران وحشت کردند. مسکن دیگر فقط سرپناه نبود. به منبع اصلی ثروت خانوار، پایه ترازنامه بانکی و سنگ بنای سیستم مالی گسترده تر تبدیل شده بود. اصلاح قیمت طولانی مدت از نظر سیاسی و اقتصادی غیرقابل قبول بود.

بنابراین، وال استریت دعوت شد.

پس از بحران بزرگ مالی، به سرمایه گذاران نهادی پول ارزان و دسترسی به موجودی مسکن مضطرب پیشنهاد شد. آنها تشویق شدند تا خانه‌های سلب‌شده را در مقیاس بزرگ بخرند و آنها را به پورتفولیوی اجاره تبدیل کنند. این یک تصادف نبود. این یک استراتژی عمدی برای تثبیت قیمت ها و جلوگیری از کاهش بیشتر بود.

همانطور که نوشتم فرار از تله مسکن، حباب بازیابی به یک خریدار حاشیه ای جدید نیاز داشت. بن برنانکه، رئیس فدرال رزرو، با محدود شدن وام‌های گران قیمت، مسیری رو به جلو پیشنهاد داد. در یک سخنرانی در سال 2012 در انجمن ملی سازندگان خانه، او پیشنهاد کرد که “با کاهش قیمت خانه و افزایش اجاره بها، می‌تواند در برخی بازارها منطقی باشد که برخی از خانه‌های توقیف شده به املاک اجاره‌ای تبدیل شوند.” سرمایه گذاران وال استریت قبلاً مشغول انجام این کار بودند.

نتایج قابل پیش بینی بود. سرمایه ارزان به بازارهای مسکن محلی در مقیاسی سرازیر شد که هیچ خانواری نمی توانست با آن برابری کند. خانه‌های سلب‌شده در مجموعه‌های بزرگ اجاره‌ای ادغام شدند. کاهش قیمت متوقف شد، سپس دوباره شروع به افزایش کرد.

کار کرد. خیلی خوبه

این زمینه ای است که امروزه در بیشتر بحث ها وجود ندارد. وال استریت بازار مسکن سالم را فاسد نکرد. برای دفاع از کسی که قبلاً از نظر مالی و سیاسی قادر به جذب اصلاح قیمت نبوده بود به کار گرفته شد. مدتها بود که مسکن از سرپناه به یک ابزار مالی تبدیل شده بود. سرمایه گذاران نهادی یک نیروی تهاجم نبودند. آنها یک ابزار سیاستی بودند که برای اجرای قانون عدم کاهش قیمت که چندین دهه در حال ساخت بود، استفاده می شد.

این دستور سرکوب نیست خارج از رمپ است.

با هم بخوانید – و با درک روشنی از نقش مسکن در اقتصاد امروز – فرمان اجرایی و برگه اطلاعات داستانی منسجم را بیان می‌کند، داستانی که برای بازارهای مالی خوانا است، حتی اگر به زبان پوپولیستی برای عموم مردم بسته‌بندی شده باشد.

اول، دولت سیگنال می دهد که سرمایه گذاران نهادی باید خرید را متوقف کنند. برنامه های فدرال دیگر خریدهای جدید را تسهیل نمی کند. ریسک نظارتی و اعتباری مطرح می شود. پیام سیاسی روشن است: هجوم طلا در مسکن، که در پی بحران بزرگ مالی آغاز شد، رسما به پایان رسیده است.

دوم – و بسیار مهمتر – دولت برای حمایت از قیمت مسکن و نقدینگی از طریق خرید گسترده اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن حرکت می کند. هزینه های استقراض کاهش می یابد. ارزش دارایی ها محافظت می شود. ثبات فراهم شده است. اینگونه شما یک تحریف را اصلاح نمی کنید. این نحوه مدیریت یک خروجی است.

به سرمایه گذاران نهادی بزرگ، بی سر و صدا اما واضح گفته می شود: در اینجا قرار گرفتن در معرض بیشتر قرار ندهید، اما نگران نباشید، ما به شما کمک می کنیم بدون ایجاد ضرر، آنجا را ترک کنید.

این چیزی است که یک برنامه نجات منظم به نظر می رسد. نه یک چک وحشت زده که در انظار عمومی نوشته می شود، بلکه پشتیبانی ترازنامه ای است که ریسک را اجتماعی می کند و ارزش دارایی ها را حفظ می کند.

سوالی که هنوز به آن پاسخ نخواهیم داد

اگر سرمایه گذاران نهادی در حال عقب نشینی هستند و قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، یک سوال در هوا معلق است: دقیقاً چه کسی مجاز است از دست بدهد؟

اگر قیمت ها نکن پاییز، مقرون به صرفه بودن بهبود نمی یابد. اگر قیمت ها انجام دهید پاییز، کسی آن هزینه را متحمل می شود. برای دهه‌ها، سیاست فدرال به گونه‌ای طراحی شده است که اطمینان حاصل شود که هزینه هرگز بر عهده سیستم مالی نیست، حتی اگر این به معنای قفل کردن یک نسل کامل از مالکیت خانه باشد.

تا زمانی که مایل به مقابله صادقانه با این مبادله نباشیم – و بپذیریم که مسکن نمی‌تواند هم دارایی بی‌پایان و هم مکانی مقرون به صرفه برای زندگی باشد – هر سیاست مسکن «اول خانواده‌ها» به همین شکل باقی خواهد ماند.

اجرای دقیق صحنه سازی شده، طراحی شده برای اطمینان از اینکه سیستم هرگز مجبور نیست در مورد خودش حقیقت را بگوید.

کارولین تانبی اسمیت عاشق نیوهیون، کانکتیکات شد، همان طور که بسیاری از مردم عاشق یک مکان می شوند: نه به یکباره، و نه به این دلیل که بروشوری به او گفته بود.

اول چیزهای کوچک بود. دویدن از کنار همان ایوان، همان تکان دادن سر، همان موج. روزهای تابستانی برای پروژه‌ای که او را مجبور کرد شهر را به‌عنوان یک چیز زنده و تا حدودی آشفته یاد بگیرد، در «گوشه‌های غبارآلود» شهرداری شهر سرگردان بود. و سپس انواع خاطراتی که نمی توانید برایشان برنامه ریزی کنید: نشستن روی چمن ها، در محاصره 8000 نفر، همه جمع شده بودند تا زیر باران به نوازنده ویولن سل یویو ما گوش دهند.

وجه اشتراک همه این لحظات تماشایی نبود، نزدیکی بود. آنها متکی بودند که مردم بتوانند همدیگر را ببینند، در کنار هم بمانند، و بدون عجله در فضا به اشتراک بگذارند. به عبارت دیگر، آنها به شرایط اولیه ای وابسته بودند که به مردم اجازه می دهد همسایه باشند.

امروزه، بسیاری از کارهای تانبی اسمیت بر بازگرداندن آن شرایط در شهری متمرکز است که تصمیمات برنامه ریزی اواسط قرن آنها را از بین برده است.

او به یاد می آورد: «اعتقاد من به نیوهیون واقعاً از روحیه وکالت، تاریخ، روح کارآفرینی شهر ناشی می شود که می توانید احساس کنید در پیاده روها و خیابان ها موج می زند. پادکست انقلاب از پایین به بالا. فکر می‌کنم، به عنوان یک جوان در آن زمان، آنقدر تحت تأثیر آن تجربه قرار گرفتم و همچنین دوستی‌های زیادی ایجاد کردم که باعث شد بگویم، «هی، من هم می‌خواهم برای این مکان بجنگم»، درست مانند این مربیان و مربیانی که در اطرافم می‌بینم که برای این شهر می‌جنگند.

اکنون او یک توسکا در بخش 9 است.

در اواسط قرن بیستم، در اوج جنبش نوسازی شهری، نیوهون 120 میلیون دلار بودجه فدرال دریافت کرد تا به اصطلاح بلایای شهری را پاک کند و هسته صنعتی قدیمی خود را توسعه دهد. به رهبران شهر گفته شد که در حال ساختن آینده هستند، طرحی برای دیگران. در عوض آنچه در پی داشت، یک داستان هشداردهنده بود. ساخت I-91 محله ها را شکست، هزاران خانه را ویران کرد و فرار ساکنان به حومه شهر را تسریع کرد و پایه مالیات محلی را تخلیه کرد. آنچه قرار بود شهر را مدرن کند، در عوض آن را از هم پاشید. زخم ها بیش از نیم قرن بعد می سوزند.

تانبی اسمیت: «شما واقعاً می توانید شکاف را احساس کنید سال گذشته به PBS گفت، جدایی بین East Rock و Fair Haven را توصیف می کند. “بنابراین حدود یک سال پیش، من و چند نفر دیگر به این زیرگذر و این فضا نگاه کردیم و شروع کردیم به گفتن، “خوب، خوب، اگر قرار بود این منطقه را بگیریم و دوباره آن را در منطقه ای تصور کنیم که آنها را دوباره به هم وصل کند، چه می شود؟”

اما تانبی اسمیت در مورد بزرگراه مانند بنای یادبودی که شما سوگواری می کنید صحبت نمی کند. او در مورد آن مانند مشکلی صحبت می کند که می توانید با صبر و حوصله، علنی و با افرادی که در سایه آن زندگی می کنند، روی آن کار کنید. این طرز فکر به شهر کمک کرد تا یک کمک مالی فدرال برای برقراری ارتباط مجدد و راه اندازی ابتکار اتصال مجدد محله I-91 را دنبال کند. دریافت بودجه برای آینده ای متفاوت کلیدی است، اما آنچه به همان اندازه مهم است سیگنالی است که می فرستد: نیوهون شهری است که مایل است به جای زخم خود نگاه کند و با صدای بلند بگوید: ما می توانیم بهتر از این کار کنیم

به ویژه یک زیرگذر به نوعی محل اثبات آن تخیل شده است. برای سال‌ها این همان جایی بود که شهرها نادیده می‌گرفتند: فضای باقی‌مانده، تاریک و غیردوستانه، اغلب زباله‌ها، به راحتی فراموش می‌شد مگر اینکه در نزدیکی زندگی کنید. تانبی اسمیت و شرکای آن در تلاش بوده اند تا آن را به یک پارک زیرگذر یا مکانی که در آن جوانان می توانند اسکیت بورد و تیراندازی کنند، تبدیل کنند. در نهایت، جایی که می توان در کنار رودخانه بایستد و احساس کند، حتی برای مدت کوتاهی، شهر در کنار اوست.

امید این است که این تنها آغاز راه باشد.

پاسخ اسمیت این بوده است که همزمان در دو مقیاس کار کند. اگر بزرگراه نمایانگر یک مانع بزرگ و ساختاری برای همسایگی است، او به همان اندازه به موارد کوچکتر و اجتماعی علاقه مند است – لحظاتی که مردم در جمع شدن، سازماندهی یا دعوت یکدیگر تردید دارند. به همین دلیل او کمک کرد. صندوق همسایگان خود را بشناسید راه اندازی کنید. این کمک هزینه‌های ساده 100 دلاری را برای ساکنانی که می‌خواهند میزبان چیزی کوچک باشند، مانند یک دیدار بسکتبال شنبه، یک باشگاه شطرنج، یک پاک‌سازی، و یک غواصی فراهم می‌کند. مقدار دلار تقریباً کم‌کم است، و این چیزی است که آن را قدرتمند می‌کند. این مانع را به اندازه ای کاهش می دهد که “من همیشه به … فکر می کردم” را به “بیا انجامش دهیم” تبدیل شود. به کسی که ایده ای دارد – شاید حتی به کسی که از خواستن آن کمی احساس احمقانه می کند – می گوید آنها مجاز به تلاش هستند.

در زمانی که افراد را به سمت درون سوق می‌دهد، اسمیت بر عکس آن شرط می‌بندد، نه با ایجاد جامعه تولیدی، بلکه با از بین بردن اصطکاک‌هایی که از شکل‌گیری آن جلوگیری می‌کند. چون شهرها به یکباره خوب نمی شوند. آنها روشی را که مردم انجام می دهند درمان می کنند: از طریق تجربیات مکرر و ملموس که به آرامی ایمان را باز می گرداند – ایمان به مکان می تواند تغییر، و ایمان به اینکه ما می توانیم آن را تغییر دهیم با هم.

درباره کار Caroline Tanbee Smith در مورد کارولین تانبی اسمیت بیشتر بدانید پادکست انقلاب از پایین به بالا.