واقعاً چه چیزی باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟

در ماه مه ۲۰۲۳، اسکات الکساندر پستی با عنوان نوشت نظرم را عوض کن: تراکم قیمت مسکن محلی را افزایش می دهد اما قیمت های جهانی را کاهش می دهد.

اسکندر در متن خود یک رابطه واقعی (اگر گمراه کننده) بین تراکم شهری و قیمت مسکن را برجسته می کند.

دو شهر متراکم در ایالات متحده، یعنی شهرهایی که بیشترین عرضه مسکن در هر کیلومتر مربع را دارند، نیویورک و سانفرانسیسکو. اینها همچنین اولین و سومین شهر گران ایالات متحده هستند … بنابراین از نظر تجربی، همانطور که در امتداد طیف تراکم از یک دشت خالی در داکوتای شمالی به منهتن حرکت می کنیم، قیمت مسکن افزایش می یابد.

با این حال، او فراتر می رود و پیشنهاد می کند که این ترجیح برای تراکم چیزی است که باعث افزایش تقاضا می شود.

او استدلال می‌کند که اگر شهری معین مسکن بیشتری بسازد و رشد کند، مورد علاقه جمعی از آمریکایی‌های متحرک خواهد بود که می‌خواهند در شهرهای بزرگ، متراکم و در نتیجه گران‌تر زندگی کنند.

عرضه جهانی مسکن افزایش می‌یابد (در نتیجه قیمت‌ها به طور کلی کاهش می‌یابد)، اما شهری که مسکن جدید در آن ساخته شده است به نسبت جذاب‌تر می‌شود و هر گونه مزیت محلی را که ممکن است هزینه را مقرون به صرفه‌تر کند، نفی کند. او رابطه بین تراکم و قیمت مسکن را اینگونه توضیح می دهد.

استدلال اسکندر تا حدی معنا دارد. تحقیقات خود من در UC Berkeley نشان داد که در واقع قیمت بالاتری برای مسکن در محله‌های متراکم و قابل پیاده‌روی نسبت به ارزش متوسط ​​املاک در منطقه مترو وجود دارد. در سطح محله، مردم تراکم را ترجیح می دهند! با این حال، هنگامی که ما در مورد تفاوت در هزینه های مسکن در کلان شهرها صحبت می کنیم، این اثرات در بهترین حالت حاشیه ای هستند.

من از تواضع معرفتی اسکندر در مورد این موضوع («به من بگو چرا اشتباه می کنم!») قدردانی می کنم، بنابراین درخواست او را می پذیرم. من گمان می کنم که استدلال شما از a تعصب برجسته مشترک. مردم خانه های متراکم را در اطراف خود در شهرهای گران می بینند و معتقدند که باید یک رابطه علت و معلولی وجود داشته باشد. خوشبختانه، ما می توانیم از داده ها برای غلبه بر این سوگیری ها کمک کنیم.

بریم سراغ داده ها!

با نگاهی به داده‌های ۲۰۱۷-۲۰۲۱ ACS برای همه مناطق آماری مبتنی بر هسته آمریکا (CBSA)، می‌توانیم ببینیم که در واقع رابطه‌ای بین تراکم و قیمت خانه وجود دارد، اما این رابطه چندان قوی نیست.

اسکندر رابطه علّی را برعکس درک کرد. پول به دنبال مسکن نیست. مسکن به دنبال پول است پولی که برای خرید خانه استفاده می شود باید از جایی تامین شود…

بله، بخش مهمی که در تحلیل اسکندر گم شده، مشاغل است. دشت های داکوتای شمالی فقط فاقد مسکن نیستند. آنها کمبود شغل دارند اگر بسیاری از مشاغل پردرآمد به وجود می آمدند، درآمدی که ایجاد می کردند به مسکن اختصاص می یافت. اگر عرضه مسکن محدود می شد، ارزش آن افزایش می یافت.

در واقع، این دقیقاً همان چیزی است که در داکوتای شمالی در طول این دوره اتفاق افتاد درخت سازند پترولئو دا باکن در دهه ۲۰۱۰٫ کارگران صنعت نفت که برای بهره‌مندی از مزایای افزایش تولید نفت سفر می‌کردند، خانه‌ها و آپارتمان‌هایی را با قیمت ۳۰۰۰ دلار در ماه اجاره کردند. بسیاری مجبور بودند در تریلرها زندگی کنند.

در حالی که قیمت خانه نتیجه عوامل بسیاری است، سه عامل اصلی وجود دارد:

۱٫ تعداد مشاغل موجود.

۲٫ دستمزد این مشاغل;

۳٫ میزان مسکن در اختیار این کارگران.

به منظور نشان دادن این رابطه، می‌توانیم متغیرهای ۱ و ۲ را در درآمد کل ترکیب کنیم که درآمد کل همه مشاغل در یک منطقه شهری است. همانطور که انتظار می رود، درآمد کل و کل عرضه مسکن ارتباط نزدیکی دارند.

مناطق مترو بالاتر از خط نصب شده دارای مشاغل یا مشاغل با دستمزد بالاتر نسبت به تعداد واحدهای مسکونی موجود هستند. در این سمت از خط، سن خوزه، سانفرانسیسکو و واشنگتن دی سی را می بینیم.

مترهای زیر خط نصب شده، خانوارهای زیادی را نسبت به مجموع درآمد خود دارند. در این سمت، دیترویت، تامپا و فینیکس را پیدا می کنیم.

در حال حاضر الگویی در اینجا در حال ظهور است، اما اجازه دهید آن را واضح تر بیان کنیم.

اگر این دو معیار را به یک نسبت – درآمد کل به ازای هر واحد مسکونی – تبدیل کنیم، می‌توانیم آن را با میانگین ارزش خانه ترسیم کنیم.

آنچه می یابیم یک همبستگی بسیار قوی تر است! درآمد کل به ازای هر واحد مسکونی تقریباً ۵۶ درصد از تغییرات مقادیر میانه را در سطح کلان شهرها پیش بینی می کند. اکنون توضیحی داریم که چرا سن خوزه علیرغم داشتن تراکم مسکن کمتر از سان‌فرانسیسکو گران‌تر است (می‌توان گفت که به دلیل تراکم مسکن پایین‌تر است).

در همین حال، ما موارد پرت استثناهایی هستند که قاعده را ثابت می کنند.

مکان هایی مانند کی وست، فلوریدا، کاهولوی، هاوایی، و اوشن سیتی، نیوجرسی، ارزش املاک و مستغلات بالایی نسبت به درآمد کل آنها در هر واحد مسکونی دارند، زیرا درآمدی که این ارزش ها را هدایت می کند، از مشاغل در جاهای دیگر می آید. اینها بازارهای خانه تعطیلات هستند.

از سوی دیگر، ما مکان هایی با ارزش ملک پایین نسبت به درآمد کل هر واحد مسکونی داریم. لوس آلاموس، نیومکزیکو در اینجا برجسته است. لوس آلاموس در واقع شهری است که در اطراف آزمایشگاه ملی لوس آلاموس (جایی که بمب اتمی در طول جنگ جهانی دوم اختراع شد) واقع شده است.

طبق وب سایت آن، آزمایشگاه ملی لوس آلاموس ۱۴۱۵۰ نفر را استخدام می کند. جمعیت لوس آلاموس تنها ۱۳۰۰۰ نفر است (بعضی از آنها از سانتافه در همان نزدیکی رفت و آمد می کنند). اینها مشاغل پردرآمدی هستند، اما از آنجایی که تنها یک کارفرما در شهر وجود دارد، تعداد خریداران بالقوه بسیار کم است، و بنابراین ارزش ملک به طور استثنایی پایین است.

بیایید با اجرای یک بار دیگر داده‌ها، این موارد پرت را کنار بگذاریم، اما فقط شامل مناطق مترو با جمعیت بیش از ۱ میلیون نفر.

مطمئناً، همبستگی حتی قوی تر می شود! مقدار r 0.9 نشان می دهد که بیش از ۸۱ درصد از میانگین ارزش خانه در مناطق بزرگ شهری را می توان به درآمد کل در هر واحد مسکونی نسبت داد.

تغییر در طول زمان

خوب، مقایسه مناطق مترو با یکدیگر اهمیت مشاغل و عرضه مسکن را در نتایج در مناطق مختلف روشن می کند، اما آنچه ما واقعاً می خواهیم بدانیم این است که آیا ساخت مسکن بیشتر در یک منطقه مترو معین (علاوه بر رشد شغل و دستمزد) باعث کاهش هزینه ها می شود. هزینه مسکن

متأسفانه، این اتفاق در هیچ یک از مناطق اصلی مترو در دهه گذشته رخ نداده است، بنابراین ما مطالعه موردی خوبی نداریم (بله، به همین دلیل است که همه شهرها غیرقابل دسترس می شوند). اما می‌توانیم ببینیم که رابطه قوی بین تغییر درآمد کل به ازای هر واحد مسکونی و تغییر میانگین ارزش املاک در طول زمان وجود دارد، درست همانطور که در شهرها در یک دوره زمانی مشخص وجود دارد.

این مدل حتی برای پیش‌بینی تغییرات اجاره‌بها قوی‌تر است. ۷۴ درصد از این تغییرات را می توان با تغییر درآمد کل به ازای هر واحد مسکونی توضیح داد.

برای تحلیل بسیار دقیق تر از این رابطه در یک شهر واحد در طول زمان، به کار درخشان اریکا فیشر مراجعه کنید. جمع آوری و تجزیه و تحلیل ۳۰ سال لیست اجاره سانفرانسیسکو:

در حالی که ممکن است به کاهش هزینه مسکن کمک کند، من فکر نمی کنم کسی بخواهد درآمد کل شهرش کاهش یابد. همانطور که در دسترس هستند، تاریخ شهرهایی مانند دیترویت و سنت لوئیس خوشحال نیست

این یک اهرم بزرگ برای ما باقی می گذارد: عرضه مسکن. تنها راه واقعی برای کاهش هزینه های مسکن، ساخت مسکن بیشتر است تا درآمد کل به آنها سرازیر شود.

«ساخت مسکن بیشتر» یک سیاست واحد نیست، بلکه مجموعه‌ای منسجم از سیاست‌هاست که شروع به رسیدگی به چالش در چند جبهه نظارتی کرده است. این مجموعه شامل منطقه بندی تک خانواده را حذف کنید (همانطور که اخیرا در مینیاپولیس و پورتلند تصویب شد)، حذف حداقل مقدار پارکینگ و کدهای ساختمان را به روز کنید تا امکان استفاده کارآمدتر از دال های کف را فراهم کند ساختمان های آپارتمانی با یک راه پله.

همچنین شامل تجربه است مالیات بر ارزش زمین به عنوان روشی برای تشویق توسعه و کاهش سفته بازی املاک و مستغلات. عوامل کمتر آشکار مانند سیاست مهاجرت، در هزینه های ساخت و ساز نقش دارند.

شاید بیشتر از همه، مجموعه سیاست «مسکن بیشتر بسازید» باید شامل اصلاحاتی باشد که به آن می‌پردازد وتوکراسی که بر توسعه مسکن در ایالات متحده حاکم است، که تجزیه و تحلیل محیطی و مکانیسم های نظارتی جامعه را به کار می گیرد تا اطمینان حاصل شود که در شهرهای آمریکا بسیار کم ساخته شده است. همانطور که اورشلیم دمساس به درستی می نویسد، جوامع ما “شبیه یک انجمن جهنمی صاحب خانه شده اند، که توسط نیروی قانون حمایت می شود.”

چطور اوضاع اینقدر بد شد؟ به‌عنوان یک برنامه‌ریز شهری سابق، درک این موضوع برای من دردناک است که در ریشه این بحران، ما به کناره‌گیری فعال از قدرت توسط حرفه برنامه‌ریزی شهری در پی واکنش‌های شدید علیه نوسازی شهری در میانه قرن بیستم می‌رسیم.

مانند توماس کامپانلا در مجله Places نوشت، برنامه‌ریزی در آمریکا به کوچکی و ترسو و عمدتاً به دست خود این کشور کاهش یافته است.» مقابله با بحران مسکن به برنامه ریزان نیاز دارد که خود را به عنوان بزرگسالان حاضر در اتاق معرفی کنند و به نیرویی نیرومند و در عین حال مسئولیت پذیر برای منافع بزرگتر تبدیل شوند تا مباشران خودخواهی صاحب خانه.

دلیلی وجود ندارد که نتوانیم شهرهای ثروتمند و مقرون به صرفه داشته باشیم. فقط باید مخرج درآمد کل برای هر خانوار را افزایش دهیم.

به اسکندر برگردیم.

“نمی دانم چرا توانایی اوکلند برای بیان داستانی متفاوت از چگونگی دستیابی به سطوح تراکم منهتن/لندن (“به این دلیل بود که ما YIMBY بودیم و عمداً تراکم را برای به دست آوردن قیمت های پایین تر کشت می کردیم”) نتیجه نهایی را متفاوت از منهتن یا منهتن می کرد. لندن واقعی.”

در واقع، داستان سرایی YIMBY تفاوت زیادی در نتیجه نهایی ایجاد می کند! داستان منهتن و لندن یکی از عرضه‌های مسکن است که با رشد چشمگیر مشاغل پردرآمد همگام نبوده است.

تراکم مسکن آنها تراکم بیشتری از مشاغل را پنهان می کند. وقتی مشاغل افزایش می یابد، بالا نگه داشتن عرضه مسکن دشوار است، اما غیرممکن نیست. روایتی که در آن عرضه مسکن به دنبال رشد شغل است، بازار املاک و مستغلات را ایجاد می کند. احتمال بیشتری دارد مثل توکیو

استدلال الکساندر نقش حیاتی مشاغل و درآمد را در معادله قیمت مسکن نادیده می گیرد. داده‌ها به ما می‌گویند که عمدتاً نسبت درآمد کل به عرضه مسکن است که واقعاً قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. کلید بحران مسکن ما این است که اطمینان حاصل کنیم که عرضه مسکن با بازارهای کار محلی همگام است.

اسکات الکساندر، امیدوارم نظر شما را تغییر داده باشم.

در ابتدا ارسال شده است کیسی کلیمز در می ۲۰۲۳٫