طرحی برای تحمیل توسعه بیشتر مسکن در نیویورک شکست خورده است

طرح مسکن تهاجمی توسط فرماندار کتی هوچول از نیویورک تبلیغ شدکه امیدوار بود در دهه آینده ۸۰۰۰۰۰ خانه جدید در سراسر ایالت ایجاد کند، پس از مواجهه با مقاومت شدید قانونگذاران ایالتی در آلبانی از هم پاشید.

این طرح شهرها، شهرک‌ها و روستاها را مجبور می‌کرد که اجازه ساخت مسکن بیشتری را بدهند و آنچه را که دیگر ایالت‌ها قبلاً انجام می‌دادند منعکس کند. این اولین مورد برای نیویورک بود، جایی که قیمت خانه و اجاره بها به بالاترین قیمت در ایالات متحده رسیده است و بیش از نیمی از ساکنان آن حداقل ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می کنند.

خانم هوچول، یک دموکرات، به دنبال این بود که طرح مسکن خود را به بودجه ایالتی اضافه کند، که او هنوز پشت درهای بسته با دموکرات‌هایی که مجلس قانونگذاری ایالت را کنترل می‌کنند، بحث می‌کند.

اما به عنوان مذاکره از مهلت ۱ آوریل گذشته است، بحث ها بر سر دستورات ساخت و ساز پیشنهادی خانم هوچول برای مناطق به بن بست باقی ماند. این دستورات با مخالفت شدید بسیاری از قانونگذاران، اعم از دموکرات و جمهوری خواه، به ویژه در مجلس ایالتی مواجه شد.

از آنجایی که به نظر می رسید طرفین قادر به دستیابی به توافقات در مورد سایر سیاست های مسکن خاردار، از جمله حمایت از مستاجران نبودند، مذاکرات آغاز شد. به گفته سه مقام آگاه در مذاکرات خصوصی، پس از به بن بست رسیدن این هفته، طرح مسکن استانداری و همچنین سایر سیاست های کلان مسکن از بحث بودجه دولتی خارج شد.

مقامات حومه شهر نیویورک در شهرستان وستچستر و لانگ آیلند به شدت در برابر این تلاش مقاومت کردند و گفتند که این تلاش سنگین بود و خدمات محلی را تحت فشار قرار می داد.

چرا فرماندار بر حومه شهر نیویورک تمرکز کرد؟

این طرح حومه ها را مشخص نکرده است. این از هر جامعه ای در ایالت خواست تا راه را برای توسعه مسکونی بیشتر باز کند. اما برخی از مهم‌ترین تأثیرات در شهرها و روستاهای لانگ آیلند و شهرستان وستچستر که ایستگاه‌های حمل‌ونقل انبوه دارند، اما اجازه ساخت خانه‌های نسبتا کمی را در طول دهه‌ها داده‌اند، احساس می‌شود.

با یک معیار، شهرستان وستچستر و شهرستان های سافولک و ناسائو در لانگ آیلند خانه های کمتری را اجازه داده اند به ازای هر نفر در دهه گذشته نسبت به مناطق اطراف تقریباً سایر شهرهای بزرگ ایالات متحده، از جمله بوستون، سانفرانسیسکو و واشنگتن ساخته شده است.

کمبود ساختمان به کمبود مسکن در سراسر کشور کمک کرده است. آ گزارش دسامبر از انجمن غیرانتفاعی طرح منطقه ای تخمین زده است که نیویورک باید در دهه آینده بیش از ۸۱۷۰۰۰ خانه اضافه کند تا با رشد جمعیت و کاهش ازدحام همگام شود.

حومه نیوجرسی تضاد ایجاد می کند و مزایای اقتصادی بالقوه ساختمان را نشان می دهد.

طبق وزارت برنامه ریزی شهر، از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۷، تعداد افرادی که از مناطق اطراف به شهر نیویورک رفتند حدود ۱۹۰۰۰۰ نفر افزایش یافت. حدود دو سوم از این افراد در شمال نیوجرسی زندگی می کردند، جایی که خانه های بیشتری نسبت به لانگ آیلند و دره هادسون در مجموع ساخته شده بود.

علاوه بر کاهش کمبود، طرح خانم هوچول به منظور پرداختن به سابقه جداسازی در جوامع حومه شهر بود که در بسیاری از موارد برای حذف سیاه پوستان طراحی شده بود.

پیشنهاد او چه می کرد؟

این طرح شامل دو عمده بود اجزاء.

می‌توان هر شهر، شهر و روستایی را که استفاده از زمین را تنظیم می‌کند، مجبور می‌کرد تا هر سه سال یک‌بار سهام مسکن خود را با درصدهای تعیین‌شده – ۳ درصد در پایین ایالت و ۱ درصد در بالا، افزایش دهد.

یکی دیگر، جوامع را مجبور می‌کرد تا تراکم مسکن بیشتری را در نزدیکی ایستگاه‌های راه‌آهن، از جمله حداقل ۵۰ خانه در هر جریب در نیم مایلی بسیاری از ایستگاه‌های راه آهن لانگ آیلند و مترو-نورث که در ۱۵ مایلی مرزهای شهر نیویورک قرار داشتند، وادار کنند. .

اگر یک شهر یا شهرک توسعه‌ای را به‌طور نادرست رد می‌کرد یا به اهداف درصدی خود نمی‌رسید، یک فرآیند سریع که مخالفان محلی را زیر پا می‌گذاشت، آغاز می‌شد. مقامات ایالتی می گویند که این تمهید مهم بود زیرا اساساً رشد را تضمین می کرد.

این طرح در برخی مکان‌ها تأثیر متوسطی داشت: تقریباً ۸۰ درصد از شهرداری‌های خارج از شهر نیویورک برای دستیابی به اهداف رشد باید کمتر از ۵۰ خانه در سه سال اول اضافه کنند.

سایرین، به‌ویژه جوامع نزدیک شهر نیویورک که تحت سلطه خانه‌های تک‌خانواده‌ای هستند – به عنوان مثال، برونکس‌ویل در وستچستر یا اویستر بی کوو در شهرستان ناسائو – ممکن است تغییرات قابل‌توجهی را تجربه کرده باشند.

مسئولان حومه شهر چه می گفتند؟

مقامات حومه شهر از سراسر طیف سیاسی مقاومت شدیدی را در برابر این پیشنهاد رهبری کردند.

آندره آ استوارت-کازینز، رهبر دموکرات سنای ایالتی، این طرح را رد کرد. خانم استوارت-کازینز، که نماینده بخشی از شهرستان وستچستر است، گفته است دولت باید مشوق هایی برای ساخت خانه ایجاد کند به جای نیاز به آن، اگرچه تحقیقات و تاریخ نشان می دهد که چنین استراتژی هایی به ندرت موفق می شوند.

در وستچستر، بیش از دوجین شهردار و سرپرستان شهر نامه ای را امضا کردند ماه گذشته انتقاد از طرح خانم هوچول. جمهوری خواهان، به ویژه در لانگ آیلند، در پشت فراخوان برای “کنترل محلی، نه کنترل هوچول” متحد شدند.

چند تن از مقامات دموکرات – مانند استیو بلون، مدیر اجرایی شهرستان سافولک، و فیل راموس، عضو مجلس لانگ آیلند – از طرح خانم هوچول حمایت کردند.

آقای راموس “مهم نیست چه نوع انگیزه ای به آنها می دهید – یک جامعه ثروتمند، قبل از اینکه به سیاه پوستان و قهوه ای ها اجازه ورود بدهند، از هر مقدار پول دور می شوند.” در تجمع اخیر گفت.

بعد از این چه خواهد شد؟

در حالی که به نظر می رسد این طرح وارد بودجه دولتی نمی شود، که قانونگذاران اغلب از آن برای تصویب تدابیر بحث برانگیز استفاده می کنند، مقامات می توانند بعداً در جلسه قانونگذاری که در ژوئن به پایان می رسد، مجدداً از آن بازدید کنند.

هنگامی که از سخنگوی خانم هوچول در مورد فروپاشی این طرح سوال شد، به بیانیه قبلی اشاره کرد که در آن وی با قانونگذاران به دلیل مخالفت با “عناصر اصلی” طرح مسکن کتک زد و گفت که “صرف ارائه مشوق‌ها تغییر معنی‌داری را ایجاد نخواهد کرد. مردم یورک لیاقت دارند.»

همچنین در کف اتاق برش سایر اقدامات مسکن، از حمایت از مستاجر گرفته تا گسترش برنامه معافیت مالیاتی مشاجره‌آمیز برای توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات به نام ۴۲۱a باقی مانده است.

یکی از این پیشنهادها توانایی صاحبخانه برای افزایش اجاره بها را محدود می کند. این پیشنهاد که مورد علاقه دموکرات های مترقی و فعالان مستاجر است، سال ها در آلبانی نقطه عطف بوده است و خانم هوچول، یک دموکرات میانه رو با آن مخالفت می کند.

قانونگذاران می توانند پس از تصویب بودجه نهایی، سیاست مسکن را که دموکرات ها می گویند اولویت حزب است، اتخاذ کنند.