وقتی یک Drive-Thru احساس می کند تنها گزینه است

اخیراً یکی از اعضای Strong Towns سوالی پرسید بسیاری از حامیان محلی تشخیص خواهند داد.

“من علاقه مند به برداشت شهر استرانگ در مورد این پروژه هستم که برای یک شهر خالی طولانی مدت در حاشیه مرکز شهر Des Moines، IA پیشنهاد شده است. معمولاً کسانی از ما در استرانگ د موین هستند. [the city’s Local Conversation] می‌توانیم با کسب‌وکاری که در مرکز شهر ما وجود دارد مخالف باشیم، اما متوجه می‌شویم که گروه در این مورد احساسات متفاوتی دارد.»

سایت پیچیده است. شکل عجیبی دارد، با خطوط راه‌آهن هم مرز است، با ارتفاق محدود شده است و سال‌ها خالی بوده است. در شرایط عادی، استفاده خودکار آنقدر نزدیک به مرکز شهر یک «نه» واضح است. اما اتفاق دیگری در این سایت نیفتاده است و این تنها پیشنهادی است که شهر دریافت کرده است.

گفتگوی محلی خود را پاره کرد.

از یک طرف، این پروژه زمین های غیرمولد را دوباره در لیست مالیات قرار می دهد. توسعه دهنده امکاناتی را برای دوچرخه و عابران پیاده ایجاد کرده است. پس از سال‌ها جای خالی، به نظر یک پیروزی است چیزی ممکن است بالاخره اتفاق بیفتد

از سوی دیگر، این پیشنهاد نشان دهنده کم شدت ترین شکل توسعه تجاری است: یک ساختمان کوچک در مرکز سایت، پیچیده شده توسط یک درایو و احاطه شده توسط پارکینگ. در سرتاسر خیابان، ساختمان‌های جدید با کاربری مختلط شهری در حال شکل‌گیری هستند و این پروژه می‌تواند سابقه‌ای برای استفاده‌های خودکار محور در امتداد یک راهرو مهم در حال توسعه ایجاد کند. هر آنچه در اینجا ساخته شود احتمالاً برای چندین دهه باقی خواهد ماند و امکان ساخت چیزی شهری تر را به تاخیر می اندازد.

چیزی که وضعیت را به خصوص ناراحت کننده می کند این واقعیت است که وقتی که شهر ملک را برای فروش گذاشته است، این تنها علاقه مند بود. هیچ خریدار دیگری وجود نداشت.

اگر این تنها گزینه است، ما باید چه کار کنیم؟ نه بگویم و زمین را برای مدت نامحدود خالی بگذاریم؟ اگر حتی یک درایو نتواند این سایت را کار کند، چه کاری انجام خواهد داد؟

اینجاست که تفکر شهر های قوی از ما می‌خواهد سرعت را کم کنیم و مشکل را اصلاح کنیم.

سوال واقعی درایو-Thru نیست

بحث در Des Moines واقعاً در مورد خوب یا بد بودن رانندگی نیست. این در مورد این است که آیا شهر برای درک پتانسیل این سایت کار کرده است یا خیر. وقتی پروژه ای به عنوان آخرین، بهترین یا تنها امید برای یک قطعه زمین ارائه می شود، معمولاً یک سیگنال است. این سایت ناامید کننده نیست، اما ظاهراً شهر هنوز برای روشن کردن آنچه در آنجا امکان پذیر است سرمایه گذاری نکرده است.

یک درایو یک کاربری دائمی زمین نیست، حتی اگر طوری ساخته شده باشد که دائمی به نظر برسد. این یک الگوی توسعه حومه شهری است که برای سرعت، راحتی و بازگشت کوتاه مدت بهینه شده است. زمین زیادی مصرف می کند، تولید می کند ارزش نسبتا کمی، و اغلب برای پشتیبانی از زیرساخت های اطراف خود در دراز مدت تلاش می کند.

در Strong Towns یک قانون مفید را رعایت کرده ایم: به ازای هر دلار سرمایه گذاری عمومی بلندمدت در خیابان ها، تاسیسات و تعمیر و نگهداری، یک مکان معمولاً به اطراف نیاز دارد. حدود 40 دلار سرمایه گذاری خصوصی تا ریاضی کار کند یک پروژه با شدت کم و خودکار محور در یک سایت شهری برجسته به ندرت نزدیک می شود. بنابراین این سوال پیش می آید: چرا این همه چیزی است که بازار ارائه می دهد؟

وقتی شهرها می گویند: “هیچ کس دیگری علاقه مند نیست”، منظور آنها اغلب این است: هیچ کس دیگری علاقه مند نیست تحت قوانین جاری، خطرات و عدم اطمینان.

منطقه بندی، شکست ها، الزامات پارکینگاستانداردهای دسترسی و مقررات آب طوفان بی طرف نیستند. آنها شکل می دهند که چه نوع پروژه هایی امکان پذیر، قابل تامین مالی و قابل پیش بینی هستند. اگر این قوانین ساختمان‌های شهری را دشوار یا مخاطره‌آمیز کنند، بازار با قالب‌های حومه‌ای – حتی در مکان‌های مجاور مرکز شهر – پاسخ می‌دهد. نه به این دلیل که توسعه دهندگان تخیل ندارند، بلکه به این دلیل که وام دهندگان پیش بینی پذیری را تامین می کنند، نه خلاقیت.

این امر به ویژه در سایت‌های دشوار، جایی که پیچیدگی مستقیماً به ریسک تبدیل می‌شود، صادق است. و اینجاست که شهرها فرصتی برای واکنش متفاوت دارند.

قبل از فروش سرمایه گذاری کنید

شهرها می توانند به جای اینکه زمین های متعلق به شهر را به عنوان چیزی برای تخلیه در سریع ترین زمان ممکن در نظر بگیرند، می توانند یک سرمایه گذاری کوچک و استراتژیک انجام دهند. قبل از فروش اینها سرمایه گذاری های متوسطی هستند که برای چندین دهه سود سهام می پردازند.

آن سرمایه گذاری یارانه نیست. واضح است و هیچ هزینه ای برای شهر ندارد که هویت و انتظاراتش را مشخص کند. واقعیتی که ما باید بدانیم این است که همه این استانداردهای توسعه و مقررات منطقه‌بندی توسط شهر تصویب و اداره می‌شوند. به عبارت دیگر، آگاه‌ترین کارشناسان در این زمینه، کارشناسان فنی شاغل در شهرداری هستند، بنابراین می‌توانیم با پرسش از این کارشناسان شروع کنیم.

در اینجا چیزی است که می تواند در عمل به نظر برسد:

• یک مطالعه سریع را برای درک حداکثر مکان و ردپای معقول ساختمان کامل کنید. به این سوال پاسخ دهید: کجا و چقدر می توان در این سایت ساخت؟ این یک کار ساده است که می تواند توسط برنامه ریز شهری انجام شود و منجر به ایجاد یک جعبه ساده شود که نشان می دهد یک ساختمان در کجا می تواند در سایت قرار گیرد.
• شناسایی هر گونه استاندارد منطقه‌بندی یا توسعه، توسعه شهری و قابل پیاده‌روی را محدود یا از آن جلوگیری می‌کند. این فرصتی برای بازبینان طرح شهری است تا کد را روی یک پروژه واقعی آزمایش کنند. در صورت نیاز، آن قوانین را طوری تنظیم کنید که الگوی مورد نظر واقعاً قانونی باشد، یا راهنمایی فنی ارائه دهید که چگونه می توان به نتیجه مطلوب دست یافت.
• ایجاد تصاویر ساده مانند طرح ها، انبوه کردن نمودارها و اشتراک گذاری تصاویر پیشین که نشان می دهد چی توانست برای الهام بخشیدن و جلب توجه ساخته شود. این تصاویر بصری مکالمه را فراتر از یک فضای خالی حرکت می دهد و آنچه را که ممکن است ارتباط برقرار می کند.
• مراحل مورد نیاز برای تأیید توسعه و استحقاق را مشخص کنید. مشخص کردن یک مسیر کم خطر قابل پیش بینی برای استحقاق ریسک را کاهش می دهد و انتظاراتی را برای سرمایه گذار ایجاد می کند. در صورت نیاز، از این به عنوان فرصتی برای بهبود و ساده‌سازی فرآیند استفاده کنید.

این مراحل نیازی به مشاوران گران قیمت یا گزارشات جامع یا حتی طراحی سایت به حالت نهایی ندارند. همه چیز در مورد حذف رمز و راز از روند توسعه است. این به جامعه نشان می دهد که شهرداری می فهمد سایت، که به صورت داخلی تراز شده و برای یک نتیجه قوی تر آماده است. وقتی این اتفاق می افتد، مجموعه توسعه دهندگان بالقوه تغییر می کند.

این در عمل چگونه به نظر می رسد

این را زمانی که به عنوان یک طراح شهری در شهرستان مارتین، فلوریدا کار می کردم، از نزدیک دیدم. بسیاری از مناطق توسعه مجدد شامل بسته های چالش برانگیز بودند – مکان های نامنظم، مکان های حساس سیاسی، و محله هایی که به دلیل سال ها برنامه های متوقف شده خسته شده بودند. به جای اینکه منتظر پیشنهادات باشیم، پرسیدیم یک سوال متفاوت: یک توسعه مولد در اینجا چگونه به نظر می رسد، و چه چیزی مانع آن می شود؟

ما پاکت‌های ساختمانی را آزمایش کردیم، کدها را بررسی کردیم و نمودارهای ساده‌ای ایجاد کردیم که نشان می‌داد چگونه سایت‌ها می‌توانند در طول زمان به صورت تدریجی توسعه یابند. در برخی موارد، استانداردهایی را تنظیم کردیم که چیدمان‌های حومه شهر را مجبور می‌کردند. در موارد دیگر، ما به سادگی روند را روشن کردیم.

آن تلاش فروتنانه مقدماتی همه چیز را تغییر داد. توسعه دهندگان دیگر مجبور نبودند حدس بزنند که استان چه می خواهد. وام دهندگان کاهش ریسک را مشاهده کردند. اعضای جامعه می توانند به جای وعده های مبهم به احتمالات ملموس پاسخ دهند.

بازگشت به Des Moines (و هر جای دیگر)

به همین دلیل است که مثال Des Moines مهم است، حتی اگر درایو عبور در نهایت ساخته شود. این یک الگوی مشترک را برجسته می کند: شهرها به جای واکنش به پیشنهادات شرایط شکل دادنو سنجش موفقیت با این که آیا چیزی اتفاق می افتد نه اینکه آیا نتیجه در طول زمان جامعه را تقویت می کند.

اعضای Strong Towns نیازی به پیروزی در هر مبارزه فردی ندارند. اما هر مبارزه ای باید فرصتی برای یادگیری ایجاد کند.

زمین های متعلق به شهرها یکی از قدرتمندترین ابزارهای دولت های محلی است. اگر منفعلانه استفاده شود، تمایل دارد حداقل را ارائه دهد. استفاده عمدی – حتی با یک سرمایه گذاری کوچک – می تواند الگوهای توسعه با ارزش بالاتر و انعطاف پذیرتر را پرورش دهد که در طول نسل ها ترکیب می شوند. این رویکرد هر بار پیشنهاد بهتری را تضمین نمی کند، اما آنچه انجام می دهد این است شانس را بهبود بخشد

سایت بعدی همیشه مهمتر از سایت فعلی است. و کاری که سایت بعدی را موفق می کند، اغلب خیلی قبل از اینکه علامت «فروش» بالا برود، شروع می شود.